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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1659號 原　　　告　葉石坤 訴訟代理人　吳存富律師 　　　　　　張維晟律師 　　　　　　黃韋儒律師 被　　　告　蔡昆璋 訴訟代理人　杜英達律師 　　　　　　陳怡秀律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107年4月13日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣參佰貳拾陸萬玖仟玖佰伍拾貳元，及自民 國一０六年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹佰零玖萬元供擔保後，得假執行 。但被告得以新台幣參佰貳拾陸萬玖仟玖佰伍拾貳元預供擔保而 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本 件原告起訴請求被告應給付原告至少新台幣（下同）60萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於訴訟程序中，本於同一房屋租賃之基礎事 實，擴張應受判決事項之聲明，請求被告應給付原告349萬 9,452元，及其中326萬9,952元自起訴狀繕本送達翌日、22 萬9,500元自變更聲明暨陳述意見狀繕本送達翌日起，均至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，核與上開規定相符 ，應予准許。 二、原告主張：㈠原告於民國104年2月20日將門牌號碼為新北市 ○○區○○路○段○○○號3樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予 被告，兩造於所簽定之房屋租賃契約書（下稱系爭契約）第 10條載明，承租人不得未經出租人同意，將系爭房屋出租予 第三人。詎料，被告違約將系爭房屋出租予訴外人沈煌益， 而沈煌益於105年10月15日於系爭房屋內自縊身亡，乃致原 告出租之系爭房屋成為凶宅，造成該屋嗣後無法出租、房屋 價值減損。㈡依系爭契約第10條及其加註內容，原告得向被 告請求因被告違約轉租所致生之損害：①按兩造於系爭契約 第10條載明：「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意， 不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或 以其他變相方法由他人使用房屋」，並經兩造同意加註：「 若乙方有發生以上之情事時，致使甲方有任何損失，則乙方 應負所有損害賠償之責」。又房屋內有自殺行為而致死亡， 將使房屋成為一般所稱之凶宅，凶宅常為一般人嫌惡而不願 買受或承租；出售房屋未告知房屋曾有非自然死亡，致演變 為購屋糾紛，亦時常見諸報端，故內政部公告之成屋買賣契 約範例將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買 賣應確認之事項，再強制執行法第81條第2項亦修正建物內 如有非自然死亡，應載明於不動產拍賣公告，是房屋發生自 殺致死，足以影響交易致房屋價值貶損，應為社會大眾所知 悉。②查被告於未取得原告同意之情形下，將系爭房屋出租 予沈煌益，乃違反系爭契約之轉租行為，而沈煌益於105年 10月15日在系爭房屋內自縊身亡，使系爭房屋成為一般所謂 之「凶宅」，依社會通念，為一般人所忌諱而不願居住其中 ，其市場上價值貶損之情況非難以想見，且兩者之間存在因 果關係，故被告應就原告於系爭房屋所受損失負損害賠償責 任。③依系爭契約第10條及其加註內容，原告自得向被告請 求因被告違約轉租所致生之所有損失，並不限於系爭房屋存 有「物理性毀損」情形：⑴按「乙方應以善良管理人之注意 使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過 失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修 繕之必要時，由甲方負責修理」、「乙方未經甲方同意，不 得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以 其他變相方法由他人使用房屋。