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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1046號 原　　　告　錢龍廣場管理委員會 法定代理人　劉雯瑄 訴訟代理人　葉禧綿 訴訟代理人　張立宇律師 複代理人　　李思瑩律師 被　　　告　吉越股份有限公司 法定代理人　李振興 被　　　告　李輝煌 被　　　告　李輝龍 前列被告三人共同 訴訟代理人　劉宏邈律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國107年5月 25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告吉越股份有限公司應給付原告新臺幣捌佰壹拾壹萬伍仟玖佰 參拾壹元，及自民國107年1月6日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 被告李輝煌、李輝龍應給付原告新臺幣貳佰壹拾伍萬捌仟玖佰柒 拾貳元，及自民國107年1月5日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告吉越股份有限公司負擔百分之四十五、被告李輝 煌負擔百分之六、被告李輝龍負擔百分之六，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾壹萬元供擔保後，得假執 行。但被告吉越股份有限公司如以新臺幣捌佰壹拾壹萬伍仟玖佰 參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣柒拾貳萬元供擔保後，得假執行。 但被告李輝煌、李輝龍如以新臺幣貳佰壹拾伍萬捌仟玖佰柒拾貳 元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣被告吉越股份有限公司（下稱吉越公司）與被告李輝煌、 被告李輝龍均為錢龍廣場公寓大廈（下稱錢龍廣場）之區分 所有人，錢龍廣場於民國84年間竣工並取得使用執照。87年 11月起至104年12月止，訴外人李振興與被告李輝煌、李輝 龍等人，分別擔任錢龍廣場管理委員會主委。於103年間住 戶葉禧綿（現任錢龍廣場大樓總幹事）發見被告李輝煌、李 輝龍有欠繳管理費，且被告吉越公司有無權處分將共用部分 出租與訴外人全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）涉嫌 受有相當於租金不當得利等情事，原告錢龍廣場管理委員會 爰依法提出本件訴訟。 ㈡被告吉越公司應返還原告新臺幣（下同）15,885,726元： 1.吉越公司為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號，即門牌 號碼新北市○○區○○路○段000號地下1層樓、地下1層之1 樓（下依序稱10281、10282建號建物）之區分所有權人。10 281、10282建號建物之面積分別為430.91平方公尺、333.38 平方公尺，而共用部分建號10374號之地下1層（下稱10374 建號B1）之面積為1,072平方公尺。故地下1層總面積共為1, 836.29平方公尺（計算式：430.91＋333.38＋1,072＝1,836 .29）。 2.按臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官105年度 偵字第18288號、106年度偵字第13010號不起訴處分書第3、 5、13頁意旨，吉越公司自87年12月4日即透過錢龍廣場管理 委員會決議，非法以30萬元代價作為使用共有部分之10374 建號B1（1,072平方公尺），亦即，吉越公司無權處分之比 例約為58/100（計算式: 1,072/1,836.29＝0.00000000）。 3.查錢龍廣場規約（原證4）並未記載使吉越公司得以約定專 用10374建號B1相當於1,072平方公尺共用部分，惟吉越公司 卻於102年7月12日將地下1層全部租予全聯公司使用，約定 租期為102年8月1日起至111年1月31日止。於102年8月1日至 103年1月31日，每月租金為512,180元，共計6月，共為3,07 3,080元；103年2月1日至106年1月31日，每月租金為512,91 6元，共計36月，共為18,439,056元；106年2月1日至109年1 月31日每月租金為534,277元，計算至106年12月31日止，共 計11個月，共為5,877,047元，違反公寓大廈管理條例第23 條第2項第1款、民法第818條規定。 4.是以原告依民法第179條規定，請求自102年8月1日起至106 年12月31日止，吉越公司所獲租金收益為27,389,183元（計 算式：3,073,080＋18,439,056＋5,877,047＝27,389,183） ，其所受而應返還之不當得利為15,885,726元（計算式：27 ,389,183×1,072÷1,836.29＝15,885,726.1）。 ㈢被告李輝煌、被告李輝龍應給付原告2,161,614元： 1.被告李輝煌、被告李輝龍為新北市○○區○○段10285、118 05、11806、11807、11808、11809、11810、11811、11812 、11813、11814、11817、11818、11819、11820、11821建 號，即門牌號碼三和路四段380號3樓、3樓之1至之10、之13 至之17等共16間建物之區分所有權人，其2人應有部分各1/2 。 2.查被告李輝煌、被告李輝龍於新北地檢署檢察官105年度偵 字第18288號、106年度偵字第13010號不起訴處分書第9頁自 承有欠繳管理費情事，且其2人於105年4月11日簽立協議書 ，承諾以欠繳金額之七成為給付（原證6；下稱系爭協議書 ），依民法第199條第1項規定，原告得基於系爭協議書之債 之關係請求其2人為給付。故被告李輝煌、被告李輝龍依系 爭協議書應給付原告2,161,614元。計算式如下： ⑴86年11月起至104年10月止應繳管理費計5,928,552元（每月 27,447元×12月×18年＝5,928,552元）；被告李輝煌、李 輝龍已繳2,923,992元（每月已繳13,537元×12月×18年＝2 ,923,992元）。未繳3,004,560元（5,928,552元－2,923,99 2元＝3,004,560元）。 ⑵104年11月起至105年4月止應繳管理費計164,682元（每月27 ,447元×6月＝164,682元）；被告李輝煌、李輝龍已繳81,2 22元（每月已繳13,537元×6月＝81,222元）。未繳83,460 元（164,682元－81,222元＝83,460元）。 ⑶總計未繳3,088,020元（3,004,560元＋83,460元＝3,088,02 0元）；依系爭協議書應繳2,161,614元（3,088,020元×0.7 ＝2,161,614元）。 ㈣並聲明： 1.被告吉越公司應給付原告15,885,726元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2.被告李輝煌、被告李輝龍應給付原告2,161,614元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 3.原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則抗辯： ㈠依公寓大廈管理條例規定，公寓大廈管理委員會固有當事人 能力，惟公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行「區分所有 權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，管理委 員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具非法 人團體之性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力。 本件原告起訴主張錢龍廣場規約並未記載10374建號B1相當 於1,072平方公尺共用部分由吉越公司約定專用，依公寓大 廈管理條例第23條第2項第1款規定並不生約定專用效力，吉 越公司自無權處分將該共有部分出租與全聯公司，而應返還 原告自102年8月1日起至106年12月31日止不當得利15,885,7 26元云云。可知原告所主張本件受有損害之人為錢龍廣場之 區分所有權人，而原告既非系爭公寓大廈之共有人之一，且 依原告主張之請求權基礎，亦與公寓大廈管理條例第6條第3 項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第 22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定之管理事項無涉 。再者，原告亦未獲得錢龍廣場全體區分所有權人讓與本件 訴訟標的之法律關係，自亦非實體法上請求權權利義務歸屬 之主體，是原告依民法第179條第1項前段規定請求返還不當 得利顯然當事人不適格，其訴欠缺權利保護之必要，自應依 民事訴訟法249條規定駁回。 ㈡抑有進者，原告係依106年12月10日錢龍廣場召開106年區分 所有權人定期會議第二次會議，其會議「報告事項及決定 」之第一案「案由：依法收回本大樓B1共有部分及租金，同 時也追究短繳及欠繳之管理費，委任律師全權處理，費用由 爭取到的金額半數給付，本案如通過30日內，委員會必須辦 理（委任律師處理），判決確定前，委員會必須繼續辦理到 判決確定。」、「內容：本大樓B1共用部分，被吉越公司（ 李振興、李輝煌、李功誠）不法占有出租給全聯公司，租金 占為己有，本次會議決定委任律師全權處理。短繳及欠繳之 管理費也同時委任律師處理，費用由爭取到的金額半數給付 （律師費、訴訟費、車馬費、申請資料費及相關費用等）； 若判決未能爭取到金額，本大樓皆不需付任何相關費用。