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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1667號 原　　　告　林郁姍 訴訟代理人　唐行深律師 　　　　　　逄紹峰律師 被　　　告　恆美建設股份有限公司 法定代理人　何易蒼 訴訟代理人　唐迪華律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國106 年9 月 19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第1 項前段定有明文。本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論 期日到場，且核無同法第386 條所列各款情形，爰依原告之 聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。 二、原告方面： ㈠、原告與被告於民國103 年5 月30日簽訂房地預定買賣契約書 （下稱系爭買賣契約），以契約總價款新臺幣（下同）17,2 70,000元整買受「NEXT1 」建案編號第G 棟5 樓房屋1 戶（ 面積共計85.76 平方公尺，共有部分面積約計29.10 平方公 尺）及座落新北市○○區○○段16、16- 1 、17、17-1、18 、18- 1 、19、19- 1 、20、20-1、21、21-1、22及22-1等 14筆土地之土地持分面積為10.95 平方公尺，應有權利範圍 為1 萬分之91及地下第4 層平面式編號第10號停車空間1 位 （下稱系爭房地）。原告已依約給付價金314 萬元，因資金 周轉困難，原告於105 年1 月間通知被告無法繼續給付價金 ，惟被告要求原告將系爭房地轉賣第三人，否則被告即解除 契約並沒收房地總價款15% 。其間原告曾委託永慶房屋及信 義房屋賣屋，但都無法賣出，故原告再於106 年3 月間以存 證信函通知被告，再度表示無法再給付買賣價金，並向被告 表示被告要沒收房地總價款15% 之金額顯屬過高，請求酌減 ，然被告覆函仍執意要沒收房地總價款15% 。 ㈡、雖兩造於系爭買賣契約書第26條第2 項甲方（即原告，下同 ）違約罰則：第一款約定「倘甲方反悔不買、未依本契約第 九條之約定及附件二『房地款繳款期別明細表』之規定繳付 款項，或有任何違反本契約之約定，或有其他違約情事者， 乙方（即被告，下同）得解除本契約，並沒收甲方依房地總 價款（含車位價款）百分之十五計算之金額，……。」然原 告主張系爭契約約定被告得沒收房地總價款15% 作為違約金 ，確屬過高。 ㈢、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。依財政部核定之105 年度營利事業各業所 得額暨同業利潤標準之住宅營建業同業利潤標準為8%，表示 原告如能履行契約，被告因系爭房地買賣原可得預期之利潤 約為買賣總價金之8%，即138 萬1600元（17,270,000×8%=l ,381,600）茲因原告違約，致被告之獲利期待喪失，依上開 利潤標準，應屬相當，被告沒收買賣總價款15% 即259 萬50 0 元（17,270,000×l5%=2,590,500 ）作為違約金，確屬過 高，被告依約得沒收充作違約金之金額應酌減為138 萬1600 元，原告共繳納予被告之買賣價金款共計314 萬元，其收取 超過138 萬1600元之部分即175 萬8400元（3,140,000-1,38 1,600=1,758,400 ）無法律上原因，應予返還原告，原告自 得依民法第179 條規定請求返還不當得利，核屬有理。 ㈣、原告依民法第252 條及第179 條規定，訴請酌減違約金及請 求返還不當得利，併聲明： １、被告應給付原告1,758,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ２、訴訟費用由被告負擔。 ３、原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告方面： ㈠、兩造確實於103 年5 月30日簽訂有系爭買賣契約。 ㈡、原告解除本件契約應屬無效： 原告於105 年年初通知被告公司其因經濟問題，無法繼續就 系爭契1 約繳納買賣價金，被告於是同意其就105 年5 月5 日應繳納之價款110,000 元暫予緩繳，於緩繳期間可自行出 售系爭房地，以減少其損失。然經過1 年，原告僅告知無法 自行出售，便於106 年3 月17日20日以台北仁愛路郵局第 000130號存證信函請求被告返還已繳納之價款，並主張被告 僅得沒收房地總價款5%之金額。然按系爭買賣契約第26條違 約處罰「二、甲方違約罰則」（一）約定：「倘甲方反悔不 買、未依本契約第九條之約定及附件（二）『房地款繳款期 別明細表』之規定繳付款項，或有任何違反本契約之約定， 或有其他違約情事，乙方得解除本契約，並沒收甲方依房地 總價款（含車位價款）百分之十五計算之金額，但該沒收之 金額如超過甲方已繳納之價款者，則以該已繳之價款為限。 」職故，原告若反悔不買，依約定乃被告得解除契約，而非 原告得解除契約，又原告任意以週轉問題為由解除契約，亦 不符民法解除契約之相關規定，而被告亦從未解除系爭契約 ，換言之，系爭買賣契約仍有效存在，故原告請求返還買賣 價金，顯屬無理由。 ㈢、被告以答辯狀對原告為繳款之催告： 又查，被告已繳納房地款共計3,140,000 元，然迄今亦已積 欠價款共2,050,000 元，依系爭契約第九條約定，雖原告逾 期繳納之情況，尚不符合該條第三項被告得以對原告催繳之 約定，但因原告已以上開存證信函及本件起訴狀一再表示不 再繳款，故被告爰以本件答辯狀繕本之送達，對原告為給付 價金之催告，原告應於收受本答辯狀繕本翌日起7 日內繳納 積欠之買賣價金共2,050,000 元，原告若未依限繳納，被告 有權依約定解除系爭買賣契約，並沒收其已繳納價款2,590, 500 元（17,270,000×15% = 2,590,500 元），特此催告。 ㈣、本件系爭契約日後經被告解除，被告依約得沒收原告已繳納 之價款2,590,500 元： １、據內政部103 年4 月28日內政部內授中辦地字第1036650686 號公告之最新之預售屋買賣契約書範本第25條第4 項規定： 「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收 依房地總價款百分之_(最高不得超過百分之十五）計算之金 額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限， 買賣雙方並得解除本契約。」