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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第549號 原　　　告　穩得實業股份有限公司 法定代理人　高治宏 訴訟代理人　黎銘律師 被　　　告　日勝生活科技股份有限公司 法定代理人　林榮顯 訴訟代理人　蔡朝安律師 　　　　　　魏妁瑩律師 　　　　　　吳宛怡律師 上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國106 年10月19日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠訴外人尤文義於民國101 年8 月24日向被告買受坐落新北市 ○○區○○段○○○ ○○ ○號、408 之6 地號、408 之7 地號 、408 之8 地號、1197之5 地號、1197之6 地號、1198之1 地號土地及其上日勝幸福站社區（即板橋浮洲合宜住宅，下 稱系爭建物）A6區編號第S047棟1 樓房屋及地下2 層974 號 （A6P-20974 ）車位，並訂立房屋土地預定買賣契約書，嗣 原告與尤文義於102 年12月19日訂立房地權利轉讓協議書， 以新臺幣（下同）2,532 萬元之代價受讓上開買賣契約之權 利義務。另訴外人蔣育政於101 年8 月24日向被告買受板橋 浮洲合宜住宅A6區編號第S048棟1 樓房屋及地下2 層976 號 （A6P-20976 ）車位（下與原告向尤文義購買之前開預售房 屋及停車位，合稱系爭房地及停車位），並訂立房屋土地預 定買賣契約書，嗣原告與蔣育政於102 年12月19日訂立房地 權利轉讓協議書，以2,532 萬元之代價受讓該買賣契約之權 利義務（下與原告受讓尤文義與被告簽訂之前開房屋土地預 定買賣契約書合稱系爭買賣契約）。 ㈡然系爭建物經本院105 年度重訴字第63號請求返還價金事件 （下稱另案返還價金事件）送請鑑定後，該案審酌鑑定報告 略謂該A6區明顯低估基礎沈陷量，以致未能發現系爭建物可 能因差異沈陷而造成損壞，且亦未於高樓區與非高樓區交接 處進行差異沈陷之檢核，並針對差異沈陷對於系爭建物之影 響妥為設計施工，以符合相關規範要求角變量不得大於250 分之1 之規定，並防止造成結構物之受損，顯然有未符合建 築技術規則要求標準設計施工之情形；另系爭建物A6區地下 室部分，差異沈陷造成多處位置之樑結構有明顯裂損，為系 爭建物A6區主要受損之處，對於系爭建物A6區之結構體影響 甚大等語，且地下室為全體住戶所共有部分，即對於全體住 戶之影響均屬甚大，而認定該案原告即買受人以系爭建物存 有可歸責於被告設計施工不當所生瑕疵並解除契約之主張為 可採，故原告自得依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民 法第359 條規定向被告解除系爭買賣契約。又原告於系爭建 物興建過程中對於系爭建物完全無任何掌控能力，如由原告 承擔此種事先未能預測之風險，自非公允，而被告對於系爭 建物之興建過程能夠掌握之能力遠超過原告，並得利用技術 以解決問題而防止瑕疵之發生，則此種風險分配應由興建房 屋之被告承擔，故另案返還價金案件亦認定買受人解除買賣 契約並無民法第359 條但書規定之解除契約為顯失公平之情 形存在，原告以債權移轉方式買受由被告興建之系爭房地及 停車位，因存有可歸責於被告之結構安全瑕疵，原告自得主 張解除系爭買賣契約。 ㈢原告因買受系爭建物A6區房屋編號A6S-047 戶房地及地下2 層0974號停車位而給付買賣價金616 萬元，扣除因原告解除 契約而被告返還236 萬2,000 元，尚有379 萬8,000 元未返 還原告（計算式：6,160,000 －2,362,000 ＝3,798,000 ） 。