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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2360號 原　　　告　安信國際不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　李忠信 訴訟代理人　李忠政 被　　　告　嚴麗雲 訴訟代理人　林明賢律師 　　　　　　蔡文彬律師 上一人 複　代理人　尤柏燊律師 上列當事人間請求服務報酬事件，經本院於民國106 年11月15日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬肆仟元，及自民國一百零六年四 月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬肆仟元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於民國105 年11月12日，委託伊居間銷 售門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號0 樓房屋及其坐落土 地（下稱系爭房地），兩造訂有一般委託銷售契約書（下稱 系爭契約書），約定委託銷售期間為105 年11月12日起至10 5 年12月31日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）880 萬元 ，伊於受託後，努力對外廣告、企劃銷售，積極介紹合適買 方，並於105 年12月中說服訴外人賴秋芬願以近於市場合理 行情之價格購買，惟經見面洽談及多次溝通，被告仍未同意 出售，且嗣即藉詞不再回應，伊認有異而後續追查，竟發現 被告於106 年1 月8 日逕與賴秋芬就系爭房地交易，已於同 年2 月13日完成登記，違反兩造系爭契約書第10條第2 項約 定，於委託期間屆滿後3 個月內，逕與伊曾仲介之客戶賴秋 芬成交，侵害伊之權益，有違誠信原則，爰依兩造上開約定 ，請求被告給付伊按委託銷售總價6%計算之違約金，即528, 000 元暨法定遲延利息，並聲明：㈠被告應給付伊528,000 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行等語。 二、被告則辯以：伊未經事前至少3 日之審閱，即與原告簽立系 爭契約書，此與事後之「猶豫期間」不同，彼此間無替代性 ，伊自得依消費者保護法第11條之1 第3 項，主張系爭契約 書第10條第2 項之約定不構成契約內容。且兩造所簽立系爭 契約書為「一般委託銷售」，原告仲介之客戶未達伊所約定 實拿750 萬元之價格，應認其媒介尚未就緒，依民法第568 條規定，自不得請求報酬，伊實無故意規避服務報酬拒絕簽 約情事，系爭契約書第10條第2 項所規範者乃指原告已媒介 就緒之客戶，此要件之存在如有疑義，依消費者保護法第11 條第2 項規定，應為有利於消費者之解釋，且如欠缺此要件 ，上開違約金條款顯失公平，依消費者保護法第12條第1 項 、民法第247 條之1 第2 款規定，應屬無效，是原告不得依 上開約定請求違約金。縱認原告得請求違約金，上開約定違 約金應以伊實際銷售予賴秋芬之總價750 萬元計算，而非最 初委託價格880 萬元，且縱經原告媒介成立，原告亦僅得請 求4%之服務報酬，再本件實未經原告媒介成功，致原告減少 因媒介成功而需履行之諸多義務，節省勞費，故原告請求6% 計算之違約金，實屬過高云云，並聲明：㈠原告之訴駁回； ㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院整理兩造不爭執事項（見本院卷第74頁，並依判決格式 修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）： ㈠兩造於105 年11月12日簽署系爭契約書，由被告委託原告仲 介銷售系爭房地，委託期間自105 年11月12日至105 年12月 31日止，委託銷售價格約定為880 萬元，有系爭契約書可稽 （見支付命令卷第8 頁）。 ㈡被告於系爭契約書之契約審閱權欄中，已勾選「不動產委託 銷售契約及其附件於中華民國__年__月__日經委託人攜回審 閱__日（契約審閱期間至少三日，違反前項規定者，該條款 不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容） 」，且將上開日期填載為105 年11月12日，審閱期間填載為 3 日（見同上卷第8 頁）。 ㈢系爭契約書第10條第2 項約定「受託人已提供委託人曾經仲 介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕予 該客戶或其配偶或其二親等內之親屬成交者，視為受託人已 完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之違 約金」等字（見同上卷第10頁）。 ㈣系爭契約委託期間內，原告通知被告有童姓夫妻欲以690 萬 元購買，被告亦前往原告店內，因該童姓夫妻僅出價至720 萬元，被告拒絕成交而離去（見本院卷㈡第18頁）。 ㈤系爭房地原為被告所有，嗣被告於106 年1 月8 日與訴外人 嚴子傑、嚴子翔共同與原告曾經仲介之客戶賴秋芬簽立不動 產買賣契約書，於系爭契約書約定委託期間屆滿後3 個月內 ，出售予賴秋芬，並登記於訴外人童○○名下（即上述童姓 夫妻之一），有土地暨建物登記第二類謄本、不動產買賣契 約書可考（見本院卷㈠第39-45 頁、卷㈡第25-39 、44頁） 。 