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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第4136號 原　　　告　林立騰 訴訟代理人　吳秀菊律師 複　代理人　辛佩君 被　　　告　長宏不動產有限公司 法定代理人　陳志青 被　　　告　莊登凱 共　　　同 訴訟代理人　陳守文律師 複　代理人　郭千華律師 被　　　告　柯鈺羚 訴訟代理人　洪銘徽律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年11月21日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。 原告於起訴時原聲明請求：㈠被告柯鈺羚應給付原告新臺幣 （下同）50萬1,135 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈡被告長宏不動產有限公司（ 下稱長宏公司）、莊登凱應連帶給付原告50萬1,135 元，及 自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。㈢上開二項給付，如其中一被告已為給付，其他被告於給 付範圍內同免其責。嗣於民國107 年3 月16日就上開聲明㈠ 變更聲明為：被告柯鈺羚應給付原告308 萬1,135 元，及自 起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 是原告上開變更聲明核屬基於同一基礎事實所為之追加及擴 張，於法並無不合，應予准許。 二、原告起訴主張： ㈠訴外人即原告配偶陳子淇前於104 年間與被告長宏公司簽訂 居間契約，並由被告長宏公司員工即被告莊登凱為承辦人， 經被告莊登凱介紹而由原告以2,118 萬元向被告柯鈺羚購買 其名下新北市○○區○○○路○ 段○○巷○○弄○○號9 樓房屋（ 下稱系爭房屋），雙方約定上開售價包含系爭房屋內全部所 有之裝潢、傢俱及電器用品，嗣原告及被告柯鈺羚在被告莊 登凱召集下，於104 年11月30日凌晨簽訂買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），並約定雙方應於104 年12月31日完成交屋 ，詎簽約後被告柯鈺羚不斷推遲交屋日期，原告僅得偕同警 方於104 年12月31日進入系爭房屋內，始發現雙方約定應一 併交付之家電，包含：投影機、投影幕各1 台、客廳環繞音 響組1 組、美術燈4 組中1 組，以及家具，包含床組2 組中 1 組、麻將桌1 只、沙發3 組中1 組、桌子1 張等物品，均 已遭搬走。 ㈡事後原告向被告反應，始發覺被告利用原告根本不及審閱買 賣契約之狀態，趁機隨意填載系爭買賣契約內容，肇致契約 內容與雙方約定交付之全部品項有所出入，且由陳子淇與被 告長宏公司所簽訂之要約書及買賣意願書分別載明：「此價 格需含內部家俱電」、「此價格需含屋內家俱、冷氣」等內 容，可知系爭房屋內全部家具、家電等物均屬買賣標的物， 然被告莊登凱卻非依雙方合意之內容如實填寫於系爭買賣契 約第16條，是被告柯鈺羚顯未交付符合契約預定效用、未具 保證品質及價值顯然減少之系爭房屋與原告，構成不完全給 付，並應負物之瑕疵擔保責任，而被告莊登凱、長宏公司亦 有違受任人義務，致原告受有損害。 ㈢又原告於104 年12月交屋前即發現系爭房屋有滲、漏水及壁 癌，至106 年1 月前後系爭房屋內已多達20餘處有滲、漏水 及壁癌，經原告於同年8 月委託訴外人樵雅室內裝修設計工 程有限公司（下稱樵雅公司）入屋勘查後，始發現系爭房屋 之滲、漏水及壁癌原因係因系爭房屋內部裝潢材料均係使用 氧化鎂板所致，該建材因有易受潮、膨脹導致嚴重滲、漏水 及壁癌等缺點，早為建築業界揚棄使用，被告柯鈺羚、莊登 凱明知系爭房屋全屋均係使用氧化鎂板作為裝潢材質，且已 有多處滲、漏水及壁癌，竟故意不為告知，僅向原告誆稱系 爭房屋僅起居室後之一面牆採用氧化鎂板，且屋內僅一處漏 水云云，甚至於系爭買賣契約之現況說明書及調查表上就系 爭房屋有無漏水情形，勾選否，顯見被告柯鈺羚、莊登凱有 