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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1496號 原　　　告　陳信諺 訴訟代理人　陳守文律師 複代理人　　郭千華律師 被　　　告　劉建良 訴訟代理人　曾威凱律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國106年8月18 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零六年二月二十 五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。但 被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告原為坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地及其上 建號18號，門牌號碼新北市○○區○○街○巷○○號建物（下 合稱系爭房地）之所有權人，權利範圍各為1/2。被告則為 原告之舅舅。 ㈡兩造於民國105年11月17日於訴外人張文娟地政士開設之信 用地政士事務所內簽訂不動產買賣契約書（原證1；下稱系 爭買賣契約），約定被告以新臺幣（下同）350萬元之價金 向原告買受原告系爭房地之持分。依系爭買賣契約第3條付 款約定可知，被告應於簽約時給付簽約款150萬元，再於系 爭房地過戶完畢後交屋時給付尾款200萬元。被告於105年11 月17日簽約當時，提出發票人為樺麒實業有限公司、票號MD 0000000、發票日期105年11月18日、票面金額150萬元之支 票一紙作為簽約款交付原告，被告另提出一紙發票人為樺麒 實業有限公司、票號MD0000000、發票日期106年1月10日、 票面金額200萬元之支票一紙，經張文娟地政士影印後將該 紙支票影本一併裝訂於系爭買賣契約後，被告並表示待系爭 房地過戶完畢後即將該紙支票作為尾款交付予原告。 ㈢詎料，張文娟地政士於105年11月30日將原告系爭房地之持 分移轉予被告及被告指定之登記名義人之過戶事宜辦理完畢 後，被告卻惡意避不見面，拒絕交付尾款200萬元與原告， 原告錯愕之餘轉向張文娟地政士尋求協助，張文娟地政士僅 表示前開面額200萬元之支票正本在被告手上，伊無能為力 等語。為此，原告依系爭買賣契約第3條第2項之約定，請求 被告給付買賣價金200萬元。 ㈣並聲明： ⒈被告應給付原告200萬元，及自支付命令送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： ㈠兩造雖訂有系爭買賣契約，惟被告事後發現原告並未取得系 爭房地應有部分1/2之所有權，被告自得依權利瑕疵擔保及 債務不履行等規定主張解除契約，並以被告106年7月14日所 提民事答辯狀作為解約之意思表示： 查系爭房地原為被告之父、原告之外祖父即訴外人劉金江所 有，原告趁劉金江已罹患失智症而陷於無法辨識利害得失之 情形下，擅自以贈與為原因，將系爭房地應有部分1/2移轉 登記至原告名下，顯見原告自始非系爭買賣標的之真正所有 權人，其對於移轉系爭房地應有部分1/2之債務應屬自始主 觀給付不能。是被告得依民法第349條、第353條、第226條 第1項、第256條等規定，主張權利瑕疵擔保而解除系爭買賣 契約，並以被告106年7月14日所提民事答辯狀作為解約之意 思表示，故原告請求被告給付剩餘價金200萬元並無理由。 ㈡系爭房地之真正所有權人為劉金江，其事後可能向被告主張 所有物返還請求權，故原告應依民法第348條規定負瑕疵擔 保責任： 查劉金江於104年間即已遭診斷罹患失智症，而對於辨識其 意思表示之效果能力顯有不足，自不可能為贈與系爭房地 1/2之意思表示。惟原告竟利用照顧劉金江之便，擅自辦理 系爭房地1/2之所有權移轉登記，核屬無權處分。就此，劉 金江之配偶已向臺灣新北地方法院檢察署提出刑事詐欺告訴 ，由該署以106年度偵字第9615號案件偵辦中。本件原告所 出賣與被告之標的為劉金江所有之系爭房地，劉金江即可能 向被告主張所有物返還請求權，而影響被告就買賣標的物之 權利，依最高法院96年度台上字第2617號、82年度台上字第 700號、104年度台上字第1360號判決意旨，被告自得請求原 告負權利瑕疵擔保責任。本件原告既對系爭房地欠缺處分權 ，其就移轉系爭房地1/2應有部分所有權之債務，核屬自始 主觀給付不能，且該給付不能之情形可歸責於原告，被告自 得向原告依民法第349條主張權利瑕疵擔保責任，同時依民 法第256條主張解除系爭買賣契約。 ㈢答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、原告主張兩造於105年11月17日簽訂系爭買賣契約，約定被 告以350萬元之價金向原告買受原告名下之系爭房地應有部 分1/2，原告名下之系爭房地應有部分1/2已於105年11月30 日移轉所有權登記至被告及被告指定之登記名義人即訴外人 劉明昌、劉裕聰（均為劉金江之子）名下，被告則已給付買 賣價金150萬元，餘款200萬元迄未給付之事實，為被告所不 爭執，並有不動產買賣契約書影本1份、支票影本2紙、新北 市地籍異動索引、系爭房地之第一類登記謄本附卷可稽（見 本院訴字卷第57至61頁、第63頁、第65至75頁、司促字卷第 17至25頁），而堪認定。 四、本件原告依系爭買賣契約請求被告給付價金尾款200萬元， 被告則抗辯系爭買賣標的物有自始主觀給付不能之權利瑕疵 存在，被告已解除系爭買賣契約，故原告不得再請求被告給 付價金等前揭情詞為辯。