臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第941號
原 告 游博熙
訴訟
代理人 賴俊睿
律師
被 告 陳文生
陳世宗
周梁美麗
陳正彬
陳秋芳
陳建良
兼上列被告6人
共 同
訴訟代理人 陳正煌
被 告 竑實建設股份有限公司
法定代理人 邱雅惠
訴訟代理人 李政皇
上列
當事人間請求
分割共有物事件，經本院於民國107年5月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（面積212.68平
方公尺）分割方法為：如附圖編號411⑴部分所示土地（面積41.
69平方公尺）分歸原告所有；如附圖編號411部分所示土地（面
積170.99平方公尺）分歸被告陳文生、陳世宗、周梁美麗、陳正
彬、陳秋芳、陳建良、陳正煌、竑實建設股份有限公司依附表二
之比例維持
分別共有。
訴訟費用由兩造依附表一所示兩造
應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱
系爭土地）原
為原告及被告陳文生、陳世宗、周梁美麗、陳正彬、陳秋芳
、陳正煌、竑實建設股份有限公司（下稱竑實公司）、訴外
人劉日妹、李岳峰、李恭豪所分別共有，無不能分割情事，
亦無不分割之協議。
渠等前曾就系爭土地之分割事宜向新北
市
不動產糾紛調處委員會申請調處，調處結果將面積212.68
平方公尺之系爭
土地分割為二，即附圖所示411部分（面積
170.99平方公尺）分由原告以外之其他共有人依其等持分比
例維持分別共有、將附圖所示411⑴部分（面積41.69平方公
尺）分由原告單獨所有。
嗣訴外人劉日妹死亡而由被告陳建
良
繼承其應有部分，訴外人李岳峰、李恭豪則將其等應有部
分移轉登記予系爭土地共有人之一即被告竑實公司。
㈡然如依
上開調處結果由原告分得附圖所示411部分，臨路寬
為3.5公尺，深度則不到12公尺。因系爭土地之使用分區○
住○區○○○○路寬12公尺之計畫道路，依建築法第44條及
新北市畸零地使用規則第3條規定，其建築基地面積最小寬
度須達3.5公尺，最小深度則須14公尺以上，方得建築。是
上開調處結果採行之分割方案，使原告分得之部分土地成為
不得建築之畸零地，對原告日後土地之使用造成妨害，嚴重
損及原告權益，不公平之處，不言而喻。
㈢系爭土地面積僅212.68平方公尺，但共有人數多，採
原物分
割並不利於日後土地之利用，原告僅同意採變價分割之方案
，不但土地完整可以賣得較高之價金，共有人亦可依相同條
件行使優先承買之權，同時兼顧各共有人間之利益。
㈣
爰依土地法第34條之1第6項及
民法第823條第1項、第824條
第2項規定，於收到上開調處結果通知後15日內訴請
裁判分
割系爭土地。
㈤
並聲明：系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造
按應有部
分比例分配。
二、被告則
抗辯：被告全體就系爭土地仍要保持共有關係。系爭
土地位於重劃區，該重劃區目前有許多空地，系爭土地依前
開調處結果為分割，不會造成畸零地而不能建築之情形，被
告希望依調處結果為原物分割，不同意變價分割等語。並聲
明：系爭土地應為原物分割，並由被告分得附圖所示411部
分保持共有，由原告分得附圖所示411⑴部分。
三、按各共有人，除
法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。次按民法第824條第1
至4項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因
消滅時
效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，
命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均
受原物之分配
顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價
金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有
未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之
。」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形
，得就共有物之一部分仍維持共有。」。
經查：
㈠系爭土地原為原告及被告陳文生、陳世宗、周梁美麗、陳正
彬、陳秋芳、陳正煌、竑實公司、訴外人劉日妹、李岳峰、
李恭豪所分別共有，
渠等間無協議不分割之期限，且曾就系
爭土地之分割事宜，向新北市不動產糾紛調處委員會申請調
處，調處結果如原告前開所述，而為原告所不服，嗣訴外人
劉日妹死亡，由被告陳建良繼承其應有部分，訴外人李岳峰
、李恭豪復將其應有部分移轉登記予系爭土地共有人之一即
被告竑實公司，目前系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分
如附表一所示。此有新北市政府106年10月19日新北府地測
字第1061015583號函附之調處紀錄表、分割圖、面積表，以
及系爭土地登記謄本（新舊各1份）在卷
可稽（見本院重司
調字卷第17至21頁、第23至26頁、本院重訴字卷第129至133
頁），復為兩造所不爭執，
堪以認定。
㈡又系爭土地使用分區為三重都市計畫住宅區，屬都市○○○
