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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1198號 原　　　告　孟華齡 訴訟代理人　粘舜權律師 　　　　　　陳展誌律師 被　　　告　秦志鈞 　　　　　　秦志澄 　　　　　　秦義明 上三人共同 訴訟代理人　秦江寶玉 　　　　　　秦雅楨 被　　　告　信福不動產經紀事業有限公司 　　　　　　（原名信福事業有限公司） 法定代理人　陳柏霖 被　　　告　呂佩昀 　　　　　　陳莉臻（原名陳月芬） 兼上二人共 同訴訟代理 人　　　　　劉運閎（原名劉原宏） 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年12月1 7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告秦義明應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰元，及 自民國一０七年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。 二、被告秦志鈞應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰元，及 自民國一０七年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。 三、被告秦志澄應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰元，及 自民國一０七年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告秦義明、秦志鈞、秦志澄各負擔百分之二十 五，餘由原告負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬柒仟元供擔保後，得 假執行，但被告秦義明如以新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項於原告以新臺幣參拾柒萬柒仟元供擔保後，得 假執行，但被告秦志鈞如以新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第三項於原告以新臺幣參拾柒萬柒仟元供擔保後，得 假執行，但被告秦志澄如以新臺幣壹佰壹拾參萬參仟參佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。 九、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175條第1項分別定有明文。本件被告信福不動產經紀 事業有限公司（下稱信福公司）法定代理人原為潘圳斌，嗣 於本件訴訟程序中變更為陳柏霖，並於民國107年7月2日言 詞辯論期日聲明承受訴訟，且有主管機關桃園市政府准予變 更登記之函文及有限公司變更登記表等件附卷可稽（見卷第 205至213頁），是其所為聲明承受訴訟，核無不合，應予准 許。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明 文。查本件原告起訴主張被告秦義明、秦志鈞、秦志澄（下 合稱被告秦義明等三人）未依兩造間買賣契約及協議書之約 定，完成標的物所有權移轉登記，暨被告信福公司及劉運閎 、呂佩昀、陳莉臻（下合稱被告信福公司等四人）於買賣過 程中負責仲介事務，卻未善盡預見危險及調查之義務，致原 告於解除契約後，受有未能取回新臺幣（下同）100萬元買 賣價金之損害，對此身為賣方之被告秦義明等三人應另給付 違約金等情，聲明請求：「一、被告應給付原告100萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。二、被告秦義明等三人應連帶給付原告350萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。三、原告願供擔保請准宣告假執行。」