蓄意隱瞞之情，則被告柯鈺羚身為系爭房屋出賣人，應對屋 況知之甚詳，被告莊登凱及長宏公司係以仲介不動產買賣租 賃為業，亦應本於專業詳實調查，卻未查察系爭房屋之實際 狀況，並連袂隱匿全屋使用氧化鎂板及已有多數漏水之交易 上重要資訊，是被告柯鈺羚依系爭契約第9 條約定，自應就 漏水瑕疵負擔保責任，且因違反給付義務，亦構成不完全給 付，被告莊登凱未善盡調查義務，而原告於104 年12月26日 交屋前，即已發現系爭房屋有多處滲漏水現象，並寄發存證 信函通知被告，尚未逾漏水保固保障辦法（下稱漏水保固辦 法）之保固期間，是被告長宏公司依漏水保固辦法，應就系 爭房屋漏水負保固之責，縱無漏水保固辦法之適用，因被告 莊登凱、長宏公司已有上述違反善良管理人義務及未善盡調 查義務之情事，原告亦得請求渠等連帶負賠償責任。 ㈣是本件原告受有傢俱、家電等品項短缺，需重新購置，如： 9 樓餐桌上LED 燈替換1 萬5,900 元、床組（含床頭片、床 墊、床板）1 萬7,850 元、獨立筒乳膠床、下床、胡桃鞋櫃 、羊毛毯等共計4 萬8,300 元，並因系爭房屋滲、漏水及壁 癌，潮濕情形嚴重，須添置除濕機9,900 元，並進行氧化鎂 板拆除，替換矽酸鈣板及修繕工程，經樵雅公司預估費用為 40萬9,185 元，以上總計50萬1,135 元。另系爭房屋之交易 價格為2,118 萬元，扣除未含家具家電、同一社區同層樓之 毛胚素屋售價1,960 萬元，兩者價差158 萬元，亦為原告受 損金額，此外陳子淇因本件債務不履行行為，罹患憂鬱症， 原告為照顧陳子淇，導致近兩年來皆無所得，且因原告與陳 子淇關係密切，侵害其妻形同侵害原告本人，原告亦因此身 心受創，故請求100 萬元之非財產上損害賠償，又被告柯鈺 羚及被告長宏公司、莊登凱係基於不同原因對原告就同一損 害負賠償責任，自應不真正連帶債務，應於其中一被告已為 給付之部分，其他被告同免其責。 ㈤末者，原告雖經本院106 年度簡上字第220 號判決給付被告 長宏公司21萬1,800 元確定在案，然因被告長宏公司於本件 尚應給付原告50萬1,135 元，原告於21萬1,800 元及105 年 8 月10日起算法定利息部分，依民法第334 條主張抵銷，為 此就被告被告柯鈺羚部分，依民法第226 條、第227 條、第 227 條之1 、第354 條、第360 條、第184 條規定及系爭契 約第9 條約定，被告莊登凱、長宏公司部分，依民法第544 條、第184 條、不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2 項等規定，及系爭漏水辦法，提起本件訴訟等語，並聲明： ⒈被告柯鈺羚應給付原告308 萬1,135 元，及自起訴狀送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告長宏 公司、莊登凱應連帶給付原告50萬1,135 元，及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊上開二 項給付，如其中一被告已為給付，其他被告於給付範圍內同 免其責。⒋願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠被告柯鈺羚以： ⒈系爭買賣契約第16條已逐一載明被告柯鈺羚願贈與原告之設 備，並於簽約時經雙方確認，是原告主張系爭買賣契約之標 的物包含系爭房屋內全部家具、電器，自無憑採。又被告柯 鈺羚並非要約書及買賣意願書之契約當事人，尚不得以此拘 束被告柯鈺羚，另系爭買賣契約簽訂時如原告已疲憊，大可 表示不簽，或事後以意思表示錯誤主張撤銷，卻捨此不為反 而提起本件訴訟，何況原告前以被告柯鈺羚、莊登凱未依約 交付屋內家具、電器為由，對被告柯鈺羚、莊登凱提起刑事 詐欺罪之告訴，然此業經臺灣新北地方檢察署檢察官以105 年度偵字第35054 號為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署以 106 年度上聲議字第7223號處分書駁回再議確定（下稱刑事 案件）。另原告持同一事由，拒絕給付被告長宏公司仲介費 用，經被告長宏公司起訴請求給付服務報酬，經本院三重簡 易庭以105 年度重簡字第1680號判決長宏公司部分勝訴，再 經本院以106 年度簡上字第220 號判決駁回上訴確定（下稱 另案）。