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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2036號 原　　　告　趙曉慧 訴訟代理人　張東揚律師 訴訟代理人　蘇三榮律師 被　　　告　欣詠勝開發有限公司 法定代理人　馮喜信 被　　　告　駱寶生 被　　　告　王傳正 被　　　告　洪文裕 前四名共同 訴訟代理人　駱淑娟律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國108年1月3 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告欣詠勝開發有限公司應給付原告新台幣貳拾肆萬參仟元及其 中新台幣陸萬玖仟壹佰伍拾貳元部分，自民國107年4月27日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息；及其中新台幣壹拾柒萬 參仟捌佰肆拾捌元部分，自107年4月27日起至107年10月31日止 按年息百分之五計算之利息。 被告駱寶生、王傳正、洪文裕應連帶給付原告新台幣肆拾貳萬捌 仟元及其中新台幣壹拾肆萬陸仟壹佰伍拾貳元部分自民國107年4 月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及其中新台 幣貳拾捌萬壹仟捌佰肆拾捌元部分，自107年4月27日起至107年 10月31日止按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告欣詠勝開發有限公司負擔百分之九，由被告駱寶 生、王傳正、洪文裕連帶負擔百分之十七，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣捌萬壹仟元供擔保後，得為假執行 。如被告欣詠勝開發有限公司以新台幣貳拾肆萬參仟元預供擔保 ，免為假執行。 本判決第二項於原告以新台幣壹拾肆萬參仟元供擔保後，得為假 執行。如被告駱寶生、王傳正、洪文裕以新台幣肆拾貳萬捌仟元 預供擔保，免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： １原告於民國103年間與被告欣詠勝開發有限公司（下稱被告 公司）洽談位於新北市林口區之「詠勝雲賞」預售屋建案買 賣事宜，並於103年5月11日原告與被告公司簽立A3棟2樓之 房屋預定買賣契約書，原告同日亦與被告駱寶生、王傳正、 洪文裕簽立土地預定買賣契約書。房屋價金為新台幣（下同 ）418萬元，土地價金為848萬元。原告已付房屋價金87萬元 、土地價金170萬元，共257萬元。 ２原告於107年間發現被告公司所提供之定型化買賣契約書中 ，有未標示使用執照取得期限、未約定5%交屋保留款等違反 內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」之情。為此，原告曾多次向被告公司反映，希望修正該不 公平條款後，原告再行繳納餘款。然被告公司經原告以多次 反映，仍拒絕修正該定型化買賣契約書，而於107年4月27日 逕自以原告未按時繳納各期價款為由解除房屋及土地買賣契 約，並沒收原告已繳價金共計257萬元。 ３被告對原告已繳價金超過以價金15%作為違約金部分，並無 任何法律上理由得以沒收，應予返還： 依據本件土地預定買賣契約書第八條第一項、房屋預定買賣 契約書第十五條第一項之規定，賣方即被告公司於解除契約 後得沒收之違約金，最高不得超過總價款之15%。而本件房 屋總價金為418萬元，以15%計算之違約金為62.7萬元，然被 告公司將原告就房屋部分已繳價金87萬元全數沒收，差額 24.3萬元顯無任何法律上理由得以沒收，原告依據民法第 259條第2款、第179條規定請求返還。另土地總價金為848萬 元，以15%計算之違約金為127.2萬元，然被告駱寶生等三人 將原告就土地已繳價金170萬元全數沒收，差額42.8萬元， 顯無任何法律上理由得以沒收，原告依據民法第259條第2款 、第179條規定請求返還。 ４兩造約定以價金15%作為違約金顯然過高，應酌減至零： 依財政部核定之104年度營利事業各業同業利潤標準表，建 築工程業在住宅營建方面，其同業利潤標準之淨利率為8%。 是以，縱使被告等有權解除契約並產生任何損害，其損害亦 不會超過建築工程業在住宅營建之預期利益即8%。然本案定 型化買賣契約書竟約定賣方得請求15%之違約金，兩者金額 相差一倍。由上可知，本件定型化買賣契約書所約定之違約 金數額，與被告等之實際損害相差懸殊，應予酌減，此有臺 灣高等法院103年度重上更(一)字第72號民事判決「…依財 政部核定之99年度營利事業各業同業利潤標準表，建築工程 業在房屋建築營建方面，其同業利潤標準之淨利率為8%，被 上訴人如能履行契約，上訴人因系爭房地買賣原可得預期之 利潤約為買賣總價金之8%」可參。系爭「詠勝雲賞」建案鄰 近捷運A9站（請參見原證6號：蘋果日報西元2015年3月14日 報導）。根據蘋果日報西元2017年2月2日標題：「機捷帶動 房價林口年漲13％」之報導：「依據內政部實價登錄資料觀 察，機捷沿線以A8長庚醫院站及A9林口站漲勢最凌厲，2016 年平均房價漲幅較2015年漲逾1成，尤其林口一帶新案林立 ，房價從2015年平均每坪39.2萬元漲到44.4萬元，年漲幅達 13.3%」（請參原證7號），顯見被告未來再次出售仍有獲利 ，故於本案並未受有損失。再者，內政部的預售屋合約範本 規定違約金最高不得超過15%，並非皆以15%計算。系爭「詠 勝雲賞」建案為一般公寓，使用建材，並非豪宅，建造費用 及土地取得成本僅一般，被告等請求以最高違約金計算，不 符合內政部規定之旨趣。請命被告等提出相關證據，具體舉 證其於本案解除契約後是否有任何實際損害，並命被告等說 明「詠勝雲賞」預售屋建案A3棟2樓之房屋事後是否已轉售 予他人及其買賣合約書，以利鈞院論斷應酌減之金額。