（見卷第9 至15頁），嗣本件訴訟程序進行中，原告於107年6月14日具 狀主張因本件請求為可分之債，依民法第271條規定得命被 告秦義明等三人各平均分擔，另倘經伊就未能取回100萬元 買賣價金對被告秦義明等三人強制執行無效果時，被告信福 公司等四人就此應連帶負損害賠償責任等語，暨變更訴之聲 明為：「一、被告秦義明應給付原告149萬9900元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。二、被告秦志鈞應給付原告149萬9900元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、 被告秦志澄應給付原告149萬9900元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。四、被告 信福公司等四人於前開第1項、第2項、第3項聲明命被告秦 義明等三人各給付原告33萬3300元為強制執行無效果時，應 連帶給付原告99萬9900元。五、原告願供擔保請准宣告假執 行。」（見卷第217至223頁）。經核原告所為係補充及更正 法律上之陳述，並為減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法 條規定，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張： ㈠、緣原告於104年11月間透過有巢氏房屋桃園南平加盟店即被 告信福公司所屬仲介即被告劉運閎、呂佩昀、陳莉臻居間仲 介，向被告秦義明等三人購買其名下門牌號碼新北市○○區 ○○路○○○巷○○○號建物○○○區○○○段95、96地號土地 等房地（以下合稱系爭房地），約定買賣價金為2650萬元， 雙方於104年12月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約）。查買賣協商過程中，因土地登記簿謄本上有設定 高額借款之抵押權登記，原告便透過訴外人陳敏卿地政士詢 問被告秦義明及其配偶秦江寶玉有關其等積欠他人之借款金 額、一胎二胎抵押權設定之實際剩餘債權金額等各為多少， 經被告秦義明告知第一順位抵押借款為1200萬元、第二順位 抵押借款金額為1000萬元，另外簽約當天有積欠40萬元之債 務要處理，只剩下買賣過戶之稅金須繳納，其餘未有任何債 務等語，嗣原告與被告秦義明等三人簽訂系爭買賣契約，並 陸續支付700萬元買賣價金，其中100萬元交付被告秦義明， 另600萬元則存入履約專戶中。嗣後於104年12月24日，被告 秦志鈞通知承辦所有權移轉登記之陳敏卿地政士系爭房地遭 債權人楊國昌查封，因而無法辦理過戶，被告秦義明等三人 希望原告給予時間解決，為此被告秦義明等三人與原告於10 5年1月18日簽立協議書（下稱系爭協議），約定協議內容： 「一、甲方（即原告）與乙方（即被告秦義明等三人）於10 4年12月10日簽訂新北市○○區○○○段○○○○○○號土地所 有權全部○○○區○○路○○○巷1之6號所有權全部及95地號 上未保存登記，總價為2650萬在案。二、今乙方來電提出因 不動產遭到查封登記無法移轉，希望甲方給予時間解決，今 雙方協議將專戶內剩餘600萬元正暫存於第三人代書保管， 如將來解約，由保管代書匯還予甲方。乙方願負責於105年2 月23日前負責解封，並確認債務總額，由買方2月29日移轉 完成時，由專戶清償楊國昌及許景峰，並交屋交地予甲方。 三、乙方如違反上揭協議時，乙方願賠償甲方240萬元正、 雙方解約；如乙方無法賠償時，願依合約第8條違約處罰， 並解除契約，乙方願以甲方已付履約專戶價金總額違約論（ 即700萬元正），絕無異議。」然而被告秦義明等三人直至1 05年2月23日仍未將系爭房地解除查封登記，亦未依系爭協 議於105年2月29日移轉所有權予原告，原告爰於105年2月24 日委請律師對其等發函催告履行雙方協議，否則將解除契約 ，惟被告秦義明等三人接獲該函後仍未於期限內履行，原告 便決定解除契約，不再向被告秦義明等三人購買系爭房地， 而就已給付之價金700萬元部分，被告秦義明等三人之後僅 自履約專戶返還600萬元予原告，尚有100萬元未返還。又依 據系爭協議，原告得依據系爭買賣契約第8條後段之約定， 除請求被告返還已付尚未返還之價金100萬元外，並請求其 按已支付價金總額之同額即700萬元計算之懲罰性違約金， 此部分原告請求其二分之一即350萬元。