臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第798號
原 告 展義股份有限公司
法定
代理人 蔡敏忠
訴訟代理人 涂序光
律師
吳志勇律師
龐永昌律師
被 告 林德修
訴訟代理人 賴玉梅律師
王嘉斌律師
周福珊律師
複 代理 人 蔡仲閔律師
孫綾罄
上列
當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國108 年7 月9
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣12,657,237元，及自民國106 年9 月1 日
起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣4,219,079 元供
擔保後，得為
假執
行。但被告如以臺幣12,657,237元為原告
預供擔保後，得免為假
執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告與被告於民國105 年4 月16日就坐落於新北市○○區○
○段地號848 號、849 地號土地及其上門牌為新北市○○區
○○街○○號、64號房屋（下分別稱
系爭土地、系爭房屋，另
合稱系爭房地）簽訂
買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣
價金總額為新臺幣（下同）68,000,000元，並
合意由第一建
築經理股份有限公司（下稱第一建築公司）成立履約保證專
戶，以確保買賣雙方之權益，
嗣經履約保證專戶撥款部分價
金，受託之地政士遂於105 年7 月15日完成系爭房地之
所有
權移轉登記，履約保證專戶後亦繳清價金尾款，並由被告於
105 年8 月2 日點交系爭房地。
惟原告為利後續使用，於10
5 年7 月27日委由哲佑結構技師事務所（下稱哲佑事務所）
就系爭房屋樑柱裂縫、受潮處及牆面剝落進行結構現況之鑑
定；
俟接獲鑑定報告，始發現此等現象
非單純因漏水及建物
老舊所致，而有混凝土氯離子含量過高之可能，
迨於106 年
4 月間，另經鄭兆鴻結構土木技師事務所（下稱鄭兆鴻事務
所）檢測後，原告始確認系爭房屋1 至3 樓多處樑柱之氯離
子含量，已超出系爭買賣契約所約定每立方公尺0.6 公斤甚
多，甚至接近每立方公尺2 公斤之含量（即俗稱之海砂屋）
，後經公正
第三人鑑定後，綜合技術性貶值及交易性貶值，
系爭房屋由於氯離子含量過高致減損價值共計15,337,292元
。原告於106 年4 月13日確認系爭房屋存有氯離子含量超出
約定標準之情形後，經原告內部討論後
旋即於106 年5 月11
日寄發
存證信函予被告，通知其3 日內出面洽談賠償事宜，
被告亦確實收受該存證信函，起初被告之女兒曾前往原告公
司了解，惟其僅泛稱被告對於系爭房屋氯離子含量過高乙節
全然不知，亦無意賠償高額費用，
嗣後原告試圖再與被告聯
繫，皆無人回應。原告為保全自身權益，遂於106 年5 月19
日聲請
假扣押並經
裁定獲准，惟經假扣押執行後，發現被告
名下之財產僅餘零星土地及少數存款，又原告已繳納之68,0
00,000元價金縱經被告優先償還銀行貸款並繳納土地增值稅
後，仍應剩餘約22,000,000元【即價金68,000,000元- （抵
押額5,000,000 元/1.2）- 土地增值稅4,064,850 元】，皆
未見存於被告名下，
觀諸原告申請之貸款就尾款部分已於10
5 年7 月27日匯入履約保證專戶，至原告取得假扣押裁定調
查被告財產（調查日期為106 年6 月23日），短短不到一年
，該鉅額款項即未見蹤影，顯見被告
厥有知悉系爭房屋之重
大瑕疵，為免遭原告
求償，始將此筆款項及其他財產隱匿他
處
之虞。
㈡、系爭房屋存有氯離子超出約定標準之情形，應屬買賣
標的物
存有瑕疵，此瑕疵非得即知且於被告交付移轉系爭房屋所有
權時即已存在，原告於發現該瑕疵後即從速通知被告，自得
依
民法第354 條、第359 條及第179 條請求被告給付15,337