而上開刑事案件及另案均認定系爭買賣契約之買賣 標的物並未包含系爭房屋內全部所有之裝潢、家具、電器， 且本件原告已於107 年12月31日點交完畢無誤，足認原告請 求被告柯鈺羚給付9 樓餐桌上LED 燈替換、床組（含床頭片 、床墊、床板）、獨立筒乳膠床、下床、胡桃鞋櫃、羊毛毯 、除濕機等費用均屬無據，又原告以同一社區毛胚屋之價格 主張受有158 萬元價金之損失，然以此計算之依據為何，且 該費用復與所謂重新購置家電之費用重疊，原告此部分主張 顯屬無據。 ⒉再系爭房屋使用氧化鎂板及縱有漏水情形，均已為原告於簽 約時所明知，此業經刑事案件所認定，被告柯鈺羚自不負瑕 疵擔保責任，且依最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠ 之意旨亦不負不完全給付之債務不履行責任，再者，原告主 張係106 年1 月發現漏水，已完成交屋1 年，顯非交屋時之 瑕疵，且原告未舉證系爭房屋有多處滲漏水之情事，其所提 估價單諸多項目亦與更換氧化鎂板無關，況原告遲至106 年 11月22日始提出本件起訴，已逾6 個月除斥期間。其次，本 件買賣契約當事人為原告，並非陳子淇，自無從適用民法22 7 之1 規定，且本件充其量僅為是否債務不履行之問題，尚 難謂已侵害原告人格權。此外，被告柯鈺羚更無有何因故意 或過失不法侵害他人權利，自無須負侵權行為賠償責任等語 資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保，請准免為假 執行。 ㈡被告長宏公司、莊登凱均以： ⒈系爭買賣契約簽訂之時間、地點均係經原告及被告柯鈺羚同 意，且由原告所提出簽約當日之錄影光碟可知，簽約當時原 告根本未提及其所述客廳環繞音響組、床組、麻將桌等家具 ，又系爭買賣契約第16條已逐一載明被告柯鈺羚願贈與原告 之設備，並於簽約時經原告與被告柯鈺羚確認後才簽名、用 印，足認原告與被告柯鈺羚已就欲贈送之家電為討論磋商， 並將最終確認之物品具體載明於系爭買賣契約內，則被告柯 鈺羚應盡之義務自應以系爭買賣契約所載為依據，而被告柯 鈺羚辦理系爭房屋點交時，已確實依系爭買賣契約第16條所 載物品如數交付原告，原告主張被告柯鈺羚未依約交付家具 家電，並非事實。又要約書及買賣意願書並非買賣契約書， 原告既已與被告柯鈺羚簽訂系爭買賣契約，自應以系爭買賣 契約所載為準，況要約書及買賣意願書是均未有「全部」或 「所有」之字樣，原告復未舉證證明系爭買賣之標的物包含 屋內所有裝潢、設備、家具、家電。是被告柯鈺羚既已依約 完成交付，被告莊登凱、長宏公司自無任何違反居間仲介義 務或故意過失侵權之行為。 ⒉被告長宏公司、莊登凱於銷售系爭房屋時已告知原告系爭房 屋之內部裝潢採用氧化鎂板，以及氧化鎂板易吸水之屬性， 原告於簽約前亦多次前往系爭房屋查看，並由簽約當日之錄 影光碟可知，被告長宏公司、莊登凱並非表示系爭屋內僅有 一處係氧化鎂板，而係因為當時屋內有一處氧化鎂板受潮， 故於簽約時特別提出討論確認處理方式，雙方討論後原告亦 同意以現況交屋，且原告既陳稱係106 年1 月間才發現系爭 房屋有其他滲漏水情形，足證交屋時並無其他問題，益徵被 告長宏公司、莊登凱無任何故意或過失知悉系爭房屋有滲漏 水瑕疵而未盡告知義務之情。至漏水保固辦法之適用對象僅 限於永慶房屋仲介業者，被告長宏公司僅係永慶房屋之加盟 店，自無漏水保固辦法之適用。 ⒊另原告以本件對被告長宏公司有50萬1,135 元損害賠償債權 於另案中為抵銷抗辯，且經另案認定原告對被告長宏公司並 無債權存在，抵銷並無理由，則依民事訴訟法400 條第2 項 規定，於主張抵銷之範圍即21萬1,800 元有既判力，原告此 部分請求自屬無據，且另案就原告對被告長宏公司有無損害 賠償債權之此一主要爭點，經雙方攻擊防禦及舉證，並為適 當完全之辯論後而為認定，認本件應受爭點效之拘束，不得 為相異之判斷等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供 擔保，請准免為假執行。 