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臺灣新北地方法院民事判決　107年度簡上字第446號 上　訴　人　林玉美 訴訟代理人　許俊明律師 被　上訴人　崧浩實業有限公司 法定代理人　詹智民 訴訟代理人　張雙華律師 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國107 年11 月6 日本院板橋簡易庭106 年度板簡字第2756號第一審判決提起 上訴，本院於中華民國108 年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張： ㈠上訴人於民國106 年7 月13日與被上訴人簽訂專任委託銷售 契約書（下稱系爭契約書），將其所有門牌號碼「新北市○ ○區○○路○○○ ○○○號」房屋及其坐落土地（下稱系爭房地 ）委託被上訴人居間仲介銷售。按依系爭契約書「壹、銷售 條件」第二條約定委託銷售總價為新臺幣（下同）2,580 萬 元，「貳、甲、乙雙方之權利義務」第一條約定委託期間自 106 年7 月13日起至106 年9 月31日止。當日兩造復簽署委 託銷售/ 出租契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書） 將委託價格調整為2,350 萬元作為底價，此亦有系爭變更同 意書足憑。由於上訴人擔心無法順利出售，故表示希望也可 以採出租方式，但在委託期間內，被上訴人仍可繼續出售， 故而雙方於106 年7 月29日於系爭契約書「附件：特別約定 事項」第十一條其他約定事項為「屋主能自行出租，中信房 屋亦可協助出租，如出租出去，中信房屋亦能繼續出售，專 約時間縮短到9 月15號止」之約定。 ㈡於簽訂此特約事項之隔日即106 年7 月30日，恰有訴外人即 買方林文欽願以2,350 萬元購買系爭房地，且簽署購屋承諾 書並簽發面額10萬元之支票乙紙以為定金，因系爭契約書「 壹、銷售條件」第四條約定，「一、若買方同意本契約書甲 方（即上訴人）之銷售條件而簽署『購屋承諾書』者，毋庸 經甲方簽認，買賣契約已有效成立。」故而⒈被上訴人公司 經紀營業員即訴外人張志瑋於當日20時16分以Line通知上訴 人，當下上訴人讀取卻未為回應。⒉其後106 年7 月31日13 時許，被上訴人獲悉：上訴人在知悉已有買方出價且達上訴 人委託售屋價格後，將系爭房地出租他人。但上訴人不願提 示租約予被上訴人過目。⒊同日19時50分，被上訴人再將買 方簽署之購屋承諾書與定金支票以照相方式LINE予上訴人， 其後雙方及買方林文欽、買方仲介約定於同年8 月3 日17時 30分至上訴人家簽約。⒋106 年8 月3 日17時30分，原訂簽 約當日，因上訴人堅持更改系爭契約書所訂價款支付方式及 時間，且不使用不動產買賣房屋交易安全制度，且只同意被 上訴人、買方林文欽、買方仲介閱覽其與第三人之租約，而 不願交付影本，故當日無法簽訂買賣契約書。⒌106 年8 月 15日，兩造與買方、買方仲介再次進行協商，仍無法達成共 識。上訴人數度表示既已出租，為何要賣等語。⒍106 年8 月22日至106 年9 月5 日，上訴人透過其夫表示仍有出售意 願，可安排簽約事宜，經張志瑋與上訴人磋商，上訴人要求 買方必須同意其有關買賣價金給付方式等條件，並擬訂購屋 意向書要求轉知買方林文欽，詢問買方林文欽是否同意，經 轉知買方林文欽後，買方林文欽同意上訴人之要求，並依上 訴人購屋意向書所載開立臺灣銀行為發票人，面額各200 萬 元、1,200 萬元之支票2 紙，被上訴人並將此2 張支票影本 交付上訴人過目，雙方確認最後簽約日為106 年9 月12日。 ⒎106 年9 月7 日：上訴人提出要求被上訴人提供產權調查 、不動產現況說明書、買方簽名之購屋意向書及要約書。對 此，被上訴人表示：⑴不動產現況說明書於兩造簽署系爭契 約時，已附在契約書內。⑵購屋意向書為上訴人提出，應由 上訴人先簽名再要求買方簽名。⑶被上訴人早已將買方簽署 之購屋承諾書影本寄予上訴人。故上訴人現所提要求均不合 理。⒏106 年9 月8 日至106 年9 月12日：上訴人對被上訴 人一再詢問要訂於9 月12日何一時間簽約，均採拖延，並表 示詢問律師後再回覆，但始終未回覆。由上開各情可悉，買 方林文欽已完全同意上訴人所提條件即被上訴人依上訴人要 求之內容繕打之原證6 之購屋意向書內容，但上訴人竟仍故 意不與買方林文欽就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，上訴 人顯然構成系爭契約書「貳、甲、乙方之權利義務」第七條 約定：「除以下第一項情形…外，有其餘各項情形者，視為 乙方（即被上訴人）已完成仲介之義務，甲方（即上訴人） 應支付乙方委託銷售總價的百分之六（前條約定之服務報酬 以外之部分為違約金）。…三、甲方同意出售或乙方（即被 上訴人）所媒介之買方之承購條件已達甲方（即上訴人）之 銷售條件，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書…」之違約事由 。 ㈢被上訴人遂在106 年9 月13日寄發存證信函，主張上訴人違 反契約約定，將依契約違約條款主張權利，故而被上訴人依 該約定訴請上訴人給付141 萬元【計算方式：2350萬元（委 託銷售價格）×6%＝141 萬元】。原審判決以系爭契約書「 貳、甲、乙方之權利義務」第七條約定：上訴人應給付被上 訴人之6%中，其中4%即94萬元為服務報酬，其中2%即47萬元 為違約金，因違約金過高而酌減為20萬元，並無不當，是上 訴人之上訴並無理由等語。 二、上訴人則以： ㈠被上訴人公司就系爭契約書並未給予上訴人3 天審閱期，已 違反消費者保護第11條之1 之規定，上訴人依法得主張系爭 契約書貳、第七條「違約處理」之約定不構成契約之內容。 ㈡上訴人與買方林文欽並未成立買賣契約，蓋上訴人從未同意 授權被上訴人代收買方支付之定金，被上訴人亦未提出上訴 人有同意被上訴人代收買方定金之授權資料，故依系契約書 貳、第三條第七款之約定，視為不同意授權代收定金，是上 訴人與買方林文欽間並未成立買賣契約。 ㈢被上訴人公司並未舉證證明「媒介之買方之承購條件已達賣 方之銷售條件」，故被上訴人公司不得依系爭契約書「貳、 甲、乙方之權利義務」第七條第三項之約定請求上訴人支付 委託銷售總價6%：被上訴人雖提出原證6 之購屋意向書並表 示買方林文欽已同意上開條件，惟上訴人曾要求被上訴人提 出買方書面同意購屋意向書條件之書面證明或由買方先於購 屋意向書上簽名，被上訴人遲未提出，故被上訴人並未完成 「媒介之買方之承購條件已達賣方之銷售條件」。 ㈣且縱鈞院認定被上訴人已舉證證明「媒介之買方之承購條件 已達賣方之銷售條件」此要件，系爭條款約定以委託銷售總 價6%作為違約金，違約金額亦顯然過高，懇請鈞院依據民法 第252 條規定予以酌減至委託銷售價格之1%。 ㈤縱認系爭契約書「貳、甲、乙方之權利義務」第七條第三項 之約定被上訴人得向上訴人請求支付委託銷售總價6%之其中 4%為服務報酬，2%方為違約金，則除其中2%之違約金因過高 ，應予酌減外；依臺灣高等法院94年度上易字第488 號判決 意旨及民法第572 條規定，因被上訴人未協助進行買賣契約 簽約與處理過戶事宜，亦減少甚多人力支出及金錢花費，致 約定報酬較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平，上訴 人亦請求鈞院予以酌減等語置辯。 三、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人 114 萬元及自107 年3 月15日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，並依職權宣告假執行（被上訴人就其敗訴部分 並未上訴，故該部分業已確定），上訴人不服提起上訴，聲 明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、本院之判斷： 被上訴人主張上訴人就系爭房地與被上訴人簽訂系爭契約書 ，兩造復簽署系爭變更同意書將委託銷售價格調整為2,350 萬元作為底價，並於系爭契約書附件之特別約定事項第十一 條約定「屋主能自行出租，中信房屋亦可協助出租，如出租 出去，中信房屋亦能繼續出售，專約時間縮短到9 月15號止 」等事實，為上訴人所不爭執，復有系爭契約書、系爭變更 同意書（見訴字卷第17頁至第27頁）在卷可參，堪信為真實 。惟被上訴人主張所仲介之買方林文欽之承購條件已達賣方 之銷售條件，被告拒絕與買方簽訂買賣契約，依系爭契約書 貳、第七條第三項約定應給付被上訴人以委託銷售總價6%計 算之金額，上訴人則以前詞置辯。經查： ㈠系爭契約書貳、第七條第三項約定係屬有效之契約內容： ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1 項規定者 ，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第3 項前段分別定有明文；考其立法理由，係為維護消 費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型 化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企 業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。是該條之目的， 在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者 不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽 訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所 得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受 有損害。