,292元及其法定
遲延利息。
１、系爭房屋氯離子含量超過約定之每立方公尺0.6 公斤甚多，
確有減少該建物通常效用及經濟價值之情形，屬買賣標的物
存有瑕疵，又此瑕疵於危險移轉時已存在，被告自應負擔物
之
瑕疵擔保責任：
①、系爭契約第5 條第3 項「氯離子含量檢測：本契約簽訂後，
買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本
不動產標的進行氯離
子含量檢測，賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超
過約定標準（如標的建築完成日在87年6 月25日【含當日】
以前，約定標準為每立方公尺0.6 公斤…），除買賣雙方另
有約定外，買方得主張減少價金或
解除契約」、第6 項「…
買方有無辦理氯離子含量檢測或放射性汙染檢測，賣方均應
依民法負物之
瑕疵擔保責任」及特別約定事項第9 點「賣方
保證本建築物未使用未經處理之海砂…」、第13點「雙方約
定於移轉所有權並已點交買賣標的後，買方發現有本特約事
項第9 、10、11點之重大瑕疵時，買方得要求減少價金或解
除契約
回復原狀…」而自鄭兆鴻事務所出具之檢測報告觀之
，系爭房屋樑柱確有混凝土氯離子含量超出每立方公尺0. 6
公斤之情形，且已造成建物內部混凝土剝落、鋼筋鏽蝕等現
象，不僅影響建物外觀，亦對建物之堅固及安全性造成威脅
，影響房屋之通常效用。再衡諸一般社會通念，混凝土氯離
子含量過高已足使該建物在不動產交易市場之競爭力薄弱，
降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，此觀諸系爭契
約後附不動產標的現況說明書（下稱現況說明書）第16點明
確將「是否曾經做過海砂屋檢測」乙節列為出賣人於出賣前
依約應告知之事項即明，
堪認系爭房屋確有減少其價值及通
常效用之物之瑕疵無疑，被告自應依民法第354 條及359 負
擔物之瑕疵擔保責任。
②、又民法第359 條雖明文為「買受人得請求減少價金」惟此實
屬形成權之性質，意即買受人一經主張減少價金，出賣人所
得請求之價金，即於應減少範圍內縮減之，若買受人已支付
全額價金，出賣人於此範圍溢收之部分，自屬無
法律上原因
而應依民法第179 條返還予買受人。
２、系爭房屋之氯離子是否超標，應經領有合格證照之土木技師
事務所檢測後始得知悉，原告雖於系爭契約簽訂前曾前往系
爭房地勘查並詢問裂痕及修補痕跡之緣由，惟被告僅告知因
漏水及屋齡老舊所致，原告本無從得知其修補是否為掩蓋鋼
筋嚴重鏽蝕以及牆面大範圍剝落之情形，又系爭房屋外觀既
經被告粉飾瑕疵，如非原告開挖整修及委由專業機構檢測，
本無從依肉眼知悉內部鋼筋鏽蝕及混凝土氯離子含量過高之
情形，故前開瑕疵應屬不得即知之瑕疵無疑。又相關檢測機
構
乃於106 年4 月13日出具報告確認系爭房屋氯離子超標，
原告內部商討後隨即於106 年5 月11日將此情形以存證信函
之方式通知被告，並於法定期限6 個月內行使減少價金權利
，故原告無怠於履行民法第356 條之檢查通知義務，原告請
求被告返還溢收之價金15,337,292元，
於法有據。
㈢、系爭契約第5 條第2 項「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標
的物於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有
約定外，賣方應負擔瑕疵擔保責任」及特別約定事項第9 點
「賣方保證本建築物未使用未經處理之海砂，氯離子含量是
否過高，雙方約定建築完成於87年6 月25日（含）以前，約
定氯離子含量標準為每立方公尺0.6 公斤…」查究出賣人對
於系爭房屋之品質及氯離子含量既給予保證，即應負有一定
之查證義務，非僅妄加保證以求交易，並於買受人發現重大
瑕疵後，始稱己全然不知而欲推諉
卸責。系爭房屋有氯離子
含量過高之瑕疵，已如前述，又雙方締約時，被告疏於告知
