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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3165號 原　　　告　林正銘 訴訟代理人　徐志明律師 　　　　　　方瓊英律師 複 代理 人　温毓梅律師 被　　　告　林志祥 訴訟代理人　余淑杏律師 　　　　　　許原浩律師 　　　　　　黃思雅律師 上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國107年4月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明 文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事 實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性 ，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連 性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同 一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同 一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭， 用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判 決意旨參照）。查原告於訴狀送達後，主張其基於以總價新 臺幣（下同）1,700萬元向被告買受系爭房屋及其基地，於 交屋後始發現系爭房屋為高氯離子混凝土建築物（即海砂屋 ），兩造並因此於106年5月25日簽訂系爭協議之同一基礎事 實（詳如後述），而追加備位聲明如二、㈤備位聲明所示， 屬變更、追加應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同 一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第7款規定，應予准許。 二、原告主張： ㈠原告以總價1,700萬元向被告買受被告所有坐落新北市○○ 區○○段○○段00000地號土地及其上同小段4799建號即門 牌號碼為新北市○○區○○路○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋 ），並於106年3月13日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），系爭契約第4條第5項約定：「乙方（即被告） 就買賣標的依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任。」， 被告並於105年12月16日所簽署之系爭房屋「不動產委託銷 售標的現況說明書（成屋）」第32點載明：「是否有施作過 混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的 房屋鋼筋是否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。詎原告 於系爭房屋交付後，陸續發現系爭房屋多處均出現鋼筋鏽蝕 等俗稱海砂屋情形，經原告送請正中工程顧問有限公司及台 北市土木技師公會鑑定，始知悉系爭房屋為高氯離子混凝土 建築物，而被告明知前述瑕疵，且其曾就系爭房屋之高氯離 子含量部分送請今塘工程顧問有限公司台北實驗室試驗，並 於105年12月6日作成硬固混凝土中水溶性氯離子（CL-）含 量試驗報告（下稱系爭今塘公司試驗報告），卻刻意隱瞞該 房屋有高氯離子含量等海砂屋情形（於系爭今塘公司試驗報 告氯離子含量高達0.99 2kg/m3），而於上列現況說明書第 32點為不實記載。系爭房屋於買賣之時內部即有裝潢及隔間 ，原告並無機會了解實際屋況，使原告於買賣當下確信系爭 房屋非海砂屋而購買。依正中工程顧問有限公司106年5月26 日氯離子含量試驗報告（下稱系爭正中公司試驗報告），其 記載略以：「硬固混凝土-客廳後梁」、「固混凝土-客廳中 間梁」、「固混凝土-客廳前梁」之「每立方米水溶性氯離 子重量」分別為：0.298、2.081、1.198kg/m3。而依台北市 土木技師公會高氯離子混凝土建築物安全鑑定報告書（下稱 系爭鑑定報告）第11項結論與建議記載：㈠2F上方梁之混凝 土試體平均抗壓強度65kg f/cm2，抗壓強度極差，小於0.45 f,c。㈡混凝土平均中性化深度均超過4cm，表示梁柱版鋼筋 已在受侵蝕範圍，鋼筋已鏽蝕。