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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1905號 原　　　告　萬堡莊企業有限公司 法定代理人　陳正源 訴訟代理人　凌見臣律師 被　　　告　南天母氧樂多社區管理委員會 法定代理人　翁文斯 訴訟代理人　黃福裕律師 上列當事人間請求撤銷決議事件，經本院於民國106年10月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告於民國一百零五年十二月二十五日所召開之一百零五年度區 分所有權人會議提案一關於「修訂南天母養樂多社區組織章程暨 住戶規約第二十二條第二項為：管理費由各區分所有權人依照區 分所有權人會議決議分擔之。(一)管理費以坪計算。(二)管理費 每坪以43元計算，以房屋權狀為基準(以小數點後一位四捨五入 計算)。」之決議，應予撤銷。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告所有門牌號碼為新北市○○區○○○路○○號地下二層及 6號地下二層之建物(下稱系爭建物)，是坐落於南天母氧樂 多社區(下稱系爭社區)內。原告原於民國（下同）92年12月 2日向訴外人龍田建設股份有限公司（下稱龍田公司）承租 系爭建物，之後才買受系爭建物並移轉登記於原告名下。 ㈡自92年12月2日原告開始使用系爭建物時起，被告就系爭建 物向原告所收取之管理費皆為每月新台幣(下同)15,000元， 其他樓層住戶則以所有權狀登記面積為準，每月每坪43元或 45元計算管理費。豈料，被告竟趁105年11月13日第一次區 分所有權人會議未達系爭社區管理委員會組織章程第八條， 關於修改規約區分所有權人出席及區分所有權比例應達三分 之二以上出席之約定，而依公寓大廈管理條例第32條規定， 於105年12月25日重新召開會議，以少數人之意見即區分所 有權人出席及區分所有權比例未滿50％達成決議，且不顧原 告當場表示反對意見，而強行將系爭社區管理委員會組織章 程暨住戶規約第22條第2項修改為「管理費由各區分所有權 人依照區分所有權人會議決議分攤之。(一)管理費以坪計算 。(二)管理費每坪以43元計算，以房屋權狀為基準(以小數 點後一位四捨五入計算)」。被告顯係假借將管理費以統一 標準收費之名，而行調漲原告應支付之管理費之實，被告上 開修改系爭社區管理委員會組織章程暨住戶規約之舉，顯失 公平。 ㈢系爭建物位於地下二樓，使用用途為招待所使用，有獨立出 入口，並未使用被告所聘僱之保全以及清潔服務，電梯部分 僅能搭乘至地下一樓，且系爭建物之消防設施及排煙設施均 由原告自行維護修繕，且系爭建物內並非全部為原告所使用 ，尚有供全體142戶區分所有權人使用之約70坪大小化糞池 、廢水處理池，共有七個孔蓋，原告每年皆需容忍被告進行 清理水肥及硬化物，不僅需容忍使用上之不便利，且需接受 被告清理時所生之臭氣。另反觀系爭建物樓上即地下一樓部 分，與系爭建物面積相同，卻設有停車位71位，使用被告所 僱用之保全及清潔服務，每位每月僅收取清潔費400元，總 計每月停車位清潔費收入亦僅為28,400元，倘如被告所作成 之決議收取管理費，則原告應給付之管理費將高達32,938元 【計算式：(1193㎡+1337.6㎡）×0.3025×43坪/元＝ 32,938元】，將近為原給付管理費之2.2倍，此支出費用與 原告所使用之公共設施、系爭建物使用面積及所支出消防設 備管理維修費用等部分相衡量下，該費用實已顯失公平。何 況，系爭建物因系爭社區空中花園漏水以及天溝斷裂致發生 嚴重漏水、結構變形等情事，被告不僅未就建物漏水部分進 行修繕，且亦未將上開漏水修繕列入提案討論，反竟欲提高 管理費並以少數人之意見達成決議強行通過，且絲毫未顧及 系爭建物之特殊性，嚴重損及原告之權益，不僅違反公平原 則、平等原則，且有濫用權利之嫌，原告為維權益，爰依民 法第799條之1第3項，依法提起本件訴訟。 ㈣並聲明：如主文所示。 二、被告抗辯： ㈠公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第10條 第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管 理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共 基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 。」