四、不爭執事項 ㈠陳子淇前於104 年間與被告長宏公司簽訂居間契約，並由被 告莊登凱為承辦人，經被告莊登凱介紹而由原告向被告柯鈺 羚以2,118 萬元購買系爭房屋，雙方於104 年11月30日凌晨 簽訂系爭買賣契約，且依約已於104 年12月31日完成交屋。 ㈡原告前以被告柯鈺羚、莊登凱未依約交付屋內家具、電器為 由，對被告柯鈺羚、莊登凱提起刑事詐欺罪之告訴，並均獲 不起訴處分確定。 ㈢被告長宏公司因本件居間仲介，對原告提起給付服務報酬民 事訴訟，原告於另案中以被告長宏公司有違反居間仲介、委 任義務，對被告長宏公司有50萬1,135 元損害賠償債權為由 主張抵銷，經另案認定無理由，並判決原告應給付被告長宏 公司21萬1,800 元及自105 年8 月19日起算之法定利息確定 ，上開各情，有服務費用確認單、要約書、不動產買賣意願 書、系爭買賣契約、點交證明、臺灣新北地方法院檢察署檢 察官105 年度偵字第35054 號不起訴處分書、本院三重簡易 庭105 年度重簡字第1680號判決、本院簡上106 年度簡上字 第220 號判決等件在卷可循（見本院卷一第71頁至第87頁、 第395 頁、第416 頁至第434 頁、本院卷二第65頁至第111 頁），並經本院調閱上開刑事案件及另案卷宗核閱無誤，復 為兩造所不爭執，自堪信為真實。 五、本院之判斷 原告主張被告柯鈺羚未依約給付系爭房屋內家具、家電，且 系爭房屋有使用氧化鎂板及多數滲漏水及壁癌之瑕疵，應負 物之瑕疵擔保責任、債務不履行責任及侵權行為損害賠償， 被告長宏公司、莊登凱亦有違反居間、委任之善良管理人義 務，造成原告受有損害，應連帶負賠償責任，且應負漏水保 固責任等語，惟均為被告否認，並分別以前詞置辯，經查： ㈠被告柯鈺羚並無未依約交付家具、家電，被告莊登凱亦無違 反相關義務 ⒈按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任， 民事訴訟法第277 條有明文規定；又民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917 號判例要旨參照）。原告主張系爭買賣 契約之標的物包含系爭房屋內所有裝潢、家具及家電等語， 既均為被告所否認，自應由原告就上開有利於己之事實負舉 證責任。然遍觀系爭買賣契約內容，其中除第16條就賣方願 意附贈之設備有部分勾選外，並無就買賣標的或交付物品有 特別約定或記載之情形，是除系爭房屋外，被告柯鈺羚給付 義務之內容即應已系爭買賣契約16條所載為據。而系爭買賣 契約第16條僅記載：「冷氣7 具、美術燈2 具、沙發1 組、 窗簾依現況、流理台1 具、瓦斯爐1 具、抽煙機1 具、熱水 器1 具、其他：餐桌X1、桌椅X4」等內容，均無原告所稱之 投影機、投影幕、客廳環繞音響組、床組、麻將桌等家具設 備，是原告主張被告柯鈺羚違約短少交付上開物品等語，已 難採信，另原告雖提出要約書、買賣意願書、簽約當日之錄 影光碟及譯文、系爭房屋照片、存證信函、陳子淇與被告莊 登凱LINE對話記錄為證，惟是刊要約書、買賣意願書固記載 需含內部家具、家電，然該處所稱家具、家電之具體項目及 數量均不明確，亦非記載係指包含系爭房屋內「所有」、「 全部」家具、家電，自不得以此推論原告與被告柯鈺羚已有 系爭房屋內所有裝潢、家具、電器設備均應交付之約定。又 原告雖以簽約當日之錄影光碟及譯文佐證簽約當時被告柯鈺 羚及其配偶曾提及錄影機、投影機會留給原告，依現況家具 均留給原告一情，然錄影光碟中之對話係原告與被告柯鈺羚 在簽訂系爭買賣契約前所為，而雙方嗣後簽訂系爭買賣契約 時，雙方已就被告柯鈺羚所應一併交付之家具、家電為討論 、協商，並約明記載於系爭買賣契約第16條後，再經原告與 被告柯鈺羚確認後簽名、用印，足認雙方最終係以系爭買賣 契約第16條所載為約定內容，況被告柯鈺羚及其配偶當時亦 曾表示「家具有一部分會拿走」、「我們也盡量配合，能夠 留的我們會盡量留」等語，並非承諾將系爭房屋內之全部家 具、電器設備均一併留給原告，且系爭買賣契約第16條記載 完畢後，書立之代書即朗讀內容供原告與被告柯鈺羚確認， 復有上開譯文可佐（見本院卷一第89頁至第95頁），益徵原 告與被告柯鈺羚事後確認雙方同意買賣之家電、家具業已載 明於系爭買賣契約第16條。 ⒉至陳子淇與被告莊登凱之LINE對話記錄中證人莊登凱雖曾表 示會去向被告柯鈺羚求售，或自行補貼相關費用等語，惟此 僅能表彰交屋後原告就被告柯鈺羚所附家具、家電認為有所 短缺有意見，亦無從認定當時原告與被告柯鈺羚所約定附贈 之家具、家電範圍有逾系爭買賣契約第16條明文所記載。另 原告主張原係出價2,058 萬元，因加計系爭房屋內全部家具 、家電方願意調高出價至2,118 萬元，此由同棟大廈空屋價 額為1,960 萬元即知云云，然由原告自行提出實價登錄資料 及系爭房屋之不動產說明書所示，同棟大樓亦有每坪售價25 .5萬元之交易記錄，以此上開單價換算，系爭房屋售價即約 2,117 萬元，即與本件系爭買賣契約約定售價為2,118 萬元 相差無幾，有原告自行提出之內政部不動產交易實價登錄資 料在卷可參（見本院卷一第173 頁），再參酌系爭房屋不動 產說明書上原載總價為2,998 萬元一節，亦有不動產說明書 在卷可佐（見本院卷一第241 頁至第275 頁），自難認原告 以2,118 萬元買受系爭房屋顯高於同棟大廈其他房屋售價， 是原告縱有調高出價而買受系爭房屋之情，然此猶不足以證 明原告與被告柯鈺羚間買賣標的確實係包含系爭房屋內所有 家具、家電等設備。而原告既未主張被告柯鈺羚有未交付系 爭買賣契約第16條所載物品，故原告主張被告柯鈺羚未依約 交付投影機、投影幕各1 台、客廳環繞音響組1 組、美術燈 4 組中1 組，以及家具，包含床組2 組中1 組、麻將桌1 只 、沙發3 組中1 組、桌子1 張，應負物之瑕疵擔保及不完全 給付責任云云，洵無可採。 ⒊又原告主張被告莊登凱未將雙方合意之內容如實填寫於系爭 買賣契約第16條，顯有違反居間、委任契約之義務云云，然 本件原告與被告柯鈺羚於簽約時，已就約定交付之家具、家 電之項目、數量逐一討論後明文記載於系爭買賣契約第16條 ，並經雙方確認後使簽名、用印等情，業經說明如前，是原 告本人既已自行與被告柯鈺羚討論後就應交付之家具、家電 為約定，並同意系爭買賣契約第16條之記載後方簽訂系爭買 賣契約，被告莊登凱自無再行查核數量並核實詳列於系爭買 賣契約之必要，是以原告主張被告莊登凱未盡居間、委任義 務，致原告致受有損害，亦無可採。此外，原告復未主張或 舉證被告柯鈺羚、莊登凱及長宏公司有何以背於善良風俗之 方法，或故意違反保護他人之法律，損害原告權利，致其受 有損害，則原告主張被告柯鈺羚、莊登凱及長宏公司所為亦 構成民法第184 條第1 項後段、第2 項、第188 條第1 項， 洵屬無據。 ㈡原告得否以系爭房屋使用氧化鎂板、滲漏水及壁癌部分，向 被告柯鈺羚黃苡晴主張瑕疵擔保責任或不完全給付之損害賠 償責任？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有 前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。如買受人 因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如 未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者 ，不在此限；買受人應按物之性質依通常程序，從速檢查其 所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，應即 通知出賣人；買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不 能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第354 條第 1 項、第355 條、第356 條第1 、2 項分別定有明文。再按 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依 關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付 而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。