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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第177號 原　　　告　皇星不動產有限公司 法定代理人　張金安 訴訟代理人　朱政勳律師 被　　　告　李育宸 　　　　　　何岷璋 上列當事人間請求給付仲介報酬事件，經本院於民國106 年3 月 21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告何岷璋應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一０五年十二月 二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告何岷璋負擔百分之八，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告何岷璋如以新臺幣陸萬元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告方面： （一）緣原告於民國105 年5 月12日與被告何岷璋（即屋主）簽 訂一般委託契約書，就新北市○○區○○路○○○ 號4 樓建 物及其坐落之基地（下稱系爭不動產），約定由原告受託 銷售，銷售價格為新臺幣（下同）2080萬元，銷售期間為 同年5 月1 日至同年8 月1 日止。嗣於105 年7 月1 日， 原告與被告何岷璋就上開委託契約書進行換約，亦即延長 銷售期間至同年10月1 日止，同時另行簽署契約內容變更 合意書，變更銷售價格為1855萬元。期間，經由原告多方 尋覓下，為被告何岷璋覓得一適合買方即被告李育宸，被 告李育宸遂於105 年6 月30日與原告簽署不動產購買意願 書（下稱系爭意願書），約明就系爭不動產願意承購之價 格為1900萬元，意願書有效期限保留至105 年7 月10日， 同時，交付斡旋金（即出價金、定金）5 萬元予原告。原 告旋於同年7 月4 日取得屋主即被告何岷璋之同意出售意 思表示，遂由被告何岷璋於該日在上開購買意願書上親筆 簽署之，以示買賣標的及買賣價格均已經買賣雙方達成合 意。渠料，嗣後要簽訂正式、完整之不動產買賣契約書時 ，買方即被告李育宸就無法取得連繫，突然呈現失聯狀態 ，翌日原告連繫上被告李育宸，卻遭告知其不願意買了， 原因為其母親對系爭買賣不甚滿意等語云云，原告固然感 到錯愕，亦本於仲介業既有之買賣不成仁義在的服務概念 ，幫忙即時連繫賣方即被告何岷璋而告知此事，並傳達希 望賣方可以不要沒收買方已交付之5 萬元出價金，孰料， 被告何岷璋竟然一口答應了，且馬上實際退還上開之5 萬 元給被告李育宸。之後被告李育辰亦十分大方、爽快得表 示：原告等仲介人員這段時間辛苦了，5 萬元就全部用來 請原告吃吃喝喝等語云云。再者，被告何岷璋旋於105 年 7 月6 日主動來電告知，內容略以：賣方已經自己找到買 家了，原告以後不用再帶看了，自己成交的價格約1880萬 元等語云云，綜上各情系爭意願書簽訂之後到尚未簽正式 買賣契約書之前的種種不符常情狀況，即引起原告心中莫 大之狐疑，事後，遂於105 年9 月間調閱系爭不動產最新 之登記謄本，驚悉，「賣方所謂自己找到的買方，其戶籍 地址，正是被告李育宸簽意願書時留的地址，僅買受人顯 示為「湯OO」。原告無法接受上情，遂提起本件訴訟。 （二）原告先位依民法第568 條及原告與被告何岷璋簽立之一般 委託契約書第5 條第1 項前段、第5 條第3 項、及原告與 李育宸簽立之系爭意願書所示契約法關係，備位依上述一 般委託契約書第5 條第2 項前段及系爭意願書之契約法中 私下成交之法律關係，依序向被告等2 人請求成立買賣契 約之仲介報酬、私下成交仍應給付之仲介報酬，應屬於法 有據。 1、買賣雙方就標的物及價金互相同意時，依民法第153 條第 1 項、第345 條第2 項之規定，買賣契約即為成立。例如 賣方已簽認買方的議價委託書或要約書等文件，賣方（即 委託人）所為之仲介買賣，即已視為成交。亦即仲介已完 成仲介義務，故得分別向委託人、買方請求按成交價4 ％ 、2 ％計算之服務報酬。而本件至遲於105 年7 月4 日系 爭意願書簽立時，買賣雙方業已就買賣標的及價格達成合 意，買賣契約即為成立。 2、反之，倘鈞院認本件被告二人未至買賣契約已成立，則原 告備位請求，依「私下成交」係指委託人與受託人覓得之 買方，在未經受託人知情、仲介下而私下簽立買賣，且無 上開視為買賣已經成交之情形而言，此為臺灣高等法院10 5 年度上字第236 號民事判決所明揭。委託人於委託期間 屆滿2 個月內，逕為私下成交者，仍應給付約定之仲介報 酬。此從原告嗣後連絡上李育宸，突然說要悔約不買了， 而違約本應沒收斡旋金5 萬元的談判過程，處處不符常情 ：「買方爽快得願意被沒收；賣方卻大方得說不用沒收、 且願意全部退還；買方大方得表示不用退還給他本人、出 於體恤全額贈予原告工作人員」等情。