該瑕疵致使原告仍購買系爭房屋，自屬給付之內容即不符合
債務本旨，又被告就系爭房屋曾有多次修補，對於該建物多
處裂縫、牆面剝落、受潮等瑕疵下存有內部鋼筋鏽蝕、嚴重
剝落情形，應有知悉，再依其智識及一般社會經驗，絕無可
能善意信任該重大缺損僅係因漏水所致，再就被告於契約中
屢次保證系爭房屋未存有物之瑕疵及氯離子含量過高之情形
，實無從容任被告就此重大情節諉為不知。綜上，被告自屬
存有重大疏失而可歸責，原告自得依民法第227 條請求其賠
償15,337,292元之損害。再者，被告於出售系爭房屋予原告
時，雖有提出現況說明書並勾選未做過海砂屋檢測，然現況
說明書充其量只能證明被告並未作海砂屋檢測之事實，系爭
房屋是否有氯離子含量過高之情事，乃交易上之重要事項，
出賣人應有注意之義務，若被告未能提出證據證明其有不可
歸責之情事，則原告依據民法第227 條規定，請求被告負
不
完全給付之
損害賠償責任，自屬有據。
㈣、被告於系爭房地買賣交涉過程中，僅於簽訂契約時出面，其
他時候皆委由其妻代為洽談並帶領現場探勘。原告簽訂系爭
契約前，曾由原告之
法定代理人前往系爭房地查看不動產狀
況並對於廠房牆壁裂痕及修補處曾詢問原因，然被告之代理
人僅以漏水所致為由搪塞，並未告知系爭房屋可能存有氯離
子過高之情況。然查究其實，系爭房屋天花板等多處曾有修
補痕跡，被告對於樑柱多處裂縫、牆面剝落、受潮等瑕疵可
能肇因於混凝土氯離子過高豈有可能全然不知？再者，被告
於契約中保證系爭房屋未有氯離子含量過高之情形、償還銀
行貸款後所剩之高額價金去向不明，足可推知被告對於系爭
房屋存有重大瑕疵乙節有所認識，並於簽訂系爭不動產買賣
契約時刻意隱瞞。
退步言之，即便被告諉稱系爭房屋未經氯
離子含量檢測，其對於系爭房屋為海砂屋無故意不告知之情
況，惟被告身為鍵鏵機械有限公司（下稱鍵鏵公司）之法定
代理人，系爭房地亦供該公司之工廠營運多年，對於樑柱多
處裂縫、牆面嚴重剝落受潮等瑕疵係肇因於混凝土氯離子含
量過高，實有知悉、確認之可能，卻又擅加保證系爭房屋品
質，再加以被告之資產及原告給付之高額價金於短短一年內
流向不明，對於原告所為之通知，被告亦迴避未予處理；依
此，實
難謂被告就「未予告知系爭不動產之重大瑕疵」乙節
，其主觀上並無故意、過失。
爰依民法第184 條第1 項前段
規定，被告因故意或過失未告知原告系爭房屋存有
上開重大
瑕疵，不法侵害原告之權利致原告受有損害，被告應賠償原
告損失共計15,337,292元。
㈤、併聲明：
１、被告應給付原告15,337,292元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起
至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、系爭契約之買賣標的為「677 建號一層125.24平方公尺、夾
層41.54 平方公尺；676 建號一層135.05平方公尺、夾層14
.9平方公尺」另於不動產產權現況確認書第12項載明本買賣
標的物有違建，買方即原告已充分認知此範圍隨即有被拆除
之虞或其他危險。換言之，非標示於系爭契約之違建部分，
本不在出賣人即被告之擔保範圍內。而
本件原告雖提出鄭兆
鴻事務所之試驗報告欲證明系爭房屋有氯離子含量超過標準
之瑕疵，惟採樣之地點是否屬於買賣標的物或屬於違建部分
，並無資料
可參，且該試驗報告中僅有部分檢體之氯離子含
量超過標準、有部分係合於標準，則該檢體是否因採樣過程
之缺失或採樣地點之缺乏代表性而難逕認為系爭房屋有氯離
子含量超過標準之瑕疵，均有疑慮，自
難認原告主張系爭房
屋為海砂屋乙節為可採。況混凝土中氯離子含量過高除有可
能係使用海砂外，亦有可能係因為建物屋齡久遠，長期受雨
水或其他水源侵蝕所致，不得僅以氯離子含量過高，即逕認
為係海砂屋。而經濟部訂定混凝土氯離子含量標準主要係因
為混凝土中氯離子含量超過標準，將會導致建物結構體內鋼
筋氧化膨脹，造成混凝土強度嚴重不足、鋼筋嚴重鏽蝕、鋼
筋祼露，水泥塊掉落等瑕疵，唯如混凝土中氯離子含量超過
標準並非係因使用氯離子含量過高之砂石所造成，而係因大