且混凝土氯離子含量均超過 0.6kg/m3。現場檢查梁沿鋼筋位置產生水平裂縫，樓層頂版 底部普遍有鋼筋保護層鼓起及鋼筋銹蝕等現象。研判本樓層 為高氯離子混凝土建築物，有耐久性不佳問題。㈢本層混凝 土抗壓強度甚差，鋼筋銹蝕可能性高，材料持續老化中，又 梁柱系統為單跨度結構，建議本棟儘速進行結構安全評估， 依系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報告書可知，系爭房屋 確為高氯離子含量建物，且其結構安全亦有問題。依系爭契 約第4條第5項約定「乙方（即被告）就買賣標的依法對甲方 （即原告）負有瑕疵擔保責任。」、系爭現況說明書第32點 中被告就「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂 屋）檢測」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「□否」 欄位中「打勾」，足證被告明確對原告承諾系爭房屋並未作 過水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測，亦無任何鋼筋裸露等 海砂屋情形。惟被告卻未於雙方簽定系爭契約時告知上開瑕 疵，為惡意隱瞞。 ㈡兩造於106年5月25日就系爭房屋之高氯離子含量情形進行協 商，被告於斯時提出系爭今塘公司試驗報告，表明其上開報 告載有樑1檢測數據為0.07kg/m3，顯示系爭房屋無問題，柱 2檢測數據為0.992kg/m3，表示通常做海砂屋檢測不是以該 部分作為採樣及判斷，請原告無需擔心系爭房屋之安全結構 問題，被告對於未明確告知前述屋況及並未填寫實在之屋況 說明書等節，表達歉意，願意給付原告50萬元作為補償，並 於當日簽訂協議書（下稱系爭協議）。惟依系爭正中公司試 驗報告及系爭鑑定報告，可知系爭房屋為高氯離子含量建物 ，2樓上方樑之抗壓強度極差，鋼筋已鏽蝕，材料持續老化 中，又梁柱系統為單跨度結構，建議系爭房屋進行結構安全 評估，其安全性顯有問題，與被告於106年5月25日陳述不符 。原告於106年11月10日會同新北市工務局等人就系爭房屋 進行會勘，並申請台灣省結構技師公會進行評估，經結構技 師即訴外人林彩鳳於106年11月23日進行場勘，表明從未看 過結構如此糟糕建物，建議原告搬離，並做成台灣省結構技 師公會新北市既有建築物耐震安全作業初步評估報告書（下 稱系爭評估報告），原告始警覺事態嚴重。氯離子含量並非 含量超過標準值就是危險，就可歸類為海砂屋，而是要看是 否會造成房屋結構上的危險，氯離子含量超標，尚可能以其 他方式進行補強，不可一概而論，原告乃係在誤信被告說詞 ，基於系爭房屋瑕疵不大、不影響結構安全之認知前提下， 方同意簽署系爭協議。 ㈢被告行為明顯違反系爭契約第4條第5項，原告有權依買賣之 法律關係規定請求減少價金，依臺灣臺北地方法院101年度 訴字第1394號民事判決、臺灣高等法院102年度上字第511號 民事判決，一般法院認定高氯離子建築物所減損之價值，約 為原房地價值之10-20%左右，既系爭房屋為高氯離子建物， 原告應得請求減少系爭房屋價金255萬元（1,700萬×15%＝ 255萬元）。又依最高法院87年台簡上字第10號民事判例及 最高法院96年台上字第2929號民事判決，原告請求減少系爭 房屋價金之意思表示一經行使，被告於該減少價金之範圍內 並無該價金請求權及受領權利存在，若持有該減少範圍之價 金，自屬無法律上原因之持有，原告得請求返還該價金利益 ，原告既就系爭房屋買賣價金1,700萬元已全數給付予被告 ，被告對於系爭房屋減少價值即255萬元價金部分，應屬於 無法律上原因持有之利益，原告應得依不當得利之法律關係 請求。又系爭協議係立於「高氯離子含量超標仍得修繕補正 」之基礎事實下進行協商，顯見該協議之基礎存有「重要爭 點」之基礎事實錯誤，以及被告詐欺之事實，原告自得依民 法第738條第3款、民法第88條第1、2項、第92條第1項等之 規定，撤銷系爭協議遭詐欺之「錯誤意思表示」。 ㈣縱鈞院認定原告不得撤銷原告系爭協議之被詐欺意思表示， 惟自系爭協議簽訂後，始有系爭正中公司試驗報告及系爭鑑 定報告、系爭評估報告之出現，由上開資料皆客觀指出系爭 房屋抗壓強度極差、梁柱版鋼筋已在受侵蝕範圍、鋼筋已鏽 蝕、材料持續老化中、重複補強修復之機率極高等其他重大 瑕疵，報告中更建議系爭房屋應優先考慮重建，就系爭協議 成立後之新事實，皆足以證明系爭房屋之瑕疵嚴重程度已超 乎預期，顯非當時締約所能預料，故當初兩造僅以50萬元作 為瑕疵得以修補之和解金額，客觀上當已顯失公平，原告應 得備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更契約 約定效果並請求增加給付賠償費用。