又原告買受系爭建物A6區房屋編號A6S-048 戶房地及地下 2 層0976號停車位而給付買賣價金724 萬元，扣除因原告解 除契約而被告返還275 萬8,000 元，尚有448 萬2,000 元未 返還原告（計算式：7,240,000 －2,758,000 ＝4,482,000 ），共計828 萬元迄未返還（計算式：3,798,000 ＋4,482, 000 ＝8,280,000 ），兩造間之系爭買賣契約既經解除，被 告保有上開利益無法律上原因，致原告受有損害，爰依民法 第179 條規定，請求被告返還828 萬元。 ㈣對被告答辯之陳述： ⒈原告獲悉系爭建物因存有可歸責於被告設計施工之重大瑕疵 後，曾於105 年7 月16日參加被告舉辦之「板橋浮洲合宜住 宅結構補強修繕說明會」，被告除提出鑑定報告說明1 樓補 強方式依圖說分別採鋼板或碳纖維包覆方式外，對於購買2 樓以上之承購戶採「無償解約」方式，對於購買1 樓之承購 戶則採「有償解約」方式處理，亦即原告欲以系爭建物有瑕 疵為由解除契約，應由被告扣除買賣總價金15% 之違約金， 始得辦理解除契約，否則不同意原告解除契約。是兩造雖於 105 年11月29日就系爭房地及停車位簽訂解約協議書（下稱 系爭解約協議書），惟系爭建物存有重大結構瑕疵，消費者 自無繼續履約之意願，此所以解約協議書前言稱「乙方無意 繼續履約」之緣由，故系爭解約協議書乃係確認原告因系爭 建物存有重大結構瑕疵而解除契約，並非雙方合意解除，且 被告係經濟地位強者，書立系爭解約協議書者係被告而非原 告，原告為消費者無權置喙，其內容如有疑義，自應為有利 於消費者即原告之解釋，原告仍得依系爭買賣契約第28.1條 、第28.2條及民法第359條規定解除系爭買賣契約。 ⒉退步言，縱認被告主張系爭建物1 樓非屬政策性住宅而不得 無償解約云云為真，被告願就系爭建物2 樓以上住戶無息退 還所付價金，足證消費者解除買賣契約，被告並未受有任何 損害，故兩造約定扣除總價金15% 為違約金，應屬過高而有 酌減之必要。又原告所交付之價金已由被告管領中，被告之 經濟地位較高，遂以扣除違約金之方式返還其餘價金，而非 原告自願給付被告，兩者迥然有別等語。 ㈤並聲明：⒈被告應給付原告828 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願以現金 或等值之第一銀行可轉讓定存單供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠兩造簽訂系爭解約協議書第2 條約定：「雙方簽訂之房地買 賣契約自簽訂本協議書日起解除，除本協議書另有約定外， 雙方均不得向他方（包括且不限於他方之負責人、董事、經 理人及員工）為任何請求或主張」；第3 條則分別約定：「 原告依房地買賣契約已給付買賣價款（含車位）計新台幣陸 佰壹拾陸萬元整，扣除原告同意負擔被告之作業費用新台幣 零百零拾零萬零仟元整及違約金新台幣參佰柒拾玖萬捌仟元 整後，被告應於原告簽訂本協議書時無息退還新台幣貳佰參 拾陸萬貳仟元整」、「原告依房地買賣契約已給付買賣價款 （含車位）計新台幣柒佰貳拾肆萬元整，扣除原告同意負擔 被告之作業費用新台幣零百零拾零萬零仟元整及違約金新台 幣肆佰肆拾捌萬貳仟元整後，被告應於原告簽訂本協議書時 無息退還新台幣貳佰柒拾伍萬捌仟元整」等語，被告並已依 據系爭解約協議書之約定返還買賣價金，並無所謂無法律上 原因而受利益致原告受有損害之情事，且系爭買賣契約既已 不存在，則原告如何就已不存在之買賣契約主張解除？原告 逕提起本件訴訟，顯係為規避雙方間之約定，故意隱匿雙方 已協議解除系爭買賣契約之事實，欲獲得不當之利益。 ㈡又雙方簽訂系爭解約協議書時，既已明白約定「原告同意負 擔之違約金金額」及「被告扣除違約金後返還買賣價款與原 告」等情，足見違約金之金額，係經雙方合意，並出於原告 自由意思之任意給付，參照最高法院79年台上字第1915號民 事判例，並無適用違約金酌減規定之餘地，不容原告任意推 翻雙方之約定，另請求被告返還等語，資為抗辯。 ㈢並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願以現金 或合作金庫銀行營業部無記名可轉讓定存單供擔保請准免為 假執行。 