四、原告主張被告於系爭契約書約定委託銷售期間屆滿後3 個月 內，與其曾仲介予被告之客戶賴秋芬就系爭房地買賣成交， 其得依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付按銷售 總價880 萬元之6%計算違約金即528,000 元等語，然為被告 所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠被告抗辯原告於簽訂系爭契約書前未提供其合理審閱期間， 違反消費者保護法第11條之1 規定而無效，是否可採： ⒈按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「企業經 營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」 、「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費 者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法第11條 之1 第1 、2 、3 項固有明文。惟審閱期間條款之目的，在 給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不 得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂 契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得 主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有 損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務 關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間 ，即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審 閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未 有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約 條款之機會，於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係 ，為節省時間、爭取交易機會或基於其他考量而選擇放棄審 閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法 自治及契約自由之原則，尚無不可。 ⒉觀諸本件兩造不爭執之系爭契約書，依其文字編排、字體大 小等（見支付命令卷第8-10頁），客觀上並無不能閱讀、理 解之情形。又系爭契約書契約審閱權欄已據被告勾選「不動 產委託銷售契約及其附件於中華民國__年__月日經委託人 攜回審閱__日（契約審閱期間至少三日，違反前項規定者， 該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約 內容）」，且被告將上開日期填載為105 年11月12日，審閱 期間填載為3 日，已如前揭三、㈡所示，參諸原告所稱於系 爭契約書委託期間，因系爭契約書為一般委託銷售，而非專 任銷售，故其仍得自行或委託他人銷售系爭房地，其亦委託 多家仲介公司銷售系爭房地，原告聽聞其委託他家仲介公司 之底價為850 萬元，遂向其提出希望其同意底價更改為其至 少實拿816 萬元等語，其則回以至少要實拿820 萬元始同意 等語（見本院卷㈡第17、18頁），堪認被告對於系爭契約書 屬一般委託銷售，其得自行或另行委託他人銷售系爭房地等 之契約所訂權利義務知之甚詳，並有與多家仲介簽約之經驗 ，綜合上情研判，被告自能理解上開契約審閱權欄內註記文 字以及系爭契約書條款內容之意義。況被告於締結系爭契約 書時，既於系爭契約書上表明「已審閱系爭契約書條款」意 旨，即難謂其簽署系爭契約書時，有何未充分了解相關契約 條款內容可言。 ⒊次查，原告主張系爭契約書記載審閱期間為3 日，其告知被 告契約帶回去3 日後，若有問題，3 日內回來可以作廢，若 3 日內沒有異議就生效等語（見本院卷㈡第46頁），被告並 未爭執此部分事實，僅爭執本件就是沒有事前審閱，不應將 事前審閱及事後猶豫混為一談云云（見同上卷第46、65頁） ，堪認原告上開主張之事實為真正。可知兩造對於被告簽約 前審閱期間縱有少於3 日，然已另行合意以簽約後3 日內約 定解除權之行使予以彌補，被告審閱期間難認有何不足，堪 認原告就系爭契約書已兼顧消費者即被告之權益甚明。 ⒋被告雖辯稱依最高法院103 年台上字第2038號判決意旨謂「 『審閱期間』主要在提供消費者訂約前之契約權益保障，與 『猶豫期間』目的在提供消費者訂約後之契約權益保障，二 者各有其規範目的、功能及法效，得以互補，然彼此間並無 替代性」等字，故本件仍有違反消費者保護法第11條之1 規 定情事云云（見本院卷㈡第19-21 、65頁），然查，上開最 高法院判決意旨所據之事實，在於契約一造以電話行銷向他 造消費者招攬保險契約，符合（修正前）消費者保護法第2 條第10款之郵購買賣定義，而生是否優先適用同法第19條第 1 項規定「猶豫期間」，並得否以之代替同法第11條之1 所 定「審閱期間」之爭執，尚與本件非屬郵購買賣，並無同法 第19條規定適用情形不同，且兩造另行合意被告將契約帶回 後，如認有問題，3 日內可作廢（詳前述），係就系爭契約 書條款之審閱所為，並非被告於郵購或訪問買賣或以該方式 所為之服務交易時，常有無法詳細判斷或思考之情形，而購 買不合意或不需要之商品、服務，乃延後判斷時間所為，此 由被告亦另行委託他人仲介系爭房地益明，其確有仲介服務 之需要，自非屬「猶豫期間」所欲規範情形，前揭最高法院 判決意旨於本件因事實不同，尚無比附援引餘地，被告辯稱 原告係以事後猶豫期間與事前審閱期間混淆而為主張云云， 並非可採。 ⒌綜上，堪認被告簽約前已充分瞭解系爭契約書之權利義務關 係，或有可認其能認識該契約權利義務關係之合理審閱期間 ，且兩造復合意被告得於系爭契約書帶回審閱後3 日內向原 告主張契約作廢，是被告關於消費者保護法第11條之1 規定 所欲保護之權利，應認已獲充足保障，則被告仍以被原告未 提供其3 日以上之審閱期間，違反消費者保護法第11條之1 第1 項規定，據以抗辯系爭契約書之條款無效云云，洵無可 採。 ㈡原告得否依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付違 約金： ⒈按「有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介 之義務，委託人（即被告）仍應支付銷售總價百分之六計算 之違約金：……㈡受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單 ，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配 偶、二親等之內親屬成交者。」，兩造以系爭契約書第10條 第2 項明文約定（見支付命令卷第10頁）。而依上開約定， 倘被告於系爭契約書約定之委託期間屆滿後3 個月內，與原 告曾經仲介之客戶，或其配偶、二親等之內親屬成交者，即 視為原告已完成仲介，被告應負違約責任，並不以該客戶出 價已達約定委託銷售金額為限，只要是原告曾經仲介予被告 者，均屬之，基於契約自由原則，兩造為上開約定並無不可 ，至於是否有被告所辯之顯失公平云云，則屬另一問題（詳 後述）。衡諸事理，通常之人即可依上開文字判讀該條款並 未以客戶符合「媒介就緒」為要件，堪認該條款並無被告所 稱之疑義，是被告辯稱依消費者保護法第11條第2 項規定， 於定型化條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋，即應解 釋「媒介就緒」為本件請求之要件云云（見本院卷㈡第67頁 ），要非可取。 ⒉次按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約 條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受 不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平 之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可 能，而忍受不締約之不利益，俾符平等原則（最高法院96年 度台上字第1246號意旨參照）。消費者保護法第12條、民法 第247 條之1 之立法目的，即在於定型化契約或附合契約乃 當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類 契約他方每無磋商變更之餘地，為防止此類契約自由之濫用 及維護交易之公平，列舉有關他方當事人利害之約定，如按 其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂「 按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義 務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言， 始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款 」。本件原告於105 年11月12日與被告簽訂系爭契約書係屬 一般委託銷售，被告另委託多家仲介公司銷售系爭房地，已 如前揭四、㈠、⒉所述（另見本院卷㈡第17、18頁），則被 告於選擇委由原告銷售系爭房地同時，亦有委託其他仲介公 司銷售之締約經驗，非無充足之時間了解不動產委託他人銷 售時相關之權利義務，及應注意之事項，倘系爭契約書約定 之條款對其不利，亦可拒絕與原告訂約，已難認被告有處於 無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之不利益情形。且依系 爭契約書第10條第2 項約定，被告僅於委託期間屆滿後3 個 月內，與原告曾經仲介之客戶或其配偶或其二親等內之親屬 簽訂系爭房地之買賣契約時，方負給付違約金之義務，並非 毫無範圍課予被告給付違約金之義務，此部分文字，如同前 揭四、㈠、⒉之理由，當無被告不能理解情事，被告於簽立 系爭契約書時，已可清楚預見、審酌其日後有此情形時應付 之數額範圍，並不致蒙受不測之損害。