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臺灣新北地方法院民事判決　106年度重訴字第807號 原　　　告　湯勝雄 　　　　　　陳麗秀 共　　　同 訴訟代理人　蔡信章律師 被　　　告　駱澤瑩 訴訟代理人　陳明宗律師 複　代理人　馬立齡律師 被　　　告　子冠不動產經紀有限公司 法定代理人　林毓華 訴訟代理人　張建德 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經臺灣臺北地方法院移 送前來（106年度重訴字第1013號），本院於中華民國107年5月3 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告前經中信房屋仲介股份有限公司江翠三店（即被告子冠 不動產經紀有限公司，下稱被告子冠公司）仲介，於民國10 5 年10年16日以新臺幣（下同）920 萬元購買被告駱澤瑩所 有門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00弄0 號1 樓之房 屋（下稱系爭房屋）及其基地，且依原告所持權狀記載，系 爭房屋應坐落於新北市○○區○○○段○○○ ○○○○ ○號土地 （下稱191 之211 地號土地）上。未料原告於106 年4 月間 向新北市板橋地政事務所申請土地複丈時，發現系爭房屋竟 然坐落在訴外人林登雄所有新北市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱191 之2 地號土地）上。因請被告出面協商 仍不得其解，故原告於106 年8 月8 日委請律師依民法第35 4 條第1 項前段、第359 條規定解除買賣契約，並以起訴狀 再次對被告為解除契約之意思表示。 ㈡又因系爭房屋之實際坐落土地與權狀登記不符而有重大瑕疵 ，原告亦得依民法227 條規定解除買賣契約，經解除契約後 ，原告得依民法第259 條、第260 條規定請求被告駱澤瑩賠 償損害及回復原狀，故先位請求被告駱澤瑩給付原告9,231, 050 元（含買賣價金920 萬元及房地產登記費用31,050元） ，及自105 年12月2 日起按週年利率百分之五計算之利息。 倘認原告主張解除契約無理由，則原告備位請求減少價金， 並主張前揭系爭房屋實際坐落土地與權狀登記不符之瑕疵致 系爭房屋與所坐落基地減損之價值為原買賣價金之五成即46 0 萬元，故原告得依民法第354 條、第359 條、第179 條規 定規向被告駱澤瑩請求返還460 萬元。此外，被告駱澤瑩明 知前開瑕疵卻未告知，原告亦得依民法第360 條規定請求， 故請求被告駱澤瑩應給付原告460 萬元。 ㈢而被告子冠公司既為不動產買賣仲介之專業公司，卻疏未告 知原告系爭房屋存有實際坐落基地與權狀登記不符之重大瑕 疵，顯已違反作為義務，依民法第535 條、第567 條、第57 1 條及不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2 、第26條 第2 項規定，被告子冠公司已喪失其報酬請求權，故依民法 第179 條規定，請求被告子冠公司返還已受領之居間報酬92 ,000元。 ㈣本件起訴後，地政機關雖已就系爭房屋坐落基地為更正登記 ，但系爭房屋於買賣時確有實際坐落基地與登記不符之瑕疵 ，此瑕疵不因更正登記而補正，且更正後的土地面積減少， 仍有坪數短少之瑕疵，影響土地價值等語。 並聲明：先位聲明㈠被告駱澤瑩應給付原告9,231,050 元及 自105 年12月2 日起按週年利率百分之五計算之利息。㈡被 告子冠公司應給付原告92,000元及自105 年12月2 日起週年 利率百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執 行。備位聲明：㈠被告駱澤瑩應給付原告4,600,000 元及自 105 年12月2 日起按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告 子冠公司應給付原告92,000元及自105 年12月2 日起週年利 率百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告則以： ㈠被告駱澤瑩於105 年10月16日經被告子冠公司居間出售系爭 房屋及191 之211 地號土地應有部分予原告陳麗秀，而於10 5 年11月29日完成所有權移轉登記，並已交付原告陳麗秀。 原告湯勝雄於106 年7 月28日委請律師通知被告駱澤瑩稱被 告駱澤瑩所出售之土地應為191 之2 地號土地，所有權人為 林登雄，而非191 之211 地號土地。然被告駱澤瑩亦係依新 北市板橋地政事務所核發之權狀及登記謄本於93年12月間買 受系爭房屋及其基地，且係受原告通知後始知悉登記有誤， 經連繫林登雄，林登雄亦表示地政機關有誤載情形。 ㈡經被告向地政機關申請更正，地政機關表示係67年6 月間原 土地所有人辦理191 之2 地號土地分割新增191 之210 、19 1 之211 地號後，於同年12月間第一次買賣移轉時即發生錯 誤並延續至今等語，顯見此登記錯誤並非可歸責於被告駱澤 瑩，故原告依民法第227 條規定請求被告駱澤瑩返還價金， 並無理由。 ㈢系爭房屋所坐落之基地雖有錯置之情形，但與房屋坐落土地 面積短少或房屋坐落土地占用他人土地之情形不同，且土地 登記錯置對於系爭房屋之通常效用、契約預定效用，或經濟 價值均無減少或滅失，且林登雄自67年起迄今亦從未通知被 告駱澤瑩或原告二人主張或行使權利，故應認系爭房屋所坐 落基地錯置之情形，並非瑕疵，故原告依民法第354 條及第 359 條規定解除契約，亦無理由。 ㈣被告駱澤瑩買受系爭房屋及其基地後，從未居住使用，故被 告駱澤瑩並不知悉有坐落基地錯置之情形，原告備位主張被 告駱澤瑩明知乙情，並非真實。 ㈤原告湯勝雄以系爭房屋及基地向國泰世華商業銀行股份有限 公司辦理借款，業經如數核貸，可證土地登記錯置對於系爭 房屋及其基地之通常效用、契約預定效用，或經濟價值均無 減少或滅失，故系爭房屋之基地登記錯置情形並非瑕疵，原 告備位主張依民法第359 條規定減少價金，仍無理由。況原 告並未舉證或說明基地登記錯置情形對於系爭房屋有何減少 或滅失及其數額。 ㈥本件起訴後，地政機關已就土地登記錯置情形為更正登記， 故原告主張之瑕疵已不存在，對於系爭房屋及其基地之通常 效用、契約預定效用，或經濟價值均無滅少或滅失，原告請 求減少價金自屬無理。又更正登記後，基地面積似有短少1 平方公尺之情事，但被告駱澤瑩移轉予原告之應有部分僅有 四分之一，經計算後其減少之程度無關重要，依民法第354 條第1 項但書規定不得視為瑕疵等語置辯。 並先備位均答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判 決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣，因物有瑕疵，而出賣人應 負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民法 第354 條第1 項前段、第359 條前段分別定有明文。而所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣 之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺 者，亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照） 。 ㈡本件原告前經被告子冠公司仲介，於105 年10年16日以920 萬元購買被告駱澤瑩所有之系爭房屋及其坐落基地應有部分 ，依買賣契約書所載，坐落基地為191 之211 地號土地，有 不動產買賣契約書在卷可參（見臺灣臺北地方法院106 年度 重訴字第1013號卷－下稱北院卷－第12頁至第21頁），亦有 105 年11月29日核發予原告湯勝雄之所有權狀、106 年7 月 28日及105 年2 月19日列印之登記謄本附卷可查（見北院卷 第24頁至第25頁、第34頁至第36頁，本院卷第55頁至第57頁 ），堪信其為真實。然系爭房屋實際坐落土地為191 之2 地 號土地，有地籍圖謄本、新北市板橋地政事務所複丈日期10 6 年4 月19日複丈成果圖暨106 年8 月7 日新北板地測字第 1064004265號函在卷可參（見北院卷第22頁、第23頁、第26 頁），則系爭房屋於105 年10月16日買賣及105 年11月29日 移轉登記予原告湯勝雄時，確有實際坐落基地與登記坐落基 地不符之情形，堪可認定。則本件爭點為：系爭房屋上開實 際坐落基地與登記坐落基地不符，及更正後土地及建物面積 短少，是否為滅失或減少系爭房屋及其基地價值，或滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？若係瑕疵，原告請 求解除契約是否顯失公平？若原告僅能請求減少價金，應減 少之數額為何？又此瑕疵是否屬仲介專業應查知之不動產瑕 疵？且是否不論原告因此有無受損害，被告子冠公司均喪失 其報酬請求權？經查： ㈢系爭房屋之基地登記錯誤部分並非瑕疵： ⒈於原告與被告駱澤瑩買賣及移轉系爭房屋時，固有實際坐落 基地與登記坐落基地不符之情形，而其原因為「67年間原土 地所有權人辦理191 之2 地號土地分割新增191 之210 、19 1 之211 地號後，於同年12月間第一次買賣移轉時即發生錯 誤，致土地權屬錯置並延續至今。」有新北市板橋地政事務 所於106 年8 月21日新北板地測字第1064005092號函在卷可 考（見本院卷第59頁至第61頁）。且前開登記不符情形，業 經新北市板橋地政事務所依土地法第69條、地籍測量實施規 則第232 條、第278 條規定，以106 年12月22日新北板地登 字第10640138721 號函陳報新北市政府地政局，經該局以10 6 年12月26日新北地籍字第1062566410號函核准更正登記， 並於106 年12月27日辦理更正登記完竣，有新北市板橋地政 事務所107 年1 月2 日新北板地測字第1064014162號函暨附 件107 年1 月2 日列印之登記謄本、更正結果表、新北市政 府地政局106 年12月26日新北地籍字第1062566410號函在卷 可考（見本院卷第59頁至第61頁、第101 頁至第112 頁）， 並為兩造所不爭執，故系爭房屋實際坐落在191 之2 地號土 地上，且登記之坐落基地資料亦已更正為191 之2 地號土地 ，堪可認定。