且於105 年7 月4 日經雙方於系爭意願書簽立後，被告何岷璋旋於同年月6 日主動來電告知，其已自己找到買家了，仲介以後不用再 帶看了，自己成交價格約1880萬元。而系爭不動產，前經 原告多方尋覓買方始得被告李育宸，如今，賣方自己找到 的其他買家竟然得於105 年7 月9 日簽署完正式的買賣契 約，且是在原買家李育宸突然表示悔約後之2 、3 日內， 足見上開未經原告仲介之買賣，實屬私下成交，該「湯OO 」女士實為被告李育宸之人頭。 （三）併為聲明：求為判決①被告李育宸應給付予原告38萬元， 及自收受起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。②被告何岷璋應給付予原告76萬元， 及自收受起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。③原告願供擔保，請准予宣告假執行 。④訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以：答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願 供擔保請准宣告免為假執行；訴訟費用由原告負擔。 （一）被告李育宸部分：被告李育宸曾有意願購買系爭不動產， 故於105 年6 月30日以斡旋金5 萬元委由原告處理相關購 屋事宜，惟返家後母親認為被告李育宸沒有預先詢問過其 意思，不受尊重，經多次與母親溝通後均無效果，故只能 打消原購買計劃，將上述斡旋金交由原告公司處理，事後 被告李育宸亦無與系爭不動產之屋主私下接觸，更無所謂 私下與被告何岷璋成立買賣之事由，嗣後被告李育宸母親 為證明自己有能力處理購置房屋一事，乃自行委請另一仲 介公司即東森房屋科達集團購買系爭不動產，惟購買情形 被告李育宸並無參與等語置辯。 （二）被告何岷璋部分：被告何岷璋曾委託原告出售系爭不動產 ，後來原告告知有一位李先生付簽約金五萬元，找被告何 岷璋去簽約，但是原告後來卻告知因為李先生手機都沒有 開機，所以找不到李先生，嗣後原告店長找被告何岷璋， 並告知李先生是獅子會成員有權有勢叫被告何岷璋不要惹 麻煩，請被告何岷璋退回簽約金五萬元，後來被告何岷璋 就退還五萬元，被告何岷璋嗣後有詢問原告之業務人員如 果有別家仲介公司幫被告何岷璋出售房子，被告何岷璋可 否賣房子，被告公司之業務人員表示可以，因為委託分專 任與一般大家都可以一起賣的契約方式，而被告何岷璋並 沒有簽專任委託契約，又先前於105 年7 月4 日簽變更合 意書，是因為仲介告知有收訂金5 萬元，可以成交所以要 被告何岷璋簽專任委託，防止其他房仲看屋，被告何岷璋 認為合理才簽專任委託書，後來仲介說買方聯絡不上，要 被告何岷璋不要扣訂金5 萬元退給買方，被告何岷璋以為 專任委託與訂金一樣已經無效等語置辯。 三、原告主張：其於105 年5 月12日與被告何岷璋簽訂一般委託 契約書（編號AA0000000 ），就被告何岷璋名下之系爭不動 產約定由原告受託銷售，銷售價格為2080萬元，嗣於105 年 7 月1 日，原告與被告何岷璋就上開委託契約書簽訂變更合 意書，變更銷售價格為1855萬元。嗣買方即被告李育宸於10 5 年7 月3 日與原告簽署系爭意願書，約明就系爭不動產願 意承購之價格為1900萬元，系爭意願書有效期限保留至105 年7 月10日，同時交付出價金5 萬元予原告，又被告何岷璋 於105 年7 月4 日在系爭意願書上簽名，被告何岷璋並於同 日與原告簽訂契約內容變更合意書約定至105 年7 月11日為 專任委託等情，為被告二人所不爭執，並有上述一般委託契 約書及系爭意願書各乙份及契約內容變更合意書2 紙等為憑 （見本院卷第20至27頁），堪信為真實。又系爭不動產嗣被 告何岷璋於105 年7 月9 日經由東森房屋以1880萬元出售予 被告李育宸之母親湯惠美，並於105 年8 月31日完成移轉登 記等情，亦為兩造所不爭執，且有系爭不動產登記謄本及不 動產買賣契約書等附卷可參（見本院卷第28、29、57頁）， 此部分事實亦堪信為真。 四、原告又主張被告二人買賣契約於105 年7 月4 日時已成立， 請求被告二人依契約給付報酬等語，惟為被告二人所否認， 並以前揭情詞置辯，則本件之爭點厥為：㈠被告二人於系爭 意願書簽名，雙方買賣契約是否已經成立？㈡原告向被告何 岷璋請求仲介報酬76萬元，有無理由？㈢原告向被告李育宸 請求仲介報酬38萬元，有無理由？茲論述如下： （一）被告二人於系爭意願書簽名，雙方買賣契約是否已經成立 ？ 1.查本件首應探究者為系爭不動產購買意願書之性質為何？ 按所謂要約者，乃以締結契約為目的，而喚起相對人承諾 之一種意思表示。而觀諸被告李育宸於105 年6 月30日攜 回審閱並於105 年7 月3 日簽署之系爭不動產購買意願書 之內容，可知被告李育宸表明買賣標的、願意支付之價金 及付款條件、違約處罰等事項，即向系爭不動產之賣方表 明買賣條件，希望賣方以該條件出賣系爭不動產與伊，核 其性質係向系爭不動產之賣方提出要約甚明。 