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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1067號 原　　　告　慶京不動產有限公司 法定代理人　陳山偉 訴訟代理人　劉容纓 被　　　告　許玉筠 訴訟代理人　蔡育盛律師 　　　　　　張韶庭律師 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國107 年6 月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國106 年6 月10日至同年9 月10日、10 6 年10月9 日至107 年1 月9 日分別委託原告銷售位於新北 市○○區○○路○○○ 號7 樓美麗榮華社區之房地（下稱系爭 房地），兩造並簽立一般委託契約書（下稱系爭委託契約） 及契約內容變更合意書，委託期間原告固定在網路銷售平台 刊登廣告及固定派發廣告DM，並派員至戶屋各點曝光銷售。 訴外人甲○○曾在106 年10月24日由原告銷售人員介紹帶看 系爭房地，期間經原告多次聯繫，甲○○均刻意告知原告系 爭房地預算太高、環境不好等因素，不考慮購買，並稱其有 在談另一間房子等情，嗣原告於106 年11月10日再次聯繫， 甲○○皆刻意不接電話，也將原告LINE網路通訊軟體封鎖。 詎被告竟於106 年11月2 日稱其朋友想買系爭房地，欲終止 系爭委託契約，卻私下與甲○○以新臺幣（下同）1,800 萬 元價格成交買賣系爭房地，顯見被告係為規避房仲服務費而 刻意陳述不實事實，爰依系爭委託契約書第5 條約定，請求 被告給付系爭房地成交價1,800 萬元之4 ％即72萬元。並聲 明：被告應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年利率5 ％計算之利息。 二、被告則以： ㈠系爭委託契約第5 條第1 項未就服務報酬之金額定有明文 ，即被告收執留存之系爭委託契約書乃複寫紙材質，而其 中第5 條笫1 項前段關於服務報酬係以成交價多少百分比 計算之攔位，係屬空白，而原告提出之系爭委託契約書第 5 條第1 項前段卻有填入服務報酬係以成交價「4 ％」計 算，為何兩份相同編號之系爭委託契約書竟有不同之記載 ？且該系爭委託契約書係屬複寫紙材質，故被告所執之留 底契約勢必會有前開記載之拓印，而不可能毫無痕跡，由 此顯徵原告應係事後於其所持有之系爭委託契約書務報酬 加成成交價4 ％計算之記載，依不動產委託銷售定型化契 約應記載及不得記載事項第1 點第5 條規定，倘空白處未 記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬，故原告據此 主張向被告請求給付服務費，並無理由。 ㈡原告從未提供任何其曾仲介甲○○參觀系爭房屋之資訊予 被告知悉，且被告與甲○○電話聯繫時，甲○○亦向被告 表示係從591 售屋網得知出售資訊，故被告於終止系爭委 託契約書後，與甲○○簽訂系爭房屋買賣契約之行為，當 與系爭委託契約書第5 條第2 項規定無違，是原告主張被 告應給付其服務報酬云云，顯屬無稽。且原告單憑106 年 10月24日傳送一張不知為何人、看不到相貌，甚至連性別 均難以判讀之背影照片，即空言陳稱照片中2 人為其仲介 之客戶，復以其傳送照片之行為，表示其已提供仲介客戶 之資料予被告，於情於理均有未洽。何況，原告業務員即 訴外人劉薰喬陪同照片中2 人參觀系爭房地後，照片中2 人亦未進一步透過原告公司與被告進行斡旋，被告毫無任 何方式得知照片中2 人之相關資訊，則被告與甲○○簽訂 系爭房地買賣契約，自無違反系爭委託契約第5 條第2 項 之規定，而無須給付原告服務報酬。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告於106 年6 月10日委託原告銷售其名下系爭房地，並 簽訂系爭委託契約書，委託銷售期間106 年6 月10日至同 年9 月10日，委託銷售價格為1,998 萬元。上開期間屆滿 後，兩造復將委託期限變更至107 年1 月9 日，有系爭委 託契約書、契約內容變更合意書可稽（見本院卷第13至23 頁）。 ㈡被告於106 年11月17日與甲○○簽訂系爭房地買賣契約， 有買賣契約可參（見本院卷第258 至298 頁）。 四、得心證之理由： 原告主張兩造簽立系爭委託契約，被告依約應給付買賣總價 款4 ％之仲介服務費等節，為被告所否認，並以前詞置辯。 是本院應審究者厥為：原告請求被告給付仲介服務費，有無 理由？金額為何？茲析述如下： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。次按稱 居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、 第568 條第1 項定有明文。