加註：若乙方有發生以上之 情事時、致使甲方有任何損失、則乙方應負所有損害賠償之 責任」，系爭契約第13條、第10條及第10條加註條款分別定 有明文。⑵經查，如原告訴訟代理人於106年6月23日辯論程 序所述，原告於知悉被告有違法轉租情事時，本不願續租於 被告，惟因被告表示有續租之意願，故原告與被告簽訂系爭 契約第10條之手寫加註，即係為了防免被告有違法轉租進而 導致原告房屋有任何之損失時，被告皆應負損害賠償責任。 是以，兩造之合意，自包括被告違法轉租於第三人後，而第 三人於系爭房屋自縊之情事。否則，若兩造加註系爭契約第 10條規定僅限規定系爭房屋有物理性毀損時，被告方應負損 害賠償責任。兩造實無另行以手寫方式加註之必要，蓋因系 爭契約第13條已明文規定，若因被告之過失導致房屋有物理 上毀損，被告應負賠償責任，而該毀損為自然之損壞時，則 由原告負修繕之責。則系爭房屋物理性毀損已約定在系爭契 約第13條內，兩造實無額外合意加註系爭契約第13條之必要 。㈢被告違法轉租於沈煌益之舉，業已違反系爭契約，原告 自得依系爭契約第15條規定，請求被告負賠償責任：①按「 乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損 害，…」，系爭契約第15前段定有明文。②經查，本件被告 違反兩造系爭契約規定，將系爭房屋違法轉租於沈煌益，業 已違反系爭契約第10條規定，則沈煌益自縊身亡在內，導致 原告權益受損，原告自得依系爭契約第15條前段規定，請求 被告負擔損害賠償責任。㈣原告得依民法第432、433條規定 或至少得類推民法第432、433條規定向被告請求損害賠償： ①按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物 有生產力者，並應保持其生產力；因承租人之同居人或因承 租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由；致 租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。分別為民法 第432條第1項、第433條所明定。於此情形，該等第三人雖 無契約關係，但基於權利保護之一般原理於租賃物亦得使用 收益。惟為使用收益之第三人，有以善良管理人注意、保管 租賃物之義務。違反者，對於租賃物之毀損滅失，應依侵權 行為規定對出租人負損害賠償責任。由於此等第三人之使用 收益租賃物，係基於承租人之允許而來，如其使用租賃物， 因可歸責而致其毀損滅失者，承租人宜負同一責任，以免出 租人遭受意外之損害」，此有臺灣高等法院103年度上易字 第805號判決意旨參照。次按「倘建物內發生…非自然身故 情事，即成為俗稱之凶宅，衡之我國民情，…凶宅在房地產 交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同第 段、環境之標的，乃眾所周知之事，亦非學理上所謂之『純 經濟損失』…。且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可 能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致 該屋之交易價值減損及流通障礙，影響上訴人之使用、收益 ，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，此種情 形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時， 自應類推適用其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社 會環境變遷，補充法律規定之漏洞。而民法第432條、第433 條之規定內容與立法目的，既然係為維護租賃物之狀態，而 課予承租人善良管理人注意義務，及要求承租人就其允許使 用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受 意外之損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損 、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但 基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應 類推適用前開規定」，亦有臺灣高等法院臺中分院105年上 易字第62號判決意旨可參。