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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2456號 原　　　告　田東家有限公司 法定代理人　林子翔 訴訟代理人　蔡銘原 被　　　告　陳文慶 　　　　　　韋佑達 共　　　同 訴訟代理人　劉德壽律師 　　　　　　李致詠律師 上列當事人間請求給付仲介服務報酬事件，經本院於民國107 年 1 月16日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾貳萬元，及自民國一○六年九月 二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國105 年7 月6 日與原告簽訂有「不動 產專任委託銷售契約書」（契約書編號：B0000000，下稱系 爭委託銷售契約書），受被告委託銷售新北市○○區○○路 ○○○ 號1-5 樓建物及坐落土地（下稱系爭不動產），原本僅 委託原告銷售至105 年9 月6 日，後來於105 年9 月7 日延 長銷售不動產至105 年12月31日，於到期前之105 年12月24 日又延長委託銷售至106 年2 月28日，嗣於106 年1 月4 日 前某日，原告尋得買方即訴外人王廣智，王廣智表示有意願 購買系爭不動產並請原告聯絡被告至新北市○○區○○路3 段之21世紀公司（下稱原告公司）洽談買賣事宜，並於106 年1 月4 日兩造及王廣智於原告公司內簽訂買方定金收款憑 據，並由原告訴訟代理人於買方定金收款憑證下方註記「支 付仲介總價金3%服務費率」，嗣後經被告確認後簽名，且王 廣智當天即開立共計新臺幣（下同）250 萬元之支票2 紙予 被告簽收，惟因雙方尚未簽約，故支票暫放在原告公司，嗣 於106 年1 月6 日兩造及王廣智至原告公司簽立不動產買賣 契約書（契約書編號：K0000000，下稱系爭買賣契約），王 廣智再於該日給付現金50萬元，上開支票2 紙及現金共計30 0 萬元皆存入泛太建築經理股份有限公司履約保證專戶。依 兩造之系爭委託銷售契約書第5 條第1 項規定，買賣契約成 立時，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為192 萬元 整，是以，被告前經原告居間仲介，於106 年1 月6 日與王 廣智簽立系爭買賣契約，嗣系爭買賣契約雖因買方有違約之 虞而遭解除，惟系爭委託銷售契約書既經經紀人員媒介而成 立，又解除契約之事由係非可歸責於經紀人員，則並不影響 本服務報酬之收取，爰依兩造所簽立之系爭委託銷售契約書 、買方定金收款憑據、服務費用確認書請求被告給付服務報 酬192 萬元等語。並聲明：被告應給付原告192 萬元，並自 民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 二、被告則以： ㈠被告於105 年7 月6 日與原告簽立系爭委託銷售契約書，固 於系爭委託銷售契約書第5 條第1 項：「受託人於買賣成立 時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之 百分之（最高不得…；前揭依成交價額百分比例未記載者， 受託人不得向委託人收取服務報酬）」，本件系爭銷售契約 書該成交價額百分比欄位確實並未有任何填載，再依銷售契 約書第8 條第2 項：「委託人依前項受領沒收之定金，應支 付分之予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用（不 得逾約定定金二分之一且不得逾約定之服務報酬；沒收定金 比例未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用） ；受託人不得就該次委託銷售服務再收取服務報酬。」，可 知被告於106 年1 月4 日簽立買方定金收款憑證、同年1 月 6 日與王廣智簽訂系爭買賣契約後，王廣智即藉詞拖延期款 之支付，致系爭買賣契約未能履行，被告依約沒收定金，惟 依系爭專任委託銷售契約第8 條第2 項之規定，原告應記載 買方違約時關於定金沒收後應給付原告之服務報酬比例，然 原告漏未記載，且未告知被告倘因買方違約不買，定金沒收 後應給付原告之金額，依系爭銷售契約第8 條第2 項，原告 應不得向委託人（即被告）收取任何服務報酬或費用。 ㈡倘本院認原告仍得請求服務報酬，依照兩造簽訂之系爭委託 銷售契約書、履約保證契約及一般委託房屋仲介公司銷售房 屋之交易習慣可知，系爭委託銷售契約書，係屬民法居間及 委任之混合契約，意即整個居間、媒合行為及買賣契約之簽 訂、履行，均應由原告代理或協助完成。且按一般不動產買 賣契約之履約過程，除簽訂買賣約外尚有用印、完稅、期款 之支付及交屋時之點交等事項，然本件僅完成交付定金、簽 約款之事項後即因訴外人違約致買賣契約解除，按「約定之 報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法 院得因報酬給付義務人之請求酌減之」、「契約成立後，情 事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當 事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」， 民法第572 條前段、第227 條之2 第1 項，定有明文。本件 原告係專業之房屋仲介業者，又約定高額之服務報酬，理應 盡其善良管理人之注意義務，詎原告從未告知被告系爭買賣 契約有無未能履行之風險，並未查明王廣智是否具備其足夠 之資力，或倘因法令的更迭與限制致使銀行初核本標的物之 貸款金額偏低等情，以及系爭買賣契約倘無法履約時被告所 應負之責任，服務報酬應酌收為何？