臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第593號
原 告 騰達精密股份有限公司
法定
代理人 周武忠
訴訟代理人 王耀星
律師
被 告 利特企業股份有限公司
法定代理人 張文雄
訴訟代理人 劉炳烽律師
郭緯中律師
林敬倫律師
上列
當事人間請求
所有權移轉登記等事件，本院於民國106 年8
月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示
不動產所有權移轉登記予原告。
被告應自民國一０五年十二月二十三日起，至被告將如附表所示
不動產所有權移轉登記予原告之日止，
按日給付原告新臺幣捌萬
玖仟伍佰元。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍仟玖佰陸拾陸萬柒仟元為被告供
擔保後
得
假執行。但被告得以新臺幣壹億柒仟玖佰萬元為原告
預供擔保
而免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查原告
訴之聲明為：㈠被告應將
坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍：全部）
，及坐落其上同段259 建號、260 建號之建物即門牌新北市
○○區○○路○○○ 巷○○號房屋（權利範圍：全部）（下合稱
系爭房地，即如附表所示）移轉登記予原告並交付原告占有
。㈡被告應自民國105 年11月11日起，至被告將系爭房地移
轉登記予原告並交付原告占有賣方義務之日止，按日給付原
告新臺幣（下同）89,500元及自各該應給付之日
翌日起至清
償日止，
按年息百分之5 計算之利息等語（本院卷第9 頁）
。
嗣於106 年6 月28日變更訴之聲明第2 項為：被告應自10
5 年11月11日起，至被告將系爭房地移轉登記予原告並交付
原告占有賣方義務之日止，按日給付原告89,500元等語（本
院卷第136 頁），核原告
上開所為，係未變更
訴訟標的法律
關係，而減縮應受判決事項之聲明者，
揆諸前揭規定，並不
在禁止之列，自應准許。
二、原告主張：原告透過訴外人宅事通房屋仲介有限公司承購被
告所有系爭房地，總價款179,000,000 元，於105 年11月1
日簽立不動產
買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告依系爭
買賣契約第17條第3 項特別約定事項：「賣方由代理人（代
表人）簽約，且提供股東會議紀錄並保證依法完成本買賣標
的之相關處分程序」等語，出具股東會同意書（下稱系爭同
意書），原告已給付簽約款18,000,000元。
詎料，被告事後
先於105 年11月10日委請律師寄發
存證信函，表示系爭買賣
契約無效，
復於105 年12月22日再以存證信函，重申系爭買
賣契約無效，並要求承辦地政士勿再進行系爭房地所有權移
轉登記程序。為此，
爰依系爭買賣契約，請求被告將系爭房
地移轉登記並交付原告占有。又被告之前開行為，顯已違反
系爭買賣契約約定，依系爭買賣契約第12條第1 項、第3 項
及第4 項約定，被告應自105 年11月10日寄發第1 次存證信
函之翌日起，至被告依約履行系爭買賣契約義務之日止，按
日給付原告89,500元（計算式：179,000,000 元×0.5/1000
）。
並聲明：㈠被告應將系爭房地移轉登記予原告並交付原
告占有。㈡被告應自105 年11月11日起，至被告將系爭房地
移轉登記予原告並交付原告占有賣方義務之日止，按日給付
原告89,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠系爭房地係被告唯一之廠房及土地，而被告法定代理人即訴
外人張文雄所為之出售行為，未曾召開股東會加以討論，遑
論經過股東會之特別決議，故系爭買賣契自始即屬無效。
㈡又系爭買賣契約僅具系爭同意書，並未有如系爭買賣契約第
17條第3 項約定股東會議紀錄，與公司法及系爭買賣契約所
要求之股東會會議紀錄不能等同視之。況且系爭同意書僅有
簽名係真正，其他內容並
非被告或被告股東所書寫，更
難認
股東有同意系爭買賣契約之表示。
㈢並為答辯聲明：⒈
原告之訴及其假執行均駁回。⒉如受不利
判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
四、原告主張其與被告就系爭房地簽立系爭買賣契約，總價款為
179,000,000 元，其已給付18,000,000元；被告依系爭買賣
契約出具系爭同意書；被告於105 年11月10日委請律師寄發
存證信函予其，表示系爭買賣契約無效，復於105 年12月22
日再委請律師寄發存證信函予其，重申系爭買賣契約無效，