②查被告自多年前起，向原告承 租系爭房屋，並續訂租約至106年2月19日止，然沈煌益於承 租期間內之105年10月15日在系爭房屋內自殺身亡，系爭房 屋即成為凶宅，交易價值自有減損。依民法第432條第1項、 第2項之規定，承租人僅於違反善良管理人注意義務，致租 賃物毀損、滅失者負損害賠償責任。惟承租人依民法第433 條規定所負之責任，係屬代負責任，即承租人對於同居人或 第三人應負侵權行為責任之事由，代同居人或第三人負賠償 責任而言，倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任，承租 人即應依民法第433條規定負賠償責任，與承租人本身是否 已盡善良管理人注意義務無涉。而沈煌益於系爭房屋內自縊 自殺行為成立民法第184條第1項後段之侵權行為，應負侵權 行為責任，被告即應負損害賠償責任，不因被告已否盡善良 管理人注意義務而免除其責任。且沈煌益於系爭房屋內自殺 死亡，造成系爭房屋交易價值減損之程度，不亞於系爭房屋 之毀損，依相類似者，應作相同處理之平等原則，出租人即 原告亦應可類推適用民法第432條、第433條之規定，請求承 租人即被告負損害賠償責任。是原告得依民法第432、433條 規定或至少得類推民法第432、433條規定向被告請求損害賠 償。㈤本件業經國泰不動產估價師聯合事務所評估，系爭房 屋因非自然身故事件情況減損額為326萬9,952元，就此系爭 房屋價值之貶損，被告應負損害賠償責任。又自沈煌益自殺 後，系爭房屋已成「凶宅」，依社會通念，為一般人所忌諱 而不願居住其中，原告亦無法將房屋出租，自105年10月15 日沈煌益於屋內自縊身亡至今已17個月無人居住，可見被告 之侵權行為與原告無法就系爭房屋為使用收益權之間存在因 果關係，又系爭房屋之每月租金為1萬3,500元，故被告之侵 權行為致原告無法使用收益系爭房屋，已有22萬9,500元之 損害（計算式：13,500元×17個月＝229,500元），被告自 應負損害賠償責任。綜上所述，被告之侵權行為已致原告有 349萬9,452元之損害（計算式：3,269,952元＋229,500元＝ 3,499,452元)，爰依上開數請求權基礎，本於請求權競合關 係，請求擇一為原告有利判決等情。並聲明：㈠被告應給付 原告349萬9,452元，及其中326萬9,952元自起訴狀繕本送達 翌日、22萬9,500元自變更聲明暨陳述意見狀繕本送達翌日 起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔 保請准宣告假執行。 三、被告則以：㈠本件被告非自縊行為人，並無故意背於善良風 俗加損害於原告之行為，依民法第184條第1項後段無須對原 告負損害賠償責任：①查沈煌益於系爭房屋自縊，惟民法第 184條第1項後段之侵權行為，須出於故意行為，而自殺行為 人並非被告，被告既未以背於善良風俗之方法，加損害於原 告，原告依民法第184條第1項後段規定向被告請求損害賠償 ，純屬無據。②)從而，原告主張被告須依侵權行為責任賠 償原告17個月租金22萬9,500元及房屋價值貶損之損失326萬 9,952元為無理由，蓋被告非自殺之行為人，被告亦未故意 以背於善良風俗之方法損害原告系爭房屋之價值，亦未故意 以背於善良風俗之方法使原告受有租金損失。㈡系爭房屋並 無毀損或滅失，被告依民法第432、433條（或類推第432、 433條）無須對原告負損害賠償責任：①查被告為系爭房屋 之承租人，依民法第432條、第433條規定就系爭房屋之毀損 、滅失，固應負損害賠償責任；惟沈煌益在系爭房屋內自縊 死亡，並未致系爭房屋有何物理上之變化，或功能上之減損 ，與上開規定「毀損或滅失」之情形不符。雖原告主張沈煌 益在系爭房屋內自縊死亡，被告有未盡善良管理人注意義務 之過失云云；然民法第432條第2項、第433條之損害賠償責 任，均以承租人違反善良管理人之注意義務使用房屋，致房 屋毀損、滅失為要件，沈煌益在系爭房屋內自縊死亡，並未 致系爭房屋毀損或滅失，原告主張被告應依民法第433條負 損害賠償責任，應屬無據。②再按「至原告主張類推民法第 432條、第433條之規定，被告應負損害賠償責任等語。按所 謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相 類似之規定，以為適用，故法院為類推適用，係法律規定有 漏洞之補充方法之一，如無法律漏洞，即無類推適用之問題 。