又上開約款約定之期 間僅為委託期間至委託期間屆滿後3 個月，較之原告為求覓 得買家，所將付出之勞力、時間、費用，亦未過長，難認有 加重被告之責任而顯失公平之情形，上訴人主張上開條款如 未以「媒介就緒」為要件則顯失公平，依消費者保護法第12 條第1 項、民法第247 條之1 第2 款規定，應屬無效云云， 亦非有據。 ⒊承上，原告係依兩造間系爭契約書第10條第2 項款請求被告 給付違約金，該條款並未以「媒介就緒」為要件，則被告仍 執民法第565 條、第568 條規定居間人以媒介就緒為要件， 始得請求報酬，辯稱本件未有媒介就緒（即價金達於被告可 實拿750 萬元，見本院卷㈡第75頁），其請求為無理由云云 ，自非可採。 ⒋系爭契約書約定之委託銷售期間於105 年12月31日屆滿，被 告則於106 年1 月8 日和嚴子傑、嚴子翔，共同與原告曾經 仲介之客戶賴秋芬簽立不動產買賣契約書，於系爭契約書約 定委託期間屆滿後3 個月內，出售予賴秋芬，業如前揭三、 ㈠、㈤所述，被告既於約定委託期間屆滿後3 個月內，與原 告曾經仲介之客戶賴秋芬就系爭房地成立買賣契約，則原告 依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付委託銷售價 格6%計算之違約金，尚非無據。而依系爭契約書第2 條已約 定委託銷售價格為880 萬元，本件未經原告仲介而銷售，則 上述第10條第2 項既為視為成交之違約金，所指銷售價格自 係契約約定之銷售價格即880 萬元，被告辯稱應以其實際銷 售賴秋芬之價格750 萬元計算云云，不符兩造系爭契約書之 約定，當非可採。 ㈢系爭契約書約定之違約金是否過高： ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250 條及第252 條分別定有明文。又當事人約定 之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當 事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受 之一切利益為斟酌（最高法院79年台上字第1915號判例參照 ）。 ⒉關於系爭契約書第10條第2 項之約定（如前揭三、㈢所示） ，兩造就此違約金之性質並未明定，則依前開規定，應屬損 害賠償預定性質。被告抗辯上開條款所約定按銷售價格6%計 算之違約金，顯與原告正常應獲得之服務報酬相差甚鉅，核 屬過高等語，為原告所否認。本院審酌被告自陳原告已於委 託銷售期間覓得賴秋芬願出價至730 萬元等語（見本院卷㈡ 第18頁），顯見原告已然付出相當之勞力、時間及仲介成本 ，被告辯稱原告未提出其已履行受託義務之證據云云（見本 院卷㈡第23、24頁），當非可取。原告因被告違約，固受有 無法向買賣雙方收取服務報酬之損失，惟被告係以低於委託 銷售底價之750 萬元出售系爭房地予賴秋芬，而原告亦因此 減省後續附隨義務（諸如協助辦理有關買賣契約簽訂、付款 、過戶手續、交屋後之爭議協調等）之履行，且本件縱由原 告仲介而成交，原告亦僅得依系爭契約書第5 條約定向被告 收取實際成交價4%計算之服務報酬，及被告係透過原告始覓 得買方賴秋芬而以實得750 萬元方式出售系爭房地，原告之 獲利程度等一切情事，因認系爭契約書第10條第2 項所約定 按委託銷售總價880 萬元6%計算之違約金，尚屬過高，應核 減為按880 萬元3%計算即264,000 元（計算式：880 萬元× 3%＝264,000 元）為適當，原告逾此範圍之請求，不應准許 。 五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「前項催告定有 期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、「遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本 件原告請求被告給付違約金係以支付金錢為標的，是原告請 求被告應自本件支付命令送達翌日即106 年4 月29日（支付 命令係於106 年4 月24日寄存送達於被告，依民事訴訟法第 138 條第2 項規定，經10日後發生效力，惟被告係於106 年 4 月28日具狀聲明異議，應認被告至遲於是日已受實際送達 ，是本件支付命令應於當日發生送達被告之效力，見支付命 令卷第32、35頁、本院卷㈠第15頁）起至清償日止，按年息 5%計算之遲延利息，亦屬有據。 六、從而，原告依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付 違約金264,000 元，及自106 年4 月29日起至清償日止，按 年息5%計算之利息為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 為無理由，應予駁回。又本件原告雖陳明願供擔保，請准宣 告假執行，然因原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元， 依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，爰依職權宣告假 執行，並依職權酌定相當擔保金額宣告得免為假執行。至於 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 11 月 29 日 民事第二庭 法 官 范明達 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 29 日 書記官 陳君偉