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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3092號 原　　　告　皇星不動產有限公司 法定代理人　張金安 訴訟代理人　朱政勳律師 被　　　告　吳慶祥 上列當事人間給付仲介報酬事件，本院於民國107年1月19日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬參仟貳佰元，及自民國一０六年 九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行。 但被告得以新臺幣伍拾陸萬參仟貳佰元預供擔保而免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張：㈠原告於民國106年6月29日，就（被告所有 ）門牌號碼新北市○○區○○街○○○號5樓之房地（下稱系爭 不動產），與被告簽訂專任委託契約書，約定於106年6月29 日至同年10月31日期間專任委由原告銷售，另於106年6月29 日簽立契約內容變更合意書，就委託總價變更為新台幣（下 同）1,408萬元，上開2份契約書均有明載原告之服務報酬係 以4%為計算。嗣原告歷經近2個月多方努力後，終於106年8 月20日上午11時許，為被告尋覓一適合買方即訴外人秦財順 （按斡旋價格已達1,408萬元，且已支付10萬元現金及開立 40萬元本票共計50萬元作為斡旋金），原告旋即於同日下午 1時25分許，電話通知被告上情並相約買賣雙方出面簽訂不 動產買賣契約書，詎被告竟陳稱以：買方出價就算達到委託 價格，但我仍有不賣的權利，並沒有哪條法律說我一定要賣 ！而且我自己也有客戶在談，想要賣更好一點的價格等語云 云。嗣後，據原告查悉，被告之後確實係將系爭不動產自行 賣予訴外人何佩芸，成交價為1,420萬元。原告不甘專任委 託期間業已為被告尋覓到適合買家之辛勞付諸流水，且被告 上開行為，不僅無視專任契約明文約款，復又蹧踏原告勠力 多時之仲介心力，更恣意侵害秦財順之期待利益及合約權益 ，原告爰以律師函通知被告出面協商，惟被告（於106年8月 25日收受後）全然未予置理，原告遂不得不提起本件訴訟以 為主張。㈡原告依系爭專任委託契約書之契約法上法律關係 為本件之請求，應屬於法有據。蓋按「以成交價之4%計算， 最高不得超過中央主管機關之規定。前述成交價百分比例未 記載，加盟店不得向委託人收取服務報酬」、「委託人有下 列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服 務報酬：㈠委託期間內，委託人將本契約不動產標的物出售 或另行委託第三者仲介者。……㈣委託期限內因歸責於委託 人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立 不動產買賣契約時。本款之情形如買方使用意願書並另須賠 償買方與其所支付出價金或定金等額之違約金，如買方使用 要約書則須賠償買方依委託價3%計算之違約金」，分別為系 爭專任委託契約書第5條第1款、同條第3款第1、4目所明文 。經查，承首揭事實所述，被告恣意拒絕以委託條件與買方 即秦財順簽約之行為在先，嗣又於專任委託期間內自行出售 予他人在後，按諸上開契約之明文，即應依法、依約給付4% 計算即56萬3,200（計算式：1,408萬×4%＝56萬3,200）之 服務報酬予原告，是原告主張應屬有理由等情。並聲明：㈠ 被告應給付原告56萬3,200元，及自106年8月26日起至清償 日止按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執 行。 二、被告則以：㈠被告雖於106年6月26日與原告簽署系爭專任委 託契約書，委託原告銷售系爭不動產，委託銷售期間為106 年6月29日至106年10月31日，惟由系爭專任委託契約書第13 條特別約定事項記載：「屋主親戚經公司確認非本公司帶看 過之客戶可自行出售」可知，系爭契約書名稱雖為「專任委 託契約書」，惟實際上被告仍得在原告委託銷售期間內將系 爭不動產出售予他人，應先敘明。㈡因原告是由系爭不動產 抵押權人為被告所介紹，抵押權人與原告有向被告表示，如 有任何問題，可以直接與抵押權人聯絡（行動電話號碼為： 0000000000），或者是與原告店長張文彬聯絡（行動電話號 碼為：0000000000）。被告委由原告出售系爭不動產後，同 時也在積極找尋買家，嗣後終於找到願意購買之人，而該買 受人絕非透過原告所介紹之買家。