判 決確定前，委員會必須繼續辦理到判決確定（不得撤告）。 」、「決定：表決結果廢票3票/同意55票/不同意19票，表 決照案通過。附加說明：開會當時未簽到就拿表決票5張， 由同意票扣除，同意票由60票更正為55票。」之區分所有權 人會議決議提起本件訴訟（被證1）。然「總會之召集程序 或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內 請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法 ，未當場表示異議者，不在此限。」，乃民法第56條第1項 所定有明文。又「區分所有權人會議之決議，除規約另有規 定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例 合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之 。」、「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區 分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者 ，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規 定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其 區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同 意作成決議。」，公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項 所亦分別定有明文可稽。而「區分所有權人會議主要係為各 區分所有權人之利害關係事項所召開，其召集程序或決議方 法，違反法令或章程時，應適用民法第五十六條第一項撤銷 總會決議之規定。」，此亦經最高法院102年度台上字第239 號判決意旨闡釋甚明。是若區分所有權人會議之召集程序或 決議方法，違反法令或章程時，區分所有權人於決議成立後 三個月內自可起訴請求法院撤銷區分所有權人會議作成之決 議。原告於前開會議第一案表決時，表決結果雖為廢票3票 ，同意票55票、不同意票19票，形式上同意票雖多於不同意 票，然被告吉越公司、李輝煌及李輝龍等人區分所有權比例 即占錢龍廣場全部區分所有權之48.9%（參被證2），扣除未 出席者、廢票，再加計其他不同意票後，不同意票之區分所 有權比例即遠遠高於106年12月10日當日出席投票之同意票 之區分所有權比例，揆諸民法暨公寓大廈管理條例之上開規 定，原告前開議案之決議方法顯然違背法令，被告吉越公司 、李輝煌及訴外人李功誠業已依法起訴請求法院撤銷前開區 分所有權人會議決議，原告其提起本件訴訟亦顯然欠缺權利 保護之要件，其訴亦應駁回。 ㈢事實上，錢龍廣場地下一樓專有部分以外之其他空間，雖屬 大廈之公共空間（即共有部分），惟因地下一樓並無供公寓 大廈住戶使用之一般公共設施（如地下停車場或健身房、圖 書室等），故住戶並不會使用到地下一樓的空間，而地下一 樓僅有吉越公司二戶之專有部分，且其用途為供商業使用， 故為方便吉越公司整體規劃管理使用，以及充實當時嚴重不 足之公共基金，經原告管理委員會於87年12月4日作成決議 ，同意吉越公司回饋錢龍廣場管理基金30萬元後，即將地下 一樓專有部分以外其他空間即共有部分之使用管理權移轉給 吉越公司（被證3），是吉越公司既已依前開管理委員會會 議決議將公設回饋金支付予原告（被證4），且與原告合意 完成前開公共空間之點交，吉越公司自是有權將該共用部分 出租與全聯公司及收取租金，原告之訴亦無理由。 ㈣原告將錢龍廣場地下一樓專有部分以外其他空間之使用管理 權移轉給吉越公司雖未載明於規約，惟「共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。」，乃公寓大廈管理條例第10條第2項所定有明文，是 原告並非不得將特定之共用部分之管理使用收益權能轉讓予 某區分所有權人為之，原告援引公寓大廈管理條例第23條第 2項之規定，否認其所為之有效法律行為，洵有誤會。矧且 錢龍廣場規約係於87年3月21日即訂立，迄今未曾作任何修 訂（被證5），而原告係於87年12月4日嗣後始作成上開管理 委員會會議決議，是原告未積極要求區分所有權人修改規約 ，以履行其契約上義務，反而回頭主張因前開移轉使用管理 權未載明於規約即主張無效，顯然有違誠信原則及禁反言原 則。尤有甚者，自原告於87年12月間將地下一樓專有部分以 外其他空間之使用管理權移轉給吉越公司時起，迄至原告於 106年12月底提起本件訴訟時止，期間長達近20年，期間不 惟從無任何區分所有權人表示異議，全體區分所有權人更享 受吉越公司先後出租地下一樓予訴外人惠康公司「頂好Well come超市」、全聯公司「全聯福利中心」之生活上、購物上 之便利，以及房價之增值，吉越公司因此正當信任始繼續出 租予全聯公司，迺原告嗣於近20年後竟提起本件訴訟，其訴 自應認為有違誠信原則，而有權利失效之情事。 ㈤全聯公司向吉越公司租賃之標的，是包含新北市○○區○○ 段○○○○○○○○○○號應有部分土地及其上10281、10282建號建 物與門牌號碼新北市○○區○○街○○號地下1層、地下1樓之 1、地下1樓之2、19號地下1層、地下1層樓之1之建物，連同 系爭10374建號B1部分面積1,072平方公尺，租賃面積共計10 93坪。其中10281、10282建號建物之面積合計764.29平方公 尺，即約231.1977坪。是10281、10282建號建物占全部租賃 物之比例為21.1525%（231.1977÷1,093＝21.1525%），占 全部租金比例為21.1525%。而依原告主張系爭房屋地下一樓 總面積為1836.29平方公尺，系爭10374建號B1部分面積1,07 2平方公尺，故吉越公司無權占用地下一樓面積58%云云（10 72÷1836.29＝0.00000000）。則依前開說明，吉越公司就 系爭10374建號B1部分所獲租金收益至多僅為全部租金之12. 3485%（21.1525%×0.583785＝0.123485），是縱如原告所 稱吉越公司自102年8月1日起至106年12月31日止所獲租金共 2,389,183元，則就系爭10374建號B1部分所可分配之租金收 益應僅3,382,153元（27,389,183元×0.123485＝3,382,153 元），並非原告所稱高達15,885,726元。況且吉越公司占系 爭房屋地下一樓共有部分之面積比例為2,609/10,000（計算 式：10281建號建物就共有部分10374建號之持分比例1,486/ 10,000＋10282建號建物就共有部分10374建號之持分比例1, 123/10,000＝2,609/10,000），故共有部分之面積亦應剔除 ，不應列入，則剔除後，原告得主張之不當得利亦僅2,499, 749元（1＋2,609/10,000＝7,391/10,000，3,382,153元×7 ,391/10,000＝2,499,749元），此尚未扣除被告李輝煌、李 輝龍、訴外人李功誠等人就共有部分之持分。 ㈥被告李輝煌、李輝龍部分： 被告對於原證6之系爭協議書不爭執，但是後來雙方就公設 之管理發生爭議，所以被告李輝煌、李輝龍主張同時履行抗 辯，原告與李輝煌、李輝龍成立原證6之系爭協議書之協議 後，原告應該要讓住戶感到安全，盡到管理責任。另依系爭 協議書之記載，105年4月以前之管理費是以7折計算，而從 86年11月起至104年10月止，合計18年即216個月，被告2人 名下房屋總坪數約422.2615坪，四捨五入後為422坪。故被 告2人應繳每月管理費為27,430元（422元×65元＝27,430元 ），18年之總管理費為5,924,880元，再依系爭協議書乘以 0.7為4,147,416元，扣掉被告實際已支付之每月13,537元乘 以216個月之金額2,923,992元後為1, 223,424元。另104年 11月至105年4月共6個月之管理費計算式同上，並應扣掉被 告此段期間已支付之金額為81,222元（13,537元×6月）。 ㈦答辯聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠錢龍廣場於84年間建築完成並取得使用執照。被告吉越公司 與被告李輝煌、被告李輝龍均為錢龍廣場之區分所有權人。 其中吉越公司為10281、10282建號建物之區分所有權人；李 輝煌、李輝龍為10285、11805、11806、11807、11808、118 09、11810、11811、11812、11813、11814、11817、11818 、11819、11820、11821建號建物即門牌號碼三和路四段380 號3樓、3樓之1至之10、之13至之17等共16間建物之區分所 有人，其2人應有部分各1/2。另錢龍廣場共用部分建號1037 4號建物，係包含1、6至12層、平台、屋頂突出物、騎樓、 地下1至3層。其中10374建號B1之面積為1,072平方公尺。以 上並有上開建物之建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第19、 21頁、第51至55頁、第61至93頁）。 ㈡被告吉越公司於102年7月12日，將其10281、10282建號建物 ，及另筆門牌號碼新北市○○區○○街○○號地下1層、地下1 樓之1、地下1樓之2、19號地下1層、地下1層樓之1之建物， 連同系爭10374建號B1部分面積1,072平方公尺（即324.28坪 ），以上面積共計1093坪，全部出租與訴外人全聯公司作為 「全聯福利中心」百貨賣場營業之用，約訂租賃期間自102 年8月1日起至111年1月31日止。