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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　106年度重訴更一字第2號 原　　　告　吳明翰 　　　　　　陳正山 共　　　同 訴訟代理人　姜禮增律師 　　　　　　王韻茹律師 被　　　告　陳吉生 訴訟代理人　劉炳烽律師 複代理人　　賴鴻齊律師 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國106 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣於民國94年2 月24日，鈞院民事執行處以93年度執字第49 27號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行），將債務人致 和新興業股份有限公司（下稱致和公司）設定抵押權予債權 人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）之抵押物即 坐落新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地（下稱34 4 地號土地）、355-4 地號土地及如附表所示4 筆建物合併 拍賣，經被告應買拍定。原告等基於344 地號土地之承租人 地位，依民法第426 條之2 、土地法第104 條第1 項前段規 定，主張優先承買，案經臺灣高等法院以97年度重上更（一 ）字第133 號判決認定原告共同就344 地號土地有優先承買 權，並經最高法院99年度台上字第151 號判決上訴駁回確定 在案，原告分別於100 年8 月18日、同年月16日完成前開優 先承買土地之所有權移轉登記，而鈞院雖將344 地號土地與 如附表所示4 筆建物合併拍賣，並經拍定，惟尚未核發權利 移轉證明予被告，被告僅取得請求移轉如附表所示建物所有 權之債權，而原告已取得344 地號土地之所有權，依土地法 第104 條第1 項中段規定，自得對於如附表所示4 筆建物主 張優先承買權，且應優先於被告取得之債權。 ㈡另由最高法院62年台上字第2962號、65年台上字第2701號、 67年台上字第3887號、67年台上字第479 號、69年台上字第 945 號判例及最高法院67年度第5 次民事庭庭推總會議決議 （一）所示，土地法第104 條在64年7 月24日修正公布後， 第1 項已擴張其適用範圍為「基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出買時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後 定之。」，並新增第2 項「出賣人未通知優先購買權人而與 第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」 ，即將該項優先購買權從原來之「債權效力」，變更為具有 「物權效力」，且優先購買權為形成權之一種。修正公布後 ，條文內所稱之房屋，並未特別限定為承租人之房屋。其立 法意旨，在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，毋論基地 或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買 其基地或房屋之權利，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。最高 法院53年台抗字第570 號判例雖謂：「土地法第104 條第1 項後段所謂房屋出賣時，若基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。…若基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二 人者，即無該條項之適用。」，然上開判例因違背土地法第 104 條使基地與基地上之房屋合歸一人所有之立法意旨，於 91年1 月29日經最高法院91年度第1 次民事庭會議決議不再 援用，並於同年3 月4 日由最高法院依據最高法院判例選編 及變更實施要點第9 點規定以（91）台資字第00140 號公告 之。則原告既已取得344 地號土地所有權，為土地所有權人 ，而如附表所示4 筆建物均係坐落在344 地號土地上，則基 於土地法第104 條第1 項中段規定，及促進經濟上之效用， 並杜紛爭之立法本旨及判例意旨，原告於如附所示4 筆建物 拍賣時，應即有優先承買之權利。 ㈢再者，縱如附表所示4 筆建物已由被告拍定，但尚未核發不 動產權利移轉證書予被告，被告亦無辦妥所有權移轉登記。 亦即鈞院代替債務人致和公司所為拍賣（出賣）之程序迄今 仍尚在進行中而未終結，則被告至多僅因應買拍定，是否有 取得請求法院核發系爭4 筆建物之權利移轉證書或請求為所 有權移轉登記之債權權利而已，亦即仍處於出賣時之狀態中 ，其拍賣程序尚未終結，被告就系爭建物，即無取得所有權 等權利可言（最高法院47年台上字第152 號、49年台抗字第 83號、67年台抗字第129 號、67年台上字第3581號判例參照 ）。相反的，原告早於100 年8 月間即已完成系爭344 地號 土地之所有權移轉登記，而為所有權人。所有權為對世物權 ，對世物權之效力優先於債權之效力。準此而言，縱如被告 主張本件原是基地併同建物拍賣，然實質上則是無異於建物 與土地分別拍賣，並由原告先行取得土地之所有權。則原告 自得請求出賣人之致和公司按其與第三人之被告因應買所定 之同樣條件與原告補訂書面契約，將系爭建物移轉登記於原 告名下。 ㈣原告已對344 地號土地有優先購買權及已登記為所有權人之 前提下，若任令被告仍得繼續行使其拍定之權利，則被告權 利之行使，顯係以損害原告為主要目的之權利濫用，違反民 法第148 條規定，而不得再行使。 ㈤併為聲明：確認原告吳明翰、陳正山就如附表所示4 筆建物 有優先承買權。 二、被告則以： ㈠依土地法第104 條第1 項規定，並參照最高法院106 年度台 上字第509 號判決，系爭執行事件將如附表所示4 筆建物拍 賣時，基地所有權人係致和公司，並非原告，原告當無依土 地法第104 條第1 項中段以基地所有權人身分主張優先購買 權之理。 ㈡另參照最高法院100 年度台上字第802 號、100 年度台再字 第55號判決，土地法第104 條第1 項規定之優先承買權既為 使基地與其上房屋合歸一人所有，該條規定應限於「僅基地 」或「僅房屋」出賣時始有適用，基地及其上房屋同時出賣 時，自無該條項優先承買權規定之適用。系爭執行事件係同 時將債務人致和公司所有344 地號土地及如附表所示4 筆建 物進行拍賣，原告基於土地之承租人地位，依民法第426 條 之2 、土地法第104 條第1 項規定，主張優先承買，嗣分別 於100 年8 月18日，同年月16日完成344 地號土地之所有權 移轉登記。因此，344 地號土地及其上系爭4 筆建物同時出 賣時，原告自無該條項優先承買權規定之適用。 ㈢原告雖援引最高法院53年台抗字第570 號判例，於91年1 月 29日經最高法院91年度第1 次民事庭會議決議不再援用，並 於91年3 月4 日由最高法院依據最高法院判例選編及變更實 施要點第9 點規定以（91）台資字第00140 號公告之事實作 為本件訴訟之理由，惟查上開判例之基礎事實與本件前提事 實係房屋土地同時拍賣不同，自不得比附援引。 ㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： ㈠本院民事執行處於94年2 月24日合併拍賣同屬執行債務人致 和公司所有之344 地號等土地及如附表所示4 筆建物，經被 告應買拍定。 ㈡原告以承租人身分起訴請求確認就344 地號土地有優先承買 權，經臺灣高等法院以97年度重上更㈠字第133 號判決確認 就344 地號土地有優先承買權，並經最高法院以99年度台上 字第151 號民事判決駁回被告之上訴確定，原告並已於100 年8 月18日及同年8 月16日將344 地號土地之所有權移轉登 記為原告所有。 ㈢系爭4 筆建物經被告拍定後，執行法院尚未核發權利移轉證 書予被告。 四、原告主張：鈞院雖將344 地號土地與如附表所示4 筆建物合 併拍賣，並經被告應買拍定，惟尚未核發權利移轉證明予被 告，被告僅取得請求移轉如附表所示建物所有權之債權，而 原告已就344 地號土地行使承租人優先承買權而取得該地號 土地之所有權，依土地法第104 條第1 項中段規定，自得對 於如附表所示4 筆建物主張優先承買權，且應優先於被告取 得之債權等語。被告則否認原告得對於如附表所示4 筆建物 行使優先承買權，並以前詞置辯。是本件兩造之爭點厥為： 原告於系爭執行事件拍賣程序行使承租人優先承買權，登記 為344 地號土地所有權人後，得否依土地法第104 條第1 項 中段規定，復以其為土地所有權人，對於如附表所示之4 筆 建物行使優先承買權？被告對於如附表所示之4 筆建物行使 其拍定之權利，是否違反民法第148 條規定而屬權利濫用？ 茲論述如下： ㈠按土地法104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945 號著有 判例。又查土地法第104 條第1 項於64年7 月24日修正時， 將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之 權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」 ，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依 同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同 樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「…… 為配合憲法第142 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現 有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他 合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行 政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或 其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院 考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不 公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代 合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上 權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其 他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優 先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍， 有礙交易之安定性。且最高法院67年台上字第3887號判例， 僅在闡釋修正後土地法第104 條第1 項所謂房屋出賣時，基 地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人 之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應 包括在內而已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情 形，亦得行使該條之優先權（最高法院101 年度台上字第56 7 號判決意旨參照）。經查，如附表編號1 所示建物係坐落 在344 地號及同段355-4 地號土地上，另附表編號2 、3 、 4 所示建物則均坐落在344 地號土地上，則原告既僅登記為 344 地號土地所有權人，自尚非即屬如附表編號1 所示建物 之基地全部所有權人，而上開同段355-4 地號土地復經被告 應買拍定，是原告主張其得依土地法第104 條第1 項中段規 定，對於如附表編號1 所示之建物行使優先承買權，難認有 據。