依上開規定，債務人應負不完全給付之損害賠 償責任，其要件除債務人已為給付、該給付未符債務本旨外 ，尚須債務人具有可歸責之事由，方該當之。 ⒉原告主張被告柯鈺羚故意隱瞞系爭房屋全屋均係使用氧化鎂 板作為裝潢材質等語，然依簽約當日之錄音譯文可知，被告 長宏公司店長陳志青及被告柯鈺羚配偶當場均已明確告知原 告及陳子淇系爭房屋二樓主臥房後面牆壁係採用氧化鎂板， 且該材質較容易吸水等語，有上開譯文在卷可佐（見本院卷 一第91頁），足認原告當時就系爭房屋有使用氧化鎂板一情 知之甚詳，再參以陳子淇於刑事案件偵查中曾證稱：我在10 5 年11月30日前幾天進入房屋確認屋況，那時沒看到漏水， 只有二樓陽台旁的隔間牆很明顯變形，外層沒有任何脫落等 語【見臺灣新北地方檢察署105 年度偵字第35054 號卷（下 稱偵卷）第62頁反面】，足認原告於簽約前即已知悉系爭房 屋內二樓有牆壁係採用氧化鎂板而變形，衡以常情，買受人 於簽約前查看屋況時，既已知悉房屋有因採用氧化鎂板而有 牆面變形、受潮之情形，理應會進一步詢問房屋內其他部分 是否亦係以氧化鎂板裝潢，並仔細查看是否另有牆面亦變形 、受潮，且由上開譯文可知，原告與被告柯鈺羚係約定由原 告自行出資維修當時已發現滲漏水及壁癌部分，是原告就系 爭房屋內究竟是否使用氧化鎂板、有無其他滲漏水情形，亦 關涉其需支出之修復費用，自會多加詢問、查看，是原告主 張不知系爭房屋內其他裝潢均係採用氧化鎂板云云，已難儘 信。況且簽訂系爭買賣契約前，經被告柯鈺羚之配偶及被告 長宏公司店長陳志青及被告當場告知系爭房屋內二樓主臥房 後面牆壁係採用氧化鎂板一情時，原告及陳子淇均未就此表 示異議或不知情，復未進一步詢問系爭房屋內是否另有使用 氧化鎂板裝潢之部分，僅表示有去看過漏水的地方、漏水原 因已有抓到等語，亦有上開譯文可查，且簽約前原告既已另 有委託廠商進行該部分之檢視並估價，益徵被告柯鈺羚並無 隱匿系爭房屋屋況之主觀意圖，顯見被告柯鈺羚並無故意不 告知系爭房屋內均係以氧化鎂板裝潢一情。 ⒊再原告主張原告於104 年12月及106 年1 月發現系爭房屋有 多處滲漏水及壁癌情形，被告柯鈺羚、莊登凱顯有故意隱瞞 系爭房屋滲漏水及壁癌，被告莊登凱、長宏公司亦未盡違反 善良管理人義務及未善盡調查義務之情事，固據其提出照片 、樵雅公司估價單、證人鍾淑惠為據( 見本院卷一第638 頁 至第682 頁、第239 頁、第634 頁至第682 頁），惟原告自 承於104 年12月26日進入系爭房屋查看時，發現系爭房屋有 多處滲漏水情況，並提出存證信函及回執、照片拍攝時間為 憑（見本院卷一第626 頁至第630 頁、第634 頁至第636 頁 ），而觀諸原告所提出上開拍攝於104 年12月26日之照片， 即係系爭買賣契約簽訂時約定由原告自行出資更換及修繕之 部分，有被告莊登凱與訴外人即裝潢漏水維修公司王小姐、 被告莊登凱與陳子淇之LINE對話記錄在卷可憑（見偵卷第82 頁至第93頁），足認原告於簽約時已明知系爭系爭房屋有該 部分之滲漏水及壁癌情形，且當時雙方係約定由原告出資維 修，要難認被告柯鈺羚有何故意隱匿上述滲漏水及壁癌之情 ，此由原告與被告柯鈺羚事後於104 年12月31日進行點交時 ，雙方均無異議而完成點交一節（見本院卷一第395 頁）， 亦足佐證原告簽約時顯已知悉系爭房屋有其所述104 年12月 26日照片所示之滲漏水及壁癌情形。 ⒋又原告所提出拍攝於106 年1 月27日之滲漏水及壁癌照片中 ，其中幾處所指位置即為104 年12月26日照片所示滲漏水及 壁癌位置，而該部分既已於簽約時約定由原告自行修復，尚 難認被告柯鈺羚應就該部分負瑕疵擔保責任或不完全給付之 責。