環境中氯離子附著表層所致，其氯離子含量超過標準之混凝
土中性化深度尚未達保護層，即不會發生前開混凝土強度不
足、鋼筋鏽蝕、裸露或水泥塊掉落等瑕疵，並不影響居住之
安全或建築物之使用，即無瑕疵可言。系爭房屋似無外觀異
常變化影響安全之情形，亦無證據足認系爭房屋有混凝土強
度不足或混凝土中性化深度超過保護層厚度之事實，自難認
系爭房屋有民法
所稱通常或契約預定效用之減損。則原告主
張系爭房屋有瑕疵
云云，尚難謂已盡其
舉證責任。
㈡、
兩造於簽立系爭契約時，被告即已告知系爭房屋未曾做過氯
離子含量檢測，且約定原告可於訂約後交屋前即時進行混凝
土氯離子含量檢測，以免日後檢測發現氯離子含量過高時，
兩造對於氯離子含量過高究竟係於買賣當時存在，亦或是原
告買受後才造成乙事，發生爭議，而原告既於簽訂系爭契約
後不立即進行混凝土氯離子含量檢測，即應視為已受領買賣
標的物，則
揆諸民法第355 條、第356 條規定及最高法院判
決
要旨，被告即不再負擔瑕疵擔保責任。又原告
自承伊自10
5 年7 月起即積極就系爭房屋請求相關機構進行檢測，且依
原告所提哲佑事務所之鑑定報告書，其鑑定結果及建議第㈠
項即已載明「當初興建時採用之材料有氯離子過高之情況」
姑不論該鑑定報告是否可採，至少可知原告最遲於105 年9
月10日鑑定報告作成時即已知悉系爭房屋有氯離子含量過高
之情況，
詎原告於106 年5 月11日始以存證信函通知被告，
自已逾民法所定6 個月之請求期限，不得再向被告主張瑕疵
擔保責任。
㈢、原告所提資產價值減損鑑定報告書中記載系爭房屋交易價格
推估為24,275,550元，推估每坪價格119,443 元，完全沒有
任何依據，自不足採。又上開鑑定報告引用附近建物之實價
登錄資料認定系爭房屋現在之推估交易價格為1,206,000 元
，推估每坪價格為10,539元，完全看不出與原告主張之氯離
子含量過高瑕疵有何關聯，似乎只能證明原告購買系爭不動
產時之出價高於一般行情，有所後悔。上開報告書
所載之系
爭房屋推估價格既無依據，參考比較之實價登錄資料亦與其
主張之瑕疵無關，故其據此所作成之鑑定結論減損價值15,3
37,292元，自無可採。又該鑑定報告計算出減損價值15,337
,292元之方法完全看不出與氯離子含量有何關聯，而其於價
值結論中又稱系爭房屋回復原狀所需之費用4,802,809 元，
污名化所造成之跌價損失10,534,483元，更完全看不出依據
為何，顯見該鑑定報告根本毫無任何可取之處。
㈣、被告因對外負債累累，無力清償，不得已始需出售系爭房地
以償還負債，故被告於出售系爭房地後，除將出售所得價金
清償銀行貸款外，剩餘價金亦已全數清償其他
債權人，已無
剩餘，甚至目前還有部分負債未償還完畢，今原告於購得系
爭房地後，似認為其出價太過，有所後悔，始藉口系爭房屋
有氯離子含量過高之瑕疵，意欲減少價金，依其所述，誠非
合理，被告無法接受，亦無力負擔。
㈤、併聲明：
１、
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准
宣告免為假執行。
三、本院得
心證之理由：
㈠、查原告於105 年4 月16日以6,800 萬元向被告買受系爭房地
並簽訂系爭契約，且於105 年7 月15日辦理系爭房地
所有權
移轉登記予原告，嗣原告給付價款完畢後，兩造於105 年8
月2 日點交系爭房地；又依系爭契約第5 條第3 項約定，因
系爭房屋於77年10月5 日完成建築，故氯離子含量檢測標準
為每立方公尺0.6 公斤；及系爭房屋於兩造簽訂系爭買賣契
約後、交屋前，並未進行氯離子含量檢測；以及原告於106
年5 月11日以存證信函通知被告系爭房屋氯離子含量超出標
準，並主張減少價金及賠償修繕費用，被告並於同年月15日
收受該存證信函
等情，此為兩造所不爭執（見本院卷㈠第47
8 頁），並有系爭契約、系爭房地登記謄本、存證信函等（
見本院卷㈠第55至70、77至78、81至88頁）
可證，是上開事
實，
洵堪採認屬實。