又一般法院認定高氯離 子建築物所減損之價值，約為原房地價值之10-20%，系爭房 屋減損價值應為255萬元（1,700萬×15%＝255萬元），就系 爭協議約定之50萬元顯不足以彌補原告損失，除原約定之50 萬元，原告應得請求增加給付205萬元。 ㈤為此就先位聲明部分依民法第354條、第359條、第179條規 定；備位聲明部分依民法第227條之2規定，請求法院判決： 先位聲明：⒈被告應給付原告255萬元，及自起訴狀繕本送 達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉如 受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⒈請求 將系爭協議第一段關於「甲方願給付50萬元整。作為補償乙 方之用。」之契約效果變更為：「甲方願給付乙方255萬元 整，作為補償乙方之用」。⒉被告應給付原告255萬元，及 自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，，按週年利率5% 計算之利息。⒊如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠被告於105年11月23日向原屋主陳兆銘之母陳莊明麗接洽，1 ,900萬元購買系爭房屋及其基地供作自用，且因系爭房屋屋 況良好，故被告自買受系爭房屋後，並未重新裝潢亦未為任 何檢修、更動。然於斯時，被告配偶忽遭診斷癌症復發，龐 大醫藥費用及家屬陪伴之龐大壓力，迫使被告不得不儘速將 系爭房屋再對外出售，而被告因逢前揭重大事變，壓力過大 致心神恍惚，一時未察，未及憶起系爭房屋先前委由台灣房 屋銷售時，台灣房屋仲介人員曾於105年12月6日將系爭房屋 送交今塘公司台北實驗室試驗，且經判定氯離子含量些微超 標之事實，致未將上情告知受委託出賣系爭房屋之大家房屋 仲介人員。嗣於106年3月13日，被告因配偶癌症復發，無暇 且無心再整理系爭房屋及後續搬家事宜，乃透過仲介以1,70 0萬元賠本向原告出賣系爭房屋，原告買受系爭房屋後，耳 聞附近住戶稱系爭房屋氯離子含量超標，而向被告詢問，被 告此時始回想起於105年底曾以系爭房屋作過氯離子含量檢 測，便如實向原告告知，並將系爭今塘公司試驗報告提供予 原告，俟兩造於106年5月25日就系爭房屋氯離子含量超標乙 節於大家房屋公司協商，並在2位大家房屋員工見證下，以 50萬元，達成和解協議，並簽訂系爭協議。依民法第148條 第2項、第737條、民事訴訟法第380條第1項、最高法院20年 上字第632號判例、最高法院57年度台上字第3483號判決可 知，既系爭協議內容為「經甲（即被告）、乙（即原告）雙 方磋商就新北市○○區○○路○○○號2樓標的物氯離子超標部 分，甲方願給付新台幣伍拾萬元整。作為補償乙方之用。乙 方承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵， 對甲方提出刑、民事之訴訟。」，被告並當場簽發面額50萬 元之支票交付原告，且經原告確認簽收，則原告再以超標為 由請求減少價金無理由。 ㈡被告從未向原告保證系爭房屋沒有問題，系爭房屋之結構、 安全涉及使用建材、屋齡、原始設計等眾多因素，被告並非 建築相關專業人員，如何能向原告保證系爭房屋沒有問題， 而被告業已提供系爭房屋之系爭今塘公司試驗報告予原告， 就系爭房屋之結構、安全等問題，原告本得自行或委由專業 人士進行判定，足見原告謊稱被告曾保證系爭房屋沒問題云 云，其目的僅係為撤銷兩造間之和解協議。被告曾於106年5 月25日和解當天詢問原告是否待系爭正中公司試驗報告出來 後始進行協商，然經原告表示，以系爭今塘公司試驗報告為 本件事實認定即可，在被告善意提醒是否等到原告自行委託 之相關單位試驗報告出爐再行協商時，仍堅持進行協商，並 明確表示有關系爭房屋氯離子含量，以系爭今塘公司試驗報 告為依據，顯見原告並無意思表示錯誤且本件更無情事變更 原則之適用。再不同鑑定機構測試方法、專業能力不一，於 不同時間針對系爭房屋所為試驗結果，對系爭房屋之結構、 安全評估，本即有可能不同，原告自不得於簽訂系爭協議後 ，其他鑑定機構就系爭房屋所為之試驗報告數值不同，主張 撤銷和解協議。被告因急於出售系爭房屋，已損失200萬元 ，後被告再因疏忽未告知原告系爭房屋氯離子含量超標，而 於106年5月25日再向原告給付50萬元，原告買受系爭房屋之 價金，實已遠低於市場行情，原告明知兩造間曾有和解事實 ，卻故意隱瞞未向鈞院說明，其心態顯有可議，原告應為經 訴訟代理人告知而得知一般實務就氯離子超標建築減損價值 金額，約莫為原房屋價值之10-20%，而認為先前與被告和解 價金50萬元太低，而心有不甘，進而提起本訴，兩造既然於 斯時已就系爭房屋氯離子含量超標之瑕疵，達成和解，原告 即不得再就此一瑕疵再行起訴。