，則公寓大廈管理費用之收取既係專供共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即應按區分所有權 人共有之應有部分比例來分擔。再者，管理費用是用於人事 費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需 及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需 有正當且必要之理由。因此管理費用之收取，應符合使用者 付費之公平原則。 ㈡區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有 權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對 少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由， 始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害 該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得 加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取 得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使 所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈 住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會 所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不 能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損， 即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之 分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用 ，或違反公序良俗(最高法院97年度台上字第2347號判決意 旨參照)。 ㈢經查： 1.原告為社區住戶，除因其專有部分位於地下二樓，電梯未 達地下二樓外，社區之其他資源原告均可享有： ⑴社區保全：被告社區聘有保全公司負責社區全體之安全 維護、門禁管制、郵件收發及車輛管制等服務。原告除 因位於地下二樓，有獨立出入口，由其自行負責人員進 出外，其安全維護方面有特別安裝監視器、保全警衛定 時巡邏、提供掛號郵件收發等服務。 ⑵清潔服務：社區共用部分，被告均有委託清潔公司定時 清掃，所有住戶之垃圾均集中放置社區共用部分之指定 區域，再委由清潔隊處理，原告亦有依照社區之規定將 垃圾放置於垃圾集中保管區。 ⑶消防設施：原告所有之地下二樓建物，在物理上與社區 所有建物為同一建築物，建築物之任一處發生火災者， 如無預先警示、採行避難及消防措施，將使火災延燒， 造成財產及人員之嚴重損害。兩造間於96年8月14日所 簽立立據單，僅係在區分位於「共有部分」及「專有部 分」消防設施之維護責任，亦即原告所有之地下二樓建 物內消防設施之維護修繕由原告自行負擔，社區整體消 防設備由被告負責維護修繕，警報系統仍有線路連接。 尤應注意者，社區所有住戶之專有部分內之消防設施， 均由該住戶自行負責維護修繕。 ⑷其他共用之設施包括水塔、污水處理設施、社區中庭花 園、籃球場、管道間、消防水塔等，社區住戶包括原告 均可自由使用，並由被告負責管理、維護及修繕。 2.被告於初期同意原告繳交較少之管理費，主要係考量原告 所有地下二樓面積較大，又非單純住家，原告本有承諾僅 係作為公司倉儲之用，故雙方暫同意以每月15,000元計收 管理費。但原告非僅將系爭地下二樓作為公司倉儲之用， 而係作為公司辦公、作業、倉儲之公司整體營運之使用， 與原倉儲使用之目的不同。 3.原告日前指稱因社區外牆漏水造成系爭地下二樓漏水，依 其自行委外估價修繕費用高達300萬元，要求被告應予支 付。被告認為依照公寓大廈管理條例之規定，外牆既屬共 用部分，應由被告負責修繕、管理、維護。並已向多家廠 商詢價，將依法召開區分所有權人會議決議之。為充實社 區管理基金，因應即將支出之重大修繕費用，並回歸依據 公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，故被告依法召 集區分所有權人會議作成系爭決議，決議內容應屬符合公 平原則、比例原則。 ㈣並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事實： ㈠原告於92年12月2日先向訴外人龍田公司承租系爭建物，之 後才向龍田公司買受系爭建物，並移轉登記於原告名下。 ㈡原告自92年12月2日開始使用系爭建物時起，被告就系爭建 物向原告所收取之管理費皆為每月15,000元，其他樓層住戶 則以所有權狀登記面積為準，每月每坪43元或45元計算管理 費。 ㈢系爭建物位於地下二樓，有獨立出入口，且系爭設區之電梯 部分僅能搭乘至地下一樓。系爭建物現因系爭社區空中花園 漏水以及天溝斷裂，致發生嚴重漏水等情事。 ㈣被告於105年12月25日召開105年度區分所有權人會議，通過 提案一關於「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會 議決議分擔之。(一)管理費以坪計算。(二)管理費每坪以43 元計算，以房屋權狀為基準(以小數點後一位四捨五入計算) 。」之決議（下稱系爭決議）。 四、本件爭執點及本院判斷如下： 原告主張系爭決議嚴重損及原告之權益，違反公平原則、平 等原則，且有濫用權利之嫌，依民法第799條之1第3項規定 請求撤銷該決議，被告則以前詞置辯，故本件爭執點為：原 告請求撤銷系爭決議是否有理由？以下分別說明。 ㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，乃公寓大廈管理條例第10條第2項所明定。因 公寓大廈各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理 、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，而各 區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦 未必與其共用部分之應有部分比例成正比，故前開規定未採 取按受益程度分擔管理費之原則，而係依共用部分應有部分 比例負擔為原則，但如區分所有權人會議或規約另有規定者 ，則優先依其約定。 ㈡惟為兼顧少數區分所有權人之利益，民法第799條之1第3項 另規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有 部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所 有權人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不 同意之區分所有權人得於規約成立後3個月內，請求法院撤 銷之」，即賦予少數區分所有權人救濟途徑。所謂使用目的 ，在住商混用之區分所有建築物，係指各專有部分之使用是 作住宅或營業用。所謂利用狀況，例如共有部分之使用狀況 或頻度。不同意之區分所有權人，包括自始不同意該規約內 容或未參與其訂定者，得於該規約成立後三個月內，以管理 負責人或管理委員會為被告，訴請法院撤銷之。一經判決撤 銷確定，該規約內容自失其效力。若未經撤銷，除有違反強 制規定而無效之情形外，自屬確定有效。 ㈢就系爭社區收費標準而言： 經查，原告主張自92年12月2日開始使用系爭建物時起，至 被告於105年12月25日召開105年度區分所有權人會議，通過 系爭決議止，被告就系爭建物向原告所收取之管理費皆為每 月15,000元，並非如其他住戶之管理費係以所有權狀登記面 積（坪數）為準，每月每坪43元或45元計算等情，為被告所 不爭執（見本院卷第259頁），自應認定屬實。而被告也自 認「於初期同意原告繳交較少之管理費，主要係考量原告所 有地下二樓面積較大，又非單純住家，原告本有承諾僅係作 為公司倉儲之用，故雙方暫同意以每月15,000元計收」等語 （見本院卷第110頁），顯然依系爭社區行之有年（至少已 歷經13年）之管理費收繳標準，確有考量區分所有權人就建 物使用目的，以及公共設施與社區服務利用頻率之異同，而 對管理費採差別收費方式。 ㈣再就原告與其他住戶差異情形而言： 1.社區保全： 原告主張其所有之系爭建物位於地下二樓，主要用途為自 用招待所，且系爭建物有自己獨立出入口經由承天路進出 ，其人員進出管制均自行處理，並未使用○○○區○○○ 路大門警衛亭等情，有建物登記謄本、Google街景地圖及 照片各一份可稽（見本院卷第21、209-220頁）。換言之 ，就社區保全所應負責之安全維護、門禁管制、郵件收發 及車輛管制等各項服務，除被告所稱設置監視器觀看之安 全維護、及提供掛號郵件收發項外，其他有關門禁、人員 及車輛管制均由原告自行負責；而其他社區住戶或相關人 員進入系爭社區都會經過大門警衛亭，並受有社區保全提 供之上述各項服務，兩者顯有差異。 