再被告信福公司及 其所屬仲介即被告劉運閎、呂佩昀、陳莉臻係本件買賣之仲 介公司及仲介人員，既受原告委託並收取高額之報酬，自應 就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，依民法第 567條第1項規定，就其所知據實向原告報告，否則即難謂無 過失之情事。查封系爭房地之債權人楊國昌所持本票既係由 被告秦義明等三人所簽發，足證其等皆知悉負有借貸債務之 情事，與本件買賣亦有重要關聯，自不容許負責仲介之被告 劉運閎等人諉稱不知情，然而當時身為仲介之被告信福公司 等四人對上述賣方被告對他人另負有本票債務等情事未善盡 查證之責任，致原告評估認為買賣價金足以支付賣方所有債 務，系爭房地應無被查封的風險，始與被告秦義明等三人簽 訂系爭買賣契約並陸續支付買賣價金700萬元，豈料賣方被 告秦義明等三人未能依約移轉系爭房地所有權已屬違約，之 後原告又與被告秦義明等三人簽訂系爭協議，然其等又再違 反雙方之約定，系爭房地亦被賣方其他債權人查封，被告秦 義明等三人無法履約辦理所有權移轉登記，最終致原告解除 契約後受有100萬元買賣價金未能取回之損害，而此部分係 被告信福公司及其所屬仲介即被告劉運閎、呂佩昀、陳莉臻 違反義務所導致，自應由該等被告負損害賠償責任。至被告 另辯稱原告解除契約應通知負責履約保證之安新建築經理股 份有限公司（下稱安新建經公司），否則解除契約無效云云 ，惟按債權相對性，安新建經公司並非系爭買賣契約之當事 人，何以未經通知原告即不得合法解除契約？被告雖另辯稱 系爭買賣契約第8條有規定，然細譯兩造所簽買賣契約第8條 完全無法得出原告解約需通知負責履保之安新建經公司之文 義，是被告上開所述實無可採。 ㈡、承上，本件原告就系爭房地與賣方被告秦義明等三人間所為 之系爭買賣契約已經解除，依民法第259條及系爭買賣契約 第8條第1項，被告秦義明等三人自應返還原告已付尚未返還 之價金100萬元，此部分債務為可分之債，被告秦義明等三 人為多數債務人，原告僅各請求33萬3300元，請求就上開請 求權依據擇一為有利原告之判決。另依系爭協議，因被告秦 義明等三人無法履行契約所應負擔之損害賠償240萬元，此 部分即應以原告已付700萬元計算懲罰性違約金，原告僅請 求1/2即350萬元，又此屬可分之債，原告僅向被告秦義明等 三人各請求116萬6600元。此外，被告信福公司等四人於本 件買賣過程中負責仲介事務，卻未善盡預見危險及調查之義 務，最終買賣雙方解除契約，倘經原告就未能取回100萬元 買賣價金對被告秦義明等三人強制執行無效果時，即認受有 損害，此部分因原告僅向被告秦義明等人係各請求33萬3300 元，爰依侵權行為及居間契約債務不履行等法律關係，請求 被告信福公司等四人應連帶給付原告99萬9900元等語。本件 訴之聲明：「一、被告秦義明應給付原告149萬9900元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。二、被告秦志鈞應給付原告149萬9900元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、被告秦志澄應給付原告149萬9900元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。四、被 告信福公司等四人於前開第1項、第2項、第3項聲明命被告 秦義明等三人各給付原告33萬3300元為強制執行無效果時， 應連帶給付原告99萬9900元。五、原告願供擔保請准宣告假 執行。」 二、被告秦義明等三人答辯： 本件與原告簽訂系爭買賣契約前，關於被告秦義明等三人對 外負債方面的事情，都有跟負責仲介的被告劉運閎說明清楚 ，一胎是農會1200萬元、二胎是1000萬元、三胎是200萬元 ，直到104年12月24日系爭房地被三胎的債權人查封前，身 為賣方的被告秦義明等三人都完全不知情，在收到法院的通 知書後，有立即跟賣方的仲介說明，之後買方即原告的地政 士打電話過來說因為系爭房地被查封無法過戶，時間上會被 拖到，所以要求賣方這邊把履約金領回給買方等語。之後被 告秦義明的配偶秦江寶玉於105年1月14日和買方的地政士相 約在玉山銀行辦理領回履約金，在領回履約金後，買賣雙方 的仲介說要再簽一份合約書，再多給賣方一些時間去處理二 胎、三胎的債務問題，雙方約定好時間在105年1月底要處理 完成。是以，關於賣方處理二胎、三胎的債務問題，買賣雙 方的仲介和買方的代書都有出面，是約在被告信福公司裡。 