臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3249號
原 告 安可物業公寓大廈管理維護股份有限公司
法定
代理人 鄭晉祿
被 告 麗源建設股份有限公司
法定代理人 林君紋
訴訟代理人 陳曉祺
律師
谷逸晨律師
上列
當事人間請求給付服務費用事件，本院於民國108年5月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新台幣16萬6656元，及自民國106年8月18日
起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴
駁回。
三、
訴訟費用由被告負擔百分之21，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得
假執行；但被告如以新台幣16萬6656元為原
告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎
事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。
本件原
告起訴原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）78萬6315元
，及自
起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，
按年息百分之
五計算之利息。
嗣變更為：被告應給付原告62萬5005元，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。本件基礎事實同一，且
核屬減縮應受判決事項之
聲明，
揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
貳、原告主張：
一、
兩造自民國104年11月23曰簽訂傳奇大院-綠大地社區物業保
全管理維護契約（下稱管理維護契約），雙方言明每月依實
際出勤人數給付服務費，服務費之支付方式以月為單位，未
滿一個月以實際出勤日數按比例核算，並將當月請款明細連
同發票、值勤人員出勤卡
正本，於次月3日前送達被告業務
部，次月25日放款，服務費以50%現金票，50%45天期票支付
。合約
期間本公司若當月請款，遇被告欲依約扣款時，被告
均發備忘錄，以書面通知本公司，本公司亦於備忘錄上簽名
，以證同意被告扣款。
二、因人力招募困難，本公司與被告於106年4月27日召開會議，
雙方言明自即日起總幹事與車道哨由新任物業及保全公司接
手，本公司若再新增缺哨缺員情況才依合約進行扣款，並由
最後一期服務費中扣除，並以不扣款為條件，雙方
合意終止
合約，並簽屬由被告所繕打之文件一份。
三、被告於雙方終止合約後，依約應於106年5月25日給付服務費
，但被告並未依約給付，經本公司多次催款，被告公司均以
承辦人沒有請款，以及尚在核算中或主管尚未指示為由一再
拖延。
嗣後，被告公司傳真一份扣款27萬9240元明細，通知
本公司接受扣款就可以領服務費，本公司拒絕接受此羅織之
扣款明細，被告公司於106年7月18日再發
存證信函通知，扣
款金額竟增加為42萬9600元，且逕行將餘額
提存法院，本公
司派員至被告公司協商此事，並詢問扣款金額怎麼來的，承
辦人李課長竟覆以：「我自己粗估的」。當下本公司表明無
法接受，並要求立即付款勿再羅織扣款明細。為此
爰依
系爭
管理維護契約書、兩造協議書，提起本件訴訟，
並聲明：被
告應給付原告62萬5005元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
四、對被告答辯之陳述：
(一)本公司缺員未補
非本公司一方之責任，係因本公司派駐被告
「傳奇大院-綠大地社區」案場員工因被告要求更換之故，
多數年資未滿3 個月，而員工離職依勞基法第15條規定提出
（繼續工作3 個月以上未滿1 年者，於10日前預告之)便立
即不到班，而被告又堅持本公司須依合約附件「管理服務內
容及作業規範」第13項第3條辦理，本公司派補人員均需被
告同意。但本公司多次派補人員至社區，均為被告以不
適任
之理由否定，而導致缺員，被告被證3亦有本公司劉經理出
勤打卡未為被告承認，另社區秘書吳嘉薇因祖母病危請假，
本公司派秘書林嘉玲補班亦被扣款。以上
可證缺員非本公司
一方之責。被告合約附件條款引用，違反合約主約第15條：
本契約如有未盡事宜或約定事項發生釋疑時，雙方應依相關
法令、習慣及誠信平等互惠原則公平解決之。
民法第247之
1條：依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契
約，為左列各款之約定，按其情形顯失公者，該部分約定無
效。今被告對於本公司之缺員扣款行為，實已違反前開民法
之規定。
(二)被告答辯二狀第5 條所訴各項，本公司未能就管理人服務注
意義務而導致被告各項設施受損請求
損失賠償，實為羅織之
藉口：
1、車輪擋裝置於住戶停車位，停車位又屬住戶專有部分，本公
司與被告合約第2 條管理服務內容，均為公共區域不及專有
部分且被告亦未舉證是何處車輪擋損壞。
2、被告稱銀製擺飾遺失要求賠償，
經查為當時被告員工陳信宏
收置於被告倉庫。
3、被告稱本公司於合約期間，車道截水溝疏於清理導致阻塞。
實則：本公司均有定期清理，且合約期間經歷颱風、豪大雨
等也未因被告所訴「阻塞」令社區有淹水之情況，今被告為
扣款目的，在本公司106年5月15日退場一個多月後，以一張
106年6月23日「清通排水管工程」之發票證明為截水溝阻塞
實在牽強。
4、被告稱本公司於颱風期間因疏於管理，導致強風吹落泳池男
更衣室玻璃，要求賠償9450元。實則：泳池更衣室玻璃門為
住戶推拉時破裂與本公司無關，被告不敢向住戶索賠，此案
發生於000年0月00日本公司當時即有向被告報修並列管在案