故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義 務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期 間，即不得引用上開規定而主張條款不構成契約之內容。因 之，並非任何定型化契約，於訂定契約之前，企業經營者均 應給予消費者中央主管機關所選擇特定行業之審閱期間，否 則消費者即可主張該條款不構成契約之內容或契約全部無效 ，而仍應實質探究消費者於簽立定型化契約之前，是否有合 理期間，能審閱全部條款內容，並充分瞭解該契約之權利義 務關係，以考量締約與否。苟非如此，未經探究個案審閱期 間是否合理及定型化契約條款是否顯失公平，一概以審閱期 間不足中央主管機關所公告之審閱期間，即逕認定型化契約 全部無效，應已逾審閱期間規範之目的，且有礙社會一般交 易秩序。 ⒉系爭契約書首欄載明：「⒈本定型化契約及其附件之審閱期 間三天（不得少於三日）違反前項規定者，該條款不構成契 約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」且上開 文字係以框線特別標明，是就該文字所在位置與標示情形， 可知被上訴人業以上開文字充分告知上訴人就契約具有3 日 審閱期；又證人即被上訴人公司負責承辦系爭房地銷售事宜 之營業員張志瑋於原審到庭證稱：簽約當天有跟屋主說明系 爭契約書的內容，106 年7 月13日簽約後一直到買方林文欽 106 年7 月20幾號出現並出價之後，在進行談價過程中，屋 主才陸陸續續丟出契約沒有給審閱期等問題（見原審卷第18 3 頁至第184 頁），可見被上訴人於簽訂系爭契約前已向上 訴人說明契約內容，並未剝奪上訴人知悉契約內容的權利。 況兩造於106 年7 月13日簽訂系爭契約後，復於相隔16日後 之同年7 月29日另行磋商增訂契約附件第十一條之手寫內容 （見訴字卷第27頁），則上訴人於上開期間有足夠時間可詳 細審閱契約內容，若有疑慮亦有機會提出討論或修正，惟上 訴人於106 年7 月29日前除另行磋商部分外並未就系爭契約 書其餘內容表明不同意見或提出質疑，是被上訴人主張上訴 人業經被上訴人營業員說明並了解契約內容等情應為可採， 難認被上訴人有何違反消費者保護法第11條之1 規定致系爭 條款無效之情事，上訴人此部分所辯，即無足採。 ㈡本件買方林文欽之承購條件已達賣方即上訴人之銷售條件： ⒈上訴人自陳：如果當時買方林文欽有出示書面同意，或購屋 意向書林文欽有簽名的話，上訴人就願意賣等語（見原審卷 第316 頁），足認被上訴人主張原證6 購屋意向書（見訴字 卷第33頁）所載內容即為上訴人所提出之銷售條件為可採。 ⒉證人林文欽於原審證述：屋主有說他已經把房子租給別人， 但我有跟仲介講過，含承受租賃契約等內容我都同意，之後 仲介有拿內容跟原證6 購屋契約書內容相同之紙條跟我說按 照這條件屋主就願意賣，我完全同意這些條件，且我為了配 合賣方條件，我定存基金股票都去解除掉，對方還指定要臺 灣銀行的票，我還去臺灣銀行開戶頭，準備1,400 萬元的現 金由臺灣銀行開立原證7 這2 張支票（見原審卷第178 頁至 第182 頁）；證人張志瑋則於原審證稱：原證6 購屋意向書 是我跟屋主談論後，按屋主的條件繕打的，屋主說如果買方 這些條件都接受的話，房子就賣給林文欽先生，我跟林文欽 說了之後，林文欽就說這些條件他可以接受，且有準備2 張 現金票，支票我跟店長有拿影印本去屋主家給他看，也有告 知上訴人所提銷售條件林文欽都同意，我們有要求屋主先在 購屋意向書簽名，賣方說要買方先在購屋意向書上簽名，但 因為賣方自己沒有簽名，站在公司立場擔心之後賣方又有新 的條件對買方不公平，所以沒有要買方先簽名等語（見原審 卷第186 頁至第190 頁）。由上開證人之證述，佐以原證7 所示由臺灣銀行任發票人、發票日期為106 年9 月5 日、受 款人為本件上訴人、票面金額分別為200 萬元及1,200 萬元 之支票2 紙影本（見訴字卷第35頁），足認買方林文欽於兩 造委託銷售期間末日即106 年9 月15日前，已同意原證6 購 屋意向書之條件，且經被上訴人轉知上訴人，上訴人與買方 就系爭房地之銷售條件業已合致。上訴人雖辯稱買方應先於 購屋意向書簽名始符合賣方銷售條件云云，惟於購屋意向書 上簽名實屬買賣雙方就銷售及承購條件合致後簽約方式之細 節，並非銷售條件，上訴人以買方未先於購屋意向書簽名而 辯稱買方承購條件未達銷售條件，自無足採。 ㈢上訴人另稱因其未同意授權被上訴人代收買方支付之定金， 故其與買方林文欽間並未成立買賣契約云云，惟依系爭契約 書壹、第四條第一項之約定，「若買方同意本契約書甲方（ 即上訴人）之銷售條件而簽署『購屋承諾書』者，毋庸經甲 方簽認，買賣契約已有效成立。」（見訴字卷第18頁），即 買賣契約之成立與否，與買方是否支付定金無關，而買方林 文欽業已於106 年7 月30日簽立買賣條件與系爭契約書相同 之購屋承諾書（見訴字卷第29頁至第30頁），依系爭契約書 之約定，買賣雙方之買賣契約成立。