㈡、原告主張系爭房屋有氯離子含量超過每立方公尺0.6 公斤之
瑕疵存在，爰依民法第354 、359 、179 、227 條、第184
條第1 項前段規定，被告應負
損害賠償責任即給付其15,337
,292元等語，為被告否認，並以前詞置辯。
是以，本件爭點
厥為：系爭房屋是否有氯離子含量超過每立方公尺0.6 公斤
之瑕疵情形？原告主張依民法第354 、359 、179 、227 條
、第184 條第1 項前段（擇一有利判決），請求被告給付原
告損害賠償，是否有理由及所得請求之金額若干？被告
抗辯
瑕疵擔保
請求權罹於時效，是否有理由？茲分別論述如下。
㈢、系爭房屋是否有氯離子含量超過每立方公尺0.6 公斤之瑕疵
情形？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張系爭房屋有氯
離子含量超過每立方公尺0.6 公斤之瑕疵存在等語，為被告
否認。自應由原告就有利己之事實，負舉證之責。
２、原告上開主張，
業據其提出鄭兆鴻事務所硬固混擬土氯離子
含量試驗報告（本院卷㈠第75頁）
暨取樣位置之平面示意圖
暨照片（本院卷㈠第375 至379 頁）為證，並
參酌財團法人
全國
認證基金會（TAF ）官方網站所記載之說明、查詢鄭兆
鴻事務所經該基金會認證之查詢結果（見本院卷㈠第367 至
374 頁），
堪認鄭兆鴻事務所具有專業之檢測機構，其所為
上開試驗報告應可採認。
３、依鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室，於106 年4 月10
日檢測系爭房屋硬固混凝土之氯離子含量，其氣離子含量試
驗值、試驗平均值、與約定之標準0.6kg/m3比較如下：
┌──────────────────────────────────┐
│ 系爭房屋混凝土氣離子含量試驗值 │
├────┬──────┬─────┬────────┬───────┤
│ 樓層別 │ 編 號 │氯離子含量│ 平 均 值 │與約定之標準 │
│ │ │（kg/m3 ）│（kg/m3 ） │0.6kg/m3比較 │
├────┼──────┼─────┼────────┼───────┤
│ │01-1F 柱 │1.9653 │ │ │
│ ├──────┼─────┤ │ │
│ │02-1F 柱 │0.5552 │ │ │
│ 1 樓 ├──────┼─────┤ │ │
│ │03-1F 樑 │0.5645 │ │ │
│ ├──────┼─────┤ │ │
│ │04-1F 樑 │1.1267 │ │ │
├────┼──────┼─────┤ │ │
│ │05-1F 夾層柱│0.8642 │ │ │
│ ├──────┼─────┤ │ │
│ │06-1F 夾層柱│0.6760 │ │ │
│1 樓夾層├──────┼─────┤ 0.9131 │0.9131>0.6 │
│ │07-1F 夾層樑│0.4298 │ │ │
│ ├──────┼─────┤ │ │
│ │08-1F 夾層樑│0.1045 │ │ │
├────┼──────┼─────┤ │ │
│ │09-2F 柱 │0.2532 │ │ │
│ ├──────┼─────┤ │ │
│ │10-2F 柱 │1.8259 │ │ │
│2 樓 ├──────┼─────┤ │ │
│ │11-2F 樑 │2.2626 │ │ │
│ ├──────┼─────┤ │ │
│ │12-2F 樑 │0.3299 │ │ │
└────┴──────┴─────┴────────┴───────┘
因此，原告上開主張，
即屬有據。
㈣、原告主張依民法第354 、359 、179 、227 條、第184 條第
1 項前段（擇一有利判決），請求被告負損害賠償責任，是
否有理由及所得請求之金額若干？
１、又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程
度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危