，今被告卻將此費用以105年9月颱風一事，用106年5月15日
所開立且名目不對、金額不符之發票對本公司逕行扣款，更
證明被告答辯二狀均為虛言。
5、「傳奇大院-綠大地社區」之泳池為戶外泳池，該案位於山
坡地旁，附近自然生態豐富，本公司自進場以來恪守被告要
求及指揮，對於泳池均有定期投擲氯錠及撈除落葉、昆蟲等
，今被告指稱泳池疏於管理致池水汙濁其汙濁標準為何？有
無證據？105年泳池開放前本公司亦受被告指揮，於105年6
月25日對泳池進行清潔換水，
惟本公司在清潔泳池時該案住
戶紛紛向被告抗議，此泳池清潔應由被告另行派人清潔
而非
指揮現場服務人員施作，故106年泳池開放前被告遂自行叫
工進行清潔，現將其成本以扣款方式要求本公司吸收，本公
司不同意。泳池開放前不論池水是否汙濁，依被告105年泳
池開放前慣例，皆有換水行為，此一水費成本，被告均需負
擔。且105年泳池開放為7月2日，泳池清潔於6月25日完成遂
進行放水，106年泳池開放為7月故其清潔換水亦為6月須完
成，被告所提供之水費單比較105年同期增加約1萬多元，被
告不去究因是否為設備故障或是人為疏失，導致泳池水溢流
不自知而水費暴增，反而只想將其水費增加成本怪責於本公
司。自106年4月27日與被告合意解約，其協議內容即有載明
：自即日起總幹事由新任物業公司接手。本公司人員自此皆
無涉及泳池相關事務，今將水費罪責於本公司實在荒謬。
6、本公司於合約期間，所有回饋均照被告指揮日期施作。社區
中庭及外圍高壓沖洗於105年4月27日、8月4日、8月5日施作
完成，地下室停車場管線拂塵於105年4月25日、26日施作完
成，地下室地面以洗地機清洗於105年4月27日、4月28日施
作完成，洗水塔於105年6月2日、1月23日、1月24日施作完
成，社區消毒於105年5月12日施作完成。以上施作日期均為
被告要求，本公司配合施作，今被告稱本公司地下室管線與
地下室地面均未辦理皆為不實。實則：106年5月2日被告公
司員工陳致成帶領點工兩名進入社區，本公司員工許甄即有
詢問為何？被告員工陳致成復以：這次的管線拂塵及地面清
潔我們公司自己要做，與貴公司無關。本公司本有能力將此
項回饋完成，且不需如此高的成本，今被告當時告知與本公
司無干，卻在請領服務費時又逕行扣款，本公司不能同意。
7、本公司保全受住戶委託代收胸花，並於胸花送達當日便通知
住戶領取，但住戶並未告知此胸花用途，故雖當日便將胸花
送至住戶處但不及住戶使用，本公司本服務精神，於事後由
本公司許甄經理偕同被告賴協理向該住戶致歉，該住戶當面
表示不追究此事，今被告非當事人卻以此理由扣款，於法無
據。
(三)本公司
自承攬被告公司合約以來，恪守
善良管理人責任義務
，戰戰競競做好服務，但被告為求扣款目的，羅織理由藉口
已無所不用其極，答辯二狀所訴理由皆為不實，但本公司亦
隱忍，同意被告於106年3月之服務費扣款1萬5000元結案。
被告於106年4月27日以不扣款為條件與本公司合意解約，卻
在本公司撤案後背棄合意解約協議，蠻橫逕行扣款，故本公
司無奈興訟，以維本公司權益。
(四)就被告主張缺工扣款罰款及損失賠償部分：
1、社區主任缺員未補扣款金額5萬2000元、稅額2600元，合計
5萬4600元，本公司同意扣款。
2、社區秘書多休4 日扣款金額5600元、稅額280元，合計5880
元，本公司同意扣款。
3、清潔人員缺員及多休9日扣款金額4萬2900元、稅額2145元，
合計4萬5045元，本公司同意扣款。
4、保全人員缺員未補扣款金額3萬3300元、稅額1665元，合計
3萬4965元，本公司同意扣款。
5、社區秘書多休4 日扣款金額5600元、稅額280元，合計5880
元，本公司同意扣款。
6、清潔人員多休10日扣款金額1萬1000元、稅額550元，合計
1萬1550元，本公司同意扣款。
7、公用鑰匙遺失更換，扣款金額3390元，本公司同意扣款。
(五)被告答辯五狀扣款明細附表3第8、9、11、12項自106年4月
28日起至106年5月15日止共計18天，缺員合計扣款6萬2000
元，惟被告於106年4月27日於告證三協議書中言明，終止本
公司權利，並將此部分契約權利交付新任物業公司，且不扣
款。今又以此為缺員理由進行扣款，本公司不同意。第10項
清潔人員扣款部分，依告證三協議書協議，並非新增缺員，
本公司不同意扣款1萬2000元。
參、被告方面：
一、本件原告起訴請求被告支付78萬6315元之服務費用；惟其
聲
請狀中僅檢附兩紙自行開立之發票影本、以及存證信函影本
乙份，完全無法據以證明原告所主張之
承攬契約關係存在，
更無法證明原告已履行契約義務、被告之清償期已屆至…等
原告得以請求服務費用之
請求權基礎原因事實。依
舉證責任
分配法則及最高法院之實務見解，原告既未盡舉證責任，
鈞
院應駁回其請求，
自不待言。
二、實則，兩造已合意提前終止合約，被告並已將剩餘之服務費
用辦理提存，並未積欠原告服務費用，原告請求顯無理由：
(一)原告於承攬期間屢生管理缺失，造成被告及系爭社區住戶極
大困擾，被告遂與原告於106年5月15日
合意終止雙方之
委任
契約，原告並同意缺哨、缺人情況及移交時短少物品之賠償
金額由最後一期款中扣除。
(二)嗣後，被告多次聯繫原告以商討原告委任期間缺失扣款事宜
，並受領應收之服務款，然原告均避不見面。被告迫於無奈
，
乃正式委請律師發函，再次請原告出面共同核算服務費金
額，以利被告處理後續給付事宜，惟原告仍置之不理。被告
委請律師發函一個月後，雖原告渺無音訊，被告基於商誼，
仍再次寄發存證信函，請原告收函三日內與被告聯繫，共同
商討核算服務費用之細節，否則原告將依約自行核算後辦理
提存，但原告仍不聞不問。
(三)按「
債權人受領遲延，或不能確知孰為
債權人而難為給付者
，清償人得將其給付物，為債權人提存之。」民法第326條
定有明文，此即清償提存之
法律依據，係屬債之消滅原因之
