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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第4002號 原　　　告　麗揚開發股份有限公司 法定代理人　林冠良 訴訟代理人　劉炳烽律師 複　代理人　賴鴻齊律師 被　　　告　領先顏料色母廠股份有限公司 法定代理人　簡志寬 被　　　告　綠峰防火材料廠股份有限公司 法定代理人　簡志寬 共　　　同 訴訟代理人　楊岱欣律師 　　　　　　吳存富律師 上　一　人 複　代理人　王姿茜律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107 年6 月 12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告領先顏料色母廠股份有限公司、綠峰防火材料廠股份有限公 司應分別給付原告新臺幣伍拾捌萬壹仟元，及均自民國一○六年 十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告各以新臺幣壹拾玖萬肆仟元為被告領先顏料色母廠 股份有限公司、綠峰防火材料廠股份有限公司供擔保後，得假執 行；但被告領先顏料色母廠股份有限公司、綠峰防火材料廠股份 有限公司如分別以新臺幣新臺幣伍拾捌萬壹仟元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有 明文。本件原告起訴，原是以民法第455 條前段、倉庫租賃 契約書（下稱系爭租約）第7 條第3 項前段、民法第179 條 不當得利之規定為請求權基礎，聲明請求：㈠被告領先顏料 色母廠股份有限公司（下稱領先公司）應將門牌號碼新北市 ○○區○○路○○○○○號廠房（下稱系爭52之13號廠房）遷讓 返還原告。㈡被告綠峰防火材料廠股份有限公司（下稱綠峰 公司）應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號廠房（下 稱系爭52之15號廠房）遷讓返還原告。㈢被告領先公司應自 民國106 年3 月22日至返還前述房屋之日止，依據月給付原 告新臺幣（下同）83,000元。㈣被告綠峰公司應自106 年3 月22日至返還前述房屋之日止，依據月給付原告83,000元。 嗣原告撤回前述聲明第1 項、第2 項之請求，另追加民法第 226 條第1 項給付不能之規定為請求權基礎，並變更聲明為 ：被告領先公司、綠峰公司應分別給付原告581,000 元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。核原告所為前述訴之追加、變更，其請求之基礎事實 同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，合於前述法律規定， 應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告於104 年5 月15日（起訴狀誤載為103 年5 月15日）將系爭52之13號、52之15號廠房（以下合稱系爭2 廠房）分別出租予被告領先公司、綠峰公司，租期均自104 年5 月15日起至105 年5 月14日止共12個月，租金每月均為 83,000元（含5%營已經稅）（起訴狀誤載為83,500元，含5% 營已經稅），應於每月15日繳納，此有系爭租約2 件附卷可 查，雙方於租期屆滿後，即以不定期租賃續租。嗣雙方合意 提前終止不定期租賃契約，並約定於106 年3 月22日點交返 還系爭2 廠房。詎當日被告公司交付原告代理人之鑰匙無法 開啟系爭2 廠房，且已設定保全系統，致未完成點交迄今， 雖經原告屢次催促被告公司出面處理，被告公司仍未將系爭 2 廠房遷讓返還，原告得依民法第179 條不當得利及第226 條第1 項給付不能之規定，請求被告領先公司、綠峰公司分 別給付自106 年3 月22日起106 年10月22日止之相當於租金 之不當得利或損害賠償，共計581,000 元（即：83,000元× 7 個月＝581,000 元）等語。並聲明：被告領先公司、綠峰 公司應分別給付原告581,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保請 准宣告假執行。 二、被告則抗辯： ㈠被告向原告承租系爭2 廠房，租期自104 年5 月15日起至10 5 年5 月14日止，每月租金83,000元。