再證人即樵雅公司業務鍾淑惠到庭證稱：我跟樵雅公司 負責人於106 年8 月5 日有到系爭房屋勘查，我記得好像是 全屋都是使用氧化鎂板，天花板嚴重變形，臥室跟樓梯間也 有，範圍蠻大的，我們判斷是因為氧化鎂板的關係，濕氣跟 漏水都可能造成天花板容易膨脹跟變形，所以若無漏水但有 濕氣，也可能導致變形，因為現場蠻多處有壁癌跟水痕，所 以覺得可能有漏水情形，但本件是否有管線問題我無法確認 等語（見本院卷第150 頁至第156 頁），則依證人鍾淑惠上 開證述可知，系爭房屋之滲漏水及壁癌情形主要係使用氧化 鎂板所致，至是否有管線漏水問題無法確認，而原告於簽約 前已知悉系爭房屋係全屋使用氧化鎂板，且氧化鎂板容易膨 脹、變形等情業如前述，則系爭房屋事後再因氧化鎂板變形 、膨脹而有滲漏水、壁癌情形自應為原告所得預見，參以陳 子淇上開偵查中證述可知（見偵卷第62頁反面），簽約當時 系爭房屋除二樓陽台旁隔間牆明顯變形外，並無其他滲漏水 情形，原告復未能舉證系爭房屋滲漏水及壁癌情形係因系爭 房屋另有漏水問題所致，尚難僅以系爭房屋交屋後1 年始發 現之滲漏水及壁癌，遽認被告柯鈺羚於簽約當時已明知而故 意隱瞞，或就系爭房屋上開滲漏水及壁癌問題有何可歸責之 情。 ⒌原告另主張被告柯鈺羚保證系爭房屋並無滲漏水，則依系爭 買賣契約第9 條第5 項被告柯鈺羚應負瑕疵擔保責任云云。 然查，系爭買賣契約第9 條第5 項係約定：「乙方（即被告 柯鈺羚）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例： 傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等 瑕疵）如有上述情事，『除本契約另有約定外』，乙方應負 瑕疵擔保責任。」（見本院卷一第81頁），堪認原告與被告 柯鈺羚尚得以其他特約排除賣方之物之瑕疵擔保責任；而系 爭買賣契約第17條特別約定事項第1 項，即載明本標的「依 現況點交」，堪認上開第17條約定即為買賣雙方就買賣標的 物所為之特別約定，則依該條約定，原告與被告柯鈺羚既已 特別約明以「現況」點交，意在排除被告柯鈺羚物之瑕疵擔 保責任，縱使系爭房屋具有瑕疵，出賣人仍不必負物之瑕疵 擔保責任，自亦不構成未依債之本旨給付之不完全給付。是 原告主張依系爭買賣契約第9 條第5 項，被告柯鈺羚應負瑕 疵擔保責任，洵無可採。原告復主張被告柯鈺羚應依民法第 184 條負損害賠償責任等語，然其未舉證被告柯鈺羚有何以 背於善良風俗之方法，或故意違反保護他人之法律，損害原 告權利，致其受有損害，則原告此部分主張亦無可採。 ㈢原告依民法第544 條、第184 條、不動產經紀業管理條例第 23條、第26條第2 項規定，請求被告長宏公司、莊登凱連帶 賠償，有無理由？ ⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生 之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文 。再按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與 委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經 委託人簽章；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書 面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、 公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供 雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承 租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲 介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對 不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買 賣或租賃當事人所為之規定；經紀業因經紀人員執行仲介或 代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應 與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條 、第24-2條、第26條第2 項分別明文規定。