三、本院之判斷： 原告主張系爭房地及停車位存有結構安全之重大瑕疵，其已 依系爭買賣契約第28.1條及民法第359 條規定解除系爭買賣 契約，被告尚有買賣價金823 萬元仍未返還，原告得依不當 得利規定請求被告返還等語，被告固未否認系爭買賣契約業 經解除，且其僅返還部分買賣價金予原告，然就原告得否依 前開規定解除系爭買賣契約，及其應否再返還買賣價金823 萬元予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為 ：㈠系爭買賣契約係經原告依系爭買賣契約第28.1條、第28 .2條及民法第359 條規定解除，抑或兩造合意解除？㈡原告 就系爭解約協議書約定之違約金得否請求酌減？經查： ㈠系爭買賣契約係經兩造合意解除，原告不得依系爭買賣契約 第28.1條、第28.2條及民法第359 條規定再予解除： ⒈原告主張系爭房地及停車位存有結構安全之重大瑕疵等語， 固提出另案返還價金事件之第一審判決書1 份在卷可憑【見 臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）卷第27頁至第104 頁】 ，然原告並非該案件之當事人，並未於該案件中主張依系爭 買賣契約第28.1條及民法第359 條規定解除系爭買賣契約， 是該案件縱認定系爭建物買受人得據前開規定解除契約，仍 非當然生原告業已依該等規定解除系爭買賣契約之效果甚明 。又原告雖於106 年5 月5 日寄發新店寶橋郵局存證號碼56 號存證信函（下稱106 年5 月5 日存證信函，見臺北地院卷 第105 頁至第106 頁）予被告，表示依系爭買賣契約第26.2 條、第28.2條及民法第359 條規定解除系爭買賣契約，惟於 原告寄發106 年5 月5 日存證信函前，兩造就系爭房地及停 車位業已簽訂系爭解約協議書，有被告提出系爭解約協議書 2 紙在卷可考（見本院卷第27頁至第33頁），觀諸系爭解約 協議書前言記載「緣甲（即被告）、乙（即原告）雙方於民 國101 年8 月24日簽訂『新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資 興建計畫第一區土地標售案』（以下簡稱本案）房屋土地預 定買賣契約書（下稱房地買賣契約），現因乙方無意繼續履 約，爰由雙方協議解除房地買賣契約…」、第2 條約定「雙 方簽訂之房地買賣契約自簽訂本協議書日起解除，除本協議 書另有約定外，雙方均不得向他方（包括且不限於他方之負 責人、董事、經理人及員工）為任何請求或主張。」等語（ 見本院卷第27頁、第31頁），明確表示兩造合意解除系爭買 賣契約，且除系爭解約協議書內容外，不得就系爭買賣契約 再向他方為請求或主張，可知系爭買賣契約於兩造簽訂系爭 解約協議書時已生合意解除之效果，則系爭買賣契約既經解 除，原告自無從再以106 年5 月5 日存證信函予以解除，是 原告主張系爭買賣契約乃經其依系爭買賣契約第28.1條、第 28.2條及民法第359 條規定解除，顯非有據。 ⒉原告雖另主張系爭建物存有重大結構瑕疵，原告始無意繼續 履約，且斯時被告不同意系爭建物1 樓買受人無償解約，雙 方簽訂系爭解約協議書係在確認原告原告因系爭建物存有重 大結構瑕疵而解除契約云云。然原告是否因系爭建物存有重 大結構瑕疵而不願履約，此為原告內心之動機，倘非原告明 確以此向被告主張解除契約，難認系爭買賣契約係因此緣故 而解除，況原告依系爭解約協議書第3 條約定尚同意負擔違 約金，與原告倘主張系爭建物存有重大結構瑕疵而解除契約 ，得請求被告返還全部已給付買賣價金之情形顯屬不同，益 徵原告於簽訂系爭解約協議書時，明知其並非以系爭建物存 有結構瑕疵為由而解除系爭買賣契約。又被告斯時是否不同 意系爭建物1 樓買受人無償解除契約，此乃原告自行評估利 益得失後，願否選擇與被告簽訂系爭解約協議書之問題，原 告若不贊同被告之解約條件，仍可拒絕簽訂系爭解約協議書 ，並逕行依系爭買賣契約或民法關於物之瑕疵擔保規定主張 權利，是原告既同意簽署系爭解約協議書，且該協議書內並 無任何關於原告主張瑕疵擔保之文字或用語，實無從認定原 告係依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民法第359 條規 定解除契約，而非合意與被告解除契約，原告此部分主張， 顯非可採。