原告所提出之原證11照片亦 非系爭房屋照片，依被告所提之照片可知系爭房屋外觀維持 良好、樓梯間及室內，皆整潔明亮、美輪美奐，原告更主動 將其擔任負責人之元太公寓大廈管理維護股份有限公司實際 經營地址遷往系爭房屋，足見原告對於系爭房屋絕無立即安 全之顧慮亦心知肚明，否則何以甘冒生命及財產之重大風險 將公司實際經營地址遷往系爭房屋？ ㈢原告又辯稱系爭協議之效力不及於原告後來發現系爭房屋存 有安全結構瑕疵等新事實云云。惟系爭房屋結構是否安全， 係由各試驗單位依據氯離子含量試驗結果進行判別，不僅試 驗數據不一，且多數涉及主觀判斷因素，原告僅以其他鑑定 單位主觀判斷系爭房屋結構安全有問題，而主張系爭房屋之 結構安全屬和解後之新事實，顯無理由，矧兩造間之所以就 氯離子含量超標進行和解協議，即係考量日後系爭房屋使用 年限較短，可能提早出現結構安全問題，而進行和解協議， 前揭和解協議自已涵蓋系爭房屋之結構安全，如氯離子含量 超標不影響結構安全，兩造又何必進行和解協議？依台灣高 等法院高雄分院第102年度上易字第297號判決，契約雙方於 協商之過程，主張有利於己之事實，並加入主觀認知相互說 服實屬常情，只要雙方就協商基礎事實認知無誤，最終並達 成意思表示合致，該契約即無撤銷之餘地，至於雙方內心效 果意思之原因，純屬動機，不受意思表示錯誤規範之保護， 原告不得執此主張撤銷意思表示，又原告擔任元太公寓大廈 管理維護股份有限公司負責人，又自稱具豐富不動產投資經 驗，絕非智識不足、毫無社會歷練之人，實難想像原告在明 確知悉系爭房屋氯離子含量之完整試驗報告後，會因被告主 觀認知及其有利於己之主張影響其判斷，又原告當初係經鄰 近住戶透露系爭房屋為海砂屋後，才尋求與被告協商，是以 ，其內心自始即係基於系爭房屋屬瑕疵無法修補之海砂屋， 而要求與被告進行協商，對於系爭房屋瑕疵之認知毫無錯誤 ，原告擅自節錄被告在協商中所為磋商、讓步內容斷章取義 ，主張被告意思表示錯誤云云，不足為採。 ㈣原告雖主張兩造簽訂系爭協議乃建立在系爭房屋之瑕疵得以 修補之前提下云云。惟經濟部標準檢驗局業於87年6月修訂C NS3090「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值的規定， 是原告自得參考前揭公開資訊自行判斷系爭房屋氯離子含量 超標所生風險，況被告僅稱如果驗出來氯離子含量指數是2 將會產生危險等語，從未保證系爭房屋氯離子含量超標達0. 9kg/m3，卻不會影響結構安全，至於原告自行於被告陳述後 方加註：「意指本件鑑定值僅0.9係微量超標」云云，實不 知所據為何？ ㈤對證人證詞部分： ⒈楊景棋部分： 楊景棋於簽訂系爭協議時所稱系爭房屋轉售損失之100萬元 指系爭房屋之交易價值，將因氯離子含量超標之瑕疵減損10 0萬元，絲毫未提及系爭房屋修補所需費用，詎原告竟憑空 想像稱兩造所為和解協議係建立在「瑕疵得以修補」之基礎 前提，嚴重悖離生活常識及經驗法則。 ⒉馬碧燕部分： 馬碧燕結證稱：沒有講到結構問題，是提到系爭房屋的任何 瑕疵。就是照協議書的內容等語。 ⒊楊景棋部分： 楊景棋結證稱：兩造一開始是針對氯離子，後來屋主（即被 告）是說日後有什麼事情怎麼辦，後來說全部都到這邊為止 ，就一切瑕疵就以那張協議書的內容，以後系爭房屋如果發 生任何瑕疵買賣雙方都不能再提了。有念給原告聽系爭協議 書內容。他看了之後就簽名，應該就是代表這樣和解，因為 他沒有說什麼。原告有表示他曾經向正中顧問有限公司對系 爭房屋另外進行試驗。被告有說那先等正中公司的報告出來 之後，大家再談。原告是說，以他有檢測那張拿出來已經有 超標等語。 ⒋陳莊明麗部分： 陳莊明麗結證稱：原告有打電話去問系爭正中公司試驗報告 結果，被告有問等接到報告之後再談，原告回答不用。 ⒌依馬碧燕及楊景棋之證詞可知，兩造早已就系爭房屋氯離子 含量超標及其他一切瑕疵達成和解，而原告始終對於房屋結 構安全為何不包含於系爭協議所稱「其他房屋瑕疵」乙節， 避重就輕無法自圓其說，且原告亦明確表示逕以系爭今塘公 司試驗報告作為協商依據即可，而達成協議。 ㈥原告所陳報之原證20錄音光碟譯文，擅自省略有利於被告之 部分，且加入其個人主觀註解，諸多偏頗之處，恐未能如實 還原。依原告提出之106年5月25日和解協議錄音譯文（下稱 系爭錄音譯文）第5頁第3行以下：「…這間房子瑕疵的部分 我補貼給你，我包個紅包，這樣好嗎？」，足見被告係提議 以金錢補償系爭房屋因氯離子含量超標所生交易價值減損之 損失，然原告竟自兩造於106年5月25日長達近4小時之和解 協商過程中，節錄被告片段對話內容，自行移花接木，謊稱 被告使原告誤認系爭房屋瑕疵得以修補云云，其主張顯無可 採。系爭錄音譯文第13頁第24行以下：「被告：氯離子超標 ，你如果說有任何其他的問題還有異議的時候，我是不是又 要來處理。