是上開規定雖課 予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動 產說明書向交易相對人解說，惟並非謂一旦不動產說明書之 記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應 依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負損害賠償責任，尚 需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由 ，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要 。 ⒉原告主張被告莊登凱、長宏公司與被告柯鈺羚有共同故意隱 瞞系爭房屋全屋均係使用氧化鎂板作為裝潢材質等語，然原 告於簽約時應已知悉系爭房屋全屋有使用氧化鎂板以及氧化 鎂板易吸水受潮之特性等情，業經認定如前，是被告、長宏 公司並無與被告柯鈺羚共同故意隱瞞系爭房屋全屋係使用氧 化鎂板一情，當可認定。再者，系爭房屋於104 年12月26日 所發現之滲漏水及壁癌情形，業為原告所明知，並約定由原 告出資修復一節，亦如前述，是被告莊登凱及長宏公司就此 部分自無未盡調查義務之情事。至於交屋後始發生之滲漏水 、壁癌，於系爭買賣契約成立前既未發生，且原告亦未舉證 被告莊登凱、長宏公司明知系爭房屋另存有滲漏水、壁癌情 形而未告知，則被告莊登凱、長宏公司自無從調查、告知， 自更無何契約義務之違反。 ⒊原告又主張被告長宏公司應依漏水保固辦法就系爭房屋漏水 負保固責任云云。惟查漏水保固辦法第1 條明載：「凡透過 永慶房屋仲介股份有限公司（以下簡稱本公司）仲介成交及 簽約本公司之不動產買賣契約書，且付清仲介服務報酬之買 方（專指房屋所有權人），於交屋後發現所承購之房屋（以 下簡稱保固標的）於交屋前即存在滲水、漏水現象並符合本 辦法各項規定時，得享有本公司提供之漏水保固服務。但交 屋後才發生之滲水、漏水現象，不在保固範圍」（見本院卷 一第478 頁），是得適用上開漏水保固辦法者，限於已付清 仲介服務報酬，且滲、漏水現象係於交屋前即存在者方得適 用，然查，原告經本院另案判決應給付被告長宏公司仲介服 務費21萬1,800 元尚未給付，並於本件中主張抵銷，亦為原 告所自陳，而104 年12月26日所發現之滲漏水及壁癌情形已 約定由原告自行付費修繕，且106 年1 月間之滲漏水及壁癌 情形顯係交屋後所生，均如前述，是本件應無漏水保固辦法 之適用自明。則原告主張被告長宏公司應依上開辦法，就系 爭房屋滲漏水負保固責任，亦無可採。至原告雖主張被告莊 登凱應依民法第184 條規定負賠償之責，然其未主張或舉證 被告莊登凱有何以背於善良風俗之方法，或故意違反保護他 人之法律，損害原告權利，致其受有損害，則原告依不動產 經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條主張被告莊登 凱、長宏公司應連帶負賠償責任，同無可採。再原告固主張 以本件債權與本院另案判決原告應給付被告長宏公司21萬1, 800 元及自105 年8 月19日起算之法定利息之部分互為抵銷 ，然經本院審理後認本件原告對被告長宏公司並無請求權存 在，是原告上開主張抵銷之部分，自無所據，併予敘明。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9 條、漏水保固辦法、民 法第226 條、第227 條、第227 條之1 、第354 條、第360 條、第544 條、第184 條及不動產經紀業管理條例第23條、 第26條第2 項等規定，訴請被告柯鈺羚給付308 萬1,135 元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；被告長宏公司、莊登凱連帶給付50萬1,135 元，及自 起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 均無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 107 年 12 月 26 日 民事第六庭 法 官 蔡惠琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 1 月 3 日 書記官 王嘉蓉