險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。
申言之，所謂「物之瑕疵」，乃指買賣標的物應具之價值、
效用或品質，與出賣人交付者不具符合性（co nformity ）
而言。而契約屬當事人間行為規範，所謂買賣標的物應有之
價值、效用或品質，應先以契約當事人間約定之價值、效用
或品質，或依交易慣例、
誠信原則可得推求之規範上意思為
判準；倘契約當事人未有約定或未得推求其意思，則以社會
觀念上客觀物之通常價值、效用或品質為輔助之判斷基準，
此即民法第354 條就物之瑕疵所採主觀結合客觀之瑕疵概念
（最高法院73年
台上字第1173號判例類同此旨）。次按，因
可歸責於
債務人之事由，致為不完全給付者，
債權人得依關
於
給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而
生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條
亦有明定。而買賣契約之出賣人，除有特別約定外，乃有給
付無瑕疵標的物之義務，茲屬當代通常之交易觀念；買賣標
的物倘係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締
約時，非因不可歸責之事由未告知該瑕疵於買受人，而買受
人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合
債務本旨，即應負不完全給付之
債務不履行之責任（最高法
院103 年度台上字第2631號判決意旨
參照）。
２、本件經送請新北市建築師公會鑑定有關系爭房屋若因氯離子
含量超過每立方公尺0.6 公斤，於105 年4 月16日時，交易
價值減損之金額為若干？鑑定結果為（見本院㈡第91至95頁
）：
⑴、系爭房屋之總面積（包括新北市○○區○○街○○○○○號一樓
、一樓夾層、二樓及增建之三樓），總面積為292.02㎡+315
.00 ㎡+ （125.24㎡+ 135.05㎡）=867.31 ㎡。
因一樓、一樓夾層、二樓為鋼筋混凝土構造之建築物，增建
之三樓為輕鋼架構造，故受氯離子含量過高而有交易價值減
損金額之房屋面積為292.02㎡+315.00 ㎡=607.02 ㎡。
因此系爭房屋受氯離子含量過高而有交易價值減損金額之房
屋面積之百分比為607.02㎡÷867.31㎡= 0.00000000≒70%
。
另，考量增建之三樓之交易價值：
三樓之交易價值未有土地持分，僅有建築物本身價值，參考
中華民國全國建築師公會2015鑑定手冊，新北市輕鋼架構造
1 ～3 層之實際造價為15 500元/ ㎡，故系爭房屋三樓之總
造價為：（125.24㎡+135 .05㎡）×l5500 元/ ㎡=260.29
㎡×l5500 元/ ㎡= 4,034,495 元。
折舊後之價值=
4,034,495 元一〔4,034,495 元×（0.025 ×28）〕= 4,03
4,495 元-2,824,147元= 1,210,348 元。
考量房屋高度加成及利潤仲介費後，三樓合理的交易價值：
1,210,348 元×l .1×1.2 ×1.05 = 1,677,542元。
因此，系爭房屋受氯離子含量過高而有交易價值減損金額之
房屋面積之百分比為（68,000,000元-1,677,542元）÷68,0
00,000元=97.533 % 。
研判前述70% 與97.533 %各取二分之一權重，為83.7665%。
⑶、—般房屋買賣，若混凝土氣離子含量超過約定標準或超過國
家標準時，無論從購屋者之心裡面來看，抑或安全技術面來
看，當然對交易價格會有影響，但其影響究為如何？經平日
與多位相關房地產專業人員討論後，一般認為其影響幅度視
氣離子含量多寡與屋齡、周圍環境、區位坐落、外觀造型、
平面格局、建築材料等因素而不盡相同，一般為正常價格之
95 %～70 %之間，亦即交易價格減損之幅度為5%～30% 之間