又因為身為賣方的被告秦義明等三人知道在105年1月底簽的 這份合約書時間上會來不及，所以要求買方可否方便再多給 一些時間，之後買方的仲介說願意，但希望在105年2月10日 完成等語，這只有口頭告知而已。之後在賣方處理的這段時 間裡，買方的仲介有告訴賣方屋主買方把事情全權交給仲介 處理，故賣方在處理二胎、三胎債務的時候，都有隨時告知 買方的仲介處理的進度，在105年2月8日也有告知買方的仲 介說三胎債權人的部分願意撤銷查封，好讓系爭房地能夠買 賣等語，當下買方的仲介說買方在開股東會議，討論的結果 說不買了。本件買賣雙方在簽系爭買賣契約書時有要求賣方 如不賣房屋時，應賠償違約金240萬元給買方，那在105年1 月14日買方的代書把履約金領回時已經視同解約；後來賣方 有問買方的地政士陳敏卿，他說到目前為止系爭買賣契約還 沒有解約。如今買方非但不履行買賣，害的賣方屋主當下也 不敢再把房屋出售會一屋二賣，一直都在等買方履約，而在 104年12月至106年10月中間，每月還要繳3萬元農會貸款， 二胎部分每月需繳25萬元，這段22個月期間農會部分共66萬 的利息、二胎共550萬元的利息，因為賣方都不敢再買賣， 直到因為無法繳納還款，最後系爭房地在106年10月就被二 胎的債權人聲請法院拍賣。本件是買方半途違約不買，不是 賣方不賣等語置辯。併為答辯聲明：請求駁回原告之訴及其 假執行聲請。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假 執行。 三、被告信福公司等四人答辯： ㈠、104年12月10日系爭買賣契約簽約時，雙方是在買方鴻祥營 造股份有限公司（下稱鴻祥公司）內會議室簽約，由同時為 有巢氏房屋桃園南平店及鴻祥公司員工許大村居間仲介，買 方要求由買方公司所屬陳敏卿地政士簽約並當場跟賣方即被 告秦義明等三人談買賣內容，賣方當場跟買方及代書確認其 所負債務有第一順位鶯歌農會設定抵押權及第二順位許景峰 設定抵押權，買方及代書並確認買屋金額足夠清償賣方債務 後始簽約，對此身為賣方仲介之被告信福公司等四人並無故 意隱瞞任何債務，對於系爭房地後來遭查封之事並非一開始 知情。在104年12月10日買賣雙方簽約後，買方開立40萬元 支票給賣方，此事也未經過被告仲介一方；在104年12月22 日、105年1月6日經由履保專戶前後動撥30萬元、30萬元給 賣方之事也沒接獲通知或告知，被告仲介一方對於動撥金額 均未經手及獲得任何利益，何來查證不實？此應由地政士依 其職責應告知及詳查，被告仲介一方只是應買方地政士要求 居間協調買賣雙方，且本件買賣的履保專戶於107年2月27日 經買賣雙方解約結清一事，被告仲介一方也未獲通知，顯見 買賣雙方有聯絡事實及自我判斷能力，被告仲介一方已盡到 相關職責並按規定辦理，只是未獲買賣雙方採納意見。先前 被告仲介一方在接獲賣方第二順位的債權人通知系爭房地被 第三人查封後，有立即告知買方業務許大村，之後展開協調 作業，一直積極配合買賣雙方過戶事宜。事實上，將系爭房 地查封之債權人為楊國昌拿600萬的本票裁定聲請強制執行 （簽約當時並不知道該筆本票債務），是被告秦義明等三人 簽立本票為其親友秦雅楨及秦江寶玉做連帶保證。而在買賣 雙方簽約前，被告仲介一方已將知道的債務，包括第一順位 的債權人鶯歌農會及第二順位的債權人許景峰告知買方及代 書，簽約前買方及賣方在同一個會議室，簽約的地政士又是 買方所指定，所以不可能有任何隱瞞。此外，被告劉運閎只 知道秦雅楨欠錢，因為跟要賣房子的被告秦義明等三人沒有 關係，且他們工作都很正常，所以當初不會去提到秦雅楨欠 錢這部分。 ㈡、自從系爭房地被查封後，被告劉運閎有持續與買賣雙方及楊 國昌協商撤封事宜，買方於105年1月18日要求賣方、許大村 及被告劉運閎、陳月芬、呂佩昀一同至鴻祥公司協調撤封過 戶及付款相關問題，由陳敏卿地政士主筆寫下系爭協議讓賣 方簽名確認，因仲介在場，故有許大村及被告劉運閎、陳月 芬、呂佩昀等人當見證人，原約定於105年2月23日撤封、10 5年2月29日要過戶完成，期間又經過賣方與買方代書多次協 商，買方同意多給一些時間處裡，同時被告劉運閎已經與楊 國昌達成撤銷查封之共識。不料之後買方於105年3月7日用 通訊軟體Line通知許大村其於開會後不買之決定，後來不願 意繼續過戶流程，至此被告劉運閎曾一再提示買方，因本件 買賣有做履約保證，如果要解約需依系爭買賣契約第8條的 解約條款發函，函文副本要同時發給仲介公司及負責履保的 安新建經公司，但之後經被告劉運閎一再確認，仲介公司及 安新建經公司均未收到解約通知，故認為原告主張已經解除 系爭買賣契約為不合法。