原告 認為違約金應酌減至零，爰依據民法第259條第2款、第179 條規定請求被告返還。 ５並聲明： ⑴被告公司應給付原告87萬元，暨自107年4月27日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。 ⑵被告駱寶生、王傳正、洪文裕應連帶給付原告170萬元，暨 自107年4月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 ⑶願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： １依內政部103年內授中辦地字第1036650687號公告之「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十四條（四 ）買：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方 得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五） 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價 款為限，買賣雙方並得解除本契約」，核諸本件土地預定買 賣契約第八條第一項及房屋預定買賣契約書第十五條第一項 均以「不超過本買賣契約價款百分之十五計算之金額」，則 系爭買賣契約並無違反內政部公告之「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」甚明，法院就當事人雙方所訂立 之契約，基於私法自治原則，自應予以尊重而不予變更雙方 當事人間之約定。 ２按民事訴訟第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任。」復按臺灣高等法院102年度上 字第441號判決要旨：「按約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料 ，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之 權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約 金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之 利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；因此，約 定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉 證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均 得按約定之違約金，請求債務人支付，如約定之違約金過高 者，債務人固得請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金 過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責 任」。原告主張本件應依第252條酌減違約金，應由原告舉 證證明有違約金過高之事實。 ３依本件土地預定買賣契約第八條第一項及房屋預定買賣契約 書第十五條第一項約定：「乙方（即被告等）得逕為解除本 約，並得將甲方已繳納價款沒收，作為乙方重新出售所需費 用及稅捐之抵償、損害賠償及懲罰性違約金」，故被告等將 重新轉售應負擔之代銷費用及相關稅捐負擔併入違約金之計 算亦無任何違誤。 ４原告已付房屋價款87萬元，扣除價金15%之違約金627000元 及遲延利息69752元後，僅餘173848元，又土地價款170萬元 ，扣除價金15%之違約金0000000元及遲延利息146152元後， 餘281848元，被告公司已於107年11月1日簽發455696元之支 票乙紙欲給付原告，惟遭原告訴訟代理人拒收，為原告受領 遲延，被告無須支付利息，因此原告就455696元部分，不得 向被告等請求遲延利息等語置辯。 ５並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項 １原告於103年5月11日原告與被告公司簽立A3棟2樓之房屋預 定買賣契約書，原告同日亦與被告駱寶生、王傳正、洪文裕 簽立土地預定買賣契約書。房屋價金為418萬元，土地價金 為848萬元。原告已付房屋價金87萬元、土地價金170萬元， 共257萬元。 ２被告於107年4月27日以原告未按時繳納各期價款為由，解除 本件房屋及土地預定買賣契約，並沒收原告已繳價金共計 257萬元。 四、本件之爭點： １原告主張：被告對原告已繳價金超過以價金15%作為違約金 部分，並無任何法律上理由得以沒收，應予返還等語，是否 有理由？ ２原告主張：被告以價金15%作為違約金顯然過高，應酌減至 零等語，是否有理由？ ３被告辯稱：原告已付房屋價款87萬元，扣除價金15%之違約 金627000元及遲延利息69752元後，僅餘173848元，又土地 價款170萬元，扣除價金15%之違約金0000000元及遲延利息 146152元後，餘281848元，被告公司已於107年11月1日簽發 455696元之支票乙紙欲給付原告，惟遭原告訴訟代理人拒收 ，為原告受領遲延，被告無須支付利息，因此原告就455696 元部分，不得向被告等請求遲延利息等語，是否有理由？ 經查： １被告依本件房屋預定買賣契約書第十五條第一項約定：「甲 方（即原告）如有違反本約第四條逾期達二個月；或逾使用 執照核發後一個月仍未繳款或第五條辦理貸款約定或本約各 項規定，並經乙方（即被告公司）以書面催告仍未於通知期 限內履行者，乙方得逕為解除本約，並得將甲方已繳納價款 沒收，作為乙方重新出售所需費用及稅捐之抵償、損害賠償 及懲罰性違約金，本戶房屋及車位由乙方收回。