故被告於106年8月14日晚 間21時27分35秒透過撥打行動電話向抵押權人表示，系爭不 動產業已出售，請其轉達與原告知悉，勿再介紹買家，以免 徒增困擾；為求慎重，被告復於106年8月19日19時54分22秒 再與原告店長張文彬聯絡，明確向其表示系爭不動產已經出 售予他人，勿再介紹買家，以免徒增困擾，此由被告所持用 0000000000門號行動電話之通話明細報表資料可知。是以， 原告於起訴狀內佯稱「嗣原告歷經近2個月多方努力後，終 於106年8月20日約莫上午11時分為被告尋覓一適合買方即秦 財順」，顯非事實。更遑論由被告所提供之通話明細報表資 料可知，於106年8月20日下午，被告並未接獲原告所撥打之 電話。詎原告竟然誆稱「原告旋即於同日下午約莫1時25分 電話通知被告上情並相約買賣雙方出面簽訂不動產買賣契約 書」云云，顯與事實不符。㈢實則，兩造間雖簽署「專任委 託契約書」，惟原告並未積極為被告銷售系爭不動產，被告 根本無法知悉原告究竟有無找人進行銷售，甚至是連原告有 無積極為被告居中媒介房屋買賣，一概無所知悉。是以，原 告稱被告有糟蹋其戮力多時之仲介心力云云，顯示臨訟杜撰 之詞，洵無可採。就此，就被告合理假設，原告恐係為賺取 居間報酬，於知悉被告已辛苦尋得買家後，即佯稱已有買家 願意購買。如此假設為真，則此種作法極不厚道且恐有欺瞞 之嫌等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、查兩造於106年6月29日就系爭不動產簽訂專任委託契約書， 約定於106年6月29日至同年10月31日期間，由被告專任委託 原告銷售系爭不動產，並於106年6月29日簽立契約內容變更 合意書，就委託總價變更為1,408萬元，且約定原告之服務 報酬係以4%計算，嗣被告於106年8月20日將系爭不動產自行 出售予何佩芸，成交價為1,420萬元之事實，有專任委託契 約書、契約內容變更合意書及不動產買賣契約書在卷可稽（ 本院卷第13至17頁、第21至35頁），且為兩造所不爭執，自 堪信為真實。 四、原告主張其經多方努力，於106年8月20日為被告覓得買家秦 財順，斡旋價格已達1,408萬元，且已支付10萬元現金及開 立40萬元本票共計50萬元作為斡旋金，詎原告旋於電話通知 被告，被告回以：買方出價就算達到委託價格，但我仍有不 賣的權利，並沒有哪條法律說我一定要賣！而且我自己也有 客戶在談，想要賣更好一點的價格云云，原告自得依系爭專 任委託契約之法律關係即系爭專任委託契約書第5條第1款、 同條第3款第1、4目約定，請求被告給付1,408萬元4%計算即 56萬3,200之服務報酬予原告等情。則為被告所否認，並以 前詞置辯。經查： ㈠按本件兩造既係簽訂「專任委託契約書」，並於該契約書第 三條／委託銷售期間載明「委託銷售期間自民國106年6月29 日起至民國106年10月31日止。…」、第五條／服務報酬載 明「加盟店於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務 報酬，其內容如下：一、「以成交價之4%計算，最高不得超 過中央主管機關之規定。前述成交價百分比例未記載，加盟 店不得向委託人收取服務報酬。……三、委託人有下列情形 之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬 ：（一）委託期間內，委託人將本契約不動產標的物出售或 另行委託第三者仲介者。……（四）委託期限內因歸責於委 託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂 立不動產買賣契約時。……」、第十三條／特別約定事項載 明「屋主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行出售 」等語（本院卷第13、14、15頁）。是本件系爭專任委託契 約於委託銷售期間，系爭不動產除出售對象為非屬原告曾帶 看客戶且係被告親戚，被告可以自行出售之情形外，皆應由 原告專任銷售，倘該專任委託銷售期間內，被告將系爭不動 產自行出售，或另行委託他人仲介，或因歸責於被告自己事 由而拒絕與原告仲介之買方訂立不動產買賣契約者，原告仍 得向被告請求以成交價（即委託銷售價格）4%計算之服務報 酬。 ㈡本件兩造於106年6月29日就系爭不動產簽訂專任委託契約書 ，約定於106年6月29日至同年10月31日期間，由被告專任委 託原告銷售系爭不動產，並於106年6月29日簽立契約內容變 更合意書，就委託總價變更為1,408萬元，且約定原告之服 務報酬係以4%計算，嗣被告於106年8月20日將系爭不動產自 行出售予何佩芸，成交價為1,420萬元等節，已如前述，且 被告復自承何佩芸並非其親戚等語（本院卷第93頁），另原 告主張其經多方努力，於106年8月20日為被告覓得買家秦財 順，斡旋價格已達1,408萬元，且已支付10萬元現金及開立 40萬元本票共計50萬元作為斡旋金，原告並即電話通知被告 之事實，亦據提出電子郵件訊息截圖附卷（同卷第19頁）， 並經證人張文彬證述綦詳（同卷第124至127頁），亦堪信為 真實。是依前項說明，原告請求被告給付1,408萬元4%計算 即56萬3,200之服務報酬，即屬有據。 ㈢被告雖抗辯：①由系爭專任委託契約書第13條特別約定事項 記載：「屋主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行 出售」可知，系爭契約書名稱雖為「專任委託契約書」，惟 實際上被告仍得在原告委託銷售期間內將系爭不動產出售予 他人。②被告委由原告出售系爭不動產後，同時亦自行積極 找尋買家，嗣覓得未經原告介紹之買家，即通知原告勿再介 紹買家，以免徒增困擾。③兩造間雖簽署「專任委託契約書 」，惟原告並未積極為被告銷售系爭不動產，被告推論應係 原告知悉被告已辛苦尋得買家後，即佯稱已有買家願意購買 ，此種作法極不厚道且恐有欺瞞之嫌等語。惟查： ①本件兩造所簽訂系爭專任委託契約，應係由原告專任銷售， 倘該專任委託銷售期間內，被告將系爭不動產自行出售，或 另行委託他人仲介，或因歸責於被告自己事由而拒絕與原告 仲介之買方訂立不動產買賣契約者，原告仍得向被告請求以 成交價（即委託銷售價格）4%計算之服務報酬等節，已如前 述。況兩造所簽訂契約既名為「專任委託契約書」，則不論 有無於系爭專任委託契約書第13條特別約定事項記載：「屋 主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行出售」等語 ，均不失其專任委託銷售之約定意旨。故被告抗辯兩造所簽 訂系爭專任委託契約，並非專任銷售云云，自無可取。另所 謂專任銷售委託契約，亦非剝奪被告自行出售系爭不動產之 權利，僅係於專任銷售期間，倘被告未經原告同意而自行出 售系爭不動產，仍應依約給付仲介服務報酬而已，附此敘明 。 ②被告抗辯其委由原告出售系爭不動產後，同時亦自行積極找 尋買家，嗣覓得未經原告介紹之買家，即通知原告勿再介紹 買家，以免徒增困擾等情，固據證人陳水杉證述在卷（本院 卷第90至92頁），惟仍與被告應負之依約給付仲介服務報酬 責任不生影響。 ③被告復抗辯原告並未積極為被告銷售系爭不動產，容係佯稱 已有買家願意購買云云。然查，本件原告主張其於106年8月 20日為被告覓得買家秦財順之事實，堪信為真實，具如前述 。況本件無論原告有無積極為被告銷售系爭不動產，兩造權 利義務內容於契約既有詳定，則原告得否請求被告給付服務 報酬，即應回歸契約之約定，縱原告確未積極為被告銷售系 爭不動產，亦仍不得剝奪其契約權利，故被告上開所辯尚不 足取。 ㈣綜上所述，本件兩造於106年6月29日就系爭不動產簽訂專任 委託契約書，約定於106年6月29日至同年10月31日之委託銷 售期間，系爭不動產除出售對象為非屬原告曾帶看客戶且係 被告親戚，被告可以自行出售之情形外，皆應由原告專任銷 售，嗣原告於106年8月20日為被告覓得買家秦財順，斡旋價 格已達委託銷售價格1,408萬元，被告則於106年8月20日以 1,420萬元價格，將系爭不動產自行出售予非被告親戚之何 佩芸，原告自得依系爭專任委託契約書第5條第1款、同條第 3款第1、4目約定，請求被告給付以1,408萬元4%計算即56萬 3,200之服務報酬。另原告106年8月22日律師函（本院卷第 37至39頁），僅通知被告出面協商，尚難認係催告被告給付 服務報酬，故本件法定遲延利息即應自起訴狀繕本送達翌日 起算，併此敘明。 五、從而，本件原告依專任委託契約之法律關係，請求被告給付 56萬3,200元，及自起訴狀繕本送達（本院卷第51頁）翌日 即106年9月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予 駁回。 六、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行宣告，就原告勝訴部分 經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 2 月 9 日 民事第五庭 法 官 連士綱 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 12 日 書記官 廖美紅