2.社區清潔服務： 原告主張系爭建物僅使用系爭社區提供之垃圾清運服務， 而系爭地下2樓建物內設有5道安全門，每道安全門通往地 下1樓之樓梯間，被告均未予以清潔維護，且堆積雜物， 業經提出照片為證（見本院卷第221-229頁），顯然原告 受有之清潔服務確有減少之處。 3.電梯設備： 原告主張系爭社區之電梯只能通到地下1樓，無法通往地 下2樓之系爭建物，為被告所不爭執。因此，相較於其他 住戶均可任意搭乘系爭社區之電梯上下從事活動，原告人 員如需倒垃圾或領取掛號信件，只能經由未予清潔維護且 堆積雜物之樓梯通道上下往返，或需上樓梯到地下1樓才 能搭乘電梯，兩者便利性及舒適性，顯然差別甚大。而由 於使用電梯之不方便性，顯然也影響原告人員使用社區內 電梯之頻率。 4.化糞池設備： 原告主張系爭地下2樓建物內，設有供全體142戶區分所有 權人使用之約70坪大小化糞池、廢水處理池（共7個孔蓋 ）之公共設施，業經提出照片為證（見本院卷第51-53頁 ），且為被告所不否認。因此，原告所有之系爭建物內（ 約765坪），有將近十分之一之土地無法為正常使用，並 需長期一直容忍該等嫌惡設施在其室內，而且原告每年皆 需容忍被告進行清理水肥及硬化物，並須忍受臭味。相較 於其他住戶之建物內並無此設施，顯然原告就系爭建物之 所有權，不僅權利使用範圍受限，且須長期忍受社區設置 此眾所嫌惡之公共設施於其室內，影響甚大。 ㈤綜上，原告就社區門禁保全、清潔服務等項目均僅受有一部 分服務內容，與其他一般住戶並不相同。尤其，系爭社區所 設置之電梯僅能通往地下1樓，導致原告使用上之不便利性 ，進而降低使用電梯之頻率，同時系爭地下2樓建物內尚有 約70坪供系爭社區內其他142戶區分所有權人使用之化糞池 及廢水處理池之公共設施，更是明顯與一般住戶不同。而依 被告提出之社區財務報表內容可知（見本院卷第261-265頁 ），被告每月需支出電梯保養費15,000元、保全駐警費用 94,500元、樓管服務費65,500元，共計多達175,000元。在 原告與一般住戶對於社區保全、清潔服務及電梯之利用頻率 明顯不同，甚至不得不接受差別對待（電梯不能直接到達B2 、屋內需長期設置化糞池、廢水池）之情形下，被告於系爭 決議前長期對原告之管理費為與一般住戶不同之差別收費方 式，顯然更符合使用者付費及實質公平原則。更何況，上開 差異情形於被告作成提高管理費之決議後，並未有任何改變 ，即實無提高原告就系爭地下2樓所負擔之管理費之合理性 事由存在。 ㈥至於被告辯稱為因應社區外牆漏水造成系爭地下二樓漏水即 將支出之重大修繕費用300萬元，並回歸「由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔」之原則，故被告依法召開會 議作成系爭決議，應屬符合公平、比例原則云云。惟依被告 所提出之工程報價單記載（見本院卷第125-145頁），其中 一份工程名稱「B2外牆防水工程」之工程款估價為871,580 元；另外三份工程名稱「花圃漏水修繕工程」之工程款估價 均在328,800元至371,070元之間，姑且不論該兩項工程內容 是否有重疊之處，縱使將二者加計之金額最多亦約為102萬 元至124萬元不等，並無「高達300萬元」之情形。且依前述 被告提出之106年7-9月財務報表內容記載，社區活期存款平 均約有50萬元餘額，定期存款則固定有將近310萬元，兩者 金額總計後用以支付上述外牆漏水修繕工程，至少仍有將近 240萬元之餘額存在，並無財務上不能負擔之情形。而且， 依照公寓大廈管理條例規定，外牆既屬共用部分，本應由被 告負責修繕、管理，即無依決議單獨調高原告管理費將近 2.2倍之理存在（原告增加後之管理費32938元/原先管理費 15000元=2.2，其他住戶依原先方式收費），故被告此部分 所辯，顯不足採信。 五、綜上所述，原告與系爭社區其他住戶因對於大廈公共設施及 社區管理服務之差異，而有不同之管理費收費標準，此項標 準既經兩造於92年間協議後長期履行，並無不合理或不公平 之處。從而，原告主張系爭決議已造成其不合理之鉅額負擔 ，且有顯失公平之處，依民法第799條之1第3項規定請求判 決如主文所示，即屬有理由，應予准許。 六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 106 年 11 月 15 日 民事第二庭 法 官 劉以全 上正本係照原本作成 對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 15 日 書記官 蔡忠衛