（此交易價格係指以買賣系爭房屋包括房屋與土地價格之綜
合考量）。
⑷、為慎重計，蒐集相關氣離子含量過高時，交易價值減損金額
之案例如下：
案例一：新北106 年度訴字第l x x x 號，氯離子含量為0.
7463Kg/m3 ，交易價值減損金額比例：12.5 %。
案例二：新北105 年度訴字第2x x x號，氯離子含量為0.79
7K g/m3 ，交易價值減損金額比例：16.47 % 。
案例三：士林100 年度重訴字第xx號，氯離子含量為2.849K
g/ m3 ，交易價值減損金額比例：17.39 % 。
經參考上述三案例之交易價值減損金額比例，兼考量前述一
般交易價格減損之幅度為5%～30% 之間，再就
本案系爭房屋
之氯離子含量經檢測平均值為0.9131 kg/m3，研判本案系爭
房屋於105 年4 月16日時交易價值減損金額比例為15 %。
⑸、
綜上所述，本案系爭房屋因氯離子含量超過約定每立方公尺
0.6 公斤，於105 年4 月16日時，交易價值減損金額計算如
下：68,000,000元×l5% ×83.7665 % = 8,544,183 元。
故，研判其交易價值減損金額為8,544,183 元。
３、又就原告已完成之補強工程，所需費用為若干？亦經新北市
建築師公會鑑定，鑑定分析及結果為（見本院卷㈡第95頁）
：
⑴、依附件㈦展義股份有限公司委託哲佑結構技師事務所之補強
設計合約書（見本院卷㈡第119 至137 頁、卷㈠第467 頁）
，設計費用為280,000 元。
⑵、依附件㈧瑞利德國際工程顧問股份有限公司工程
承攬合約書
（見本院卷㈡第139 至183 頁），承攬金為4,300,000 元（
含5%
營業稅）。追加工程議價款為25,000元整（未稅），經
換算含稅為25,000×1.05 =26,250元。
⑶、以上是原告主張補強工程所需費用為：
280,000 元+ 4,300,000 元+ 26,250元= 4,606,250 元。
⑷、經核算結果，補強工程所需費用為4,113,054 元。
詳附件㈩補強工程費用估算明細表（見本院卷㈡第191 頁）
。
⑸、故研判就原告已完成之補強工程，所需費用為4,113,054 元
。
４、審諸系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，肇生結構上安全之
潛在危險，影響建築物之耐久度、安全性及使用年限。又房
屋因混凝土氯離子含量過高，亦影響市場上投資人或潛在買
受人對於系爭房屋之交易意願，並貶損交易之價值，茲屬不
動產交易中周知事項，並經前開鑑定確認
無訛，是被告所為
之給付，顯不符系爭買賣契約債務本旨，
核屬不完全給付，
當可認定。則原告主張其因買受系爭房屋而受有之損害有交
易價值減損及修補費用等語，即為可採，且審酌上開鑑定結
果，前開所受損害之項目金額各為8,544,183 元、4,113,05
4 元，則原告請求被告給付12,657,237元（計算式：8,544,
183 元+ 4,113,054 元= 12,657,237元），足堪採認無訛，
至逾上開數額者，
即屬無據。
㈤、被告抗辯瑕疵擔保請求權罹於時效，是否有理由？
１、然按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其
法律性質、
構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無
包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二
者亦非一致。上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之
，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請
求其賠償損害時，應無民法第356 條規定之
適用（最高法院
105 年度台上字第2245號判決意旨
可資參照）。
徵諸上開說
明，原告向被告主張不完全給付之損害賠償責任，則被告執