本件買方實際上為建設公司，買賣 土地經驗豐富，在買賣過程中有要求賣方至其公司會議室詳 談確認後才簽約，簽約的地政士又是買方所指定，所有金額 的付款均未通知被告仲介一方，是被告信福公司等四人並無 隱匿不告知之情事。至於系爭房地遭查封，此部分之債務賣 方皆未告知，被告信福公司等四人在買賣雙方簽約時已經有 把已知的債務明確說明，並同時向賣方確認賣屋價金足夠清 償其第一順位鶯歌農會貸款及第二順位許景峰之債務，若以 此主張被告仲介一方有未盡調查責任云云，於法於理均不符 。再者，依本件買賣雙方所簽給有巢氏房屋桃園南平加盟店 即被告信福公司的服務費確認單，買方只願支付服務費30萬 元，賣方僅願支付10萬元（依成交總價2650萬之案件，一般 簽約完成服務費應可達到159萬元），但因本件買賣未完成 過戶結案，故尚未收取任何費用，絕無原告所言有收取高額 報酬未盡詳查之情事。另原告所請求未能取回價金100萬元 之損失一節，此屬買賣雙方自行約定並同意使用之款項，被 告仲介一方並未經手也無任何關係等語置辯。併為答辯聲明 ：請求駁回原告之訴及其假執行聲請。如受不利之判決，願 提供擔保請准宣告免為假執行。 四、經查，原告與被告秦義明等三人經有巢氏房屋桃園南平加盟 店即被告信福公司居間仲介（買方經紀人員為許大村、賣方 經紀人員為被告劉運閎、呂佩昀、陳莉臻），於104年12月1 0日簽訂系爭買賣契約，雙方約定以總價金2650萬元買賣系 爭房地（第一期簽約款300萬元、第二期用印款400萬元、第 三期完稅款450萬元、第四期尾款1500萬元），至遲並應於1 05年1月31日前完成點交，而系爭房地當時設定登記抵押權 第一順位為新北市鶯歌區農會（擔保債權總額1200萬元）、 第二順位為許景峯等三人（共同擔保債權總額1000萬元）。 因系爭房地於104年12月24日另遭原告之債權人楊國昌聲請 本院強制執行處執行查封，而原告已依約給付第一、二期款 700萬元（其中簽約款40萬元自始未進履保專戶、60萬元已 於104年12月22日、105年1月6日自履保專戶匯予被告秦義明 等三人），原告遂與被告秦義明等三人於105年1月18日簽立 系爭協議，其中第2條、第3條分別約定：「二、今乙方（即 被告秦義明等三人）來電提出因不動產遭到查封登記無法移 轉，希望甲方（即原告）給予時間解決，今雙方協議將專戶 內剩餘600萬元正暫存於第三人代書保管，如將來解約，由 保管代書匯還予甲方。乙方願負責於105年2月23日前負責解 封，並確認債務總額，由買方2月29日移轉完成時，由專戶 清償楊國昌及許景峯，並交屋交地予甲方。三、乙方如違反 上揭協議時，乙方願賠償甲方240萬元正，雙方解約，如乙 方無法賠償時，願依合約第8條違約處罰，並解除契約，乙 方願以甲方已付履約專戶價金總額違約論（即700萬元正） ，絕無異議。」嗣系爭房地於105年2月23日仍未解除查封登 記，原告遂於105年2月24日委請律師對被告秦義明等三人發 函催告限期履行系爭協議及逾期即解除系爭買賣契約等旨。 而系爭房地現業經本院民事執行處拍定而移轉登記予許景峯 等人，迄今被告秦義明等三人尚未返還原告先前已付價金10 0萬元等情，有不動產買賣契約書（含買賣價金履約保證申 請書、授權書、簽約款支票）、協議書、大舜律師事務所10 5年2月24日函文暨收件回執、土地登記謄本、建物登記謄本 、服務費確認單、安新建經公司專戶資金控管表、買方給付 服務費承諾書、要約書、不動產買賣意願書等件在卷可稽（ 見卷第17至33頁、第35至37頁、第39至43頁、第87至91頁、 第117至119頁、第157頁、第125至127頁），且為兩造所不 爭執，堪信為真實。 五、得心證之理由： ㈠、就請求被告秦義明等三人給付部分 ⒈按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約解 除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約 另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應 附加自受領時起之利息償還之；數人負同一債務，而其給付 可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔 或分受之，民法第258條第1項、第259條第2款、第271條分 別定有明文。