約定租金為：102年8月1日 起至103年1月31日止，每月502,180元、103年2月1日起至 106年1月31日止，每月512,916元、106年2月1日起至109年1 月31日止，每月534,277元、109年2月1日起至111年1月31日 止，每月550,305元。並有公證書暨房屋租賃契約書影本、 10374建號之建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第207至211 頁、第51頁、第243至244頁、第141頁）。 ㈢被告李輝煌、李輝龍與原告曾於105年4月11日簽立系爭協議 書，內容為：「茲持有人李輝煌及李輝龍本人座落於新北市 ○○區○○路○段○○○號3樓共16戶，所有權共有人李輝煌及 李輝龍同意民國105年4月止前，大樓管理費總額（每坪65元 ）之以7折計算差額繳清。同時李輝煌及李輝龍同意於民國 105年4月30日前繳清，爾後大樓管理委員會與全體住戶雙方 同意不再針對民國105年4月止前之3樓管理費及垃圾處理費 追討。李輝煌及李輝龍本人由民國105年5月起大樓管理費比 照全體所有權人繳納坪數單價之金額繳納。」。並有系爭協 議書影本附卷可稽（見本院卷第95頁）。 四、本件爭點及本院之判斷： ㈠被告吉越公司部分： 原告主張：吉越公司於102年7月12日起，擅將錢龍廣場共用 部分之10374建號B1部分（面積1,072平方公尺）連同其專有 部分之10281、10282建號建物，全部出租與訴外人全聯公司 收取租金迄今，而獲有不當得利，故其得依民法第179條規 定請求吉越公司返還自102年8月1日起至106年12月31日止之 不當得利計15,885,726元等語。被告吉越公司則抗辯：原告 依不當得利對其提起本訴為當事人不適格，且原告於87年12 月4日之管理委員會會議決議已同意由其公司回饋錢龍廣場 管理基金30萬元後，將地下一樓專有部分以外之空間即共有 部分之使用管理權移轉給其公司迄今多年，故其公司自有權 使用10374建號B1部分，原告違反該決議提起本訴有違誠信 原則及禁反言原則，又原告計算10374建號B1部分之租金數 額有誤等前揭情詞為辯。經查： 1.關於原告提起本訴請求被告吉越公司返還不當得利是否具當 事人適格之爭點： 按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者， 其為原告之當事人適格即無欠缺。本件原告錢龍廣場管理委 員會主張其受錢龍廣場大樓區分所有權人之委託，管理系爭 錢龍廣場大樓共同使用部分，包含系爭10374建號B1部分， 則其本於管理權提起訴訟並為實施訴訟之行為，主張依不當 得利之法律關係，對被告吉越公司有相當於租金之不當得利 返還請求權，訴請給付該不當利得。而依錢龍廣場規約第2 條、第6條規定，公共建物之管理維護事項屬管理委員會之 職務範圍。再依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定：「 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第2項規定，管 理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主 管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠 償。」；第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 」，是原告就系爭10374建號B1部分自有管理權。而所謂「 管理」，通常包含保管、使用及收益。系爭10374建號既為 錢龍廣場全體區分所有權人所共有之共用部分，則原告就本 件對被告吉越公司之訴所為不當得利之請求，固非該訴訟標 的法律關係之主體，但原告對於系爭系爭10374建號B1部分 既有管理權，則其本於管理系爭系爭10374建號B1部分所生 之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，自均有訴訟實施 權，依前揭說明，即為適格之當事人，且與錢龍廣場106年 12月10日召開之區分所有權人會議決議是否得撤銷無涉，此 並有最高法院96年度台上字第1780號裁判可參照。是被告吉 越公司抗辯原告依不當得利對其提起本訴為當事人不適格云 云，洵無足採。 2.關於被告吉越公司是否有權占用系爭10374建號B1部分，及 原告請求被告吉越公司返還不當得利是否違反誠信原則及禁 反言原則之爭點： ⑴被告吉越公司抗辯：其係經原告87年12月4日87年度第12月 份之管理委員會會議決議，同意由其公司永久使用管理系爭 10374建號B1部分，故為有權占用云云，雖提出上開會議紀 錄影本為證（見本院卷第155至157頁）。惟按公寓大廈管理 條例第23條第2項第1、2款規定：「規約除應載明專有部分 及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不 生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體 。