並要求承辦地政士勿再進行系爭房地所有權移轉登記程序
等
情，
業據提出系爭買賣契約書、同意書、國史館郵局存證號
碼623 號及臺北南陽郵局存證號碼2282號存證信函等件為證
（本院卷第13頁至第31頁），並有兆豐國際商業銀行中和分
行函覆本院之履保代收帳戶資料在卷為憑（本院卷第146 頁
至148頁），且為被告所不爭執，
堪信原告主張為真實。
五、原告主張被告應依系爭買賣契約，將系爭房地移轉登記予原
告，並交付原告占有；及依系爭買賣契約第12條第1 項、第
3 項及第4 項約定，被告應自105 年11月11日至被告將系爭
房地移轉登記予原告並交付占有之日止，按日給付原告89,5
00元之
違約金等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。
經查：
㈠按公司為讓與全部或主要部分營業或財產之行為，因涉及公
司重要營業政策之變更，基於保護公司股東之立場，須先經
董事會以特別決議（3 分之2 以上董事出席，出席董事過半
數之決議）向股東會提出議案（公司法第185 條第5 項）。
並於股東會召集通知及公告中載明其事由（公司法第185 條
第4 項），不得以臨時動議提出（公司法第172 條第5 項）
並經股東會以特別決議（應有代表已發行股份總數3 分之2
以上股東出席，出席股東表決權過半數之同意）通過後始得
實行。
是以公司未經股東會上開特別決議通過即為主要財產
之處分，係屬無效之行為，
惟受讓之
相對人難以從外觀得知
其所受讓者是否為公司營業之主要部分或全部，如相對人於
受讓時係屬善意，公司尚不得以其無效對抗該善意之相對人
，用策交易安全（最高法院97年度臺上自第2216號判決意旨
參照）。
㈡被告
抗辯系爭房地係被告唯一之廠房及土地，被告所為出售
系爭房地之行為，未經召開股東會討論而無效，故系爭買賣
契約應為無效
云云，並提出全國財產稅總歸戶財產查詢清單
、財產目錄及資產負債表為證（本院卷第154 頁至第158 頁
）。
觀諸被告所提之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、財產
目錄及資產負債表內容，可見被告於105 年12月31日申報之
財產分別為：系爭房地價值733,703 元（取得原價：3,275,
997 元【土地：648,960 元、建物：2,627,037 元】，折舊
2,542,294 元【建物：2,542,294 元】）；機器設備價值22
7,269 元（取得原價：2,466,309 元，折舊2,239,040 元）
；其他固定資產價值16,660元（取得原價：99,965元，折舊
83,305元）及存貨，
衡酌前開各財產價值，雖足認系爭房地
為被告主要部分財產之一，然被告之所營事業為「連接器、
塑膠腳座之製造加工買賣業務。塑膠製品、橡膠製品、天然
人造纖維製品、棉布皮革零件之原件及用品之製造加工買賣
及進出口業務。五金材料、化工原料買賣及進出口業務。有
關前各項產品之進出口貿易業務。」，有被告公司變更登記
表存卷
可稽（本院卷第93頁），可見原告自難從被告外觀得
知系爭房地為被告營業或財產之主要部分或全部，被告復未
能提出其他積極證據以證原告確實知悉系爭房地為被告營業
或財產之主要部分或全部，則縱認系爭房地為被告營業或財
產之主要部分或全部，亦難認原告對此有所認識，
堪認原告
應屬善意。又被告依系爭買賣契約內容提出系爭同意書，觀
系爭同意書內容，其上已有被告所不爭執之被告全體股東簽
名，並載明討論事項為系爭房地出售事宜，且經全體股東同
意等語，已足使原告善意信賴系爭房地係經被告全體股東同
意而為處分。是依前開說明，系爭房地縱屬被告全部或主要
部分之財產，且未經股東會特別決議而為讓與之處分行為應
屬無效，然原告既為善意，被告自仍不得以其無效對抗原告
。故被告抗辯系爭房地係被告唯一之廠房及土地，被告所為
出售系爭房地之行為，未經召開股東會討論而無效，故系爭
買賣契約應為無效云云，應不足採。至被告復抗辯系爭同意
書與系爭買賣契約第17條第3 項不符，且系爭同意書僅簽名
係真正，其他內容均非被告股東所書寫，難認股東有同意云
云。然
本件證人即系爭買賣契約
所載地政士趙仁豪到庭證稱
：系爭房地買賣係為伊辦理，系爭買賣契約簽約時，伊有在
場；賣方即被告應備證件由伊收取，共收取不動產權狀、變
更登記事項表、系爭同意書，由被告法定代理人交付；系爭
同意書上討論事項，在伊收取時已非空白，已如本院卷第23
所載，伊未在該同意書上書寫任何文字等語（本院卷第161
頁至第162 頁），可知被告法定代理人交付系爭同意書與趙
仁豪時，其上即已書載完畢。又依系爭同意書內容以觀，其
上依序記載「主席：張文雄」、「時間（申請日）：中華民
國105 年4 月17日」、「地點：本公司會議室」、「出席人