又契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催 告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係 附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限 履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除 契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度 台上字第564號裁判意旨參照）。查系爭協議第2條已就系爭 買賣契約原訂履行期限予以延展，另行約明賣方即被告秦義 明等三人應負責於105年2月23日將系爭房地解封，並於同年 月29日移轉所有權登記予原告完成，第3條復約明被告秦義 明等三人若違反上開協議即雙方解約，是系爭房地既於105 年2月23日仍由被告秦義明等三人之債權人楊國昌為查封登 記在案，依前開約定被告秦義明等三人自構成違約情事，則 原告於105年2月24日委由律師發函予被告秦義明等三人催告 履行相關義務，並表明「於105年2月29日前未依約定辦理完 成，即以本函解除買賣契約」等語（見卷第40頁），核屬附 有停止條件之解除契約之意思表示，應認於105年2月29日到 期時，其條件即已成就並發生解除系爭買賣契約之效力，無 須再遵行系爭買賣契約第8條第1項有關「經買方書面通知限 期催告（至少7日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除 本買賣合約」之相關要件。而系爭買賣契約既已由原告行使 解除權，該契約效力即溯及消滅，被告秦義明等三人依民法 第259條第2款規定，自應將所受領之價金100萬元返還予原 告，且該金錢債務乃屬可分之債，被告秦義明等三人當應各 平均分擔33萬3333元，故原告主張系爭買賣契約業已合法解 除，就此依民法第259條第2款規定，請求被告秦義明三人各 應返還原告33萬3300元價金部分，要屬有據。 ⒉被告秦義明等三人雖辯稱債權人楊國昌願意撤封，讓雙方買 賣成功，再以價金償還債務，本件是原告違約不買云云，惟 證人楊國昌於本院證稱：查封系爭房地後，仲介方只有被告 劉運閎出面要我先把查封撤銷讓他們順利買賣，剩下的錢再 還我，但我不答應，因為這種條件我不可能接受。我就是一 定要看到錢才願意撤封，不可能先答應撤封，再等秦家把錢 拿來清償等語明確（見卷第252頁），且被告秦義明等三人 自承當時就是預計要把系爭房地賣掉才會有錢還給債權人， 如果沒有賣出的話，哪裡會有錢給楊國昌等情（見卷第254 頁），查被告秦義明等三人當時既無能力先行清償積欠楊國 昌之債務，楊國昌自無可能在無任何擔保之狀況下，即同意 將系爭房地先予解封甚明。又前開原告所寄發之律師函內容 實已敘明促請被告秦義明等三人依買賣契約及系爭協議內容 辦理等旨，足見原告斯時仍欲賣方儘速完成履約。至原告嗣 於105年3月7日雖曾向許大村表示：「很抱歉！股東們開會 後決定鶯歌那塊地，不買了，麻煩你跟對方說清楚。」等語 （見卷第121頁），然原告如前述既已向賣方表明將於105年 2月29日解除系爭買賣契約，則其後再向負責經紀人員許大 村告知確認上情，亦難認原告有何無故違約不買之情，故被 告秦義明等三人所辯，要無可採。 ⒊按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。查系爭協議第3條乃約定 ：賣方如違反履約期限時，願賠償買方240萬元，如無法賠 償時，願依合約第8條違約處罰，賣方願以買方已付履約專 戶價金總額違約論（即700萬元正）等語，可見前開條文係 原告與被告秦義明等三人於簽訂系爭買賣契約後，再行合意 適用之違約處罰條款，如前述原即具優先效力，且本件原告 並未舉證證明被告秦義明等三人現在確存有無法賠償其240 萬元之情事，自難認被告秦義明等三人依系爭協議對原告負 240萬元之違約責任外，應逕改依系爭買賣契約第8條約定以 700萬元計算違約金，故本件被告秦義明等三人未依限履行 系爭協議第2條義務，應僅對原告另負240萬元之違約責任， 且該金錢債務亦屬可分之債，被告秦義明等三人當應各平均 分擔80萬元，故原告主張依系爭協議第3條約定，請求被告 秦義明三人各應給付原告80萬元違約金部分，同屬有據，逾 此數額之請求則非可採，應予駁回。 ⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之 效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率計算之利息，民法第229條第2項、第233條第1項 亦規定甚明。且按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五，民法第203條亦定有明 文。查本件起訴狀繕本係於107年5月17日送達被告秦義明等 三人（見卷第55、61、65頁送達證書），故原告就請求被告 秦義明等三人各給付前開合計113萬3300元（33萬3300元＋8 0萬元＝113萬3300元）部分，均併予請求自起訴狀繕本送達 被告之翌日即107年5月18日起至清償日止，按年息百分之五 計算之法定遲延利息，亦應准許。 ㈡、就請求被告信福公司等四人給付部分 ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；仲介業務，係指 從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。經營仲介 業務者經買賣雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委 託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動 產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範 之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。 四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵 。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、 其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定， 民法第565條、第567條、不動產經紀業管理條例第4條第5款 、第24條之2分別定有明文。又民法就居間人違反其義務之 制裁，僅於第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義 務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方 法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費 用。」至其他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債 務不履行之規定，請求損害賠償。查原告固主張被告信福公 司等四人未將賣方對債權人楊國昌負有600萬元本票債務（ 下稱系爭本票債務）乙節，於簽訂系爭買賣契約時告知原告 ，致原告給付部分價金後遭楊國昌查封系爭房地，違反據實 報告及調查義務云云，惟系爭買賣契約第1條第4項、第5條 第7項、第8項僅約明：「本買賣標的有設定抵押權，共4筆 （胎）。自簽約日起，賣方保證不再增加買賣標的物實際債 務負擔。」、「賣方就買賣標的已設定抵押權或有其他債務 擔保者，應配合承辦地政士查詢並確認有關之債務明細，取 得清償證明文件及辦妥塗銷登記。」、「為辦理賣方原有抵 押權塗銷登記所應清償金額、賣方應納稅費或其他債務合計 超過實際買賣成交總價者，賣方應將差額部份於完稅前壹次 存匯入履保專戶補足。」等語（見卷第19、21頁），並未見 原告於訂約時特別要求被告秦義明等三人確認所有對外負債 狀況，是被告信福公司等四人就居間仲介買賣系爭房地所負 調查告知義務，當應限於出賣人於訂約時有無履行移轉所有 權、交付標的物義務之能力，並查知系爭房地現有抵押權擔 保債務明細或設定作為其他債務擔保之情形，俾使買受人能 取得塗銷抵押權負擔之完整所有權，尚不及於出賣人個人之 實際財產資力及負債狀況。