臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2376號
原 告 凱宇廣告有限公司
法定
代理人 陳韜
訴訟代理人 紀復儀
律師
被 告 龍呈建設股份有限公司
法定代理人 林永鴻
訴訟代理人 林森敏律師
謝秉儒律師
上列
當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國107年12月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣三十萬元，及自民國107年9月19日起至清
償日止，
按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得
假執行；但被告如以新臺幣三十萬元為原告
預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國106年9月11日受被告委託代銷其所興建位於新
北市○○區○○段○○○○號土地上之建物（三重區龍呈水舞
案；下稱
系爭建案），此有
兩造簽訂之「三重區龍呈水舞案
企劃合約書」（原證1；下稱系爭合約）為憑。依系爭合約
第七條銷售服務費之計算第1項，甲方（指被告）應給付予
乙方（指原告）之服務費用，按已售出房地之價款計算，請
領服務費（如系爭合約附件「合作模式」）。查系爭合約附
件之合作模式規定原告得向被告請求之服務費主要包括佣金
及溢價款；而溢價款之盈餘計算，由甲乙雙方各以70：30的
比例分配之。
㈡按原告在代銷階段（原本合約約定
期間為簽約日起五個月後
107年2月10日止，見系爭合約第二條，
嗣兩造
合意續約至10
7年5月31日止）成交之二戶，分別是：
1.106年10月10日客戶陳經文，成交價新臺幣（下同）3,030萬
元，合約底價為2,936萬元，故溢於系爭合約底價94萬元。
2.106年11月19日客戶施惠君，成交價3,060萬元，合約底價為
2,937萬元，故溢於系爭合約底價87萬元。
故依前述系爭合約附件「合作模式」計算溢價，原告尚得向
被告請領543,000元。計算方式為：（94萬元＋87萬元）×
30%＝543,000元。
㈢
惟原告多次催促被告支付，均不得要領，為此依兩造間系爭
第七條、第八條及系爭合約書附件「合作模式」之約定及
民
法委任關係請求被告給付服務費（溢價款部分）。
㈣
並聲明：被告應給付原告543,000元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。
二、被告則
抗辯：
㈠系爭建案尚未結案，依約原告尚不得請求分配溢價款之「盈
餘」：
1.依系爭合約附件「合作模式」第五條約定：「溢價款：溢價
款若有盈餘時，依序可作以下之運用…結案時溢價款之盈餘
由甲乙雙方各以70：30的比例分配之。」
2.查系爭建案目前尚未銷售完畢即尚未結案，是否有盈餘尚屬
未明，依
上開約定可知，原告尚不得起訴請求分配溢價款之
「盈餘」。
㈡原告起訴請求被告給付分配溢價款之盈餘，其計算方式亦屬
有誤：
1.依系爭合約附件「合作模式」第一條約定：「合約底價：住
家40萬/坪（平均底價；車位100萬/個（平均底價）…」，
再依第五條約定可知，係以「結案時」溢價款之「盈餘」由
本件兩造各以70：30的比例分配之。
2.原告起訴請求之金額，單純以特定樓層之「成交價」減去特
定樓層「合約底價」乘上30%，然上開約定既謂「合約底價
：住家40萬/坪（平均底價）；車位100萬/個（平均底價）
」，合約底價自應以住家40萬/坪為計算基礎，原告起訴請
求被告給付分配溢價款之盈餘，其計算方式顯然有誤。
3.又上開約定既謂「結案時」溢價款之「盈餘」，自應扣除被
告所支出之相關費用，例如廣告費、佣金、銷售服務費、低
於底價銷售之差價以及房地
持有成本（房屋稅及地價稅）等
等，
是以，原告起訴請求被告給付分配溢價款之「盈餘」，
其計算方式顯然忽略原告所支出之成本、費用。
㈢綜上，原告起訴請求被告給付分配溢價款之盈餘，其計算方
式顯然有誤；且系爭建案尚未結案，被告未來可能支付的佣
金、銷售服務費、低於底價銷售之差價以及房地持有成本(
房屋稅及地價稅），亦尚未明確；又原告於系爭建案結案前
，即起訴請求被告給付分配溢價款之「盈餘」尚言之過早。
㈣兩造締約過程：
1.系爭建案完工時，被告原本欲委託其他廣告公司代為銷售，
惟原告法定代理人主動向其表示願代為銷售，被告基於雙方
認識20年之情誼，方同意由原告代為銷售。原證1之系爭合
約，兩造曾合意續約至107年5月31日（被證1）。