租期屆滿後，原告法 定代理人林冠良口頭告知已徵得原地主大潤發流通事業股份 有限公司（下稱大潤發公司）及錢隴工業股份有限公司（下 稱錢隴公司）同意，可再承租3 至5 年，被告遂同意續租。 惟被告置放於系爭2 廠房之多組生財器具於105 年8 月10日 無預警遭大潤發公司查封，致被告受無法繼續營運之鉅額損 失，並因而知悉原告與大潤發公司間存有租賃糾紛。被告生 財器具遭查封後，即告知林冠良，並表示已不堪損失，已另 尋新的廠房租賃物，故將於105 年12月中旬搬離，租金繳納 至105 年9 月份，搬遷期間即105 年10月15日至12月14日共 2 個月租金，則由前系爭2 廠房前已給付之押金中扣抵，點 交後再請原告返還剩餘之1 個月押金即166,000 元，以結算 雙方間有關系爭租約之債權債務關係，此已經為林冠良允諾 ，雙方遂合意終止系爭租約，被告並於105 年11月間開始搬 遷系爭2 廠房內未受查封之生財器具，於105 年12月14日即 搬遷完畢，其後未再使用系爭2 廠房。 ㈡原告雖稱被告未於106 年3 月22日點交當日返還鑰匙予原告 ，並已設定保全致系爭2 廠房未能完成點交迄今。但原告就 其主張被告於前述期日未完成系爭2 廠房之點交，其後被告 繼續使用之事實應負舉證責任。且被告於105 年12月14日即 將系爭2 廠房內未受查封之生財器具等物遷空完畢，期間多 次請林冠良派員到場確認還屋情況、辦理點交事宜，原告卻 一再置之不理。被告為降低損失，同時與大潤發公司簽立和 解契約，向大潤發公司承諾於106 年1 月20日前騰空並搬離 系爭2 廠房，以求大潤發公司解除查封登記，為大潤發公司 所允諾，被告遂依約於106 年1 月19日前將剩餘遭查封物一 併遷空搬離，並於繳清電費後，於106 年1 月13日向台灣電 力股份有限公司（下稱台電公司）申請暫停全部用電，及向 台灣新光保全股份有限公司（下稱新光保全公司）終止服務 契約，期間仍多次電聯林冠良，並約妥時間到場確認遷空情 況，但原告仍遲不出面與被告辦理系爭2 廠房之點交事宜。 ㈢嗣後被告再與林冠良重複確認，雙方始約定於106 年3 月22 日進行點交，並由被告將廠房鑰匙交還原告。然因原告與大 潤發公司間尚存有租賃糾紛，被告因履行和解契約自106 年 1 月19日前騰空搬離後即未曾再返回系爭2 廠房，無從知悉 系爭2 廠房早已遭大潤發公司更換門鎖，致點交當天被告所 持鑰匙無法開啟門鎖，而大潤發公司所委任之中興保全人員 更在場阻止，並揚言如欲強行進入將報警處理，原告所委任 之周良貞律師在場見聞此情，亦未為反對或質疑之表示，雙 方因此緣故終未能如期完成點交，應認被告已盡承租人返還 房屋之義務，亦即對於未能於系爭租約期限屆滿後即時返還 租賃房屋之事，不具可歸責事由等語。並聲明：原告之訴及 假執行之聲請均駁回。 三、本件原告於104 年5 月15日將系爭52之13號、52之15號廠房 分別出租予被告領先公司、綠峰公司，租期均自104 年5 月 15日起至105 年5 月14日止共12個月，租金每月均為83,000 元（含稅），應於每月15日繳納，租期屆滿後，雙方合意以 不定期限繼續租約；又系爭2 廠房係原告向錢隴公司所承租 ，再轉租予被告，而錢隴公司與系爭2 廠房所在之土地地主 大潤發公司間有土地租賃糾紛，被告置放於系爭2 廠房內之 多組生財器具於105 年8 月10日遭大潤發公司聲請本院民事 執行處為假扣押查封（105 年度司執全字第484 號），其後 兩造於105 年12月14日合意終止系爭租約，被告並將系爭2 廠房內未查封之生財生財器具搬離；105 年12月20日，被告 與大潤發公司簽訂和解契約，大潤發公司同意撤回前述假扣 押所為查封，被告則承諾於106 年1 月20日前騰空並搬離系 爭2 廠房；再兩造約定於106 年3 月22日點交返還系爭2 廠 房，當日被告交還原告委任代理人之鑰匙無法開啟系爭2 廠 房門鎖，且系爭2 廠房已另設定保全系統等情，有系爭租約 影本2 件、點交確認書影本1 件、和解契約影本1 件、指封 切結（動產）影本1 件在卷可證（見本院卷㈠第21至49頁、 第113 至123 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。 四、原告主張兩造合意終止系爭租約後，被告迄今未完成系爭2 廠房之點交，其得請求被告領先公司、綠峰公司分別給付自 106 年3 月22日起106 年10月22日止之相當於租金之不當得 利或損害賠償共581,000 元等語，則為被告所否認，並以前 開情詞置辯。