又民法第565 條所定之居間有 二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒 介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為 之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居 間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其 請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告 即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法 院52台上字第2675號判例要旨參照）。 ㈡依系爭委託契約書第5 條第1 項約定：「委託人同意於買 賣契約成立時給付加盟店以成交價4 ％計算之報酬（最高 不得超過中央主管機關之規定）。前述成交價百分比例未 記載者，加盟店不得向委託人收取服務報酬。並於簽訂不 動產買賣契約書時給付上述約定報酬額之70％，於交屋結 案時付清餘款。」（見本院卷第15頁），足認原告依約請 求居間服務報酬，係以被告與原告所仲介之買方成立買賣 契約為前提，依上開規定，兩造間之居間契約並非約定原 告報告訂約機會即得請求報酬，而係原告至少應達成媒介 就緒之程度即就買賣契約之必要之點，媒介、磋和兩造達 意思表示合致之程度，方可請求居間報酬即服務費，而本 件被告出售系爭房地與甲○○，並於106 年11月17日簽訂 系爭房地之買賣契約，為兩造所不爭執，而被告除委託原 告售屋外，仍自行於591 售屋網刊登售屋資訊，有被告提 出之網頁截圖影本可稽（見本院卷第257 至259 頁），原 告固稱其於106 年10月24日帶甲○○夫婦看屋，並向被告 報告上情，並傳送現場帶看房屋照片3 張，有兩造間之Li ne通訊軟體對話紀錄可稽（見本院卷第171 至177 頁）， 然原告前揭所為，僅係將帶看系爭房地之情事報告被告而 已，尚無法達到簽訂買賣契約之效果，原告認係其提供詳 細資料報告，以促成買賣之成立，已得以請求報酬等情， 已非屬可採。 ㈢又原告主張被告與甲○○成立買賣契約，係因其居問仲介 ，渠等私下成交系爭房地，顯係為規避房仲服務費而刻意 陳述不實事實云云，然原告尚無法舉證說明其如何使被告 與甲○○有應達成買賣契約之必要之點，媒介、磋和兩造 達意思表示合致之程度，且自原告所傳送之現場看屋照片 以觀，僅有穿著白襯衫之男子及身穿紅衣服女子之背影， 此尚非得使被告得知渠等之相關個人資訊，且有私下聯絡 成交之可能，況甲○○到庭證稱：伊係要買賣房子才認識 被告之先生即蕭先生；其未詢問伊是否經由任何仲介介紹 系爭房地；在看系爭房地一開始是由仲介劉小姐帶伊去看 ，那次並沒有要買賣，因為伊當下有另一個房子在看，伊 已經看了三次，本來決定要去買另屋一個房子而不是系爭 房地，後看因為車位的問題所以沒有買，後來開始第二輪 看系爭房地，伊先生才在591 網站看到屋主在賣系爭房地 ，就由伊先生去跟賣方即蕭先生聯絡；蕭先生不知伊為原 告之客戶，伊亦未跟賣方說有經由原告介紹看過系爭房地 等語（見本院卷第304 至306 頁），則依一般經驗法則， 不動產仲介業者為保障自身之營業秘密，於接受他人委託 介紹購買或銷售時，通常僅就買方所出價格一事向賣方報 告，待賣方表明欲與買方磋商之意願時，仲介業者方進一 步向賣方告知買方之相關資訊，並安排雙方接洽、磋商， 以避免買賣雙方有私下接觸之情形，而規避仲介報酬，故 本件被告雖曾委託原告代為銷售，然原告未曾為其與甲○ ○進行接洽、磋商，以謀成交，此亦為原告自承在案，則 原告既為專業仲介公司，其為保障自身之營業秘密，自無 可能任意告知被告有關於買方即甲○○之相關資訊，則被 告辯以原告未提供買方相關資訊與被告，而係經由591 售 屋網站成立買賣契約乙節，自堪採信。則被告與甲○○告 知原告之過程縱非屬實，亦非得可謂被告有意圖規避給付 服務費之情事，是以被告與甲○○間就系爭房地之買賣行 為，既非經由原告之媒介居間，自不受系爭委託契約書第 5 條第1 項條款約定之拘束，原告自不能依據系爭委託契 約，據以向被告請求服務報酬。 五、綜上所述，本件被告與甲○○固於原告受託出賣期間成交系 爭房地，惟因原告尚不能舉證證明被告有何故意規避媒介而 不給付服務費之行為，且被告將系爭房地出售與甲○○，係 經由591 售屋網而成立，與系爭委託契約第8 條第1 項之約 定，尚屬有間。從而，原告訴請被告應給付原告72萬元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，並無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與 判決結果不生影響，爰不贅述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 7 月 31 日 民事第六庭 法 官 趙伯雄 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 31 日 書記官 王敏芳