馬碧燕：沒有拉。被告：你們要打就一次打。… 被告：你們要是還有其他問題，如果還有其他的問題我不就 哭出來，對嗎?一件一件來我不就死。（19: 09:30）我拿出 去的是現金ㄟ，就沒有的，是不是這樣，林先生我說這樣對 嗎？…雙方確認協議書內容並簽章（19:10: 13-19:15:10） 」。 ㈦請求法院判決：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、雙方不爭執的事實： 被告曾就系爭房屋之高氯離子含量部分送請今塘公司台北實 驗室試驗，並於105年12月6日作成系爭今塘公司試驗報告（ 該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含量高達0.992kg/m3，已 超過目前最大容許值0.3kg/m3，為高氯離子鋼筋混凝土建築 物，即俗稱之「海砂屋」）。嗣原告以總價1,700萬元向被 告買受系爭房屋及其基地，並於106年3月13日與被告簽立系 爭契約，被告並於105年12月16日在「不動產委託銷售標的 現況說明書（成屋）」第32點：「是否有施作過混凝土中水 溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的房屋鋼筋是 否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。此有系爭今塘公司 試驗報告、系爭契約、系爭房屋及其基地之所有權狀及登記 謄本、系爭現況說明書附卷可稽（見本院卷第57頁、第27-5 5頁）。 五、法院的判斷： ㈠原告不得於兩造間之系爭協議後，再以系爭房屋為高氯離子 鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」為由，訴請被告給 付相當於減少價金255萬元： ⒈兩造於系爭契約第4條第5項約定：「乙方（即被告）就買賣 標的依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任。」，且按「 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質。」，民法第354條定有明文。又經 濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準（CNS），於83年7 月22日始規範混凝土內水溶性氯離子含量之最大容許值為0. 6kg/m3，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目前最大容許 值為0.3kg/m3，復於104年修正為目前最大容許值為0.15kg/ m3（見本院卷第59頁）。倘房屋混擬土水溶性氯離子含量超 過目前最大容許值0.15kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建 築物，即俗稱之「海砂屋」者，因其混凝土內氯離子會侵蝕 鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土 ，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，依上 說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。查 原告係於106年3月13日向被告購買系爭房屋，其買賣時間係 在104年之後，故衡酌系爭房屋之氯離子含量是否超過標準 值，自應以104年修正後之0.15kg/m3標準衡之。又被告曾就 系爭房屋之高氯離子含量部分送請今塘公司台北實驗室試驗 ，並於105年12月6日作成系爭今塘公司試驗報告（該試驗報 告載明系爭房屋之氯離子含量高達0.992kg/m3，已超過目前 最大容許值0.15kg/m3，為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即 俗稱之「海砂屋」），已如前述，並有正中工程顧問有限公 司106年5月26日氯離子含量試驗報告（即系爭正中公司試驗 報告）、台北市土木技師公會高氯離子混凝土建築物安全鑑 定報告書（即系爭鑑定報告）、系爭房屋「鋼筋裸露」等「 海砂屋」照片、台灣省結構工程技師公會之新北市既有建築 物耐震安檢作業初步評估報告書等專業鑑定書（即系爭評估 報告）附卷可稽（見本院卷第59-114頁、第223-239頁、第 357-432頁），足見系爭房屋確為高氯離子鋼筋混凝土建築 物，即俗稱之「海砂屋」，有減少或滅失通常效用或契約預 定效用之瑕疵。 ⒉按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防 止爭執發生之契約。」