倘出賣人於訂約後始陷於給付不 能或給付遲延，本應藉由買賣契約約定違約條款或依履約保 證制度保障買受人權益，要非訂約當時即可確認避免，蓋出 賣人對第三人所負普通（無擔保）債務總額無論是否高於系 爭買賣契約價金扣除抵押權所擔保債務後之金額，若出賣人 未先自行清償該普通債務，第三人即有可能隨時聲請法院查 封買賣標的物致無法過戶（亦可能未就系爭房地聲請強制執 行），此不特定風險顯與居間簽訂之系爭買賣契約無直接關 連，亦與被告信福公司等四人屬不動產經紀業具房地買賣專 業知識無涉，故原告主張係經評估認買賣價金足以支付賣方 所有債務，始與被告秦義明等三人簽約付款云云，尚無可採 。而本件既難認被告信福公司等四人依居間仲介契約應對原 告負有調查告知系爭本票債務之義務，則被告信福公司等四 人對原告自不負債務不履行之損害賠償責任。 ⒉按經紀業需因經紀人員執行仲介業務具有故意或過失，致交 易當事人受損害者，始應與經紀人員負連帶賠償責任，不動 產經紀業管理條例第26條第2項定有明文；另侵權行為所發 生之損害賠償請求權，亦以有故意或過失不法侵害他人權利 為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言 （最高法院49年台上字第2323號、54年台上字第1523號判例 參照）。查原告固主張被告秦義明等三人於仲介過程中，有 將系爭本票債務告知被告信福公司等四人，然被告信福公司 等四人卻故意隱瞞而未將此事據實告知原告等情，惟業經被 告信福公司等四人否認在案，核證人楊國昌於本院證稱：在 買賣之前不認識仲介方及業務人員，是在我查封系爭房地之 後，被告劉運閎才打電話給我，說要和我見面，系爭本票債 務沒有設定抵押權，當時是秦雅楨、秦江寶玉出面向我借款 ，但因為系爭房地所有權人並不是他們，所以需要被告秦義 明等三人提供擔保在本票上面簽名等語（見卷第251、252頁 ），足認被告信福公司等四人於簽訂系爭買賣契約前均不認 識楊國昌，而系爭本票債務亦不具公示性可資查詢，已難謂 被告信福公司未調查告知系爭本票債務有何故意或過失。又 秦江寶玉於本院實僅稱：我在賣房地的時候，跟被告劉運閎 說我們家有三個債權人，第三胎就是楊國昌，有欠楊國昌60 0萬元，也有簽發本票給楊國昌，我欠的錢都有跟劉運閎說 ，我當時是說欠的是我跟秦雅楨欠的，至於當時被告秦義明 等三人簽本票做擔保的事情我應該有跟劉運閎說，但是時間 久了我也不確定等語（見卷第234頁），可見秦江寶玉雖有 向被告劉運閎告知伊與秦雅楨積欠楊國昌債務之情，惟是否 一併敘及被告秦義明等三人對楊國昌負有系爭本票債務乙節 ，顯非無疑。況原告於起訴狀內自承：被告秦義明當場僅告 知第一順位抵押借款為1200萬元、第二順位抵押借款金額為 1000萬元，另外簽約當天有積欠債務人40萬元之債務要處理 ，其餘只剩下買賣過戶之稅金須繳納，其餘沒有任何債務等 情（見卷第11頁），則被告秦義明既於簽約時即未向原告及 代書提及系爭本票債務，焉能逕認其先前確曾將此事告知被 告信福公司等四人，而原告就此復未提出其他證據予以證明 ，自難認被告信福公司等四人未調查告知賣方對楊國昌負有 600萬元本票債務具有故意、過失之情。從而，原告依民法 第185條第1項、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26 條第2項之規定，請求被告信福公司等四人於命被告秦義明 等三人各給付原告33萬3300元為強制執行無效果時，應連帶 給付原告99萬9900元云云，實無理由，不應准許。 ㈢、綜上所述，原告依據民法第259條第2款規定及系爭協議第3 條約定，訴請被告秦義明等三人各應給付原告113萬3300元 ，及均自107年5月18日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則均無理由 ，應予駁回。又原告、被告秦義明等三人分別陳明願供擔保 ，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就前開原告勝訴部分 ，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為一部有理由一部無理由，依民事訴訟 法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 1 月 23 日 民事第四庭 法 官 張兆光 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 1 月 23 日 書記官 陳湘文