但前述沒收 之金額不得超過本買賣契約總價款百分之十五計算之金額」 ；本件土地預定買賣契約書第八條第一項約定：「甲方（即 原告）如有違反本約第三條逾期達二個月；或逾使用執照核 發後一個月仍未繳款或第四條辦理貸款約定或本約各項規定 ，並經乙方（即被告駱寶生等）以書面催告仍未於通知期限 內履行者，乙方得逕為解除本約，並得將甲方已繳納價款沒 收，作為乙方重新出售所需費用及稅捐之抵償、損害賠償及 懲罰性違約金，本契約土地由乙方收回。但前述沒收之金額 不得超過本買賣契約總價款百分之十五計算之金額」，解除 其等與原告間之房屋及土地買賣契約，有原證四之存證信函 可稽，則依上開條款，被告等所得沒收之金額不應超過買賣 契約總價款百分之十五計算之金額。再查本件房屋總價金為 418萬元，以15%計算之違約金為62.7萬元，被告公司將原告 就房屋部分已繳價金87萬元全數沒收，超過62.7萬元之24.3 萬元部分，被告公司即無任何法律上理由得以受領，原告依 據民法第179條規定請求被告公司返還，即屬有據。另土地 總價金為848萬元，以15%計算之違約金為127.2萬元，被告 駱寶生等三人將原告就土地已繳價金170萬元全數沒收，超 過42.8萬元部分，被告駱寶生等即無任何法律上理由得以受 領，原告依據民法第179條規定請求被告駱寶生等返還，即 屬有據。 ２原告主張：被告以買賣總價款之15%作為違約金為過高，請 求酌減至零等語。經查，兩造既已明文約定以買賣總價款之 15%作為違約金，該違約金包含被告重新出售所需費用及稅 捐之抵償、損害賠償及懲罰性違約金，原告自應受到拘束， 且此範圍包含被告重新出售所需費用及稅捐之抵償、損害賠 償及懲罰性違約金，並非僅有利潤損失，原告以財政部核定 之104年度營利事業各業同業利潤標準表，建築工程業在住 宅營建方面，其同業利潤標準之淨利率為8%，作為核減之標 準，自不足採，況原告亦未舉證證明違約金有過高之事實。 本院認為以買賣總價款之15%作為違約金，未超過預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4款「最高不 得超過總價款百分之十五」之限制，該限制係針對一般交易 之情形所定持平之規範，被告以此標準作為違約金，沒收原 告所繳系爭房地買賣總價15%，尚難認有違約金過高之情形 。原告請求酌減違約金為無理由。 ３被告辯稱：原告已付房屋價款87萬元，扣除價金15%之違約 金627000元及遲延利息69752元後，僅餘173848元，又土地 價款170萬元，扣除價金15%之違約金0000000元及遲延利息 146152元後，餘281848元，被告公司已於107年11月1日簽發 455696元之支票乙紙欲給付原告，惟遭原告訴訟代理人拒收 ，為原告受領遲延，被告無須支付利息，因此原告就455696 元部分，不得向被告等請求遲延利息等語，是否有理由？經 查：本件房屋預定買賣契約書第十五條第一項及土地預定買 賣契約書第八條第一項，乃就被告解除契約之情形為規範， 並以價金15%為被告得以沒收之上限，該沒收之金額包含損 害賠償，有上開條文可稽，則被告除沒收價金15%以外，再 對原告請求遲延利息，顯然與上開條文約定不符，應認為被 告不得再向原告請求遲延利息，故被告於107年11月1日所提 出之給付455696元支票，應係全部屬於其等應返還超過價金 15%之違約金。再按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或 不能受領者，自提出時起，負遲延責任；在債權人遲延中， 債務人無須支付利息，民法第234條、第238條分別定有明文 。又按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者， 應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利 益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第 182條第2項亦有規定。被告於107年11月1日提出455696元之 支票（含返還房屋價款173848元、土地價款281848元），為 原告拒收，則就原告請求被告應返還之房屋價款243000元、 土地價款428000元，其中房屋價款173848元、土地價款2818 48元部分，自107年11月1日起不應向被告請求遲延利息。再 者，被告於107年4月27日解約，解約時本應將其沒收超過價 金15%之款項返還原告，其未返還，則不當得利之遲延利息 應自被告解約時起算，是就請求返還房屋價款173848元、土 地價款281848元部分之遲延利息，應自107年4月27日起算至 107年10月31日止，其餘請求返還房屋價款69152元（000000 -000000）、土地價款146152元（000000-000000）之遲延利 息，則自107年4月27日起算至清償日止。 五、綜上，被告公司應給付原告243000元及其中69152元部分， 自107年4月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ；及其中173848元部分，自107年4月27日起至107年10月31 日止按年息百分之五計算之利息。被告駱寶生、王傳正、洪 文裕應連帶給付原告428000元及其中146152元部分自107年 4月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及其 中281848元部分，自107年4月27日起至107年10月31日止按 年息百分之五計算之利息。原告逾此範圍之請求，應予駁回 。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據， 不予准許。 六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條，判決如主 文。 中 華 民 國 108 年 1 月 31 日 民事第六庭法 官 陳映如 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 1 月 31 日 書記官 黃頌棻