、「和解有使當事人所拋棄之權利消 滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。」，民法第 736條、第737條定有明文。查兩造於106年5月25日簽訂系爭 協議，協議內容載明：「經甲（即被告）、乙（即原告）雙 方磋商就新北市○○區○○路○○○號2樓標的物氯離子超標部 分，甲方願給付新台幣伍拾萬元整。作為補償乙方之用。乙 方承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵， 對甲方提出刑、民事之訴訟。」，被告並將面額50萬元之支 票交付原告簽收無訛等情，有兩造間106年5月25日協議書、 發票日為106年5月26日面額50萬元之支票、兩造106年5月25 日和解協商錄音光碟及其譯文附卷可稽（見本院卷第197-19 9頁、第457頁、第585-600頁），且被告於106年5月25日兩 造協議時提出系爭今塘公司試驗報告，原告亦表示有請其他 鑑定公司（即正中工程顧問有限公司）鑑定，被告提議等原 告請其他鑑定公司鑑定之鑑定報告出來再協商，原告當下打 電話去問該鑑定公司，但因鑑定報告尚未出來，故原告表示 不用等鑑定報告出來再談，而以系爭今塘公司試驗報告作為 協議的基礎，原告、被告及仲介大家房屋馬碧燕均有提到氯 離子會影響結構，協調時間約3個小時，協調好才由仲介大 家房屋謝明雯依被告之要求，先就系爭協議內容打字，並由 仲介大家房屋馬碧燕將協議內容唸給兩造聽，經原告看過後 才在系爭協議上簽名，依仲介大家房屋楊景棋的判斷，系爭 房屋如果氯離子含量超標，當初對外出售，會折損約100萬 元，兩造有磋商討論，最後結果才會達成50萬元。一開始是 針對氯離子，後來屋主是說日後有什麼事情怎麼辦，後來說 全部都到這邊為止，就一切瑕疵就以那張協議書的內容，以 後系爭房屋如果發生任何瑕疵買賣雙方都不能再提了等情， 亦據證人謝明雯、陳莊明麗、馬碧燕、楊景棋到庭結證明確 （見本院卷第297-302頁、第463-475頁），足見兩造於106 年5月25日簽訂系爭協議，協議內容載明就系爭房屋標的物 氯離子超標部分，被告願給付50萬元作為補償原告之用。原 告承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵， 對被告提出刑、民事之訴訟，被告並將面額50萬元之支票交 付原告簽收無訛。又原告既承諾日後不得再以此標的物氯離 子超標或其他房屋瑕疵，對被告提出刑、民事之訴訟，亦足 見原告已表示抛棄未來原告就系爭房屋氯離子超標或其他房 屋瑕疵依法得以刑、民事訴訟請求之任何權利。 ⒊按「和解不得以錯誤為理由撤銷之。但有左列事項之一者， 不在此限：三、當事人之一方，對於他方當事人之資格或對 於重要之爭點有錯誤，而為和解者。」、「意思表示之內容 有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得 將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人 自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認 為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」、「因被 詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。 但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知 者為限，始得撤銷之。」，民法第738條第3款、民法第88條 、第92條第1項定有明文。查被告固於105年12月16日在「不 動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」第32點：「是否有 施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「 本標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。 惟被告於106年5月25日兩造協議時已提出系爭今塘公司試驗 報告，坦承系爭房屋確有施作過混凝土中水溶性氯離子含量 （海砂屋）檢測，且該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含量 高達0.992kg/m3，已超過目前最大容許值0.15kg/m3，為高 氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，原告亦表 示有請其他鑑定公司（即正中工程顧問有限公司）鑑定，被 告提議等原告請其他鑑定公司鑑定之鑑定報告出來再協商， 原告當下打電話去問該鑑定公司，但因鑑定報告尚未出來， 故原告表示不用等鑑定報告出來再談，而以系爭今塘公司試 驗報告作為協議的基礎。