一。因原告對被告之通知均置若罔聞，被告為免持續拖延服
務費之給付，爰按去函所述，依法於106年8月22日以原告為
提存物受取人，向鈞院提存所辦理提存35萬6715元，以代清
償。準此，原告對被告本件服務費之債已然消滅，不得向被
告更為請求，
原告之訴顯無理由。
三、本件原告片面開立之發票金額共計78萬6315元，原告並以此
為本件之請求金額，然原告於管理維護「傳奇大院-綠大地
社區」期間，屢生管理缺失，造成社區住戶困擾與不滿，且
危及社區之安全維護，被告遂與原告合意自106年5月16日起
終止雙方之委任契約。原告並同意缺哨、缺人情況及移交短
少物品之賠償金額由最後一期款中扣除，故本件應以78萬6
315元為基礎，依照原告違約情事，計算應扣款項。被告則
依鈞院
諭示，重行整理扣款計算方式及金額如附表。又原告
管理期間，違失不計其數，被告基於商誼，就依約罰款部分
，本僅從輕扣減，然原告不思自省管理失當，傷害被告商譽
，且使社區住戶人身、財物安全維護產生漏洞
等情，竟不願
受領被告從輕扣減後之已提存服務費用而提起本件訴訟，是
被告爰依約定罰則，重新整理本應扣款金額。
四、關於原告人員出缺工部分，106年4月總計應扣除14萬0490元
：
(一)按「每月服務費按（附件9 ）明細表費用，並依每月實際出
勤人數給付服務費。服務費之支付方式以『月』為單位，未
滿壹個月（30天計）以實際出勤日數按比例核算。」系爭管
理維護契約第5條第1項約有明文。
(二)原告之社區主任（經理）於106年4月全月出缺未補，依照系
爭管理維護契約第53頁附件9 「服務內容及費用明細」約定
，社區主任之服務費用為每月5萬2000元，加計5%
營業稅260
0元，故此部分應扣除106年4月之服務費計5萬4600元。
(三)依據本件服務內容及費用明細之約定，行政秘書編制1人，
月休6日，每月服務費為4萬2000元。原告之社區秘書於106
年4月共計休假10日，多休4日，應扣除服務費5600元，加計
5%營業稅280元，實際應扣除服務費5880元（計算式：42000
元÷30日×4日＋5%營業稅280元）。
(四)依據本件服務內容及費用明細，清潔人員應維持4名，月休6
日，每月服務費為3萬3000元。然而，於106年4月全月出缺
清潔人員1名，應扣除服務費3萬3000元；另其餘3名清潔人
員共多休9日，應扣除服務費9900元（33000元÷30日×9日
）。上述金額加計5%營業稅2145元，應扣除服務費計4萬504
5元（33000元＋9900元＋5%營業稅2145元）。
(五)原告之日班車道保全人員謝政彬，於106年4月12日中午突然
離哨，嗣後人員未補，共缺工18.5日。依據本件服務內容及
費用明細，保全人員月薪3萬6000元，同一駐衛點編制3人，
但原告向來僅以2人輪值，故每名保全以1.5人力計算，則應
扣除服務費3萬4965元（36000元÷30日×18.5日×1.5人力
＋5%營業稅1665元）。
(六)綜上，關於原告人員出缺工部分，106年4月總計應扣除14萬
0490元（54600＋5880＋45045＋34965）。
五、關於原告人員出缺工部分，106年5月總計應扣除2萬1210元
：
(一)本件兩造合意至106年5月15日止，終止系爭管理維護契約，
故依照月休6日比例計算，原告之社區秘書應可於106年5 月
份休假3日。惟原告之社區秘書於該月共計休假7日，多休4
日，加計5%營業稅後，亦應扣除服務費5880元（計算式：42
000元÷30日×4日＋5%營業稅280元）。
(二)依據本件服務費用明細，清潔人員月休6日，然原告之清潔
人員3名共計多休10日，加計5%營業稅後，應扣除服務費1萬
1550元（33000元÷30日×10日＋5%營業稅550元）。至於，
原告於106年5月仍短缺清潔人員1名部分，因為原告並未就
此部分開立發票請款，故無需另行列計扣款。
(三)依照雙方委任契約附件9 之服務內容及費用明細，原告應派
遣3名大廳保全、3名J棟保全及3名車道保全人員輪值，但原
告實際上派遣大廳保全日夜班各1人、J棟保全日夜班各1 人
及車道保全日夜班各1人，共計6名保全人員，故每人應以1.
5人力計算。然而，原告之夜班大廳保全、夜班J棟保全及夜
班車道保全，共計3名夜班保全，於106年5月15日當晚均未
到班，且仍遇缺未補日班車道保全1名。惟原告於開立發票
向被告請款時，僅排除遇缺未補日班車道保全1名及3名未到
班夜班保全中之1名之服務費，而仍多請領2名夜班保全之服
務款項，故應該扣除2名夜班保全是日未到班之服務費共計
3780元（36000元÷30日×1日×1.5人力×2人＋5%營業稅18
0元）。
(四)綜上，關於原告人員出缺工部分，106年5月總計應扣除2萬1
210元（5880＋11550＋3780）。
六、關於就原告違約行為，依約罰款部分共計27萬4000元：
(一)本件「罰款扣款」仍應以106年3月起發生之違約事由為計算
範圍：
1、按「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上
及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契
約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資
料，本於
經驗法則及
誠信原則，從契約之主要目的作全盤之
觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一
二語，任意推解致失其真意。」最高法院106年度
台上字第
254號民事判決。
2、經查，被告本期待原告於雙方合作之最後階段，不再發生缺
人缺哨之情形，故暫先於106年3月份之請款中輕罰1萬5000
元，倘原告能遵守106年4月27日協議書之承諾，則不再追究
；反之，若仍發生缺人缺哨之情形，則原告於履行契約期間
