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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1842號 原　　　告　三益資產有限公司 法定代理人　陳妤葇 訴訟代理人　謝明揚 被　　　告　秦湘淇 上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國106年10月 13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告與原告簽訂「一般委託契約書」（下稱系爭 委託契約），約定原告接受被告委託，銷售坐落新北市○○ 區○○○段○○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○ 路○○號11樓房屋及坐落之土地（下稱系爭房地），委託銷售 期間自民國105年5月8日起至105年8月7日止，總價金新臺幣 （下同）2,850萬元。原告於上開委託銷售期間內，媒合訴 外人傅錦慧購買系爭房地，幾經斡旋後，被告遽然以不滿意 售價理由終止系爭委託契約。詎料原告事後查證，發現原告 透過21世紀不動產公司土城捷運領袖加盟店，於105年8月5 日以2,460萬元與原告所仲介之客戶傅錦慧私下完成交易， 已違反系爭委託契約第5條第2項之約定。被告是透過21世紀 不動產公司土城海山領袖加盟店成交系爭房地，然21世紀不 動產公司管轄系爭房地的不是上開加盟店，且當時也未見該 加盟店有做本物件之廣告，卻在原告的買方傅錦慧斡旋於10 5年8月2日到期後之105年8月5日成交，由此可見當時傅錦慧 會喜歡系爭房地是經由原告公司銷售帶看所創造出來，被告 明顯是為規避原告之服務費。為此，原告依系爭委託契約第 5條第2項約定，請求被告給付服務報酬57萬元（2,850萬元 ×2%＝57萬元）等語。並聲明：被告應給付原告57萬元，及 自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 二、被告則抗辯：被告有與原告簽立系爭委託契約，但被告是經 過21世紀不動產公司仲介成交系爭房地，而於105年8月5日 將系爭房地出售給訴外人傅錦慧，並於105年8月31日辦畢所 有權移轉登記，買賣總價為2,460萬元。被告並不認識買方 ，當初原告沒有仲介這位客戶讓被告知道，被告並不知道買 方傅錦慧是否為原告的客戶。被告經常出差，有時候在大陸 ，原告都是打電話跟被告說要帶客戶看屋，原告帶客戶來看 屋的時候，被告不在場，105年7月被告應該都在國外。被告 沒有看過傅錦慧簽的不動產購買意願書。被告跟原告都是電 話聯絡，幾乎沒有見面，只見過兩次。被告沒見過原告所帶 的買方，原告是有說過有一位很熟的客人要買，出價2,460 萬元，被告一直等不到原告關於調降服務費的回覆，當時因 為被告很忙，要辦理國外簽證，所以不了了之，被告並不知 道這位買方的資料。被告付了3萬多元之仲介費給21世紀不 動產公司等語，並為答辯聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張兩造前曾簽立系爭委託契約，由被告委託原告銷售 系爭房地，委託銷售期間自105年5月8日起至105年8月7日止 ，委託銷售價格為2,850萬元。被告於於上開委託銷售期間 之105年8月5日，以總價2460萬元將系爭房地出售與訴外人 傅錦慧，並已於105年8月31日辦理所有權移轉登記為傅錦慧 所有之事實，為被告所不爭執，並有兩造簽立之「一般委託 契約書」影本、系爭房地第一類謄本、內政部不動產交易實 價查詢服務網所查得系爭房地105年8月買賣交易之實價登錄 資料等件附卷可稽（見本院司促字卷第6至8頁、訴字卷第45 至51頁、第53頁），並經被告提出其與傅錦慧間就系爭房地 所簽立之買賣契約書正本，且經本院當庭勘驗該契約書簽立 日期為105年8月5日，總價為2460萬元，有本院106年10月13 日言詞辯論筆錄在卷可證（見本院訴字卷第106頁；該買賣 契約書正本已當庭發還被告），而堪認定。 四、原告主張：被告於委託原告銷售系爭房地期間，透過21世紀 不動產公司，將系爭房地以以2,460萬元與原告所仲介之客 戶傅錦慧私下完成交易，違反系爭委託契約第5條第2項之約 定，故原告依上開約定得請求被告給付服務報酬57萬元等語 。被告則以：原告公司帶客戶看屋時，其並不在場，原告亦 未曾介紹客戶傅錦慧給被告，被告並不知道買方傅錦慧是否 為原告之客戶等前揭情詞為辯。經查： ㈠兩造所簽立之系爭委託契約，委託委託銷售期間為自105年5 月8日起至105年8月7日止，委託銷售價格為2,850萬元，已 如前述。另查系爭委託契約第5條第1、2項約定：「賣方 同意於買賣契約成立時給付加盟店以成交價2%計算之報酬（ 最高不得超過中央主管機關之規定）。前述成交價百分比例 未記載者，加盟店不得向賣方收取報酬。並於簽訂不動產買 賣契約書時給付上述約定報酬額之70%，於交屋結案時付清 餘款。賣方於委託期間內拒絕以本委託條件與加盟店所仲 介之買方訂立不動產買賣契約，或於委託期限屆滿後2個月 內，與加盟店曾介紹之客戶、其配偶及二親等內親屬成交者 ，亦應給付前款約定之服務報酬（須一次付清）。在此違約 情形如買方使用意願書另須賠償買方與其所支付出價金或定 金等額之違約金，如買方使用要約書則須賠償買方依委託價 3%計算之違約金。」。