是上訴人此部分所辯並 無可採。 ㈣被上訴人依系爭契約書貳、第七條第三項約定請求上訴人給 付114 萬元，為有理由： ⒈系爭契約書貳、第七條約定「除以下第一項情形甲方（即上 訴人）應支付乙方（即被上訴人）按本契約書約定之銷售總 價百分之四計算之違約金外，有其餘各項情形者，視為乙方 已完成仲介之義務，甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之 六（前條約定之服務報酬以外之部分為違約金）。…三、甲 方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售 條件，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書…」。（見訴字卷第 20頁） ⒉依前開契約條款約定文字，「甲方應支付乙方委託銷售總價 的百分之六（前條約定之服務報酬以外之部分為違約金）， 已明文約定6%包含服務報酬及違約金，復依系爭契約書貳第 六條第一項約定，仲介報酬為實際成交價之4%，故其餘2%即 為違約金。是上訴人主張此處約定之實際成交價6%全數屬違 約金云云，即無可採。 ⒊上訴人復主張因本件買賣雙方終究未簽訂買賣契約，被上訴 人因此未協助進行買賣契約簽約與處理過戶事宜，而減少甚 多人力支出及金錢花費，致約定報酬較居間人所任勞務之價 值為數過鉅失其公平，應予酌減云云，然依系爭契約書貳、 第七條第三款約定，於買方之承購條件已達上訴人之銷售條 件，而上訴人拒絕與買方簽訂買賣契約書時，「視為」被上 訴人已完成仲介之義務，上訴人即應支付被上訴人服務報酬 ，則依契約約定，被上訴人已視為完成仲介義務，上訴人即 應給付服務報酬。且本件因上訴人拒絕與買方簽訂買賣契約 ，致被上訴人於該過程中反覆居間不斷協調磋商，其所付出 之人力費用亦因而增加，此外上訴人未再舉證證明本件有「 約定報酬較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平」之情 形，是認上訴人此部分主張亦無可採，即無酌減之必要。而 依系爭契約書貳第六條第一項規定，服務報酬為實際成交價 之4%，則被上訴人請求上訴人給付依委託銷售總價2,350 萬 元之4%計算之服務報酬94萬元【計算方式：2,350 萬元×4% ＝94萬元】，為有理由，應予准許。 ⒋按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條有所規定。次按違約金是否相當，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準， 若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核 減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高 法院82年度臺上字第2529號裁判意旨參照）。是被上訴人雖 主張尚得依系爭契約書貳、第七條第三項約定請求上訴人給 付依委託銷售總價2,350 萬元之2%計算之違約金【計算方式 ：2,350 萬元×2%＝47萬元】，惟本院審酌本件被上訴人因 上訴人拒絕簽約所受損害，為被上訴人與買方約定之報酬， 而依林文欽與被上訴人簽訂之契約第參條約定，仲介服務報 酬約定為20萬元，有上訴人與林文欽間之仲介契約書翻拍照 片在卷可稽（見原審卷第56頁），故認被上訴人請求違約金 47萬元顯為偏高，應酌減為20萬元計算始為適當。 ⒌綜上，故本件被上訴人得請求之金額為114 萬元（計算式： 94萬元＋20萬元＝114 萬元）。 五、從而，被上訴人依系爭契約書貳、第七條第三項之約定，請 求上訴人給付114 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年3 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有理由， 應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審判 命上訴人如數給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤， 上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予 駁回。 六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出 之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 8 月 27 日 民事第六庭 審判長法 官 陳映如 法 官 蔡惠琪 法 官 謝宜雯 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 108 年 8 月 27 日 書記官 吳宜遙