內之所有違約行為皆應全部依約追究罰款。再者，按照原告
簽立106年4月27日協議書之背景事實，依約被告每月應給付
於原告之服務費用為57萬7500元（參告證1第53頁、原告民
事聲請核發
支付命令狀聲證1）；原告卻於雙方106年5月15
日終止合作前約1 年，陸續發生諸多違失，導致社區管理失
當。單以106年3月為例，現場管理最重要之核心人物「社區
主任」竟於3月7日起出缺未補；清潔人員亦缺額1 名，並未
補足。從而，就此數月乃至1 年的諸多違失，尤其涉及管理
人力之核心職位無故缺額等重大缺失，被告斷然無置本件契
約相關罰則於不顧，就原告105年9月起至106年3月止共計7
個月之缺失，卻僅輕罰原告1萬5000元之可能（7 個月之服
務費用為404萬2500元，計算式：57萬7500元×7月）。準此
，
參照前開最高法院106年度台上字第254號民事判決之見解
，原告臨訟辯稱所有違約情事皆已於106年3月份之請款中罰
款1萬5000元，故不得再重複處罰
云云，殊屬無稽。
3、然而，原告於106年4月27日簽立協議書後，缺人缺哨之情形
並未改善，反而益趨嚴峻。從而，依照兩造106年4月27日之
約定，本件「罰款扣款」仍應以106年3月起發生之違約事由
為計算範圍，詳細金額如附表2、附表3所示。
4、
退步言之，原告亦主張兩造於106年4月27日，就106年3月7
日起至106年3月31日止所生之違約事由，業已達成罰款1萬
5000元之協議云云，是本件「罰款扣款」應以106年4月1日
起發生之違約事由為計算範圍。
(二)按「罰則：一、保全人員：1.無正常提示下離哨，一次扣款
新台幣陸仟元正。（累罰）2.未等交接人員到哨離哨，缺哨
一次扣款新台幣壹萬元正。（累罰）……二、管理行政人員
：……2.無故不到扣款新台幣壹萬元正。（累罰）……三、
人員異動核准：1.乙方（按：即原告）應把派駐人員基本資
料……呈報甲方（按：即被告），經甲方許可方可任用。…
…2.未符合上項規定每次罰款新台幣伍仟元，並限七天內改
善，超過七天可連續處罰。……（餘略）。」系爭管理維護
契約附件1之管理服務內容及作業規範第13項約有明文。
(三)原告之原社區主任陳美妃於106年3月7日無故離職，自該日
起至106年5月15日止，共計70日，原告均無故未派遣新社區
主任到班，故依據系爭管理維護契約附件1 之管理服務內容
及作業規範第13項第2 款第2目約定，每7日一罰，每次罰款
1萬元，故本項罰款扣款為10萬元（70日÷7日×10000元）
。
(四)原社區主任陳美妃無故離職後，原告未迅速補充適當之社區
主任人選，卻為獲取較社區秘書為高之社區主任服務費，竟
於未依約經被告核准之情形下，擅自指示時任社區秘書陳嘉
薇代行社區主任職務，共計70日。上情，依據系爭管理維護
契約附件1之管理服務內容及作業規範第13項第3 款約定，
原告人員異動未經被告核准，每7日一罰，每次罰款5000元
，是本項罰款扣款為5萬元（70日÷7日×5000元）。
(五)本件社區清潔人員依約編制應有4名，惟原告自106年4月1日
起至同年5月15日止，共計45日，均短缺1名清潔人員，無故
不到班，是依據系爭管理維護契約附件1 之管理服務內容及
作業規範第13項第2 款第2目約定，每7日一罰，每次罰款1
萬元，故本項罰款扣款為6萬元（45日÷7日×10000元）。
(六)原告自106年4月12日中午起，至同年5月15日，短缺1名日班
車道保全人員，導致車道保全持續33日未正常提示下離哨，
故依據系爭管理維護契約附件1之管理服務內容及作業規範
第13項第1款第1目約定，每7日一罰，每次罰款6000元，則
本項罰款扣款為2萬4000元（33日÷7日×6000元）。
(七)承上，原告計持續33日未處理日班車道保全人員缺額問題，
另導致車道保全哨未正常交接即離哨問題，嚴重影響社區住
戶與周遭用路人之安全。依據系爭管理維護契約附件1 之管
理服務內容及作業規範第13項第1 款第2目約定，每7日一罰
，每次罰款1萬元，則本項罰款扣款為4萬元（33日÷7日×1
0000元）。
(八)綜上，關於就原告違約行為，依約罰款部分共計27萬4000元
（000000＋50000＋60000＋24000＋40000）。
七、關於就損失賠償部分，共計10萬1364元：
(一)按「乙方（按：即原告）未能善盡管理服務人注意義務，致
甲方（按：即被告）權益受侵害或甲方共用部分、約定共用
部分內各項設施遭受損害者（機械設施因運作所致之損害除
外），乙方應負
損害賠償責任，依實際修繕費用照價賠償。
」、「管理服務項目：一、郵件之處理與通報。二、住戶委
託事項。……」、「防颱工作：一、轉達颱風警報。二、宣
導防颱措施。三、人員疏導及各項防颱準備。」系爭管理維
護契約第10條第1項、系爭管理維護契約附件1 之管理服務
內容及作業規範第4 項及第9 項約有明文。
(二)原告於管理維護系爭社區期間，不僅人力短缺未補，放任職
務空窗，罔顧社區安全，單就此人力管理怠惰乙項，已然證
明原告並未善盡管理服務人之注意義務。遑論，原告對於到
班人員之工作情況，亦疏於管理、訓練，
迭生防颱準備不確
實、值勤打盹、包裹或郵件延遲通知住戶等嚴重疏失。
是以
，原告上開未善盡管理服務人注意義務之舉，致生各項損害
，依約自應負損害賠償之責，分述如下：
1、原告未善盡維護管理之責，導致車輪擋毀損，添購車輪擋4
個，共計1890元；另公用鑰匙遺失，為維護社區安全，更換
抽屜鎖11組及停車架鎖頭等，共計3390元；原告退場時，點
交公設資產，發現社區D棟「銀製擺飾」遺失，該「銀製擺
飾」價值0000○○○區○道○○○道，因原告疏於清理導致
阻塞，被告另代派清潔人員，支出9450元。
2、另原告於颱風期間，怠於進行防颱準備，竟未關閉門窗，導
致強風吹落泳池男更衣室玻璃，更換碎裂玻璃之損害為9450
元；關於「被證9」之單據，乃原告於颱風期間，因缺工嚴
重，未將游泳池戶外休憩區桌椅移置室內，導致桌面玻璃因