至原告復主張系爭解約協議書為被告所書立，原 告為消費者，應為有利於原告之解釋云云，然系爭協議書內 容縱為被告所擬定，惟其文義關於兩造係合意解除契約，而 非原告以系爭建物存有瑕疵為由而解除部分係屬明確，並無 任何疑義，尚無為有利於消費者即原告解釋之必要，原告前 揭主張，仍無可採，其聲請傳喚證人即原告副總經理高旻宏 說明當時解除契約之原因為何，亦無調查之必要。 ㈡原告就系爭解約協議書約定之違約金不得請求酌減： ⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定 之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付， 可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得 依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第19 15號判例意旨可參）。是契約當事人約定之違約金縱有過高 情事，然倘債務人業已自願給付而為履行，即不得依民法第 252 條規定請求法院酌減之。 ⒉原告主張其已交付被告買賣價金總計1,340 萬元，於系爭買 賣契約解除後，被告尚有買賣價金823 萬元並未返還等語， 雖為被告所不爭執，然參之系爭解約協議書第3 條約定「乙 方（即原告）依房地買賣契約已給付買賣價款（含車位）計 新台幣陸佰壹拾陸萬元整，扣除乙方同意負擔甲方之作業費 用新台幣零佰零拾零萬零仟元整及違約金（含車位）新台幣 參佰柒拾玖萬捌仟元整後，甲方（即被告）應於乙方簽訂本 協議書時無息退還新台幣貳佰參拾陸萬貳仟元整。」、「乙 方（即原告）依房地買賣契約已給付買賣價款（含車位）計 新台幣柒佰貳拾肆萬元整，扣除乙方同意負擔甲方之作業費 用新台幣零佰零拾零萬零仟元整及違約金（含車位）新台幣 肆佰肆拾捌萬貳仟元整後，甲方（即被告）應於乙方簽訂本 協議書時無息退還新台幣貳佰柒拾伍萬捌仟元整。」等語（ 見本院卷第27頁、第31頁），可知原告乃同意由被告自已交 付買賣價金中分別扣除違約金379 萬8,000 元、448 萬2,00 0 元，總計828 萬元，該違約金係經原告自願履行而為給付 ，揆諸前揭說明，原告自不得再依民法第252 條規定請求酌 減，其聲請傳喚證人即原告副總經理高旻宏說明違約金之約 定係如何計算得出，即無調查之必要。 ⒊原告雖主張原告所交付之價金已由被告管領中，被告之經濟 地位較高，以扣除違約金之方式返還其餘價金，並非原告自 願給付云云。然就被告得扣除之違約金數額，於原告簽訂系 爭解約協議書前，原告尚非不得與被告協商，倘雙方就違約 金數額無法達成共識，原告亦可拒絕簽訂系爭解約協議書， 即使原告為消費者，惟仍係一設立有案之公司法人，有相當 能力可斟酌相關利害得失，其既考量後仍同意簽訂系爭解約 協議書，自難謂該違約金數額並非原告自願同意給付。至被 告雖係自原告已交付買賣價金中予以扣除，惟依前開系爭解 約協議書第3 條內容可知，此係經原告同意，被告為縮短給 付始直接自已交付買賣價金中予以扣除，其效果仍與原告自 行給付並無不同，原告主張其並非任意給付，難認可採。 四、綜上所述，系爭買賣契約係經兩造以系爭解約協議書合意解 除，原告不得再主張被告應負瑕疵擔保責任並予以解除，且 原告給付違約金823 萬元予被告乃其自願給付，其不得再請 求依民法第252 條規定予以酌減，被告受領該823 萬元並非 無法律上之原因而受有不當得利。從而，原告依民法第179 條規定請求被告返還823 萬元及給付法定遲延利息，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規 定，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 11 月 16 日 民事第五庭 法 官 莊佩頴 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 11 月 16 日 書記官 李瑞芝