2.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立，民法第345 條第1 、2 項定有明文。 關於買賣不動產之債權契約，本為不要式行為，若雙方就 房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契 約尚未成立，有最高法院20年上字第1207號判例可稽。第 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。契約之要約人因要約而受拘束。非對話為要 約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為 承諾時，其要約失其拘束力。要約定有承諾期限者，非於 其期限內為承諾，失其拘束力。民法第153 條第1 項、第 154 條第1 項本文、第157 條、第158 條分別定有明文。 又契約須當事人互相表示意思一致始能成立，所謂互相表 示意思一致，不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒 介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之 一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第 1504號判例參照）。 3.次查，被告何岷璋嗣於105 年7 月4 日在系爭意願書簽名 ，其內容為「賣方同意以此價格出售，並依本意願書之條 件與買方簽訂不動產買賣契約。」等語，足見被告何岷璋 已承諾以被告李育宸要約之價格1900萬元出賣系爭不動產 ，且亦同意以系爭意願書內之相關條件簽立書面契約，兩 造確已達成合意，則依民法第153 條第2 項、第345 條第 2 項，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約於 105 年7 月4 日應即為成立。被告李育宸雖稱系爭意願書 只是斡旋階段，並未簽訂買賣契約書，然系爭意願書第1 條第5 、6 點已就付款條件及方法為約定，而被告何岷璋 亦同意依系爭意願書之條件與買方簽訂買賣契約，次按訂 約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立， 民法第248 條定有明文。又依系爭意願書第4 條被告李育 宸亦於簽訂系爭意願書同時給付5 萬元之出價金，並依規 定於賣方同意售出後轉為定金，雖就所有權移轉登記時期 、標的物交付等事項尚未達成合意云云，然此部分均可依 當時兩造之默示意思表示或通常買賣之慣例，甚或依法理 之規定確定之，依前開說明並不影響買賣契約之成立。 （二）原告向被告何岷璋請求仲介報酬76萬元，有無理由？ 1.原告先位請求認被告二人買賣契約業已成立，原告仲介服 務已完成，自得請求報酬，原告爰依民法第568 條及一般 委託契約書第5 條第1 項前段、第5 條第3 項規定，向被 告何岷璋請求仲介報酬等語。 2.查原告於105 年5 月12日與被告何岷璋簽訂一般委託契約 書（編號AA0000000 ），就被告何岷璋名下之系爭不動產 約定由原告受託銷售，銷售價格為2080萬元。嗣買方即被 告李育辰於105 年7 月3 日與原告簽署不動產購買意願書 ，約明就系爭不動產願意承購之價格為1900萬元，意願書 有效期限保留至105 年7 月10日，同時交付出價金5 萬元 予原告，又被告何岷璋於105 年7 月4 日在上開不動產購 買意願書，內容為「賣方同意以此價格出售，並依本意願 書之條件與買方簽訂不動產買賣契約。」等語處簽名，被 告二人之買賣契約於105 年7 月4 日已成立，業已認定如 前。惟被告何岷璋於簽立上述意願書之同時，並與原告簽 訂契約內容變更合意書約定「物件編號AA0000000 」、「 備註：此合約書為專任委託至105 年7 月11日止、壹仟玖 佰零陸萬元正是含4%仲介服務費，另不對外開放」等情， 此有原告於105 年7 月4 日所提契約內容變更合意書乙紙 附卷可參（見本院卷第27頁），被告何岷璋亦不否認有於 上開文件簽名。則被告何岷璋於105 年7 月4 日就上述編 號AA0000000 之一般委託契約書與原告約定變更為專任委 託，且仲介服務費從原訂一般委託契約書第5 條第1 項前 段之「委託人同意於買賣契約成立時給付加盟店以成交價 4%計算之報酬」，變更為「壹仟玖佰零陸萬元正是含4%仲 介服務費」，則被告何岷璋於簽立上述願以1900萬元成交 意願書之同時，並與原告簽訂契約內容變更合意書約定「 壹仟玖佰零陸萬元正是含4%仲介服務費」等情互核觀之， 原告應係自願吸收部分之佣金收入，以促使雙方買賣成交 甚明，此亦與一般仲介實務常情相符。