為吹落而碎裂，更換桌面玻璃共計2184元；游泳池疏於管理
，致池水汙濁，需提前換水清洗，泳池本身及清潔用水之水
費約5500元（被證10，以前一年度同期共用水費支出為比較
，泳池提前清潔當期水費高出約1萬元，然被告為免爭端，
僅先請求5500元），提前清潔游泳池之點工人力計3工，每
工1500元，共計4500元，故清潔游泳池部分損害總計1萬元
。
3、原告因清潔人員編制出缺不補，又怠於管理清潔現場執行狀
況，致使原應一年二次拂塵清潔之地下室管線與地下室地面
清潔均未辦理，被告代原告委派點工清理，共計28工，每工
1500元，此部分損害為4萬2000元；最後，
被告人員代收社
區重陽節活動「胸花」，卻未立即通報訂購住戶收受，致花
朵欠缺維護損傷，且未能及時於活動中使用，此部分住戶損
失由被告先代原告賠償共計1萬8000元，爰併同扣款請求之
。
(三)綜上，損害賠償請求部分，共扣款10萬1364元（1890＋3390
＋5000＋9450＋9450＋2184＋10000＋42000＋18000）。
八、
綜上所述，原告本件請求78萬6315元，然應扣款金額總計5
3萬7064元（000000＋21210＋274000＋101364），故被告僅
需給付原告服務費24萬9251元（000000－000000），然被告
已經提存35萬6715元，已超出上述應給付之服務費金額，原
告之請求為無理由。並聲明：（一）
原告之訴駁回。（二）
如受不利判決，被告願供擔保，請准
宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項：
一、兩造於106年4月27日簽署協議書，雙方合意至106年5月15日
止，終止系爭管理維護契約。
二、關於被告主張缺工扣款部分，原告對下列各項扣款不爭執：
(一)社區主任缺員未補扣款金額5萬2000元、稅額2600元，合計
5萬4600元。
(二)社區秘書多休4 日扣款金額5600元、稅額280元，合計5880
元。
(三)清潔人員缺員及多休9日扣款金額4萬2900元、稅額2145元，
合計4萬5045元。
(四)保全人員缺員未補扣款金額3萬3300元、稅額1665元，合計
3萬4965元。
(五)社區秘書多休4 日扣款金額5600元、稅額280元，合計5880
元。
(六)清潔人員多休10日扣款金額1萬1000元、稅額550元，合計
1萬1550元。
三、關於被告主張損失賠償扣款部分：
原告對公用鑰匙遺失更換，扣款金額3390元不爭執。
伍、本院之判斷：
一、原告主張兩造自104年11月23曰簽訂系爭管理維護契約，雙
方言明每月依實際出勤人數給付服務費，服務費之支付方式
以月為單位，未滿一個月以實際出勤日數按比例核算，並將
當月請款明細連同發票、值勤人員出勤卡正本，於次月3日
前送達被告業務部，次月25日放款。嗣因人力招募困難，兩
造於106年4月27日召開會議，雙方言明自即日起總幹事與車
道哨由新任物業及保全公司接手，原告若再新增缺哨缺員情
況應依合約進行扣款，由最後一期服務費中扣除，並以不扣
款為條件，雙方合意至106年5月25日終止合約。依約被告應
於106年5月25日給付服務費，但被告並未依約給付，經原告
多次催款仍未依約給付，嗣竟傳真扣款明細，通知原告接受
扣款就可以領服務費，原告拒絕接受此羅織之扣款明細，
詎
被告竟增加扣款金額，且逕行將餘額提存法院。被告所述之
扣款理由已在106年3月份扣款1萬5000元結案，詎被告又重
複主張扣款。為此爰依系爭管理維護契約書、兩造協議書，
提起本件訴訟。被告對兩造自104年11月23曰簽訂系爭管理
維護契約，嗣兩造於106年4月27日簽署協議書，雙方合意至
106年5月15日止，終止系爭管理維護契約，均不爭執。惟辯
稱：本件罰款扣款仍應以106年3月起發生之違約事由為計算
範圍；原告於承攬期間屢生管理缺失，造成被告及系爭社區
住戶極大困擾，依約定罰則，本件應扣款金額合計為53萬70
64元，原告本件請求78萬6315元，扣除前開金額後，被告僅
需給付原告服務費24萬9251元，然被告已提存35萬6715元，
超出上述應給付之服務費金額，是原告之請求為無理由等語
。是本院應審究者，乃本件罰款扣款應自何時起算、被告主
張之各項扣罰款及賠償是否有理由。
二、本件罰款扣款應自106年4月28日起算至106年5月15日止：
(一)兩造於106年4月27日協議書約定：「一、由於安可物業公司
人員不足，雙方合意至106年5月15日止，雙方終止傳奇大院
物業保全維護委任契約。二、自即日起至106年5月15日止，
安可物業保證除總幹事、車道哨由新物業公司接手外，不再
出現缺哨、缺人情況，如再有新增缺哨情況願依雙方合約執
行罰款，並由最後一期請款中扣除。三、106年5月10日至5
月15日期間為交接期，安可物業公司人員應配合將社區管理
維護事項詳盡解說移交給新物業公司接管，如有遺失或短少
（不含消耗物品）願照價賠償並由最後一期款中扣除。」此
有協議書影本附卷可證（見一卷第207頁）。其後又追補「
傳奇大院（傳家堡)-安可物管缺失」作為附件，
臚列「105
年9月26日至106年4月25日期間」原告之各項缺失，並於最
後載明：「上述情況已嚴重影響社區運作，且未見改善，貴
公司未盡管理之責，106年3月份請款依違反合約第13項第2
款第2項扣款1萬元，依合約第13項第3款罰款5000元，共計
罰款1萬5000元。」（見一卷第209頁）。經查，兩造係於「
106年4月27日」簽署該協議書，此為兩造所不爭執，並於協
議書第2條約定：「自即日起」至106年5月15日止，安可物
業保證除總幹事、車道哨由新物業公司接手外，不再出現缺
哨、缺人情況，如再有新增缺哨情況願依雙方合約執行罰款
，並由最後一期請款中扣除。復就105年9月26日起106年4月
25日期間，原告之各項缺失依約執行扣款及罰款共1萬5000
元。由此可見，106年4月27日以前原告所發生之物管缺失，
