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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2869號 原　　　告　李雅珠 兼 訴訟代理人　劉文謀 被　　　告　王發來 訴訟代理人　王棟樑律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年7 月31日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應自門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○弄○號一樓之 房屋遷出，並將房屋騰空返還原告。 被告應自民國一○六年八月八日起至返還前項房屋之日止，按月 給付原告新臺幣壹萬伍仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後得假執 行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假 執行。 本判決第二項於到期後，原告得按月以新臺幣伍仟元為被告供擔 保後得假執行；但被告新臺幣如按月以新臺幣壹萬伍仟元為原告 預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告於民國106 年7 月7 日拍賣取得訴外人 錢家安、郝岱雲所有之新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號 土地及坐落其上同段630 建號即門牌號碼新北市○○區○○ 街○○巷○○弄○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），並於同年8 月 8 日為所有權移轉登記。然被告仍居住於系爭房屋內，屢經 原告催請遷讓返還，被告均置之不理，原告自得依民法第76 7 條規定，請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還系爭房屋 予原告。又被告無權占有系爭房屋，致原告受有相當於租金 之損害，原告亦得依民法第184 條規定請求損害賠償，而系 爭房屋1 樓門口可停放車輛，且為邊間，可出租為營業使用 ，並鄰近公車站牌、火車站，且位處學區，附近有高職、國 小，另參酌系爭房屋課稅現值及土地公告現值，經估計租金 可達每月新臺幣（下同）1 萬5,000 元至1 萬8,000 元，倘 出租營業用可達每坪800 元以上，故以每月1 萬5,000 元作 為原告所受損害之計算基準，是被告應自原告取得系爭房屋 所有權之日即106 年8 月8 日起，按月賠償1 萬5,000 元。 爰依民法第767 條、第184 條規定，提起本件訴訟，請求被 告遷讓返還系爭房屋，並自106 年8 月8 日起按月賠償每月 1 萬5,000 元至返還系爭房屋之日止等語，並聲明：如主文 第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。。 二、被告則以：被告自系爭房屋興建完成後即居住迄今，現雖經 原告拍賣取得，然被告已88歲，體弱多病，希望能向原告購 回系爭房屋，又系爭房屋位於小巷弄內，生活機能不甚便利 ，應依土地法等相關規定，以土地及其建築物申報總價百分 之7 計算年租金，則被告請求損害賠償之金額應不得超過每 月2,390 元，原告請求被告按月賠償1 萬5,000 元實屬過高 等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供 擔保請准免為假執行。 三、原告主張渠等於106 年7 月7 日拍賣取得系爭房屋，並於同 年8 月8 日為所有權移轉登記完畢，為系爭房屋所有人，被 告現仍居住使用系爭房屋等事實，業據提出本院106 年7 月 18日新北院峽105 司執祿131877字第045604號不動產權利移 轉證書、土地登記謄本、建物登記謄本為證（見本院卷一第 17頁至第19頁、本院卷二第25頁至第35頁），核與其所述相 符，且為被告所不爭執，自堪信為真實。 四、得心證之理由： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求 返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有 之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源 之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參 照）。查原告為系爭房屋之所有人，及被告現仍占有使用系 爭房屋之事實，業如前述，揆諸前揭說明，自應由被告就占 有系爭房屋之合法權源負舉證之責。然被告未提出有占有系 爭房屋合法權源之積極證據供本院審酌，是被告既未舉證有 占有使用系爭房屋之正當權源，則原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房 屋騰空返還予原告，自屬有據。 ㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184 條第1 項前段定有明文。又無權占有他人之不 動產，可能獲得相當於租金之利益，該他人則受有相當於租 金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例參照）。再無權占有者如為建物，於計算租金數額是 否相當，除以建物之申報價值為基礎外，尚須斟酌建物之位 置、工商繁榮程度、承租人利用建物之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰近建物租金相比較，以為決定（最高法院96年 度台上字第2912號判決可資參照）。查被告無權占有系爭房 屋，致原告自取得系爭房屋之日即106 年8 月8 日起無法就 系爭房屋為使用收益，而受有相當於租金之損害，是原告主 張被告應負侵權行為損害賠償責任，應屬有據。又原告主張 參酌系爭房屋坐落位置及附近之租屋行情，系爭房屋每月租 金應以1 萬5,000 元計算等語。查，系爭房屋位於建物1 樓 ，面積為57.69 平方公尺，周遭均為一般住家，鄰近2 所學 校、公園及區公所，距離樹林火車站不遠，附近亦有公車站 等情，有原告提出之建物登記謄本、GOOGLE地圖網頁資料、 現場照片、租金查詢資料、永揚不動產有限公司租金評估資 料為憑（見本院卷二第35頁、第57頁至第65頁、第131 頁至 第137 頁），足認系爭房屋周遭交通堪稱便利，生活機能良 好，且參酌系爭房屋周遭租賃行情為公寓31坪，每月1 萬9, 000 元；透天厝1 樓，15坪，每月1 萬5,000 元等情，亦有 591 房屋交易網頁列印資料在卷可佐（見本院卷二第131 頁 、第133 頁），此外，兩造復不爭執被告僅係居住使用系爭 房屋，並非營業所用，是本院審酌上情，認原告以每月1 萬 5,000 元為請求損害賠償之計算標準，尚屬適當。被告雖抗 辯應依土地法等相關規定，以系爭房屋之土地及建築物申報 總價百分之7 計算年租金，則每月租金應不得超過2,390 元 云云，惟被告上開所辯顯與現今社會經濟及市場交易行情差 距甚大，自無可採，是原告依民法第184 條第1 項規定，請 求被告賠償自106 年8 月8 日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付1 萬5,000 元，應屬有據。 五、綜上所述，原告依民法767 條第1 項、第184 條第1 項規定 ，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告， 及自106 年8 月8 日起至返還系爭房屋止，按月給付1 萬5, 000 元，為有理由，應予准許。 六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免予假執行，核 無不合，爰分別酌定相當擔保金額，准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 8 月 24 日 民事第五庭 審判長法 官 連士綱 法 官 楊千儀 法 官 蔡惠琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 8 月 24 日 書記官 王嘉蓉