足見兩造係經原告同意，而以系爭 今塘公司試驗報告作為協議的基礎，原告於106年5月25日兩 造協議時對於系爭房屋為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗 稱之「海砂屋」之瑕疵，並無誤認。原告主張系爭協議係立 於「高氯離子含量超標仍得修繕補正」之基礎事實下進行協 商，顯見該協議之基礎存有「重要爭點」之基礎事實錯誤， 以及被告詐欺之事實，原告自得依民法第738條第3款、民法 第88條第1、2項、第92條第1項等之規定，撤銷系爭協議遭 詐欺之「錯誤意思表示」等語，被告則辯稱被告業提出系爭 今塘公司試驗報告供原告作風險評估，且兩造已於106年5月 25日就系爭房屋所生「一切瑕疵」達成和解協議（即系爭協 議），原告自不得以兩造於和解協商過程所為之讓步、磋商 內容，主張撤銷和解協議或變更其內容等語。查兩造之系爭 協議，係依仲介大家房屋楊景棋的判斷，系爭房屋如果氯離 子含量超標，當初對外出售，會折損約100萬元，兩造有磋 商討論，最後結果才會達成50萬元，足見依系爭協議，被告 願給付50萬元作為補償原告之用，係基於系爭房屋如果氯離 子含量超標，當初對外出售之折損價值而來，並非基於系爭 房屋「高氯離子含量超標仍得修繕補正」之基礎事實下進行 協商而來。此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審 酌，是原告之上列主張，即屬無據，洵不可採。 ⒋基上，原告於兩造間之系爭協議後，再主張系爭房屋為高氯 離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，而先位聲明 依民法第354條、第359條、第179條規定，訴請被告給付相 當於減少價金255萬元等語，即屬無據。 ㈡原告備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更契 約約定效果並請求增加給付賠償費用如備位聲明所示，是否 有據？ ⒈按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其 他原有之效果。」，民法第227條之2第1項定有明文。 ⒉依系爭協議，被告願給付50萬元作為補償原告之用，既係基 於系爭房屋如果氯離子含量超標，當初對外出售之折損價值 而來，而非基於系爭房屋「高氯離子含量超標仍得修繕補正 」之基礎事實下進行協商而來，則縱認原告主張自系爭協議 簽訂後，始有系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報告、系爭 評估報告之出現，由上開資料皆客觀指出系爭房屋抗壓強度 極差、梁柱版鋼筋已在受侵蝕範圍、鋼筋已鏽蝕、材料持續 老化中、重複補強修復之機率極高等其他重大瑕疵，報告中 更建議系爭房屋應優先考慮重建等情屬實，亦仍屬系爭房屋 為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」之瑕疵 範圍，並無「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而 依其原有效果顯失公平者」，況依系爭協議內容，原告既已 表示抛棄未來原告就系爭房屋氯離子超標或其他房屋瑕疵依 法得以刑、民事訴訟請求之任何權利。是原告備位主張依民 法第227條之2第1項之規定，請求變更契約約定效果並請求 增加給付賠償費用如備位聲明所示等語，亦屬無據。 六、結論： 原告先位聲明依民法第354條、第359條、第179條規定；備 位聲明依民法第227條之2規定，各請求如先位聲明、備位聲 明所示，均為無理由，均應予駁回。 七、假執行： 原告先位及備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，均應併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。 九、據上論結： 原告之訴為無理由。因此判決如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 31 日 民事第五庭 法 官 楊千儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需 按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定 駁回上訴。 中 華 民 國 107 年 5 月 31 日 書記官 郭德釧