已執行扣款罰款。該協議書
所載：「如再有新增缺哨情況願
依雙方合約執行罰款」，應係指106年4月28日以後原告如再
有新增缺哨情況，就該新增缺失依雙方合約執行罰款。被告
主張本期待原告於雙方合作之最後階段，不再發生缺人缺哨
之情形，故暫先於106年3月份之請款中輕罰1萬5000元，倘
原告能遵守106年4月27日協議書之承諾，則不再追究；反之
，若仍發生缺人缺哨之情形，則原告於履行契約期間內之所
有違約行為皆應全部依約追究罰款云云，
尚非可採。
(二)被告又辯稱：退步言之，原告亦於108年1月7日言詞辯論時
，主張兩造於106年4月27日，就106年3月7日起至106年3月
31日止所生之違約事由，業已達成罰款1萬5000元之協議，
是本件「罰款扣款」應以106年4月1日起發生之違約事由為
計算範圍。
惟查，有關原告於108年1月7日言詞辯論時
所稱
：「106年3月7日至106年3月31日已經依照告證三所列的缺
失同意扣款1萬5000元，被告又重複主張扣款」，乃係就被
告訴訟代理人所稱：「編號8是因為社區主任未到，依據委
任契約書附件（一）第13項第2款第2目而罰款，約定每次罰
款1 萬元，7 日一罰，從106年3月7日起共計70天沒有到，
所以罰了10萬元。」所為說明陳述（見二卷第54頁）。綜觀
原告歷次答辯均主張被告所述之扣款理由已在106年3月份時
扣款1萬5000元結案，不同意被告重複主張扣款，此觀原告
於本院107年10月1日言詞辯論時所為陳稱：「在兩造協議書
的第二點約定如果原告不再新增出現缺哨、缺人情況，被告
不再扣款並合意解約。且告證三第二頁最下方已經指出『上
述情況已嚴重影響社區運作，且未見改善，貴公司未盡管理
之責，106年3月份請款依違反合約第13項第2款第2項扣款1
萬元，依合約第13項第3款罰款5000元共計罰款1萬5000元』
亦即被告所述的扣款理由已經在106年3月份的時候已經扣款
1萬5000元結案。」自明（見二卷第36頁）。被告又稱：就
此數月乃至1 年的諸多違失，尤其涉及管理人力之核心職位
無故缺額等重大缺失，被告斷然無置本件契約相關罰則於不
顧，就原告105年9月起至106年3月止共計7 個月之缺失，卻
僅輕罰原告1萬5000元之可能云云。然此係兩造以此換取合
意終止合約之結果。是被告主張本件「罰款扣款」應以106
年4月1日起發生之違約事由為計算範圍，亦難為有利被告之
認定。
三、關於原告人員出缺工部分，106年4月總計應扣除14萬0490元
：
(一)按「每月服務費按（附件9 ）明細表費用，並依每月實際出
勤人數給付服務費。服務費之支付方式以『月』為單位，未
滿壹個月（30天計）以實際出勤日數按比例核算。」系爭管
理維護契約第5條第1項約有明文。
(二)被告主張：原告之社區主任（經理）於106年4月全月出缺未
補，依照兩造簽訂之系爭管理維護契約第53頁附件9「服務
內容及費用明細」約定，社區主任之服務費用為每月5萬200
0元，加計5%營業稅2600元，故此部分應扣除106年4月之服
務費計5萬4600元。原告同意扣款。
(三)被告主張：依據本件服務內容及費用明細之約定，行政秘書
編制1人，月休6日，每月服務費為4萬2000元。原告之社區
秘書於106年4月共計休假10日，多休4日，應扣除服務費560
0元，加計5%營業稅280元，實際應扣除服務費5880元。原告
同意扣款。
(四)被告主張：依據本件服務內容及費用明細，清潔人員應維持
4名，月休6日，每月服務費為3萬3000元。然而，於106年4
月全月出缺清潔人員1名，應扣除服務費3萬3000元；另其餘
3名清潔人員共多休9日，應扣除服務費9900元（33000元÷3
0日×9日）。上述金額加計5%營業稅2145元，應扣除服務費
計4萬5045元。原告同意扣款。
(五)被告主張：原告之日班車道保全人員謝政彬，於106年4月12
日中午突然離哨，嗣後人員未補，共缺工18.5日。依據本件
服務內容及費用明細，保全人員月薪3萬6000元，同一駐衛
點編制3人，但原告向來僅以2人輪值，故每名保全以1.5人
力計算，則應扣除服務費3萬4965元。原告同意扣款。
(六)綜上，關於原告人員出缺工部分，106年4月總計應扣除14萬
0490元（計算式：54600＋5880＋45045＋34965）。
四、關於原告人員出缺工部分，106年5月總計應扣除1萬7430元
：
(一)被告主張：本件兩造合意至106年5月15日止，終止系爭管理
維護契約，故依照月休6日比例計算，原告之社區秘書應可
於106年5月份休假3日。惟原告之社區秘書於該月共計休假7
日，多休4日，加計5%營業稅後，亦應扣除服務費5880元。
原告同意扣款。
(二)被告主張：依據本件服務費用明細，清潔人員月休6日，然
原告之清潔人員3名共計多休10日，加計5%營業稅後，應扣
除服務費1萬1550元。原告同意扣款。
(三)被告主張：依照雙方委任契約附件9之服務內容及費用明細
，原告應派遣3名大廳保全、3名J棟保全及3名車道保全人員
輪值，但原告實際上派遣大廳保全日夜班各1人、J棟保全日
夜班各1人及車道保全日夜班各1人，共計6名保全人員，故
每人應以1.5人力計算。然而，原告之夜班大廳保全、夜班J
棟保全及夜班車道保全，共計3名夜班保全，於106年5月15
日當晚均未到班，且仍遇缺未補日班車道保全1名。惟原告
於開立發票向被告請款時，僅排除遇缺未補日班車道保全1
名及3名未到班夜班保全中之1名之服務費，而仍多請領2名
夜班保全之服務款項，故應該扣除2名夜班保全是日未到班
之服務費共計3780元（36,000元÷30日×1日×1.5人力×2
人+5%營業稅180元）。原告不同意扣款，並辯稱：被告被證
4所附打卡資料可證原告保全確實有到班值勤。觀之被告所
提之考勤表，106年5月15日保全人員林宸浚上班未打卡；張
博文、呂鴻城之考勤表上班未打卡，下班均有打卡，且原告