各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益 權及住戶對共用部分使用之特別約定。」；再依同條例第3 條第12款規定：「本條例用辭定義如下：…規約：公寓大 廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區 分所有權人會議決議之共同遵守事項。」。可知將公寓大廈 共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，須經區分所有 權人會議決議並載明於規約，始生效力，公寓大廈之管理委 員會並無此權限。而查，錢龍廣場之規約並未載明被告吉越 公司就共有部分之系爭10374建號B1有約定專用權或何使用 收益權，有規約1份在卷可稽（見本院卷第57至59頁），且 被告吉越公司亦自承其專用系爭10374建號B1部分並未經區 分所有權人會議決議（見本院卷第198頁）。是被告吉越公 司謂其係經87年12月4日錢龍廣場管理委員會會議決議同意 ，即謂其係有權占用系爭10374建號B1部分云云，洵屬無據 。 ⑵按公寓大廈管理委員會就共用部分、約定共用部分，有點收 、保管，及維護之職權，為公寓大廈管理條例第36條第2、1 1款所明定。又依該條例第9條第1項前段、第2項前段之規定 ，各區分所有權人有按其應有部分比例，對建築物之共同使 用部分使用收益之權。住戶對共用部分之使用應依其設置目 的及通常使用方法為之。是以倘無約定專用之情，公寓大廈 之住戶占有共同使用部分之全部，即屬違反共同使用部分之 通常使用方法，管理委員會即得依該條例第9條第4項之規定 ，訴請法院為必要之處置。本件系爭10374建號B1部分為錢 龍廣場之共同使用部分，被告吉越公司未經區分所有權人會 議決議並載明於規約，而獨自占有該共用部分，並出租他人 ，收取租金，自屬防礙各區分所有權人按其應有部分比例， 使用系爭10374建號B1部分之權益，而可認違反共同使用部 分之通常使用方法。是以原告依上開規定訴請被告吉越公司 返還無權占用系爭10374建號B1部分相當於租金之不當得利 ，乃屬依法令且為全體區分所有權人權益所為正當權利之行 使，自屬有理，亦無違反誠信原則可言。況公寓大廈之管理 委員會係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理 維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設 立之組織。管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管 理條例、規約或區分所有權人會議決議。公寓大廈管理條例 第3條第9款、第37條規定甚明。是原告管理委員會僅係執行 區分所有權人會議決議事項之組織，其決議內容如違反規約 、區分所有權人會議決議者，當然無效。因此，被告吉越公 司以：原告管理委員會會議於87年12月4日決議同意其專用 系爭10374建號B1部分後，未積極要求區分所有權人修改規 約，以履行該管理委員會會議決議之契約義務，反而主張該 87年12月4日管理委員會會議之決議係無效等詞為由，抗辯 原告訴請其返還不當得利係違反誠信原則及禁反言原則云云 ，顯然無理，洵無可採。 3.關於原告得請求被告吉越公司返還之不當得利金額為何之爭 點： ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又其得請求返還之範圍， 應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準， 而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益復為社 會通常之觀念。次按城市地方供營業用之房屋，承租人得以 營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比 ，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此有最 高法院94年度第2次民事庭會議決議可參。蓋土地法第97條 限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件 ，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求， 而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經 濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造 成居住問題，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並 非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無 涉，自無立法介入加以限制之必要。 ⑵本件被告吉越公司係無權占有系爭10374建號B1部分，已如 前述，則原告請求其返還所受相當於租金之不當得利，應屬 有理。又吉越公司係將其10281、10282建號建物，及另筆門 牌號碼新北市○○區○○街○○號地下1層、地下1樓之1、地 下1樓之2、19號地下1層、地下1層樓之1之建物，連同系爭 1037 4建號B1部分面積1,072平方公尺（即324.28坪），以 上面積共計1093坪，全部出租與訴外人全聯公司作為「全聯 福利中心」百貨賣場營業之用，約定租金數額如前所述，此 為兩造所不爭執（見本院卷第243至244頁），且有租賃契約 書影本附卷可稽，業如前述。職是，堪認吉越公司係將系爭 10374建號B1部分作為營業使用，其租金自不受土地法第97 條之限制。茲審酌系爭10374建號B1部分與吉越公司上開專 有部分之地下1層建物相通，系爭10374建號B1係位於新北市 ○○區○○路之市區，吉越公司向全聯公司收取之租金數額 則如前所述，以其出租之總面積與所收取之租金數額，折算 吉越公司就系爭10374建號B1部分（324.28坪）所獲取自102 年8月1日起至106年12月31日止之租金數額合計應為8,115,9 31元：﹝計算式：324.28坪÷1,093坪＝29.6688%。①102年 8月1日起至103年1月31日止計6個月為893,945元（502,180 元×6月×29.66 88%＝893,945元；元以下四捨五入）。② 103年2月1日起至106年1月31日止計36月為5,478,337元（51 2,916元×36月×29.6688%＝5,478,337元；元以下四捨五入 ）。③106年2月1日起至106年12月31日止計11個月為1,743, 649元（534,277元×11月×29.6688%＝1,743,649元；元以 下四捨五入）。①＋②＋③＝8,115,931元﹞。是以吉越公 司就系爭10374建號B1部分實際獲取之租金利益計8,115,931 元計算其應返還102年8月1日起至106年12月31日止之不當得 利金額，應屬適當。 ⑶至吉越公司另抗辯原告得請求之不當得利金額應扣除其公司 就系爭10374建號之持分比例一節。查系爭10374建號B1部分 乃係由區分所有權人所選任之管理委員所組織之管理委員會 即原告所負責管理，通常包含保管、使用及收益，業如前述 。是此共有部分之管理所得到之收益，乃屬錢龍廣場之公共 基金。而公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委 員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。 且區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉 而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。 公寓大廈管理條例第18條第1項第4款、第3項、第19條規定 甚明。是原告因管理系爭10374建號B1部分所得收益，應全 數納入公共基金依上開規定運用，吉越公司並無得依其就系 爭10374建號之持分比例自由收取、管理、使用、處分此部 分收益所得金額之權限。因此，吉越公司抗辯原告得請求之 不當得利金額應剔除其就系爭10374建號之持分比例云云， 即無可採。 4.從而，原告請求被告吉越公司返還8,115,931元之不當得利 ，即無不合，逾此部分之請求，則無理由。 ㈡被告李輝煌、李輝龍部分： 原告主張：被告李輝煌、李輝龍依系爭協議書之約定，應給 付86年11月至105年4月積欠之管理費計2,161,614元等語。 被告李輝煌、李輝龍則抗辯：其等依系爭協議書約定應付之 管理費之計算式，應為總金額乘以0.7後，再扣除其等已繳 之金額來計算，並非原告所稱將總金額扣除其等已繳之金額 後，再乘以0.7計算。且系爭協議書簽立後，雙方就公設之 管理發生爭議，所以其等要為同時履行抗辯，原告與其等成 立系爭協議書之協議後，原告應該要讓住戶感到安全，盡到 管理責任等語。經查： 1.關於被告李輝煌、李輝龍依系爭協議書之約定應給付之管理 費金額為何之爭點： 本件兩造已於107年5月25日言詞辯論期日當庭表示同意以42 2坪作為計算被告李輝煌、李輝龍依系爭協議書應繳系爭管 理費之基準，亦均不爭執被告李輝煌、李輝龍自86年11月起 至105年4月止，每月僅繳納13,537元之管理費，即86年11月 至104年10月共18年（即216月）已繳管理費2,923,992元， 104年11月至105年4月共6月，已繳管理費81,222元，以上合 計已繳3,005,214元（見本院卷第244至245頁）。而兩造就 本件被告李輝煌、李輝龍依系爭協議書應給付之管理費金額 之計算，爭執點僅在於，原告主張應先以應繳總額減去上開 已繳金額後，再乘以0.7計算；被告則認為應先以應繳總額 乘以0.7後，再減去已繳金額計算（見本院卷第245頁）。