民法第432條、第433條明白規定租賃物物理上之毀損、滅 失者，承租人負賠償責任之規定，且對照民法第432條、第 433條，與同法第434條『租賃物因承租人之重大過失致失火 而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任』之規 定，是上開法律規定係針對租賃物『物理上毀損狀況』課予 承租人不同之注意義務，顯見民法第432條、第433條並無法 律漏洞存在，無類推適用予以補充之必要，原告主張類推適 用民法租賃之前開規定，被告應負損害賠償責任等語，亦無 可取」，本院105年度重訴字第319號民事判決已有闡釋。是 以，本件原告主張類推適用民法第422、423條亦無理由。㈢ 本件沈煌益並無故意以自縊方式達損害系爭房屋價值之目的 ，且原告亦未證明沈煌益係故意以自縊方式損害系爭房屋價 值等侵害行為，則被告自無須就沈煌益之行為負民法第432 、433條（或類推第432、433條）責任。㈣原告同意被告將 系爭房屋一部分轉租予沈煌益，系爭房屋亦無毀損滅失，被 告依系爭契約第10條及加註內容，亦無須對原告負損害賠償 責任：①查被告早於101年時即已將系爭房屋一部分轉租予 沈煌益與其他人，原告或其代理人（弟弟）至系爭房屋從事 修繕時，亦見過沈煌益及被告之房客，知悉渠等與被告係轉 租之關係。原告如真反對被告轉租，原告擁有絕對權利大可 主張被告有違約事由而解約或終止租約，避免轉租造成之任 何不利結果，惟原告卻因不願承受再度出租之空窗期，亦因 系爭房屋老舊、格局不佳、通風不良等難以找尋房客、若再 度出租恐需調降租金等因素，原告同意被告之轉租行為，始 有104年2月20日再度就現況繼續簽訂租約之情事，故原告主 張其不同意轉租，甚或主張其知悉轉租不代表同意轉租云云 ，非屬事實，更與一般經驗法則有違，原告主張顯不足採。 ②承上，兩造於104年2月20日再度簽訂租賃契約時，雙方之 主觀認知係：如因轉租而造成系爭房屋之毀損、滅失等物理 上之損壞，須由被告負責，始有簽訂加註內容。當時兩造均 毫無可能預見沈煌益會有自縊之行為，是以自縊所造成之房 屋價值減損或租金損失，並未存在於當初兩造加註條款時之 主觀認知。原告主張因系爭契約第13條已明文規定物理上毀 損之賠償責任，故兩造於第10條加註內容即係防免被告違法 轉租而導致之房屋損失，包括第三人於系爭房屋內自縊云云 ，顯係發生沈煌益自縊情事後，始自行曲解兩造於104年2月 20日簽訂租賃契約之真意。③末查，系爭契約第13條係約定 「乙方應以善良管理人之注意使用房（店）屋，除因天災地 變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房（店）屋毀損， 應負損害賠償之責。房（店）屋因自然之損壞有修繕必要時 ，由甲方負責修理」，係針對被告本身之過失行為為約定， 並非將系爭契約分為第13條物理性、第10條違法轉租之非物 理性；況系爭契約於簽訂時，兩造並未能預見1年半後會有 轉租之第三人自縊之情事，故原告之主張並非事實，亦不合 理。④況本件依新北市政府警察局三重分局106年8月14日新 北警重刑字第1063410204號函覆之附件調查筆錄（詳本院卷 一第158頁），可知被告與沈煌益之轉租係始於100年1月18 日，故原告於系爭租約簽訂時，早已知情有轉租之情事。本 件會以手寫方式加註，係因前期租約屆期後，雙方調整租約 方面意見不一致，最後雙方同意以加註之方式，以防免被告 轉租第三人後房屋有物理性之損壞，始有系爭租約之簽訂等 語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、查本件原告於104年2月20日將其所有系爭房屋出租予被告， 約定租賃期間至106年2月19日止，每月租金1萬3,500元，被 告復將系爭房屋轉租予沈煌益，而沈煌益嗣於105年10月15 日在系爭房屋內自縊身亡之事實，有房屋租賃契約書、土地 建物登記謄本、新北市政府警察局三重分局函在卷可稽（本 院卷一第55至64、151至162頁），且為兩造所不爭執，自堪 信為真實。 五、原告主張被告係違約將系爭房屋轉租予沈煌益，而沈煌益於 105年10月15日於系爭房屋內自縊身亡，乃致原告出租之系 爭房屋成為凶宅，造成該屋嗣後無法出租、房屋價值減損， 原告自得依系爭契約第10條及其加註內容約定、系爭契約第 15條約定、民法第432、433條規定或類推民法第432、433條 規定，請求擇一判令被告賠償系爭房屋因非自然身故事件情 況減損額326萬9,952元，及自105年10月15日沈煌益於屋內 自縊身亡至今17個月原告無法使用收益系爭房屋之損害22萬 9,500元，合計349萬9,452元等情。則為被告所否認，並以 前詞置辯。經查： ㈠原告得依系爭契約第10條及其加註內容約定，請求被告賠償 系爭房屋因非自然身故事件所生之損害。 ①按兩造於系爭契約第10條約定：「乙方（即被告）未經甲方 （即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出 借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，並經 兩造同意加註：「若乙方有發生以上之情事時，致使甲方有 任何損失，則乙方應負所有損害賠償之責」等語，有房屋租 賃契約書附卷可佐（本院卷一第58頁），且為兩造所不爭執 ，堪信為真實。 ②被告雖抗辯原告同意被告將系爭房屋一部分轉租予沈煌益， 系爭房屋亦無毀損滅失，被告依系爭契約第10條及加註內容 ，亦無須對原告負損害賠償責任云云，惟查： ⑴被告抗辯原告同意被告將系爭房屋一部分轉租予沈煌益之事 實，為原告所否認，且被告並未能積極舉證以實其說，已難 信為真實。被告固仍以被告早於101年時即已將系爭房屋一 部分轉租予沈煌益與其他人，原告或其代理人（弟弟）至系 爭房屋從事修繕時，亦見過沈煌益及被告之房客，知悉渠等 與被告係轉租之關係，原告如真反對被告轉租，原告擁有絕 對權利大可主張被告有違約事由而解約或終止租約，避免轉 租造成之任何不利結果，惟原告卻因不願承受再度出租之空 窗期，亦因系爭房屋老舊、格局不佳、通風不良等難以找尋 房客、若再度出租恐需調降租金等因素，原告同意被告之轉 租行為，始有104年2月20日再度就現況繼續簽訂租約之情事 ，故原告主張其不同意轉租，甚或主張其知悉轉租不代表同 意轉租云云，非屬事實，更與一般經驗法則有違，原告主張 顯不足採等語為辯。然被告上開所辯無非為其個人推論之詞 而已，在無積極事證證明原告同意被告將系爭房屋轉租予沈 煌益之情況下，原告主張係被告未經原告同意，違約將系爭 房屋轉租予沈煌益之事實，即應信為真實。 ⑵被告復抗辯兩造於104年2月20日再度簽訂租賃契約時，雙方 之主觀認知係如因轉租而造成系爭房屋之毀損、滅失等物理 上之損壞，須由被告負責，始有簽訂加註內容云云。惟依上 開系爭契約第10條加註：「若乙方有發生以上之情事時，致 使甲方有任何損失，則乙方應負所有損害賠償之責」之文義 ，顯然並非限於被告因轉租而造成系爭房屋之毀損、滅失等 物理上之損壞而已，且被告對於前述抗辯事實亦未能積極舉 證以實其說，所辯仍不足取。 ㈡原告請求被告賠償系爭房屋因非自然身故事件所減損之價額 326萬9,952元，為有理由，其餘為無理由。 ①原告主張本件業經國泰不動產估價師聯合事務所評估，系爭 房屋因非自然身故事件情況減損額為326萬9,952元，就此系 爭房屋價值之貶損，被告應負損害賠償責任等情，有該估價 報告書在卷可稽（本院卷二第17至160頁），已屬有據。被 告雖指摘上開估價報告書之鑑定意見並不可取云云，然未能 提出相當反證證明，自無可採。 ②原告復主張系爭房屋自沈煌益自殺後，已成「凶宅」，依社 會通念，為一般人所忌諱而不願居住其中，原告亦無法將房 屋出租，自105年10月15日沈煌益於屋內自縊身亡至今已17 個月無人居住，以每月租金1萬3,500元計算，原告無法使用 收益系爭房屋，已有22萬9,500元之損害云云。然原告並未 提出任何證據證明之，已難遽信為真實。況系爭房屋雖成為 凶宅，但依一般社會常情，倘原告願意降低租金對外積極招 租，亦非絕無願意承租者，乃原告並未於系爭房屋價值減損 後，依其實際房價換算適當之租金數額而對外招租之情況下 ，即主張上開租金損害，請求被告如數賠償，自嫌速斷，難 予遽准。 ㈢原告既得依原告得依系爭契約第10條及其加註內容約定，請 求被告賠償系爭房屋因非自然身故事件所生之損害，其餘請 求權基礎即無再予論述之必要，併予敘明。 六、綜上所述，本件原告依系爭契約第10條及其加註內容約定， 請求被告應給付原告326萬9,952元，及自起訴狀繕本送達（ 本院卷一第93、99頁）翌日即106年5月3日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範 圍則為無理由，應予駁回。 七、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，就原告勝訴部 分，經核皆無不合，爰分別酌定相擔保金額併准許之；至原 告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 27 日 民事第五庭 法 官 連士綱 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 30 日 書記官 廖美紅