的副理許甄已註記：「交接於上（或下）班前，卡鐘已收回
故尚未打卡」（見一卷第259、260頁），
堪認上開三名保全
人員應有到班。故此部分被告主張應扣款，非可採信。
(四)綜上，關於原告人員出缺工部分，106年5月總計應可扣除1
萬7430元（計算式：5880＋11550）。
五、關於原告違約行為，依約罰款部分共計2萬元：
(一)按「罰則：一、保全人員：1.無正常提示下離哨，一次扣款
新台幣陸仟元正。（累罰）2.未等交接人員到哨離哨，缺哨
一次扣款新台幣壹萬元正。（累罰）……二、管理行政人員
：……2. 無故不到扣款新台幣壹萬元正。（累罰）……三
、人員異動核准：1.乙方（按：即原告）應把派駐人員基本
資料……呈報甲方（按：即被告），經甲方許可方可任用。
……2.未符合上項規定每次罰款新台幣伍仟元，並限七天內
改善，超過七天可連續處罰。……（餘略）。」系爭管理維
護契約附件1 之管理服務內容及作業規範第13項約有明文。
(二)被告主張：原告之原社區主任陳美妃於106年3月7日無故離
職，自該日起，至106年5月15日止，共計70日，原告均無故
未派遣新社區主任到班，故依據系爭管理維護契約附件1 之
管理服務內容及作業規範第13項第2款第2目約定，每7日一
罰，每次罰款1萬元，故本項罰款扣款為10萬元（70日÷7日
×10,000元）。原告否認之，並辯稱：依系爭協議書約定，
此部分契約權利交付新任物業公司，且不扣款等語。依前所
述，本件計算罰款扣款事由，應自106年4月28日起至同年5
月15日止。此期間原告社區主任未到共計18日（見二卷135
頁附表3編號8）。惟依系爭協議書第2條所約定：自即日起
至106年5月15日止，總幹事、車道哨由新物業公司接手。雙
方既已約定由新物業公司接手，自不得再以此事由罰款，故
被告主張此部分罰款，尚非可採。
(三)被告主張：原社區主任陳美妃無故離職後，原告未迅速補充
適當之社區主任人選，卻為獲取較社區秘書為高之社區主任
服務費，竟於未依約經被告核准之情形下，擅自指示時任社
區秘書陳嘉薇代行社區主任職務，共計70日。上情，依據系
爭管理維護契約附件1之管理服務內容及作業規範第13項第
3 款約定，原告人員異動未經被告核准，每7日一罰，每次
罰款5000元，是本項罰款扣款為5萬元（70日÷7日×5000元
）。原告否認之，並辯稱：被告所屬社區總幹事之職出缺後
，一直由領有總幹事證照經被告勉為同意任職之吳嘉薇代理
，所有社區總幹事之工作並無荒廢。經查，系爭協議書附件
「傳奇大院（傳家堡)-安可物管缺失」中，被告確已載明「
僅能勉強暫代該職務」，被告既同意暫代，而該員於社區總
幹事之工作並無荒廢，事後又主張罰款顯非有理，故被告主
張此部分罰款，尚非可採。
(四)被告主張：本件社區清潔人員依約編制應有4名，惟原告自
106年4月1日起，至同年5月15日止，共計45日，均短缺1名
清潔人員，無故不到班，是依據系爭管理維護契約附件1 之
管理服務內容及作業規範第13項第2 款第2目約定，每7日一
罰，每次罰款1萬元，故本項罰款扣款為6萬元（45日÷7日
×10,000元）。原告否認之。依前所述，本件計算罰款扣款
事由，應自106年4月28日起至同年5月15日止，此期間無故
未到共計18日，應罰款2萬元（計算式：18/7＝2，每7日一
罰，每次罰款1萬元）（見二卷135頁附表3編號10）。被告
主張罰款逾此金額部分，為無理由。
(五)被告主張：原告自106年4月12日中午起，至同年5月15日，
短缺1名日班車道保全人員，導致車道保全持續33日未正常
提示下離哨，故依據系爭管理維護契約附件1 之管理服務內
容及作業規範第13項第1 款第1目約定，每7日一罰，每次罰
款6000元，則本項罰款扣款為2萬4000元（33日÷7日×6000
元）。原告否認之，並辯稱：依系爭協議書約定，此部分契
約權利交付新任物業公司，且不扣款等語。依前所述，本件
計算罰款扣款事由，應自106年4月28日起至同年5月15日止
。此期間原告車道保全未到共計17日（見二卷135頁附表3編
號11）。惟依系爭協議書第2條所約定：自即日起至106年5
月15日止，總幹事、車道哨由新物業公司接手。雙方既已約
定由新物業公司接手，自不得再以此事由罰款，故被告主張
此部分罰款，尚非可採。
(六)被告主張：原告計持續33日未處理日班車道保全人員缺額問
題，另導致車道保全哨未正常交接即離哨問題，嚴重影響社
區住戶與周遭用路人之安全。依據系爭管理維護契約附件1
之管理服務內容及作業規範第13項第1 款第2目約定，每7日
一罰，每次罰款1萬元，則本項罰款扣款為4萬元（33日÷7
日×10000元）。原告否認之，並辯稱：依系爭協議書約定
，此部分契約權利交付新任物業公司，且不扣款等語。依前
所述，本件計算罰款扣款事由，應自106年4月28日起至同年
5月15日止。此期間原告車道保全未到共計17日（見二卷135
頁附表3編號12）。惟依系爭協議書第2條所約定：自即日起
至106年5月15日止，總幹事、車道哨由新物業公司接手。雙
方既已約定由新物業公司接手，自不得再以此事由罰款，故
被告主張此部分罰款，亦非可採。
(七)綜上，關於就原告違約行為，依約罰款部分共計2萬元。
六、關於損失賠償部分，共計8萬5024元：
(一)按「乙方（按：即原告）未能善盡管理服務人注意義務，致
甲方（按：即被告）權益受侵害或甲方共用部分、約定共用
部分內各項設施遭受損害者（機械設施因運作所致之損害除
外），乙方應負
損害賠償責任，依實際修繕費用照價賠償。
」、「管理服務項目：一、郵件之處理與通報。二、住戶委
託事項。……」、「防颱工作：一、轉達颱風警報。二、宣
導防颱措施。三、人員疏導及各項防颱準備。」系爭管理維
護契約第10條第1項、系爭管理維護契約附件1 之管理服務
內容及作業規範第4 項及第9 項約有明文。
(二)被告主張：原告未善盡管理服務人注意義務之舉，致生各項
損害，依約自應負損害賠償之責：