○道路地、道路預定地、公園用地，
非屬農業發展條例第3
條第11款規定之耕地，並無土地法第31條及農業發展條例第
16條規定之最小面積分割限制且，且無曾依建築法核發建築
執照之資料，
而非建築基地之法定空地。此有新北市三重區
公所106年12月12日新北重工字第1062078879號函及106年12
月18日新北重工字第1062079314號函、新北市政府工務局10
6年12月13日新北工建字第1062478836號函、新北市政府106
年12月15日新北府城測字第1062497736號函、新北市政府地
政局106年12月15日新北地測字第1062497512號函、新北市
政府農業局106年12月18日新北農牧字第1062499990號函、
新北市三重地政事務所106年12月20日新北重地測字第10640
71397號函及原告所提土地使用分區證明書1紙
在卷可稽（見
本院重訴字卷第95至109頁、第121頁）。
㈢是系爭土地為兩造所共有，且無因法令規定或因物之使用目
的不能分割之情事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造
復未能
協議分割，則原告依上開規定訴請
裁判分割以消滅兩
造間共有關係，於法即無不合。
四、復按分割共有物，究應以原物分割或變價分配其價金，法院
有自由裁量之權，不受共有人主張之
拘束，但仍應斟酌當事
人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，
公平裁量。必於原物分配有困難者，始得予變賣。所謂原物
分配有困難，指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配
有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不
能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用，此
有最高法院51年
台上字第271號判例、98年度台上字第223號
判決、98年度台上字第2058號判決
要旨可參。又分割共有物
以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除該土
地內，有部分土地因使用目的不能分割或部分共有人仍願維
持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持
公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有，此有最
高法院79年度台上字第1902號判決、76年度台上字第2549號
判決可參。職是：
㈠查系爭土地地形為狹長梯形，面積212.68平方公尺，僅於與
同段388地號土地界線該側面臨竹圍仔街之道路，臨路寬度
約5.25公尺，而竹圍仔街之路寬則約12公尺。系爭土地其餘
部分則皆未臨路。又系爭土地位於重劃區內，其上無任何建
物等
地上物，僅有雜草，周遭鄰地亦均為空地。此經本院
履
勘現場，並有系爭土地地籍圖謄本、登記第一類謄本、本院
勘驗筆錄
附卷可稽（見本院重訴字卷第119頁、第129至133
頁、第151至154頁）。是系爭土地並無性質上無法以原物分
割之情形。
㈡又原告就系爭土地之應有部分為294/1500（占比19.6%），
被告等人之應有部分合計則為1206/1500（占比80.4%）。而
持分占比約2成之原告雖請求變價分割，然持分占比約8成之
被告等人則不同意變價分割，並請求原物分割，且表明全體
被告就分得之土地仍要維持共有關係。是如逕依原告主張為
變價分割，再分配價金予各共有人，已與高達8成之多數共
有人意願相悖，
難謂符合全體共有人最大利益。且被告等人
雖主張原物分割，
惟其等就分得部分仍要保持共有關係，是
僅需將系爭土地分割為2筆，而無原告
所稱因共有人數多，
採原物分割將致土地細分不利利用之情事。
㈢因此，系爭土地本身並非無法為原物分割，亦無原物分割後
將顯然減損其價值或難以為通常使用之情形，即並無原物分
配顯有困難之情事，則依前開法文規定，自應為原物分配。
而被告主張之分割方案，即將附圖編號411⑴部分之土地（
面積41.69平方公尺）分歸原告單獨所有；將附圖編號411部
分之土地（面積170.99平方公尺）分歸被告等人依附表二之
比例維持分別共有，除符合多數共有人（即被告等人）之意
願外，亦已顧及少數共有人即原告之權益。蓋：
⒈系爭土地使用分區為住宅區，地形為狹長梯形，僅其中一邊
臨路寬12公尺之道路。而依新北市畸零地使用規則第3條對
於「一般建築用地」之「甲、乙種建築用地○住○區○○○
路寬超過7公尺至15公尺」者之規定，最小寬度3.5公尺、最
小深度14公尺，換算其面積為49平方公尺（3.5×14＝49）
以下者，即屬面積狹小基地。又原告就系爭土地之應有部分
為294/1500，如依持分比例換算可分得之土地面積為41.69
平方公尺（212.68×294/1500，小數點第二位以下四捨五入
），小於49平方公尺。是因原告持分比例較低之故，原物分
割之結果，雖將致原告所分得部分之土地畸零狹小，然系爭
土地周遭鄰地均為空地，依建築法第44條、新北市畸零地使
用規則第8條第1項規定，原告就分得之土地仍得與鄰接土地
協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度
，而為建築使用，自非無經濟價值。