2.被告原本係以每坪4X萬委託原告銷售，然原告法定代理人表
示現在房市景氣不佳，每坪4X萬單價過高，建議有所調整，
最後雙方談妥於系爭建案銷售完竣時，原告只要確保2至11
樓部分，被告能獲得每坪40萬價金即可，超過40萬部分雙方
再七、三分（被告分得70%、原告分得30%）。
3.經被告審閱原證1之系爭合約，系爭合約條文及附件亦與其
意相去不遠，方與原告締約，
列舉如次：⑴系爭合約附件「
合作模式」載明40/萬（平均底價）、房屋底價計算表2F至
11F平均底價約40萬（於系爭建案銷售完竣時，確保被告能
獲得每坪40萬元價金）。⑵結案時溢價款之盈餘由甲乙雙方
各以70：30的比例分配之（全部房屋賣掉後，超過每坪40萬
元價金部分雙方再七、三分）。
㈤依上開兩造締約過程可知，系爭合約附件關於結案時溢價款
之盈餘分配
所稱之「結案」，真意為「系爭建案銷售完竣」
時：
1.原告雖謂：結案就是兩造合約的有效期間。業界基本上對於
預售屋代銷的結案指的不可能是房屋全部銷售完畢，而且大
部分的預售屋不可能全部銷售完畢
云云。
2.惟系爭建案為新成屋
而非預售屋，且總銷戶數僅11戶，並非
數百戶之建案，故兩造於締約時對於結案之認知，當指「系
爭建案銷售完竣」時。若非如此，為何原告不於系爭合約到
期時，即向被告請求分配結案時溢價款之盈餘，卻選擇與被
告續約（被證1），顯見原告對於結案之認知亦為「系爭建
案銷售完竣」時。且亦僅有於系爭建案銷售完竣時，方能確
定被告是否有獲得每坪40萬價金，並進而就每坪40萬價金超
過部分進行分配。
3.系爭合約附件關於結案時溢價款之盈餘分配，係為激勵原告
盡早將系爭建案銷售完竣之獎賞，所稱之「結案」自應解為
「系爭建案銷售完竣」時，倘不如此解釋，性質上將與原告
成交所收取之佣金無異，不僅無法與成交佣金做區隔，更喪
失激勵原告盡早將系爭建案銷售完竣之效果。
㈥
綜上所述，原告於系爭合約期限屆至後便不再續約，應認原
告已放棄結案時溢價款之盈餘分配，原告提起本件訴訟請求
被告給付服務費顯無理由。
㈦答辯聲明：
1.
原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造就系爭建案於106年9月11日簽立原證1所示之系爭合約
，約定由被告委託原告代理銷售系爭建案之房地，原約定期
限自簽約時起至107年2月10日止，嗣兩造合意原告代銷期間
延展至107年5月31日止。並有系爭合約影本1份、龍呈水舞
案會議紀錄第二階段委託銷售續約內容影本1紙附卷
可稽（
見本院卷第17至37頁、第89頁）。
㈡系爭建案共有11戶、車位15個。原告前開代銷期間共售出下
列2戶及2個車位，並有使用執照影本1紙、購屋臨時證明單
影本2紙
附卷可稽（見本院卷第33、41、43頁）：
1.客戶陳經文以3,030萬元購買一戶（3樓79號）及一車位，車
位價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為73.67
坪。
2.客戶施惠君以3,060萬元購買一戶（5樓79號）及一車位，車
位價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為73.67
坪。
四、本件爭點及本院之判斷：
原告主張：原告於受託代銷系爭建案期間共售出2戶（含2車
位），溢於系爭合約約定底價共181萬元（94萬元＋87萬元
），而原告受託代銷期間已屆至，即原告已經結案，故原告
依兩造間委任關係及系爭合約第七條、第八條及系爭合約附
件「合作模式」之約定，就溢價部分自尚得請求被告給付服
務費共543,000元（181萬元×30%）等語。被告則抗辯：系
爭合約書附件「合作模式」所稱之「結案」是指系爭建案全
部房屋均銷售完畢時，並非指原告受託代銷期間屆至，因系
爭建案尚未全部房屋銷售完畢，故原告尚不得請求溢價部分
之服務費，且所謂「結案時溢價款之盈餘」，應扣除被告所
支出之成本，另合約底價應以住家每坪40萬元為計算基礎，
原告主張之計算方式有誤，又原告於系爭合約期限屆至後便
不再續約，應認原告已放棄結案時溢價款之盈餘分配等
前揭
情詞為辯。
經查：
㈠系爭合約第七條第1款約定：「銷售服務費之計算：1.
本約
總銷售戶數為11戶車位數15個，甲方（即被告）應給付予乙
方（即原告）之服務費用，按已售出房地之價款計算，請領
服務費（如附件，合作模式）。」；第八條約定：「服務費
用給付：1.
買賣契約簽立後，乙方於每月二十五曰前備妥當
期成交明細及請款單向甲方請領，甲方應於次月五日前按應
給付之服務費用，以50%現金及50%一個月期票給付乙方。2.
