裁判書系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第3855號 原　　　告　黃于珍 訴訟代理人　李進成律師 　　　　　　黃世欣律師 被　　　告　陳朝聖 訴訟代理人　陳上宸 被　　　告　郭莉嫻 訴訟代理人　廖偉真律師 　　　　　　劉曉穎律師 　　　　　　陳希勤 被　　　告　台灣房屋仲介股份有限公司 法定代理人　李碧華 訴訟代理人　游璿樺 　　　　　　羅珮瑄 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於107 年6 月29日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠原告於民國105 年6 月3 日，透過被告台灣房屋仲介股份有 限公司（下稱台灣房仲公司）員工即被告郭莉嫻，居間媒介 向被告陳朝聖買受坐落新北市○○區○○段○○○ ○號、同段 915-1 地號（下分別稱915 地號、915-1 地號）土地應有部 分1/ 5，以及其上同段5324建號、即門牌號碼新北市○○區 ○○路○○巷○ 弄○ ○○ 號3 樓房屋（下稱系爭房地），雙方 並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣 價金為新臺幣（下同）850 萬元，嗣雙方均依約付清價金及 辦妥所有權移轉登記。事隔約1 年後原告因新北市政府通知 參與變更都市計畫說明會時，始發現915-1 地號土地之使用 分區竟屬一般農業區，使用地類別為甲種建築用地，亦即為 都市計畫外之建築用地，較之都市計畫內之住宅用地，生活 機能、環境及方便性均較差，故房屋市場交易價值較低，且 若未來都市更新，915-1 地號土地不得作為房屋重建之基地 ，故915-1 地號土地顯存有減少效用或價值之瑕疵，被告陳 朝聖自應負物之瑕疵擔保責任。另依內政部頒布不動產說明 書應記載及不得記載事項，其中就成屋應記載事項之「開發 方式限制」規定，此部分情事應為不動產交易之重要資訊， 被告陳朝聖明知上情，卻故意不為告知，甚於系爭買賣契約 內之標的物現況說明書第13項「目前作住宅使用之建物，是 否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區」，勾 選「否」的欄位，就系爭土地為無其他分區使用之品質保證 ，顯未履行買賣標的物重要資訊之告知義務，而該等事實將 影響房屋及基地之經濟利用效益，足以左右一般民眾購買意 願，易應負不完全給付之損害賠償責任，爰依系爭買賣契約 第5 條第2 項、民法第360 條、第227 條，請求被告陳朝聖 損害賠償。而據內政部不動產交易實價登錄服務網公示資料 ，系爭房地之售價顯高於鄰近相似條件且為一般住宅建地之 公寓，每坪約高出1 萬元至8 萬元。若以均價每坪高出4.42 5 萬元計算，則差額至少高達109.209 萬元。再系爭房地現 使用面積為24.68 坪，然因將來都市更新後，915-1 地號土 地因不得為重建基地，將造成使用面積減少2.05坪，以每坪 34萬元計算，原告至少受有69.7萬元差額之損害。綜上，原 告至少受有178 萬元之損害（計算式：109.209 萬元+ 69.7 萬元= 178.9 萬元）。 ㈡又被告郭莉嫻係不動產仲介人員，受原告委託而處理系爭房 地買賣事宜，自應善盡調查及說明之義務。惟被告郭莉嫻未 能善盡調查義務，誠實揭露重要交易資訊，應知系爭房地有 開發方式之限制，卻故意隱匿或疏未調查，致原告以顯不相 當之對價買受系爭房地，爰依不動產經紀業管理條例第24-2 條、民法第544 條、第184 條第2 項規定，請求被告郭莉嫻 負損害賠償責任。另被告台灣房仲公司為不動產經紀業，為 被告郭莉嫻僱用人，對被告郭莉嫻負有選任監督管理之責， 卻疏於注意，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民 法第188 條規定，請求被告台灣房仲公司與被告郭莉嫻負連 帶損害賠償責任等語，並聲明：⒈被告陳朝聖應給付原告17 8 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。⒉被告郭莉嫻、台灣房仲公司應連帶給付 原告178 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。⒊前二項被告，任一被告已為給付 時，他項被告於該給付範圍內，同免責任。⒋就第1 、2 項 聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告部分： ㈠被告陳朝聖以：當初有告知被告郭莉嫻915-1 地號土地為農 地，且系爭買賣契約內有檢附土地登記謄本，已清楚揭示上 情，並非未如原告所述未告知915-1 地號土地為農地一情， 況系爭房地非位於不得作住宅使用之分區上，故其於系爭買 賣契約所附之標的物現況說明書第13項之勾選並無不當等語 資為抗辯。 ㈡被告郭莉嫻以：被告郭莉嫻與原告本為朋友關係，本件係基 於朋友情誼，介紹原告購買系爭房地，並未向原告收取仲介 費用，雙方間未成立仲介契約，被告郭莉嫻自無違反相關義 務可言。