原告均無告知被告，即 未依系爭專任委託銷售契約書之條款盡告知義務，顯未盡善 良管理人之責任甚明。再者，斟酌原告於買方違約後即未再 提供後續之服務，其所節省之勞力、時間、費用及系爭買賣 契約未能履行，係不可歸於被告，且非被告簽約時所得預料 等情觀之，被告爰依上揭規定，請求酌減服務報酬，洵屬有 據。 ㈢末查，除被告等2 人將來有受王廣智請求違約金酌減並返還 之風險外，原告以總價金6,400 萬元之百分之之3 計算，要 求192 萬元之服務報酬，實與原告所付出之勞力顯不相當且 失公平，參酌原告後續未服務之比例及買賣價款係分4 期給 付，王廣智僅交付定金、簽約款等共計400 萬元後，即未履 行系爭買賣契約，原告既僅提供買賣契約流程約6 分之1 之 服務，得請求之服務費至多應以原約定之6 分之1 左右，其 服務報酬應依民法第572 條酌減為32萬元（計算式：192/6 ＝32萬元），再者，系爭買賣契約未履行，肇因王廣智違約 不買，此情事之變更非被告與原告簽署買賣定金收款憑證、 服務費確認書時所能預料，惟原告仍主張服務報酬應按總價 金百分之3 計算，顯失公平，爰依民法第227 條之2 第1 項 規定，被告應得請求法院減少給付。 ㈣據上所述，系爭委託銷售契約書第8 條第2 項規定，原告關 於定金沒收後應給付之服務報酬比例未記載，原告應不得向 被告等2 人收取任何服務報酬或費用，倘本院認原告仍得請 求報酬，爰依民法第572 條前段及第227 條之2 第1 項規定 請求鈞院予以酌減服務報酬，始符合公平及比例原則。 ㈣並聲明：原告之訴駁回。 三、查兩造於105 年7 月6 日簽訂系爭委託銷售契約書，約定由 原告為被告居間仲介系爭不動產，約定委託銷售價格為9,68 0 萬元，委託期間為105 年7 月6 日至105 年9 月6 日；嗣 於105 年9 月7 日兩造合意延長委託期間為105 年9 月7 日 至105 年12月31日；兩造再於105 年12月24日簽訂委託銷售 契約內容變更合意書，約定委託銷售價格修正為6,500 萬元 ，委託期間延長至106 年2 月28日；嗣於106 年1 月4 日前 數日原告尋得買家王廣智並聯繫被告洽談買賣事宜，106 年 1 月6 日被告將系爭不動產出售予王廣智，並簽訂系爭買賣 契約，總價金為6,400 萬元，王廣智即交付第一期簽約款（ 含定金）共300 萬元存入泛太建築經理股份有限公司履約保 證專戶，嗣經被告領走該300 萬元，而被告迄今仍未給付仲 介服務報酬之事實，業據提出系爭委託銷售契約書、不動產 委託銷售標的現況說明書、委託銷售契約內容變更合意書、 系爭買賣契約、支票、系爭買賣契約書及泛太建經不動產買 賣價金履約保證申請書、履約保證證書影本及支票影本各1 份（見本院卷㈠第13頁至第19頁、第21頁至第23頁、第33頁 至第47頁、第49頁至第59頁、第61頁至第67頁、第69頁）在 卷足憑，亦為兩造所不爭執（見本院卷㈡第62頁至第64頁） ，堪信為真實。 四、本院之判斷： 原告主張被告委託其仲介出售系爭不動產，並約定於仲介成 交時，被告同意給付原告依系爭不動產成交總價3%的服務費 ，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠ 原告請求被告給付服務報酬192 萬元，有無理由？㈡被告抗 辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條、第227 條之2 規定酌減，有無理由？應以若干為適當？本院審酌如下： ㈠原告請求被告給付服務報酬192 萬元，有無理由： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件 者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第565 條 、第568 條定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人真 意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋 意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為 之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達 成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。 關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交 易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應 將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之 ，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約 應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真 意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何 在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不 能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19 年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字 第1671號判決意旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時 ，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客 觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的 為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。 