是本件爭點厥為：被告是否已履行承租人返還 租賃物之義務？原告是否得請求被告分別給付581,000 元？ 茲說明本院認定理由如下： ㈠按承租人於租賃關是終止後，應返還租賃物，民法第455 條 前段定有明文。所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租 人移轉租賃物之占有而言。又系爭租約第9 條第2 項前段約 定：「本契約如經甲方（即原告）終止契約，乙方（即被告 ）應將租價標的騰空，並應將租賃標的恢復原狀返還甲方。 」可見兩造已明確約定系爭租約終止後，被告負有將系爭2 廠房騰空並回復原狀後，返還予原告占有之義務。 ㈡被告雖抗辯：106 年3 月22日點交當天被告所持鑰匙無法開 啟門鎖，大潤發公司所委任之中興保全人員在場阻止，原告 所委任之周良貞律師在場見聞此情，亦未為反對或質疑之表 示，雙方因此緣故終未能如期完成點交，應認被告已盡承租 人返還房屋之義務，即對於未能於系爭租約期限屆滿後即時 返還租賃房屋之事，不具可歸責事由云云。惟被告於105 年 12月14日兩造合意終止系爭租約前，即於同年月8 日致電大 潤發公司所委任之律師事務所商討和解事宜，旋於同年月20 日與大潤發公司達成：被告於106 年1 月20日前搬離系爭2 廠房，大潤發公司則撤回前對被告生財器具假扣押查封之和 解，此有被告提出之龜山文化郵局第55號存證信函影本及前 述和解契約影本各1 件附卷可查（見本院卷㈠第81至97頁、 第113 至119 頁），大潤發公司並於106 年1 月19日出具敬 告函，向於新北市○○區○○路○○號土地營業之各廠商表示 ：其公司為該土地之所有權人，錢隴公司與其公司間之不動 產租賃合約於104 年8 月21日期滿終止，各廠商對該土地及 廠房之使用為無權占有且侵害其公司權利，被告公司已於日 前搬離，其公司已撤回對被告公司之法律追訴，且不請求任 何賠償，為免各廠商因錢隴公司之不法行為而受有不利益， 請各廠商迅速搬離該土地，以儘早結束訴訟紛爭等語，亦有 被告提出之前述敬告函影本在卷可佐（見本院卷㈠第125 頁 、第127 頁），由此可見被告早已與大潤發公司達成合意， 即被告於106 年1 月20日前搬離系爭2 廠房後，任由大潤發 公司占有使用系爭2 廠房甚明，故於105 年3 月22日兩造約 定之點交當日，被告自無法依債務本旨，將系爭2 廠房騰空 並移轉予原告占有，被告有可歸責之事由存在，至為灼然， 被告前述抗辯並非可採。至被告另抗辯：被告於105 年12月 14日將系爭2 廠房內未受查封之生財器具等物遷空完畢，期 間多次請原告法定代理人林冠良派員到場確認還屋情況、辦 理點交事宜，原告卻一再置之不理；106 年1 月19日前被告 將剩餘遭查封物一併遷空搬離，並於繳清電費後，於106 年 1 月13日向台電公司申請暫停全部用電，並向新光保全公司 終止服務契約，期間仍多次電聯林冠良，並約妥時間到場確 認遷空情況，但原告仍遲不出面與被告辦理系爭2 廠房之點 交事宜等節，非但為原告所否認，且被告並未提出任何證據 以實其說，其此部分所辯亦難採取。 ㈢被告再抗辯：被告為降低損失，始與大潤發公司簽立和解契 約，向大潤發公司承諾於106 年1 月20日前騰空並搬離系爭 2 廠房，以求大潤發公司解除查封登記云云。然大潤發公司 並非系爭租約之出租人，該公司聲請對被告准予假扣押之裁 定並聲請查封系爭2 廠房內生財器具之所為，倘非具有法律 上之正當權利，被告就其因此所受之損害自得依法對大潤發 公司請求賠償；況大潤發公司聲請對被告及其他廠商為假扣 押之裁定，嗣已經臺灣高等法院於105 年10月5 日以105 年 度抗字第1333號裁定，將本院105 年度事聲字第220 號裁定 廢棄，並將大潤發公司在本院之聲明異議廢棄，即認定原本 院司法事務官駁回大潤發公司之假扣押聲請並無違誤，此亦 有前開臺灣高等法院裁定在卷可稽（見本院卷㈠第271 至27 5 頁），足見被告實無為降低損失，始與大潤發公司簽訂前 述和解契約，而使大潤發公司得取得系爭2 房地占有之法律 上理由，亦無法因之而解免其對原告所負承租人返還系爭2 廠房之義務，是被告前述抗辯，亦非有理。 ㈣次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付 違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生 損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額，民法第226 條第1 項、第250 條分 別定有明文。又我民法所定違約金有兩種，一為以預定債務 不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務 時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為 請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人 不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之 給付；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意 思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損 害賠償為目的，此觀民法第250 條第2 項規定自明（最高法 院70年度台上字第1644號判決意旨參照）。查系爭租約第7 條中段約定：「…如不依約遷讓交還租賃標的時，甲方（即 原告）每月得向乙方（即被告）請求依據照租金三倍之違約 金至乙方騰空遷讓完成時止。…」（見本院卷㈠第27頁、第 41頁），可知前述條款以預定債務不履行之損害賠償為目的 ，在性質上屬於損害賠償總額預約性之違約金。而被告既已 有違反前述約定未履行遷讓交還系爭2 廠房之義務，且系爭 2 廠房已由大潤發公司占有中，被告在客觀上無法履行其返 還租賃標的義務而有給付不能之情形，則原告依前述約定請 求被告分別給付自106 年3 月22日起106 年10月22日止共7 個月，每月1 倍之違約金581,000 元（即：83,000元×7 ＝ 581,000 元），於法有據，應予准許。雖被告又抗辯：縱認 被告已陷於給付不能之情形，然原告實際上並未受有損害， 原告請求被告負給付不能之損害賠償責任，沒有依據云云。 惟系爭2 廠房是原告向錢隴公司承租後再轉租予原告，已如 前述，且錢隴公司因與大潤發公司間有土地租賃效力存否之 爭議，經大潤發公司向錢隴公司提起請求拆屋還地之訴，目 前仍由本院105 年度重訴字第508 號審理中，原告亦因此與 錢隴公司於104 年12月15日訂立協議書，錢隴公司同意原告 在前述訴訟有第一審判決結果，或訴訟當事人有達成和解協 議前，得自105 年1 月1 日起暫緩給付租金。惟此僅為暫緩 繳交，不管前述訴訟事件有無結果或訴訟當事人有無達成協 議，原告應於接獲錢隴公司繳納通知時，立即補足未付之租 金，復有上開協議書影本1 件在卷可憑（見本院卷㈠第269 頁），是原告對錢隴公司仍負有承租人繳納租金之義務，則 何能謂其因本件被告之給付不能而未受有損害？況且，雙方 所訂立之系爭租約第7 條中段已有前開違約金條款之約定， 原告自得請求被告給付違約金以代損害賠償，是被告此辯亦 無依據，要無足採。 五、綜上所述，被告已無法於租約終止後履行其返還系爭2 廠房 予出租人即原告之義務。從而，原告主張被告已有給付不能 之債務不履行情事，依系爭租約違約金條款之約定，請求被 告分別給付自106 年3 月22日起106 年10月22日止共7 個月 ，每月租金1 倍之違約金計581,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日即106 年10月13日（見本院卷㈠第63頁、第65頁）起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予 准許。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論 述，併此敘明。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項前段、第390 第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。 中 華 民 國 107 年 6 月 26 日 民事第四庭 法 官 高文淵 上列正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 107 年 6 月 26 日 書記官 黃頌棻