超過底價部分，甲方分得百分之七十，乙方分得百分之三十
，乙方於結案後請領。」。是依上開約定可知，超過兩造約
定之底價部分，即系爭溢價款之服務費，於原告（即乙方）
結案後即得向被告請領。而系爭合約期限經兩造延展至107
年5月31日，亦已屆至，是時原告受託代銷系爭建案即屬結
案，而得依上開約定向被告請領溢價部分之服務費。被告謂
兩造於系爭合約所約定之「結案」真意為「系爭建案全部銷
售完竣」云云，與上開約定之文義不符，是被告未提出證據
證明
以實其說，自無可採。
㈡次查，原告於代銷期間共出售2戶（含2車位）分別為：1.客
戶陳經文以3,030萬元購買一戶（3樓79號）及一車位，車位
價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為73.67坪
。2.客戶施惠君以3,060萬元購買一戶（5樓79號）及一車位
，車位價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為
73.67坪。此為兩造所不爭執，已如前述。而系爭合約第九
條約定：「銷售底價之約定：甲乙雙方同意
本案房地之銷售
底價（如附件，底價表）所示，但為因應銷售需求，甲乙雙
方同意價格表之銷售價格應高於甲方所訂定之底價，以作為
客戶議價之彈性。」。（見本院卷第23頁）；系爭合約附件
之底價表計算表，即「龍呈建設-龍呈水舞案房屋底價計算
」雖載有各樓層之坪數、單價、總價，惟上方載明「底價」
為40萬元（見本院卷第31頁）；另系爭合約附件「合作模式
」第一條約定「合約底價」即「銷售底價」為：住家每坪40
萬元（平均底價）、車位每個100萬元（平均底價）；第四
條約定：佣金：依實際成交金額乘以2.5%計算佣金。」、第
五條約定：「溢價款：溢價款若有盈餘時，依序可作以下之
運用：1.溢價款用於支付（每戶10萬）之介紹費，但乙方支
付前應事先知會並取得甲方同意。2.溢價回補成交價低於底
價戶別的差價，須經甲方同意。3.結案時溢價款之盈餘由甲
乙雙方各以70：30的比例分配之。」。是依上開約定，原告
於結案時，應依其售出之全部標的，依照上開合約約定之底
價，即住家每坪40萬元、車位每個100萬元來結算是否有溢
價及溢價款為何。職是，原告結案時，共銷售上開2戶及2車
位，故住家部分計算結果，每坪出售單價低於40萬元﹝計算
式：3,030萬元－150萬元＋3,060萬－150萬元＝5,790萬元
；5,790萬元÷（73.67坪＋73.67坪）＝392,969元/每坪﹞
，自無溢價款。車位部分，原告出售2車位，每一車位售價
150萬元，高於底價50萬元（150萬元－100萬元＝50萬元）
，故此部分溢價款為100萬元（50萬元×2＝100萬元）。是
住家部分，原告銷售金額未超過兩造約定每坪40萬元之底價
，即無所謂溢價款之服務費用可得請求；車位部分，原告銷
售金額超過兩造約定每一車位100萬元之底價，此部分溢價
款合計為100萬元，原告自得依上開約定請求溢價款之服務
費用30萬元（100萬元×30%＝30萬元）。
㈢至被告另抗辯兩造係約定結案時溢價款之盈餘始以70：30之
比例分配，故應扣除被告所支出之相關費用，例如廣告費、
佣金、銷售服務費、低於底價銷售之差價以及房地持有成本
（房屋稅及地價稅）等云云。然被告既與原告約定前開底價
，當可合理推認該底價已經被告核算包含其就系爭建案之所
有成本加上利潤在內，此再
參諸系爭建案之使用執照記載被
告就系爭建案之工程造價僅29,312,891元（見本院卷第33頁
），然原告銷售一戶之價額即已高於該系爭建案總工程造價
。又被告所謂廣告費、佣金、銷售服務費等費用，亦屬其系
爭建案成本之一部分，且兩造於系爭合約及附件之「合作模
式」已就上開費用另有約定（參系爭合約第四、七、八條、
附件「合作模式」第三條、第四條等），可認被告與原告約
定系爭合約底價時，亦已將此部分費用之成本核算在內。是
被告上開所辯，未提出任何證據證明，亦無可採。另被告稱
原告於系爭合約屆期即未再與被告續約，應認原告已放棄結
案時溢價款之盈餘分配云云，並未能提出其依據為何，
洵無
足採。
五、從而，原告依兩造間委任關係及系爭合約第七條、第八條、
系爭合約書附件「合作模式」之約定，請求被告給付服務費
（溢價款部分）30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年9
月19日起（見本院卷第55頁送達證書）至清償日止，按年息
5%計算之法定
遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，
爰依職權
宣告假執行，並依酌定相當之
擔保金額准被告供擔保後免為
假執行。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據
暨攻
擊
防禦方法，經
核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，
附
此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上
正本係照原本作成
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
書記官 張珮琪