又被告郭莉嫻已向原告說明915-1 地號土地之使用 分區為一般農業區，並經原告於不動產說明書上簽名確認， 且原告非首次購屋，理應看過土地登記謄本，系爭買賣契約 內已檢附土地登記謄本，相關資訊亦可於網路上查詢，原告 於買受系爭房地1 年餘之後，甫主張不知915-1 地號土地為 農地，實無理由。再者，系爭房屋目前並無不得作為住宅而 需拆除之情形，況且915 、915-1 地號土地附近尚無都市更 新計畫，是否能合併重建尚無定論，並無不能重建之事實， 此外，原告亦未舉證所受損害之計算依據為何，是原告之請 求顯係片面之詞，實屬無據等語置辯。 ㈢被告台灣房仲公司則以：被告台灣房仲公司僅係授權訴外人 立都廣告企業有限公司（下稱立都公司），以「台灣房屋土 城海山捷運特許加盟店」名義經營房屋仲介，並得使用台灣 房仲公司之商標，雙方屬加盟總部與加盟店之加盟契約關係 ，於財務與法律責任上分屬不同獨立法人，各加盟店之權利 義務關係歸屬於加盟經營者，與加盟主無涉，且被告郭莉嫻 乃立都公司房仲人員，非被告台灣房仲公司之受僱人，其係 以立都公司名義接受買賣雙方委託，仲介銷售系爭房地，系 爭買賣契約亦載明經紀業公司為「台灣房屋土城海山捷運特 許加盟店／立都廣告企業有限公司」，非以被告台灣房仲公 司，顯見被告郭莉嫻並非被告台灣房仲公司之僱用人，不受 被告台灣房仲公司管理監督，亦不適用不動產經紀業管理條 例第26條第2 項規定，原告訴請被告台灣房仲公司與被告郭 莉嫻負連帶損害賠償責任顯無理由。又依內政部規定，房仲 需製作並提供不動產說明書供買賣雙方閱覽，並當成買賣契 約附件，本件立都公司仲介系爭房地亦有製作不動產說明書 ，內附有915 、915-1 地號土地之土地登記謄本，賣方在不 動產說明書上簽名表示進行揭露，買方亦簽名表示閱覽過， 原告表示不知915-1 地號土地為農地顯不合理等語資為抗辯 。 ㈣並均聲明：原告之訴駁回。 三、查，原告透過被告郭莉嫻居間媒介，向被告陳朝聖購買系爭 房地，雙方於105 年6 月3 日簽定系爭買賣契約後，即依約 交付價金並辦妥所有權移轉登記；系爭買賣契約及系爭房地 之不動產說明書內均有檢附915-1 地號土地之土地登記謄本 ，其上載明使用分區為一般農業區，使用地類別為甲種建築 用地；915-1 地號土地現非位於都市計畫範圍內，不得以都 市更新方式辦理重建等情，有系爭買賣契約、不動產說明書 、新北市政府城鄉發展局107 年4 月24日新北城審字第10 70774162號函在卷可稽（見本院卷第27頁至第60頁、第195 頁至第257 頁、第333 頁至第334 頁），且為兩造所不爭執 ，自堪信為真實。 四、法院之判斷： 原告主張915-1 地號土地為農地，系爭房地將來參與都市更 新時，915-1 地號土地不得作為重建基地使用，自屬物之瑕 疵，且被告陳朝聖故意不為告知上述屬個案重要交易資訊， 亦構成不完全給付，原告自得請求被告陳朝聖負損害賠償責 任，另被告郭莉嫻身為仲介，未善盡調查及告知義務，造成 原告受有損害，且被告台灣房仲公司為被告郭莉嫻之僱用人 ，應連帶負賠償責任等語，惟為被告否認，並分別以前詞置 辯，經查： ㈠原告不得請求被告陳朝聖負物之瑕疵擔保責任： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有 前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。如買受人 因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如 未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者 ，不在此限，民法第354 條第1 項、第355 條分別定有明文 。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年台上字第1173號判例要旨可參）。查，915- 1 地號土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為甲種建 築用地，相較於屬於建地之915 地號土地，依新北市土地使 用分區建蔽率及容積率規定表及非都市土地使用管制規則， 兩者在建蔽率、容積率均有不同，再依105 年1 月之公告土 地現值觀之，915 地號土地為每平方公尺10萬4,000 元，91 5-1 地號土地為每平方公尺7 萬3,500 元，亦可知兩者價值 顯有差異，堪認915-1 地號土地目前之價值、效用上相較於 一般建地而言即有落差，應可認屬物之瑕疵。而依系爭買賣 契約第5 條第2 項約定：「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣 標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有 約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者 ，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」有系爭買 賣契約在卷可查（見本院卷第29頁），是被告陳朝聖依系爭 買賣契約第5 條第2 項及民法第360 條規定，本應負物之瑕 疵擔保責任。 ⒉惟按買受人應按物之性質依通常程序，從速檢查其所受領之 物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，應即通知出賣 人；買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不能發現之 瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356 條第1 、2 項 定有明文。本件原告於105 年6 月3 日簽訂系爭買賣契約， 同年7 月完成移轉登記並受領系爭房地後，直至106 年7 月 間才告知被告郭莉嫻915-1 地號土地之瑕疵，並委其向被告 陳朝聖處理後續事宜，期間相隔已1 年有餘，有原告提出與 被告郭莉嫻之通訊軟體LINE對話內容為證（見本院卷第89頁 至第103 頁），且原告當庭自承：買賣契約經過1 年後才發 現915-1 地號土地為農地等語（見本院卷第183 頁），而依 常情常理判斷，原告簽定系爭買賣契約後即可詳閱內容，甚 至僅需翻閱系爭買賣契約所附之土地登記謄本即可知悉915- 1 地號土地之使用分區為一般農業區，顯非都市計畫內土地 ，且原告如需確認系爭房地有無瑕疵，以系爭房地所有人名 義申請、查閱相關資料亦屬易事，而915-1 地號土地之前述 瑕疵並非依通常檢查不能發現之瑕疵，惟均未見原告通知被 告陳朝聖有關915-1 地號土地有瑕疵之情事，直至1 年餘後 方透過被告郭莉嫻通知此事，實有違一般常理，揆諸前開規 定，應視為原告已承認其所受領之物，而不得向被告陳朝聖 主張瑕疵擔保責任。 ⒊原告雖主張被告陳朝聖故意不告知瑕疵等語，然查，系爭買 賣契約內已附有915 、915-1 地號土地之土地登記謄本（見 本院卷第49頁），而系爭不動產說明書除檢附915 、915-1 地號土地之土地登記謄本外，其中「成屋產權說明書」部分 更載明915 、915-1 地號土地法定容積率，並有土地所有權 狀、使用執照、新北市政府城鄉服務網數值區分區查詢結果 及土地增值稅估算查詢結果併附於系爭不動產說明書內，有 系爭不動產說明書在卷可佐（見本院卷第195 頁至第257 頁 ），觀諸上開資料已明白揭示915-1 地號土地屬非都市計畫 區之建築用地，顯見被告陳朝聖並無故意不告知915- 1地號 土地有上述情形存在。至原告主張被告陳朝聖於系爭買賣契 約之標的物現況說明書第13項「目前作住宅使用之建物，是 否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區」，勾 選「否」即屬對系爭房地並無其他使用分區之品質保證，且 就內政部頒布「不動產說明書應記載及不得記載事項」之應 記載事項有故意隱匿之情等語，惟上開現況說明書之內容僅 係說明系爭房地並非位處工業區或不得作住宅使用之土地分 區，並非被告陳朝聖就915-1 地號土地屬都市計畫內土地之 保證，尚難認係被告陳朝聖就此部分另有品質保證，況系爭 房地係經主管機關核發使用執照之合法建物，915-1 地號土 地屬使用執照申請範圍之建築基地等情，復有新北市政府工 務局107 年3 月14日新北工建字第1070488555號函在卷可查 （見本院卷第299 頁至第300 頁），足認915- 1地號土地並 非不得作為住宅使用，則被告陳朝聖上開說明亦難謂有何違 誤之處。又內政部頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載 事項」就成屋應記載事項中，基地部分應就開發方式限制之 規定為：「如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收 、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地 區者，應一併敘明」（見本院卷第81頁），然915-1 地號土 地既非屬都市計畫土地，自無可能屬都市計畫法所定之禁限 建地區，或有遭徵收、區段徵收、市地重劃等情，況上開事 項已於系爭不動產說明書內詳予載明（見本院卷第265 頁） ，要難認被告陳朝聖就此部分有何故意隱匿可言，是被告陳 朝聖並未故意不告知瑕疵，原告自不得依民法第355 條但書 規定，主張被告陳朝聖應負瑕疵擔保責任。 ㈡原告請求被告陳朝聖負不完全給付之債務不履行責任，亦無 理由： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條定有明文。依上開規定，債務人應負不完全給付之損害 賠償責任，其要件除債務人已為給付、該給付未符債務本旨 外，尚須債務人具有可歸責之事由，方該當之。 ⒉本件原告另主張被告陳朝聖未就915-1 地號土地為非都市計 畫土地等屬交易重要訊息，告知原告，違反告知義務，被告 陳朝聖應另負不完全給付之契約責任云云。然查，原告與被 告陳朝聖系爭買賣契約簽訂時，915-1 地號土地即屬非都市 計畫土地，且系爭不動產說明書、系爭買賣契約均有檢附相 關資料使原告得以知悉上情，是就被告陳朝聖而言，既已就 915-1 地號土地使用分區等資訊予以揭露，自難認有何可歸 責可言，是原告主張被告有可歸責於己之事由而未依債之本 旨履行之不完全給付情事，依民法第227 條第1 項、第256 條據以解除系爭買賣契約，亦屬無據。 ㈢原告依委任契約及侵權行為等規定，請求被告郭莉嫻、台灣 房仲公司負連帶損害責任，並無理由： ⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生 之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文 。再按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意 ，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提 供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當 事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關 於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業 應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產 進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租 賃當事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業 務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀 人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第24-2條、第 26條第2 項分別明文規定。 ⒉查，915-1 地號土地之登記謄本為任何人均得自行上網或向 主管機關申請查詢之公告事項，且其使用分區屬性為何僅需 調閱土地登記謄本即可查知，而系爭不動產說明書及系爭買 賣契約中均已附檢附土地登記謄本及其他相關資料，以足揭 露915-1 地號土地為非都市計畫區之建築用地，且原告對於 簽約時確實有交付系爭買賣契約，並簽名於系爭不動產說明 書上等情並未爭執，有卷附之系爭不動產說明書可憑，堪認 被告郭莉嫻亦交付上開供原告閱覽，原告僅需稍微翻閱即可 知悉915-1 地號土地之使用分區為一般農業區，並非都市計 畫區之建築用地，無需仲介專業判斷或解說，況將來是否能 辦理都市更新，並非房屋買賣契約成立之必要之點，且因顧 慮都市更新可能造成產權或合建紛爭而不欲購買都市更新之 房地者，亦大有人在，而原告亦當庭自承：購屋當時有考慮 將來都市更新的問題，但未詢問過賣方或要求查看土地謄本 等語（見本院卷第404 頁），是以，縱原告係出於將來有都 市更新可能而購買系爭房地，亦僅係其購買系爭房地之內心 動機，原告既未曾加以詢問或查詢，亦難認被告郭莉嫻就此 部分應特別說明或進行調查，是被告郭莉嫻既已就系爭房地 之情形善盡調查及說明之義務，自難謂其有何違反不動產經 紀業管理條例第24之2 條規定或處理委任事務有何過失之情 形，則原告請求被告郭莉嫻負損害賠償責任，要屬無據。又 被告郭莉嫻並無故意或過失致原告受有損害，則原告主張依 不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第188 條請求被 告台灣房仲公司連帶負賠償責任，亦無可採。 五、綜上所述，原告主張被告陳朝聖應負物之瑕疵擔保責任及不 完全給付之債務不履行責任，且被告郭莉嫻未已盡調查及告 知義務，應依委任契約或侵權行為負損害賠償，被告台灣房 仲公司因此應與被告郭莉嫻連帶賠償責任等語，均不足採， 從而，原告依系爭買賣契約第5 條第2 項、民法第184 條第 2 項、第188 條、第227 條、第360 條、第544 條及不動產 經紀業管理條例第24-2條、第26條第2 項等規定，請求㈠被 告陳朝聖應給付原告178 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告郭莉嫻、台 灣房仲公司應連帶給付原告178 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項被 告，任一被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內，同免 責任，為無理由，均應駁回。又原告既受敗訴判決，其假執 行之聲請失所附麗，應併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用 之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述 ，附予說明。 七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 7 月 27 日 民事第五庭 法 官 蔡惠琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 7 月 30 日 書記官 王嘉蓉