1、車輪擋毀損，共計1890元：
被告主張原告服務期間因保全及管理人力長期短缺之故，導
致系爭社區43、112、202等三個停車位共計6個車輪擋中有5
個遭到人為破壞而需更換；因系爭社區中尚有一個庫存備品
，故僅另外增購4個車輪擋，共計1890元，並提出被證14之
車輪擋毀損照片8件、被證15發包採購申請單、統一發票為
證（見二卷113至119頁)。原告否認之。經查，車輪擋乃裝
置於地面阻擋車輛之用，因經常供車輛輾壓，本屬消耗品，
正常使用下亦可能造成損害，被告主張系爭車輪擋係因原告
保全及管理人力長期短缺、疏於巡視管理方使不肖人士有機
可趁進入破壞云云，既為原告所否認，被告又未能舉證以實
，是被告主張此部分賠償，尚非可採。
2、公用鑰匙遺失，更換抽屜鎖11組及停車架鎖頭等，共計3390
元：原告同意扣款。
3、原告退場時，點交公設資產，發現社區D棟「銀製擺飾」遺
失，價值5000元：原告否認之，辯稱系爭銀飾係由被告員工
陳信宏收存於倉庫，並提出陳信宏LINE對話為證（見二卷第
167、169頁告證9），觀該對話內容陳信宏確承認該銀飾飾
品收存於倉庫。是被告主張此部分賠償，尚非可採。
4、被告主○○○區○道○○○道，因原告疏於清理導致阻塞，
被告另代派清潔人員，支出9450元：
業據被告提出被證8之
發票為證（見二卷第267頁），觀該發票所載品名為「清通
排水管工程」、發票時間為「106年6月23日」，距原告退場
時間不久，
核與被告所述情節大致相符，應屬可採。
5、被告主張：原告於颱風期間，怠於進行防颱準備，竟未關閉
門窗，導致強風吹落泳池男更衣室玻璃，更換碎裂玻璃之損
害為9450元：原告否認之，辯稱：實則泳池更衣室玻璃門為
住戶推拉時破裂與本公司無關，被告不敢向住戶索賠，此案
發生於000年0月00日本公司當時即有向被告報修並列管在案
，今被告卻將此費用以105年9月颱風一事，用106年5月15日
所開立且名目不對、金額不符之發票對本公司逕行扣款，更
證明被告為虛言。按泳池男更衣室係屬室內，非屬原告職責
所在，被告未能證明係
可歸責於原告怠於關閉門窗所致。是
被告主張此部分賠償，尚非可採。
6、被告主張：原告於颱風期間，因缺工嚴重，未將游泳池戶外
休憩區桌椅移置室內，導致桌面玻璃因為吹落而碎裂，更換
桌面玻璃共計2184元：業據原告提出被證9之發票為證（見
二卷269頁）。按游泳池戶外休憩區桌椅，屬原告職責所在
，依該發票所載之品名、時間，核與被告所述情節大致相符
，應屬可採。
7、被告主張：游泳池疏於管理，致池水汙濁，需提前換水清洗
，泳池本身及清潔用水之水費約5500元（被證10，以前一年
度同期共用水費支出為比較，泳池提前清潔當期水費高出約
1萬元，然被告為免爭端，僅先請求5500元），提前清潔游
泳池之點工人力計3工，每工1500元，共計4500元，故清潔
游泳池部分損害總計1萬元：業據被告提出被證10、11為證
（見二卷271至277頁）。按此部分為原告職責所在，依該等
發票所載內容，核與被告所述大致相符，應屬可採。
8、被告主張：原告因清潔人員編制出缺不補，又怠於管理清潔
現場執行狀況，致使原應一年二次拂塵清潔之地下室管線與
地下室地面清潔均未辦理，被告代原告委派點工清理，共計
28工，每工1500元，此部分損害為4萬2000元：此業據被告
提出被證11之發票為證（見二卷275至277頁）。按此部分為
原告職責所在，依該等發票所載內容，核與被告所述大致相
符，應屬可採
9、被告主張：被告人員代收社區重陽節活動「胸花」，卻未立
即通報訂購住戶收受，致花朵欠缺維護損傷，且未能及時於
活動中使用，此部分住戶損失由被告先代原告賠償共計1萬
8000元：原告不否認有代收胸花、不及住戶使用之情，惟辯
稱其等公司人員向住戶致歉後，住戶當面表示不追究此事云
云。然被告主張之事實，業據被告提出被證12之估價單為證
（見二卷279頁)，應屬可採。
(三)綜上，損失賠償請求部分，共扣款8萬5024元（3390＋9450
＋2184＋10000＋42000＋18000）。
七、綜上所述，被告得扣款金額總計為26萬2944元（計算式：14
0490＋17430＋20000＋85024），故被告應給付原告服務費
52萬3371元（計算式：000000－000000），然被告已經提存
35萬6715元（見一卷第123頁被證2提存書），故被告尚應給
付原告16萬6656元（計算式：000000－000000）。
八、從而，原告依據系爭管理維護契約之規定，請求被告給付16
萬6656元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年8月18日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
。
逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴
部分，係命被告給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法
第389條第1項第5款規定，應
依職權宣告假執行；另被告陳
明願供擔保聲請宣告免為假執行，
核無不合，爰酌定相當之
擔保金額宣告之。
九、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張及所提之證據，經審酌後
認於本院上開判斷無涉或無違，爰不一一論述，
附此敘明。
十、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，因此判
決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
民事第四庭 法 官 毛崑山
以上正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書記官 喻誠德