⒉且系爭土地臨路側寬度約5.25公尺，而附圖編號411⑴部分
臨路側之寬度為3.5公尺（見本院重訴字卷第155至159頁）
，以原告持分占比僅約2成而言，其可分得系爭土地唯一臨
路側近67%（3.5/5.25）之寬度，顯已顧及原告之權益，而
分配予其超出其持分占比之臨路寬度。
⒊至若將系爭土地全部分配予部分共有人，又有共有人間
彼此
金錢補償問題，非但各共有人對於金錢補償之標準不易取得
共識，且受分配者未必有
資力以金錢補償其他共有人。況兩
造
迄於本院
言詞辯論終結時，無人表示願獨自取得系爭土地
全部原物之意願。是為免另生金錢補償糾紛，亦
難認將系爭
土地原物全部分配予部分共有人為
適當。
⒋故雖原告因原物分配之結果，將使其分得之土地為面積狹小
基地，在建築使用上可能遭遇若干影響，然此
乃原告就系爭
土地應有部分比例較低之故。且系爭土地附圖411⑴部分並
非無法利用，亦非無經濟效用，將此部分土地分配與原告之
分割方案，已就系爭土地唯一臨路側寬度上給予原告最大之
利益，
堪認此分割方法已兼顧多數共有人（即被告等人）之
意願及少數共有人（即原告）之權益，
核屬符合全體共有人
整體最大利益之方案。
五、從而，本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用
及全體共有人之利益
等情形，認系爭土地之分割方法為：將
附圖編號411⑴部分所示土地（面積41.69平方公尺）分歸原
告單獨所有；將附圖編號411部分所示土地（面積170.99平
方公尺）分歸被告依附表二之比例維持分別共有，應屬適當
公平。爰判決系爭土地為原物分配如主文第一項所示。
六、末按分割方法乃具
非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法
較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體共有人之利益，以
決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。故關於
本件
訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，爰依民事
訴訟法第80條之1規定，命兩造按其等就附表一所示系爭土
地應有部分之比例負擔之。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據
暨攻
擊
防禦方法，經
核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，
附
此敘明。
結論：本件
原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決
如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上
正本係照原本作成
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
書記官 張珮琪
附表一：（兩造就系爭土地之應有部分）
┌──┬────┬───────┐
│編號│共有人 │應有部分 │
├──┼────┼───────┤
│ 1 │竑實建設│18/100 │
│ │股份有限│即270/1500 │
│ │公司 │ │
├──┼────┼───────┤
│ 2 │周梁美麗│2/500即6/1500 │
├──┼────┼───────┤
│ 3 │陳文生 │6/30即300/1500│
├──┼────┼───────┤
│ 4 │陳世宗 │1/5即300/1500 │
├──┼────┼───────┤
│ 5 │陳正彬 │2/30即100/1500│
├──┼────┼───────┤
│ 6 │陳正煌 │2/30即100/1500│
├──┼────┼───────┤
│ 7 │陳秋芳 │2/30即100/1500│
├──┼────┼───────┤
│ 8 │陳建良 │1/50即30/1500 │
├──┼────┼───────┤
│ 9 │游博熙 │294/1500 │
├──┴────┼───────┤
│ │合計1/1 │
└───────┴───────┘
附表二：
┌────┬─────┬──────┬───────┐
│附圖編號│ 面積 │
所有權人 │權利範圍比例 │
│ │(平方公尺)│ │ │
├────┼─────┼──────┼───────┤
│ │ │竑實建設股份│270/1206 │
│ │ │有限公司 │ │
│ │ ├──────┼───────┤
│ │ │周梁美麗 │6/1206 │
│ │ ├──────┼───────┤
│ │ │陳文生 │300/1206 │
│ │ ├──────┼───────┤
│ │ │陳世宗 │300/1206 │
│411 │ 170.99 ├──────┼───────┤
│ │ │陳正彬 │100/1206 │
│ │ ├──────┼───────┤
│ │ │陳正煌 │100/1206 │
│ │ ├──────┼───────┤
│ │ │陳秋芳 │100/1206 │
│ │ ├──────┼───────┤
│ │ │陳建良 │30/1206 │
├────┼─────┼──────┼───────┤
│411⑴ │ 41.69 │游博熙 │1/1 │
└────┴─────┴──────┴───────┘