是本件之爭點為：系爭買賣契約之 買賣標的物有無被告所辯之權利瑕疵存在及被告解除系爭買 賣契約是否合法。經查： ㈠按民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的 物，對於買受人不得主張任何權利。」。惟出賣人依上開規 定，就買賣之標的物固應負權利瑕疵擔保責任，然仍以權利 之瑕疵於買賣成立後未能除去為前提。倘因法律規定買受人 於受買賣標的物之交付後，已取得標的物之所有權，可得對 抗第三人時，則其權利已無瑕疵，即不得再使出賣人負瑕疵 擔保之責（最高法院77年度台上字第2422號裁判意旨參照） 。次按土地法第43條條所謂登記有絕對效力，係指土地之登 記名義人為非真正權利人時，為保護交易安全，將登記事項 賦予絕對真實之公信力，使因信賴現存登記而取得權利之善 意第三人，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。故真正權 利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤 銷為塗銷登記之請求，若於已有第三人本於現存之登記而為 取得權利之新登記後，即不得更為塗銷登記之請求（最高法 院86年度台上字第2748號、103年度台上字第2030號裁判意 旨參照）；土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱其登 記有得撤銷或無效等原因，而在實體法上對於他人（真正權 利人）負有變更登記之義務，但於該他人未提起塗銷登記之 訴並獲得勝訴之確定判決以前，究難否定其登記所生之效力 （最高法院87年度台上字第173號裁判意旨參照）。 ㈡查系爭房地原為訴外人劉金江（即原告之外祖父、被告之父 ）單獨所有。於105年6月8日，系爭房地應有部分1/2遭以「 贈與」為原因移轉登記至原告名下。原告再於105年11月30 日將其名下之系爭房地應有部分1/2以「買賣」為原因移轉 登記至被告、訴外人劉明昌、劉裕聰3人名下（每人各取得 應有部分1/6），此有新北市地籍異動索引及系爭房地第一 類登記謄本附卷可證（見本院司促字卷第17至25頁）。是原 告名下系爭房地之應有部分1/2，業經原告依系爭買賣契約 之約定辦理所有權移轉登記至被告及被告指定之訴外人劉明 昌、劉裕聰名下而履行其出賣人之義務完畢，此亦為被告所 是認（見本院訴字卷第84頁）。則被告雖以：系爭房地之真 正所有權人應為劉金江，原告係利用照顧已罹患失智症而對 辨識其意思表示效果之能力顯有不足之劉金江之便，未經劉 金江之同意，擅自將系爭房地應有部分1/2辦理移轉登記與 原告，而為無權處分，劉金江即可能向被告主張所有物返還 請求權，故系爭買賣標的物有自始主觀給付不能之權利瑕疵 等語，然為原告所否認，即應由被告就其上開所辯負舉證之 責。被告雖提出臺安醫院105年11月24日之診斷證明書影本1 紙（見本院訴字卷第95頁），其診斷欄記載：「…血管性失 智症…」；醫師囑言欄記載：「病患（即劉金江）於104年9 月25日起至105年11月24日於本院神經科門診追蹤治療，病 患於104年10月12日接受認知功能檢查（MMSE17），顯示中 度失智症，並在定向感及記憶判斷能力明顯不足」等語，固 可證劉金江於104年10月12日已經罹患中度失智症，致其定 向感及記憶判斷能力有明顯不足之情形，而難認105年6月間 系爭房地應有部分1/2自劉金江名下移轉登記至原告名下當 時，劉金江能有效為意思表示與受意思表示。然被告陳稱系 爭買賣契約簽立之後，被告事後才發現原告並未取得系爭房 地之應有部分1/2等語（見本院訴字卷第89頁），且未承認 其係惡意自原告處受讓取得系爭房地應有部分1/2（見本院 訴字卷第101頁）。是被告陳稱劉金江之配偶有代理劉金江 對原告提出刑事準詐欺告訴一節，雖為原告所是認（見本院 訴字卷第101頁）。然被告亦自承劉金江就系爭房地並未對 被告、劉明昌、劉裕聰3人提出民事訴訟為追奪（見本院訴 字卷第101頁）。是買受人即被告既未承認其為惡意自原告 處受讓系爭房地應有部分1/2，其基於系爭買賣契約應取得 之系爭房地應有部分1/2之權利復已經原告履行完畢，且迄 無遭劉金江追奪致使其與劉明昌、劉裕聰3人所取得系爭房 地應有部分1/2之權利因而喪失之情事，自不能認其等已取 得之系爭房地應有部分1/2有何權利瑕疵存在，出賣人即原 告即無應對被告負權利瑕疵擔保責任之可言。因此，被告以 系爭買賣標的有權利瑕疵為由主張解除系爭買賣契約，於法 不合，不生解除之效力。 ㈢職是，被告解除系爭買賣契約並不合法，系爭買賣契約仍屬 有效，被告自有依據系爭買賣契約給付價金尾款200萬元與 原告之義務。 五、從而，原告依據兩造間系爭買賣契約之法律關係，請求被告 給付價金200萬元，及自支付命令送達翌日即106年2月25日 起（見本院司促字卷第31頁送達證書）至清償日止，按年息 5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。 六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。 結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條 、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 9 月 8 日 民事第三庭 法 官 黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 8 日 書記官 張珮琪