故本件被告二人既 以1900萬元成交，則依上述原告與被告何岷璋於105 年7 月4 日簽立之契約內容變更合意書約定，1906萬元是含4% 仲介服務費，則原告僅能向被告何岷璋請求6 萬元之仲介 服務報酬（計算式：1906萬－1900萬＝6 萬元），逾此部 分之請求，則乏所據，應予以駁回。又一般委託契約第5 條第3 項雙方故有約明，因故解除含買賣雙方合意解除契 約之條款，惟本件並無證據顯示被告李育宸有與被告何岷 璋合意解除買賣契約，則原告依此約定向被告何岷璋請求 ，亦乏所據，不應准許。 3.原告先位主張買賣契約於105 年7 月4 日成立，請求給付 報酬，既有理由，則其備位主張倘認買賣契約未成立，依 一般委託契約書第5 條第2 項前段之「私下成交」之契約 法關係請求，本院即毋庸再予以審酌，併此敘明。 （三）原告向被告李育宸請求仲介報酬38萬元，有無理由？ 1.原告先位請求認被告二人買賣契約業已成立，原告仲介服 務已完成，自得請求報酬，依民法第568 條及系爭意願書 第8 條第1 項規定，原告得向被告李育宸請求仲介服務報 酬云云。 2.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。惟所用之辭句業已表示當 事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更 為曲解。查依被告李育宸於105 年7 月3 日簽署之系爭意 願書，其中第8 條第1 項服務報酬之支付明確載明：「1. 買方於簽訂不動產買賣契約時，應給付購買總價2%計算之 服務報酬，原出價金則轉作簽約款之一部分。3.如買賣契 約事後因故解除時（含買賣雙方合意解除契約），買方仍 應給付前述之報酬及費用。」等語（見本院卷第25頁）， 可知原告與被告李育宸約定給付服務報酬之前提條件為「 買方簽訂不動產買賣契約時」，而本件被告李育宸、何岷 璋二人於簽立系爭意願書後，嗣並未簽立任何書面之不動 產買賣契約書，此為原告所不爭執，則依上述意願書之約 定，被告李育宸毋庸給付原告服務報酬甚明。又系爭意願 書第8 條第1 項第3 款，兩造固有約定因故解除含買賣雙 方合意解除契約等語，惟本件並無證據顯示被告李育宸有 與被告何岷璋合意解除買賣契約，則原告依此款約定向被 告李育宸請求，亦乏所據，不應准許。 3.原告備位請求認倘被告二人買賣契約尚未成立，原告亦得 依系爭意願書第8 條第2 項第2 款規定，以被告李育宸「 私下成交」之契約法律關係，請求給付服務報酬云云。查 依系爭意願書第8 條第2 項第2 款約定：「2.買方於本意 願保留期間屆滿後二個月內，逕與加盟店已提供買方曾經 仲介之客戶資料內之客戶成交者，買方同意仍應支付本條 第一項所載之服務報酬予加盟店。但經其他不動產經紀業 仲介成交者，不在此限。」等語，是上述所謂「私下成交 」之前提為「曾經仲介之客戶」，且有經由其他不動產經 紀業仲介成交之除外規定。而查，系爭不動產嗣被告何岷 璋係於105 年7 月9 日經由東森房屋仲介以1880萬元出售 予被告李育宸之母親湯惠美，此為兩造所不爭執，且有系 爭不動產登記謄本及不動產買賣契約書等附卷可參（見本 院卷第28、29、57頁），故被告何岷璋成交之對象並非被 告李育宸甚明，且係由其他不動產經紀業仲介成交買賣系 爭不動產，則原告以系爭意願書第8 條第2 項第2 款「私 下成交」之約定，向被告李育宸請求，即顯與兩造上述意 願書之約定不符，是原告據此向被告李育宸請求38萬元， 依上說明，無足憑採，不應准許。 五、從而，原告先位主張買賣契約業已成立，原告仲介服務已完 成，依買賣成立後之契約法關係，請求被告何岷璋給付6 萬 元之服務報酬，及自民事起訴狀繕本送達翌日即105 年12月 26日起（於105 年12月15日寄存於派出所，經10日生效，見 本院卷第42頁）自清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有 理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回 。 六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響， 均毋庸再予一一審酌，附此敘明。 七、本件所命被告給付之金額，未逾新臺幣50萬元，爰依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款規定，就原告勝訴部分，爰依職 權宣告假執行。又被告何岷璋陳明願供擔保，請准宣告免為 假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如 主文。 中 華 民 國 106 年 4 月 11 日 民事第二庭 法 官 吳幸娥 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 4 月 11 日 書記官 丁于真