員（全體股東）：張文淇、張文科、張文雄、張文治、張云
櫳」、「討論事項：新北市○○區○○段○○○ ○號、259 、
260 建號○○○區○○路○○○ 巷○○號）出售事宜」、「決議
：經全體股東同意」等項，由系爭同意書外觀已足使人相信
該同意書內容係經過被告召開股東會討論，並經全體股東同
意，與系爭買賣契約書第17條第3 項之約定，並無不符；況
其中「討論事項：」內容雖為手寫，然「主席」、「出席人
員（全體股東）：」等項，均經過該會議主席張文雄，及被
告全體股東所簽名，而系爭同意書開頭即明載「利特企業股
份有限公司股東會同意書」、其後「決議」欄亦以電腦打字
載明「決議：經全體股東同意」等語，衡情簽名股東豈有在
完全不知本件討論事項情形下，即以親自簽名方式表示同意
之理，是被告抗辯系爭同意書與系爭買賣契約第17條第3 項
不符，且系爭同意書僅簽名係真正，其他內容均非被告股東
所書寫，難認股東有同意云云，諉不足取。綜上，被告抗辯
其出售系爭房地未經被告股東會同意，系爭買賣契約應為無
效云云，應無理由。
㈢原告主張依系爭買賣契約約定，被告應將系爭房屋所有權移
轉登記予原告等語。系爭買賣契約第8 條第1 項：「乙方（
即被告）應將本買賣
標的物過戶所需之書狀及證明文件準備
齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（即原告）給付備證用印款時交
由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」、第2 項：「乙
方應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵
之產權時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願
負違約及因此所造成甲方損害之賠償責任。」約定，足見依
系爭買賣契約，系爭房地所有權移轉登記，係於原告給付備
證用印款時即應辦理移轉登記。又系爭買賣契約第4 條第1
項：「甲方應依下列
期日給付乙方價款：買賣總價款：新台
幣壹億柒仟玖佰萬元整。簽約款：本契約簽立時，新台幣壹
仟捌佰萬元整。備證用印款：民國105 年11月1 日，新台幣
─//─元整。…」約定，可見系爭買賣契約並未約定原告給
付備證用印款之時點，故原告於給付簽約款後，被告即應進
行系爭房地所有權移轉事宜，而原告既已依約給付簽約款18
,000,000元，則原告依系爭買賣契約約定，請求被告將系爭
房地辦理移轉登記等語，應有理由。至原告主張被告應將系
爭房地交付其占有云云。系爭買賣契約第11條第1 項：「甲
方支付之尾款如係以個人票據付款時，其交屋之效力，應
俟
票據兌現時始生效。本買賣標的物占有之移轉（即交屋），
甲、乙雙方約定於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外
，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場交屋方式為之。
」約定，可見依系爭買賣契約約定，原告應給付系爭買賣契
約之尾款，被告
乃有移轉系爭房地占有。然本件原告尚未給
付尾款，則其請求將系爭房地移轉占有，應無理由。
㈣原告另主張被告已有違約，依系爭買賣契約第12條約定，被
告應自105 年11月11日至被告將系爭房地移轉登記予原告，
並交付占有之日止，按日給付原告89,500元之違約金等語。
系爭買賣契約第12條第3 項：「乙方若有遲延給付之情形，
如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲
方自應給付日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違
約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或
不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙
方應於甲方通知解約日起三日內，立將所收款項如數返還甲
方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲
方，以為違約損害償。」約定，可見被告倘有若有遲延給付
之違約情事，即應賠償原告自應給付日起，按買賣總價款每
日千分之零點五計算之違約金至被告完全給付。本件被告以
系爭買賣契約無效，未依系爭買賣契約移轉系爭房地所有權
予原告，並分別於105 年11月11日、105 年12月22日委請律
師寄發存證信函予原告，已如前述，則被告
顯有違反系爭買
賣契約約定，而有遲延給付之情，自應負前開違約責任。又
觀諸被告於105 年11月11日所寄發存證信函內容：「主旨：