而 查：系爭協議書為105年4月11日簽立，內容為：「茲持有人 李輝煌及李輝龍本人座落於新北市○○區○○路○段000號3 樓共16戶，所有權共有人李輝煌及李輝龍同意民國105年4月 止前，大樓管理費總額（每坪65元）之以7折計算差額繳清 。同時李輝煌及李輝龍同意於民國105年4月30日前繳清，爾 後大樓管理委員會與全體住戶雙方同意不再針對民國105年4 月止前之3樓管理費及垃圾處理費追討。李輝煌及李輝龍本 人由民國105年5月起大樓管理費比照全體所有權人繳納坪數 單價之金額繳納。」（見本院卷第95頁），是依系爭協議書 之文義，乃係就被告李輝煌、李輝龍於系爭協議書簽立當時 ，以每坪65元計算而未繳之差額管理費部分，約定以7折計 算甚明。是被告李輝煌、李輝龍上開所辯之計算式，與系爭 協議書約定之計算方式不符，而無可採。職是，被告李輝煌 、李輝龍依系爭協議書應給付自86年11月起至105年4月止共 222個月之管理費，合計應為2,158,972元（計算式：422坪 ×65元×222月×0.7＝2,158,972元；元以下四捨五入）。 2.關於被告李輝煌、李輝龍所為同時履行抗辯是否有據之爭點 ： 按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方 之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事 實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發 生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給 付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台 上字第850號判例意旨參照）。依公寓大廈管理條例第3條第 9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議 事項」及「公寓大廈管理維護事務」，故管理委員會實係承 全體住戶之委託處理事務。而依公寓大廈管理條例第18條第 1項第2款規定，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 公共基金，足見區分所有權人始為決議繳納公共基金即管理 費之主體，管理委員會收取管理費僅係執行區分所有權人會 議決議事項，區分所有權人繳納管理費係本於區分所有權人 為達成一定共同目的所為一致之平行意思表示（區分所有權 人會議決議）而為，與管理委員會收取管理費、執行公寓大 廈管理維護事務，並非基於同一之雙務契約而發生，二者並 非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯。 是被告李輝煌、李輝龍抗辯系爭協議書簽立後，原告未盡其 就公設部分之管理責任，其得就此主張同時履行抗辯，拒絕 依系爭協議書給付管理費云云，核不足採。 五、從而，原告依民法第179條，請求被告吉越公司給付8,115,9 31元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年1月6日起（見本院 卷第105頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲 延利息；依系爭協議書約定之債之關係，請求被告李輝煌、 李輝龍給付2,158,972元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年 1月5日起（見本院卷第107至117頁送達證書）至清償日止， 按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；原告 逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。 六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於 法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並職權酌定相 當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分 ，因該部分之訴業經駁回，原告此部分假執行之聲請即失所 附麗，應併駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。 結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第1項但書、第390條、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 6 月 22 日 民事第一庭 法 官 黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 22 日 書記官 張珮琪