是依上開約定，佐以兩造就系爭房地 所簽立之系爭委託契約乃一般委託契約，並非專任委託契約 ，故被告於委託原告銷售系爭房地期間，本得同時委託其他 仲介公司代為銷售系爭房地。而被告與傅錦慧於105年8月5 日就系爭房地達成買賣合意簽立買賣契約，乃係經21世紀不 動產公司之仲介，並非原告之仲介而成交，故原告無從依系 爭委託契約第5條第1項約定請求被告給付報酬。又被告與傅 錦慧簽立買賣契約之時點，係在兩造間系爭房地委託銷售期 間內，並非在委託銷售期間屆滿之後，故無適用系爭委託契 約第5條第2項後段約定之餘地；至於同條第2項前段之約定 ，則需被告有於委託原告銷售之期間內，拒絕以系爭委託契 約所委託之條件與原告所仲介之買方訂立不動產買賣契約之 情事，原告始得請求被告給付服務報酬甚明。 ㈡而查，依原告所提傅錦慧就簽系爭房地於105年7月26日所簽 與原告之「不動產購買意願書」，上載傅錦慧出價為2,460 萬元及其出價意願之保留期限至105年8月2日17時止（見本 院訴字卷第69至73頁）。是傅錦慧上開出價，顯未達到被告 委託原告銷售之價格2,850萬元，則被告自得拒絕，而無接 受之義務。 ㈢另證人周佳如到庭證稱：我從104年10月到105年的8月底任 職原告公司，任職期間有仲介過被告委託銷售之系爭房地， 我是買賣雙方的經紀人。被告委託原告銷售系爭房地同時， 另有委託信義、永慶、中信公司銷售，其他我不知道。我不 知道被告委託其他仲介的期間，但是跟委託原告公司的期間 有重疊。我帶過客戶傅錦慧看過系爭房地，在廣告的時候， 傅錦慧的兒子打電話給我說要看房子，先問我方位，我有帶 他去看，在105年7月5日下午7時30分，帶傅錦慧跟他兒子、 女兒共三人，去的時候是被告的公公、婆婆在場，被告不在 ，看完之後因為符合傅錦慧的需求，所以有再約時間帶風水 老師來看，所以在105年7月23日下午2點風水師傅夫妻兩人 和傅錦慧與他兒子共四人來看房子，那天有被告在，還有被 告的女兒和他的公公在場。我在帶看的時候沒有向被告或他 的家人介紹過客戶，只有介紹是宋媽媽，因為傅錦慧的先生 姓宋，後來在電話中我有描述過買方的背景還有需求，傅錦 慧我都叫他宋媽媽。﹝問：（提示本院訴字卷第69至73頁） 此份不動產購買意願書是傅錦慧所出具？何時出具？﹞是， 是在約風水師看完後隔兩三天寫的，約105年7月24、25日， 收斡旋金的地點是在傅錦慧的住所，同時簽這個意願書。傅 錦慧出具不動產購買意願書後，我用電話回報被告狀況，是 在收到斡旋到退斡旋之間都有打給被告，時間是一個禮拜， 過程有跟被告提到附近行情狀況，買方的需求背景，我只有 說是買方，沒有講到傅錦慧的名字，被告委託期間我只有帶 看這組客戶，傅錦慧希望我幫他談成這個案件，傅錦慧價格 從2400萬加到2460萬元，原本2400萬被告說不賣，後來加到 2460萬元被告說她先生在國外要跟先生討論，後來被告說她 先生7月底回來，到7月底時被告說她先生還沒回來，我就跟 被告說2460萬元，有跟他談服務費，因為被告原本要求要 2500萬元不含服務費，我有跟被告說2460萬元跟被告的要求 有距離，所以跟被告說買方有特殊需求且很有誠意，所以仲 介費可以跟原告公司討論不要收這麼多，我無法作主，後來 被告沒有回覆，後續我找不到被告，所以找被告的父母，有 把買方的狀況跟背景跟被告的父母說，被告的父母說價格要 再跟被告溝通。被告的父母說會轉達，我有持續的找被告的 父母，他們只有說會轉達，沒有聯絡到被告，被告都關機。 後來同行的網路廣告撤掉了，我就微信給被告，跟他說有客 戶要看房子，被告跟我說賣掉了，這是105年8月5日的事情 ，傅錦慧的斡旋金是105年8月2日退掉等語（見本院訴字卷 第101至105頁）。是依證人周佳如上開證詞，足證原告從未 告知被告其帶看之客戶姓名為傅錦慧，僅介紹為宋媽媽，且 未曾將傅錦慧所簽立之不動產購買意願書交給被告表示意見 ，此觀該不動產購買意願書末尾關於賣方是否同意以該意願 書之價格出售之欄位為空白亦可證（見本院訴字卷第71頁） 。是自無法單憑原告曾帶傅錦慧看過系爭房地，而認被告將 系爭房地出售與傅錦慧時，確實知悉傅錦慧為原告曾仲介之 客戶。再者，依周佳如上開證詞，可知傅錦慧之出價確實未 達被告委託原告銷售之價格，周佳如雖表示其可請示原告公 司調降服務報酬，然兩造於傅錦慧上開出價意願保留期滿（ 105年8月2日）時，始終未達成協議，且被告並非專任委託 原告銷售系爭房地，已如前述，則被告於105年8月2日以後 ，經由其他仲介公司之仲介，選擇以支付較低之服務報酬與 其他仲介公司，而同意與傅錦慧以2,460萬元之價金成交， 並無違反兩造間系爭委託契約之可言，亦無兩造間系爭委託 契約第5條第2項前段所稱被告於委託銷售期間拒絕以「本委 託條件」與原告仲介之買方訂立不動產買賣契約之情事，是 原告自無從依上開規定請求被告給付服務報酬。 五、從而，原告依兩造間系爭委託契約第5條第2項約定，請求被 告給付服務報酬57萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日 止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。 結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 106 年 11 月 10 日 民事第一庭 法 官 黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 10 日 書記官 張珮琪