謹代當事人利特企業股份有限公司通知貴公司關於座落新北
市○○區○○段○○○ ○號土地及門牌號碼新北市○○區○○
路○○○ 巷○○號廠房買賣無效，請逕與劉炳烽連繫協商後續處
理事宜。」等語，可見該存證信函僅為被告向原告表示系爭
買賣契約有無效事由，尚難認有拒絕履行或遲延給付之情。
復依被告於105 年12月22日所寄發存證信函內容：「主旨：
謹代當事人利特企業股份有限公司通知貴公司關於座落新北
市○○區○○段○○○ ○號土地及門牌號碼新北市○○區○○
路○○○ 巷○○號廠房買賣仍屬無效，無法依無效契約繼續履行
等事宜。…請騰達公司勿再給付簽約款之後續款項，承辦地
政士許育瑋亦請勿再進行本件過戶相關程序。…」等語，顯
見被告在該存證信函除重申系爭買賣契約無效乙情外，並要
求承辦地政士不得辦理系爭房地所有權移轉，顯已明白拒絕
其給付，故應認被告之該次存證信函為遲延給付，而應負遲
延給付之責。另被告係因未依系爭買賣契約移轉系爭房地所
有權，而需負前開遲延給付之責，至原告主張被告應將系爭
房地交付原告占有而未交付，需負擔遲延給付之責云云，依
系爭買賣契約第11條第1 項約定，原告應給付系爭買賣契約
之尾款，被告乃有移轉系爭房地占有之義務，亦如前述，故
原告主張被告應將系爭房地交付原告占有而未交付，應負遲
延責任云云，即無理由。是以，本件原告請求被告應負違約
責任之違約金，應自105 年12月23日起至被告將系爭房地移
轉登記予原告之日止，按日給付原告89,500元（系爭買賣契
約買賣總價款之每日千分之零點五，計算式：179,000,000
元×0.5 ÷1000）；原告
逾此範圍之請求，即無理由。
六、從而，原告依系爭買賣契約約定，請求：㈠被告應將系爭房
地移轉登記予原告。㈡被告應自105 年12月23日起，至被告
將系爭房地移轉登記予原告之日止，按日給付原告89,500元
，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應
予駁回。
七、
兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告
勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當
擔保金額，併准
許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回
八、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊
防禦方法，經
審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦
併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳威憲
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日之
不變期間內，向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
書記官 黃炎煌
附表：土地及建物標示。
┌───────────────────────────┐
│土地標示 │
├─┬──────────────┬─────┬────┤
│編│土 地 坐 落 │土地面積（│權利範圍│
│號│ │平方公尺）│ │
├─┼──────────────┼─────┼────┤
│1 │新北市○○區○○段○○○○號 │1,351.60 │全部 │
└─┴──────────────┴─────┴────┘
┌───────────────────────────────┐
│建物標示：門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號 │
├─┬───────┬────────┬─────────┬──┤
│編│建 號│坐 落 地 號│建 物 面 積 │權利│
│號│ │ │ （平方公尺） │範圍│
├─┼───────┼────────┼─────────┼──┤
│1 │新北市樹林區中│新北市樹林區中華│總 面 積：157.40│全部│
│ │華段259 建號 │段501 地號 │一 層：157.40│ │
├─┼───────┼────────┼─────────┼──┤
│2 │新北市樹林區中│新北市樹林區中華│總 面 積：923.93│全部│
│ │華段260 建號 │段501 地號 │一 層：503.29│ │
│ │ │ │二 層：350.76│ │
│ │ │ │防空避難室：32.90 │ │
│ │ │ │騎 樓：36.98 │ │
└─┴───────┴────────┴─────────┴──┘