系爭買賣契約顯然符合範本之 規定。 ２、查被告公司經營事項為土地開發及不動產投資開發、興建及 租售，據我國105 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準 觀之，就「土地開發」業別之同業利潤標準，其淨利率乃「 29% 」、「不動產投資開發、興建及租售」業別之同業利潤 標準，其淨利率乃「10% 」，因此，系爭契約解除後，以買 賣總價額17,270,000元計算，被告將受到損失乃在2,590,00 0 元～5,008,300 元，因此本仵沒收金額2,590,500 元並無 任合不當。 ３、又或以土地及建物分別據105 年度營利事業各業所得額暨同 業利潤標準觀之，系爭契約建物即房屋款為4,840,000 元， 依「不動產投資開發、興建及租售」業別之同業利潤標準， 淨利率乃「10% 」，則其淨利為484,000 元；系爭契約土地 款為12,430,000元，「土地開發」業別之同業利潤標準，淨 利率乃「29% 」，則其淨利為3,604,700 元，二者合計為4 ,088,700元，由此亦可證明本件沒收金額2,590,500 元並無 任合不當。 ４、又再或以原告違約反悔不買，被告勢必另行銷售，單單105 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準中「同業利潤標準 」之「費用率」觀之，「不動產投資開發、興建及租售」業 別乃「28% 」，「土地開發」業別更高達「39% 」，則系爭 契約約定以房地總價款「15%」實無不當。 ㈤、綜上，原告單純以資金週轉問題為由，違法解約，並無效力 ，被告於行使解約權後，自得依系爭契約約定沒收其已繳納 價款，且無論依內政部公告之最新之預售屋買賣契約書範本 、105 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準觀之，系爭 買賣契約有關買方反悔不買時應沒收房地總價款15% 之金額 或已繳納之價款之約定，並無任何不當。 ㈥、併聲明： １、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ２、訴訟費用由原告負擔。 ３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、本院得心證之理由： ㈠、兩造對於原告與被告於103 年5 月30日簽訂房地預定買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），原告以17,270,00 元買受被告 「NEXT1 」建案編號第G 棟5 樓房屋1 戶（面積共計85.76 平方公尺，共有部分面積約計29.10 平方公尺）及座落新北 市○○區○○段16、16- 1 、17、17- 1 、18、18- 1 、19 、19- 1 、20、20-1、21、21-1、22及22- 1 等十四筆土地 之土地持分面積為10.95 平方公尺，應有權利範圍為1 萬分 之91及地下第肆層平面式編號第10號停車空間1 位，而原告 迄今已依約給付價金314 萬元一節，並不爭執（見本院卷第 242 至243 頁），且有系爭買賣契約、統一發票（見本院卷 第17至156頁）在卷可證，是前開事實，洵堪認定屬實。 ㈡、原告主張其資金周轉困難，致無法繼續給付價金，被告依照 系爭買賣契約前開約定沒收總價款15% ，實屬過高，爰依民 法第252 條之規定，請求法院酌減違約金，被告僅得沒收總 價款8%計算之違約金即1,381,600 元，被告沒收超過1,381, 600 元部分即1,758,400 元，為無法律上原因，原告依民法 第179 條之規定，請求被告返還等語，為被告否認，並以前 詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第252 條、第17 9 條之規定，請求被告返還1,758,400 元，有無理由？茲論 述如下。 ㈢、按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權 之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而 受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所 謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項 不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付 之目的（最高法院103 年度台上字第2198號判決意旨可資參 酌）。 ㈣、經查，系爭買賣契約雖經原告以存證信函通知被告其無法繼 續給付價金，請求被告以總價款5%扣款後將餘款返還原告， 惟經被告回覆稱請原告繼續依約繳付款項等語，此有上開存 證信函（見本院卷第158 至170 頁）附卷可證，且於106 年 7 月20日言詞辯論期日，被告訴訟代理人當庭表示：因為依 照契約約定，要原告逾期未繳，被告要在106 年8 月左右才 能行使解約權等語，且原告訴訟代理人亦表示：原告沒有主 張解約，只是毀約不買等語，（見本院卷第243 頁），堪認 兩造對於系爭買賣契約之效力仍持續存在，並無爭執，且於 本院106 年9 月19日言詞辯論終結前，原告訴訟代理人亦當 庭表明迄今尚未收到被告通知解約等語（見本院卷第247 頁 ）明確，足認系爭買賣契約仍有效存在，則被告受領原告所 給付之上開價款314 萬元，即有法律上原因。故原告主張依 民法第179 條之規定，請求被告返還1,758,400 元，顯與法 要件不合。 五、綜上所述，原告主張系爭買賣契約約定違約金過高，依民法 第252 條、第179 條之規定，請求法院酌減違約金及被告應 返還1,758,400 元云云，於法不合，為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回 之。 六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或 防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 10 月 5 日 民事第二庭 法 官 饒金鳳 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 6 日 書記官 沈柏樺