民法第365 條除斥
期間之規範為時效抗辯，亦有誤會，委無
足採。
２、況查，原告雖於105 年7 月間委請哲佑事務所就系爭房屋現
況勘查及
記錄，並經其出具之105 年9 月10日結構現況鑑定
報告（本院卷㈠第71至74、245 至363 頁），該內容載稱：
「九、鑑定結果及建議：鑑定標的物現況構材裂損，研判成
因概述可能如下：㈠當初興建時採用之材料有氯離子過高之
情況…」等語，並經哲佑事務所107 年6 月14日（107 ）哲
結字第107061401 號函覆稱：關於結構報告書第九點鑑定結
果及建議：「鑑定標的物現況構材裂損，研判成因概述可能
如下：㈠當初興建時採用之材料有氯離子過高之情況。」等
語，本所係考量鑑定當時鑑定標的物現況之梁、柱、版等構
材，有多處與其構材配筋方向相近之裂損，一般結構物損壞
成因不外乎先天因素及後天因素，前者所指可為施工材料、
施工法等，惟原告委託本所僅就鑑定標的物作現況勘查及紀
錄完成本案鑑定（詳新北市○○區○○街○○○○○號結構現況
鑑定報告書第三章鑑定要旨及內容之相關說明），且原告未
曾提供鑑定標的物興建期間所採材料及施工之品質檢測相關
資料，本所依據鑑定時現況勘查結果研判「當初興建時採用
之材料有氯離子過高之情況。」為本標的結構物裂損可能成
因之一。本所受原告委任上述鑑定標的物之現況鑑定期間（
105.7.27-105.9 .10）並未作氯離子含量檢測。惟在106 年
間曾依原告要求引介相關專業檢驗公司辦理標的物氯離子含
量檢測，本所亦應原告要求曾提供建議之取樣位置供其參考
，檢測成果報告由該專業檢驗公司逕交原告等語（本院卷㈡
第15頁）至明，是原告因105 年9 月10日前開鑑定報告書而
對系爭房屋是否氯離子含量超過系爭契約所約定之標準，未
能據以確認，遂再委託鄭兆鴻事務所為上開氯離子含量試驗
，並經鄭兆鴻事務所於106 年4 月13日出具上開試驗報告（
見本院卷㈠第75頁）後始確認系爭房屋有氯離子含量超過系
爭契約所約定之標準，且於106 年5 月11日寄發予被告之存
證信函通知被告於函到3 日內出面商議減少價金及賠償修繕
費用（見本院卷㈠第77至78頁），因被告未予回應，遂於10
6 年8 月24日（見本院卷㈠第11頁起訴狀上本院收文戳章）
，足認原告就本件損害賠償之請求權，並未罹於時效，被告
前開辯解，自不足採。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達
支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段
及第203 條定有明文。
經查，本件原告請求被告賠償損害，
係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，固
未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，然被告既於10
6 年8 月31日收受民事起訴狀繕本之送達（見本院卷㈠第10
3 頁），則原告請求被告給付12,657,237元，及自起訴狀繕
本送達翌日即106 年9 月1 日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息，為有理由，應予准許。至逾前開數額部分，
為無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免
為假執行，
核無不合，爰分別酌定相當
擔保金額准許之。又
原告之訴既經駁回部分，其假執行之聲請即
失所附麗，併駁
回之。
六、本件事證
已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所提
出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 2 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 5 日
書記官 沈柏樺