又前開系爭房屋實際坐落基地與登記坐落基地 不符之原因，係因主管機關登記錯誤，僅需主管機關依職權 更正登記即可，與建物坐落他人土地，日後恐遭訴請拆屋還 地等情不同，應認不致影響系爭房屋及其基地之價值、效用 或品質，而非瑕疵，故原告主張上開登記不符屬重大瑕疵乙 節，即無可採。 ⒉系爭房屋所坐落之基地更正為191 之2 地號土地後，其面積 一併更正為126 平方公尺，與原買賣契約所約定之191 之21 1 地號土地面積127 平方公尺，短少1 平方公尺（計算式： 127-126=1 ）；若再計算移轉予原告之應有部分為四分之一 ，短少面積經換算後約0.25平方公尺（計算式：1×1/4=0.2 5 ），又更正前，系爭房屋原為新北市○○區○○○段○○○○ ○號，更正後為同段2570建號，面積亦自76.43 平方公尺（ 層次面積64.07 平方公尺、平台12.36 平方公尺）更正為總 面積76.29 平方公尺（層次面積65.51 平方公尺、平台10.7 8 平方公尺），短少0.14平方公尺（計算式：76.43-76.29= 0.14），有更正登記前後之登記謄本附卷可稽（見北院卷第 34頁至第36頁，本院卷第133 頁至第137 頁），依前揭判例 意旨，固可認有面積減少之瑕疵，然系爭房屋所坐落之基地 面積短少1 平方公尺，約僅占整筆土地面積之0.8%（計算式 ：1÷127≒0.8%，小數點第一位以下四捨五入，下同，若以 移轉予原告之應有部分僅四分之一計算，短少比例亦為0.8% ）；系爭房屋面積短少0.14平方公尺，亦僅約占整筆建物總 面積0.2% （計算式：0.14÷76.43≒0.2%），依其減少之程 度各為0.8%、0.2%，應認程度尚微，無關重要，依民法第35 4 條第1 項但書之規定，不得視為瑕疵。 ⒊綜上，原告主張系爭房屋及其基地有登記不符及面積短少之 瑕疵，依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定解除買賣 契約云云，即無可採。 ㈣原告復主張依因系爭房屋之實際坐落土地與權狀登記不符而 有重大瑕疵，依民法227 條規定解除買賣契約部分，經查： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害， 民法第227 條、第226 條第1 項定有明文。所謂不完全給付 ，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其 價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學 說上所稱之「瑕疵給付」在內（最高法院103 年度臺上字第 196號判決意旨參照）。 ⒉查系爭房屋坐落基地與權狀登記不符乙節，非屬瑕疵，已認 定如上，且該登記不符情形係因主管機關登記錯誤所致，並 於67年間即登記錯誤，而被告駱澤瑩係於93年12月28日買賣 取得系爭房屋及其基地，又191 之211 地號土地歷年來只有 原告湯勝雄於106 年3 月21日委託原告陳麗秀於106 年3 月 21日申請土地鑑界，原定106 年4 月5 日辦理，後撤回申請 ；191 之2 地號土地歷年來只有林登雄於106 年4 月5 日申 請土地鑑界，並於106 年4 月19日鑑界完竣，有105 年2 月 19日列印之登記謄本、新北市板橋地政事務所107 年2 月27 日新北板地測字第1073993195號函在卷可考（見本院卷第55 頁至第57頁、第175 頁），則被告駱澤瑩於購買系爭房屋前 後從未申請鑑界，應可認定，再參以原告於購買系爭房屋後 約半年，為施作衛生下水道而一併就屋旁水溝申請鑑界方才 發現誤植情形（見本院卷第72頁至第73頁），尚難認被告駱 澤瑩僅因單純購入系爭房屋及基地即一定知悉系爭房屋坐落 基地有登記錯誤情形，則被告駱澤瑩辯稱其相信地政機關之 登記，並不知悉有登記錯誤情形等語，應可採信。此外，原 告復未舉證證明上開登記錯誤可歸責於被告駱澤瑩，則上開 登記錯誤尚難認可歸責於被告駱澤瑩，原告據以主張解除契 約云云，亦無可採。 ㈤原告又備位主張請求減少價金部分，因前揭系爭房屋實際坐 落土地與權狀登記不符乙事，尚不構成瑕疵，面積短少部分 亦因短少程度無關重要，不得視為瑕疵，故原告依民法第35 4 條、第359 條規定主張減少價金云云，即無理由。 ㈥至於原告又依民法第360 條規定，主張被告駱澤瑩明知系爭 房屋之基地有上開登記不符及面積短少情事，故請求被告駱 澤瑩賠償460 萬元部分，然「買賣之物，缺少出賣人所保證 之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不 履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民 法第360 條固有明文，惟系爭房屋之基地登記不符及面積短 少情事，並非瑕疵，且被告駱澤瑩並未保證且亦不知悉系爭 房屋之基地有上開登記不符及面積短少情事，已認定如前， 是原告此部分主張亦無可採。 ㈦至於被告子冠公司部分，原告主張被告子冠公司為不動產買 賣仲介之專業公司，卻疏未告知原告系爭房屋存有實際坐落 基地與權狀登記不符之重大瑕疵，顯已違反作為義務，依民 法第535 條、第567 條、第571 條及不動產經紀業管理條例 第23條、第24條之2 、第26條第2 項規定，被告子冠公司已 喪失其報酬請求權，故請求返還已受領之居間報酬92,000元 云云，經查： ⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託 人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託 人簽章。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同 意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提 供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事 人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不 動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知 之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要 之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所 為之規定。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或 過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶 賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條之2 、第 26條第2 項定有明文。次按受任人處理委任事務，應依委任 人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者 ，應以善良管理人之注意為之。居間人關於訂約事項，應就 其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或 知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者 ，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有 調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委 託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收 受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第535 條、第567 條、第571 條亦有明定。 ⒉再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917 號判例要旨參照）。主張法律關係存在之當 事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明 （最高法院48年臺上字第887 號判例要旨參照）。 ⒊依本件買賣當時之登記資料，系爭房屋確實登記為被告駱澤 瑩所有，並有相關土地地號、建物建號、及土地建物面積， 則被告子冠公司依登記資料提供不動產資訊予原告，並無違 誤。至於原告主張系爭房屋之基地有登記錯誤及面積短少之 瑕疵乙節，前已認定並非瑕疵，且除鑑界或測量外亦難以發 現，故認被告子冠公司並無違反其應盡之善良管理人注意義 務。此外原告並未舉證證明被告子冠公司有何違反對原告之 義務，而為利於被告駱澤瑩之行為，或被告子冠公司有何違 反誠實及信用方法，由被告駱澤瑩收受利益之情形，則原告 主張被告子冠公司不得向其請求居間報酬，因而依不當得利 之法律關係請求被告子冠公司返還已收受之仲介費用即無理 由。 四、綜上所述，系爭房屋實際坐落基地與登記基地不符乙事，尚 非瑕疵，且業經主管機關依職權更正登記，而系爭房屋及坐 落基地面積短少乙節，因減少比例無關重要，亦不得視為瑕 疵，且前開情形均不可歸責於被告駱澤瑩，被告駱澤瑩並未 保證且亦不知悉系爭房屋之基地有上開登記不符及面積短少 情事，故原告先位主張解除契約並請求被告駱澤瑩返還已受 領之價金及賠償已支出之房地產登記費用，及備位主張減少 價金並請求被告駱澤瑩返還溢受之價金及請求賠償，均無理 由，皆應予駁回。又被告子冠公司並無不據實報告或調查之 情形，亦據登記資料提供原告系爭房屋及基地之相關資料， 認無違反其應盡之善良管理人注意義務，故原告依民法第57 1 條規定，主張被告子冠公司不得請求報酬而請求被告子冠 公司返還已收受之仲介費用，亦屬無理由，應予駁回。而原 告之訴既均經駁回，其假執行之聲請，當失所附麗，應均併 予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 6 月 7 日 民事第五庭 法 官 謝宜雯 （得20日內上訴） 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 7 日 書記官 吳宜遙