又查，如附表所示4 筆建物經本院執行處於94年2 月24 日拍賣時，乃係連同基地合併拍賣，且土地及建物均同屬執 行債務人致和公司所有，是並不符合土地法第104 條第1 項 立法意旨所指之房屋及基地非屬同一人之情形，嗣原告雖因 依土地法第104 條第1 項前段行使承租人對於基地之優先承 買權，而於100 年8 月16日、年8 月18日及同年8 月16日登 記為344 地號土地所有權人，惟原告在本院於94年2 月24日 拍賣致和公司所有之344 地號土地及如附表所示4 筆建物時 ，既非344 地號土地所有權人，揆諸前揭說明，基於交易安 定性之考量，應使買受人於應買拍定時即能預知將來行使優 先承買權利人之範圍，不應以擴張解釋或類推適用方式使其 他人得依該條主張優先承買權，則被告於應買拍定344 地號 土地及如附表所示4 筆建物時，基地所有權人既為致和公司 ，而非原告，則原告事後雖登記為344 地號土地所有權人， 然已與土地法第104 條第1 項中段規定之要件不符，是其主 張依上開規定，對於如附表所示4 筆建物，行使優先承買權 ，即屬無據。 ㈡再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148 條第1 項固有明文。惟按民法第148 條權 利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目 的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損 害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45 年台上字第105 號判例參照）。故權利濫用者，須兼備主觀 上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與 他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上 若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相 對人之利益時，亦難認係權利濫用。經查，被告因應買拍定 如附表所示4 筆建物，本得依法行使其權利，顯非以損害他 人為主要目的，並無適用民法第148 條規定之餘地。至原告 能否行使優先承買權，則需依據法律之規定以為判斷，是原 告主張被告濫用權利云云，並不足採。 五、綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項中段規定，主張就 如附表所示4 筆建物有優先承買權，洵非有理，則原告聲明 請求確認就如附表所示4 筆建物有優先承買權，為無理由， 應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸逐一再加 論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 10 月 16 日 民事第四庭 法 官 王士珮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 16 日 書記官 林翠茹 附表 ┌─┬──┬───────┬──────┬───────────────────────┬──┐ │編│建號│基地坐落 │建築式樣主要│建物面積（平方公尺） │權利│ │號│ ├───────┤建築材料及房├─────────┬─────────────┤範圍│ │ │ │建物門牌 │屋層數 │樓層面積合計 │附屬建物主要建築材料及用途│ │ ├─┼──┼───────┼──────┼─────────┼─────────────┼──┤ │1 │10 │新北市五股區觀│1 層樓房鐵架│第1 樓層：2314.04 │ │全部│ │ │ │音坑段坑口小段│磚造 │合 計：2314.04 │ │ │ │ │ │344 、355-4 地│ │ │ │ │ │ │ │號 │ │ │ │ │ │ │ ├───────┤ │ │ │ │ │ │ │新北市五股區凌│ │ │ │ │ │ │ │雲路3 段2 號之│ │ │ │ │ │ │ │3 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤ │ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │ ├─┼──┼───────┬──────┬─────────┬─────────────┬──┤ │2 │7 │新北市五股區觀│2 層樓房加強│第2 樓層：303.03 │ │全部│ │ │ │音坑段坑口小段│磚造 │第1 樓層：303.03 │ │ │ │ │ │344 地號 │ │合 計：606.06 │ │ │ │ │ ├───────┤ │ │ │ │ │ │ │新北市五股區凌│ │ │ │ │ │ │ │雲路3 段2 號 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤ │ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │ ├─┼──┼───────┬──────┬─────────┬─────────────┬──┤ │3 │8 │新北市五股區觀│1 層樓房加強│第1 樓層：329.90 │ │全部│ │ │ │音坑段坑口小段│磚造 │合 計：329.90 │ │ │ │ │ │344 地號 │ │ │ │ │ │ │ ├───────┤ │ │ │ │ │ │ │新北市五股區凌│ │ │ │ │ │ │ │雲路3 段2 號之│ │ │ │ │ │ │ │1 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤ │ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │ ├─┼──┼───────┬──────┬─────────┬─────────────┬──┤ │4 │9 │新北市五股區觀│1 層樓房加強│第1 樓層：217.21 │ │全部│ │ │ │音坑段坑口小段│磚造 │合 計：217.21 │ │ │ │ │ │344 地號 │ │ │ │ │ │ │ ├───────┤ │ │ │ │ │ │ │新北市五股區凌│ │ │ │ │ │ │ │雲路3 段2 號之│ │ │ │ │ │ │ │2 │ │ │ │ │ │ ├──┼───────┴──────┴─────────┴─────────────┴──┤ │ │備考│所有權人 致和新興業股份有限公司 │ └─┴──┴─────────────────────────────────────────┘