至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經 濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般 交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。再按 居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約 因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第 1646號判例意旨參照）。 ⒉原告主張於委託期間內促成被告與王廣智於106 年1 月6 日 簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價款為6,400 萬元，且王 廣智已於簽訂系爭買賣契約時給付300 萬元簽約款乙情，既 為兩造所不爭執，應認系爭買賣契約業於106 年1 月6 日成 立無訛。復觀諸兩造間系爭委託銷售契約書第5 條第1 項： 「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數 額為實際成交價額之百分之__（最高不得超過中央主管機關 之規定；內政部規範之應記載事項：前揭依成交價額百分比 例未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬）」、第8 條第2 項：「委託人依前項受領沒收之定金，應支付__分之 __予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用（不得逾 約定定金二分之一且不得逾約定之服務報酬；沒收定金比例 未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用）。受 託人不得就該次委託銷售服務再收取服務報酬。」等字樣（ 見本院卷㈠第15頁），依其文義觀之，兩造於105 年7 月6 日簽立系爭委託銷售契約書時，並未於系爭委託銷售契約書 第5 條第1 項填載本件服務報酬為成交價額之百分比，亦未 於第8 條第2 項記載支付受託人沒收定金之百分比，故兩造 間似未指明居間報酬百分比之約定，惟就現今不動產委由仲 介居間買賣之情形，由賣方即委託方給付服務報酬為一般交 易之常態，亦為一般交易人所知悉，是系爭委託銷售契約書 既記載被告所有之系爭不動產委託原告仲介銷售，並於契約 中有約定服務報酬之相關條款（詳見系爭委託銷售契約書第 5 條第1 項至第3 項），兩造間就系爭委託銷售契約書自應 包含居間報酬約定，斷無因系爭委託銷售契約書中未有成交 價額百分比、沒收定金百分比等字樣即認原告不得向被告請 求服務報酬。再者，依兩造於106 年1 月4 日簽立之買方定 金收款憑證載明：「甲方（即王廣智，下同）簽訂本約給付 之定金新臺幣貳百萬元整，由乙方（即原告，下同）代表賣 方（即被告，下同）收悉無誤，雙方並議定買賣總價款為新 臺幣陸仟肆佰萬元整。…。甲方應於民國106 年1 月6 日3 時至乙方營業處所與賣方簽訂不動產買賣契約書。…。『支 付仲介總價金3%服務費用。賣方簽收：陳文慶、韋佑達（手 寫簽名）』」；於106 年1 月間簽立之服務費確認書載明： 「新北市○○區○○路○○○ 號1 ～5 樓，已成交完成簽約， 購買人：韋佑達、陳文慶，需支付百分之3 ，服務費為新臺 幣壹佰玖拾貳萬元整，發票開立以當月簽約為準。買方簽章 ：陳文慶（手寫簽名）」，有買方定金收款憑證、服務費確 認書影本各1 份（見本院卷㈠第27頁、第29頁）在卷可參， 足認兩造於系爭不動產尋得買家王廣智後即明確約定，只要 系爭不動產成交價為6,400 萬元並完成簽約，被告即同意給 付依系爭不動產成交價總價額3%即192 萬元之服務費予原告 ，是以，兩造既簽訂系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑 證及服務費確認書，原告並依上開約定仲介被告與王廣智成 立系爭買賣契約，原告自得依約請求給付報酬。雖嗣經被告 向王廣智解除系爭買賣契約，惟此係因王廣智因故未履行系 爭買賣契約所致（見本院卷㈡第63頁原告訴訟代理人所述及 兩造前開主張），且被告復未舉證原告有何可歸責之具體事 由，故系爭買賣契約之解除乃不可歸責於原告，原告上開請 求仍符合系爭委託銷售契約書第5 條第3 項約定：「因不可 歸責受託人事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，委 託人不得拒絕服務報酬之給付義務」，原告依據系爭委託銷 售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書請求被告給付 系爭不動產成交價金3％即192 萬元，於法有據。 ㈡被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條規定酌減 ，有無理由？應以若干為適當？ ⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給 付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文，而該條規定 所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經 事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與 當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性 時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法 之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。 ⒉民法第572 條本文固規定法院得因給付義務人之請求酌減居 間約定之報酬，惟不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定 ：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲 介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定 之報酬標準計收。」，而主管機關內政部於89年公（函）告 訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條規定：「 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃 之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成 交價金百分之6 或1 個半月之租金。」，上開不動產經紀業 管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，為民法之 特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準， 不逾不動產實際成交價之6%。本院審酌兩造於105 年7 月6 日簽訂系爭委託銷售契約書約定之銷售期間係自105 年7 月 6 日起至同年105 年9 月6 日止，之後經兩造2 次合意延長 委託期間至106 年2 月28日，並將委託銷售總價額由9,680 萬元修改為6,500 萬元，嗣終於委託期間內原告尋得買家王 廣智，復經兩造與王廣智於106 年1 月4 日議定系爭不動產 之買賣總價款為6,400 萬元，並簽立前揭買方定金收款憑證 暨確認服務報酬為成交總價3%後，原告旋於106 年1 月6 日 仲介被告與王廣智以總價6,400 萬元之價格簽訂成立系爭買 賣契約，足見系爭不動產於原告居中斡旋後方以6,400 萬元 成交，且被告於前揭買方定金收款憑證、服務費確認書簽立 時，經2 次考量後既均同意給付成交總價3%即192 萬元報酬 ，顯見被告係經過慎思熟慮後之結果，依當事人本於契約自 由原則簽訂系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務 費確認書，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契 約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況被 告並未提出兩造於簽約過程有何影響或妨礙被告磋商協議之 相關證據，則依前開認定，被告於簽約時業已理解契約之意 義，故其係出於自由意志所為簽約，且依不動產仲介經紀業 報酬計收標準規定第1 項之規定，上開成交總價3%之服務報 酬並無過鉅而有失公平之處，被告辯稱原告請求192 萬元服 務報酬過鉅或有失公平云云，復未舉證以佐其說，實難認被 告此部分之抗辯可採。本院斟酌前情認本件尚無被告所稱應 依民法第572 條、第227 條之2 第1 項酌減服務報酬之必要 。 五、末按按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段亦已明定。查 兩造於系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確 認書均未約定本件服務報酬給付日期之事實，有上開系爭委 託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書附卷可稽 ，是本件服務報酬之給付無確定期限，應堪認定。從而，揆 諸前開規定，於法定遲延利息部分應自起訴狀繕本送達翌日 起算，而本件起訴狀繕本係於106 年9 月28日送達被告，有 本院送達證書2 份（見本院卷㈡第19頁、第21頁）在卷可憑 ，是原告請求自106 年9 月29日起至清償日止按年息5%計算 之遲延利息，為有理由，應予准許。 六、綜上所述，系爭買賣契約既已於106 年1 月6 日成立，被告 復未證明原告有何未盡系爭委託銷售契約義務或原告請求19 2 萬元服務報酬有何過鉅或有失公平之情，從而，原告依系 爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書之法 律關係，請求被告給付原告192 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日即106 年9 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，洵屬有據，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段。 中 華 民 國 107 年 2 月 27 日 民事第五庭 審判長法 官 連士綱 法 官 莊佩頴 法 官 莊哲誠 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 27 日 書記官 尤秋菊