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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2551號 原　　　告　周錦伶 訴訟代理人　巫宗翰律師 複　代理人　劉芯言律師 被　　　告　丞石建築開發有限公司 法定代理人　葉雲豪 訴訟代理人　陳慶瑞律師 上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國107 年11月14日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應 給付原告新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第9 頁） 。嗣於民國107 年11月14日言詞辯論期日變更上開利息起算 日為自判決確定之翌日起算（見本院卷第194 頁），核屬減 縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。 二、原告起訴主張：兩造於105 年9 月12日簽訂房屋預定買賣契 約書、土地預定買賣契約書（以下合稱系爭房地契約，單指 其一則分別稱房屋買賣契約、土地買賣契約），由伊以總價 850 萬元向被告買受坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土 地（權利範圍10000 分之99），暨其上「菁英薈一期」建案 預售屋B2棟6 樓之房屋，含地下4 層編號第19號之平面式停 車空間（權利範圍全部，以下合稱系爭房地，單指其一分別 稱為系爭土地、系爭房屋），伊已依約交付訂金5 萬元、簽 約金105 萬元、使用執照核發交付款（下稱使照款）40萬元 ，合計150 萬元。嗣被告以伊未按時支付款項為由，於107 年8 月1 日以桃園府前郵局第838 號存證信函解除系爭房地 契約，並沒收伊已繳價金150 萬元之15% 即1,275,000 元， 惟被告係自行銷售系爭房地，未有行銷等費用支出，且仍得 出售系爭房地取得預期利益，未有損害，是其以系爭房地總 價款15% 計算違約金，實屬過高，爰依民法第252 條規定請 求酌減違約金為275,000 元，並依民法第179 條之規定請求 被告返還酌減違約金後之不當得利100 萬元，而聲明：㈠被 告應給付原告100 萬元，及自判決確定之翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行等語 。 三、被告則辯以：原告依約原應於107 年5 月10日前完成銀行貸 款撥款事宜，然委任訴外人楊崇淵於107 年5 月10日與伊簽 署協議書，約定延期至同年月20日前完成協商（含對保時間 / 使照款繳納時間），否則即按伊公司行政程序辦理。嗣原 告未完成銀行對保，再委任楊崇淵於同年5 月19日與伊簽署 切結書（下稱系爭切結書），承諾其應於同年月30日前繳納 使照款，及於同年月25日完成銀行對保撥款，倘未如期完成 ，則依系爭房地契約違約罰則辦理，不得異議。惟原告遲至 同年6 月15日方給付使照款40萬元，經伊催告仍未完成銀行 對保撥款，伊乃解除系爭房地契約並以系爭房地總價款15% 充當違約金，原告既以系爭切結書承諾依合約違約罰則辦理 ，且明確表示不得異議，則其訴請酌減違約金，顯無理由等 語，並答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回。㈡如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、本院整理、補充兩造不爭執事項，並依判決格式修正或刪減 文句，或依爭點論述順序整理內容： ㈠兩造於105 年9 月12日簽立系爭房地契約，約定分別以382 萬元、468 萬元向被告購買系爭房屋及系爭土地，總價850 萬元，原告已給付訂金等款項共計150 萬元，有系爭房地契 約、統一發票、現金簽收單可稽，且為被告不爭執（見本院 卷第25、112 、121 、194 、197 頁）。 ㈡被告於107 年7 月18日以菁英會通知函催告原告於函到7 日 內完成銀行撥款、繳納貸款差額及代辦契稅費等，有該函可 考（見本院卷第141 、194 、197 頁）。 ㈢被告以原告逾期未完成銀行撥款及繳付貸款差額為由，依系 爭房地契約第25條第2 項第1 款等約定，於107 年8 月1 日 以桃園府前000838號存證信函解除系爭房地契約，並沒收總 價款15% 之違約金，該函於同年月2 日送達原告，有該存證 信函為憑（見本院卷第143-145 、194 、197 頁）。 ㈣系爭房地契約業經被告合法解除，被告以原告已付價金中之 1,275,000 元，即總價款之15% 作為違約金而沒收，僅返還 原告另扣除相關費用後之餘款（見本院卷第194 、195 頁） 。 五、原告主張系爭房地契約雖經被告合法解除，惟被告以系爭房 地契約約定之總價15% 即1,275,000 元為違約金，而沒收此 部分其已繳之價金，顯屬過高，請求依民法第252 條規定酌 減為275,000 元，則其餘100 萬元構成不當得利，被告應依 民法第179 條規定返還之等語（見本院卷第195 、177-181 頁），為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點在於上開 違約金其數額是否過高而應予酌減？經查： ㈠按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履 行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約 定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金 ，以免對債務人造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修 正理由自明（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參 照）。查房屋買賣契約第7 條「付款條件」約定：「買方（ 即原告）同意第5 條總價款依照『附件一：付款明細』繳納 價款，買方依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工 程完工後繳款，買方於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內 （依郵局第一次投遞日期為通知日）如期如數給付賣方（即 被告），應以現金或即期支票逕向買方指定之辦事處或指定 之銀行專戶繳付房屋價款。」；土地買賣契約第5 條「付款 條件」亦有相同意旨之約定（見本院卷第29、100 頁），即 原告應依系爭房地契約附件一之付款明細表（見同上卷第50 、112 頁）所定之時期、時間給付買賣價金，包括自備款及 銀行貸款。又房屋買賣契約第8 條「逾期付款之處理方式」 第2 項約定：「買方若逾期不繳期款或遲延利息，經賣方以 存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，即視為 買方違約，雙方同意依違約之處規定處理。賣方同意緩期支 付者，不在此限。」，及第25條「違約之處罰」第2 項、第 3 項約定：「倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違 約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有 權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約任何條款之 情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五 日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方 式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價 款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額 ，則以買方已繳付價款為限。……」、「買賣雙方當事人除 依前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」等字； 土地買賣契約第6 條第1 項、13條第2 項亦有相同意旨之約 定（見同上卷第29、46、100 、107 頁），是原告違反系爭 房地契約關於付款方式及時間之約定時，被告得依房屋買賣 契約第25條第2 項、土地買賣契約第13條第2 項約定，解除 系爭房地契約，並沒收系爭房地契約總價款15% 計算之金額 作為違約金，且此違約金之約定，屬於損害賠償額預定性質 。 ㈡本件原告自承其於107 年5 月10日仍未能完成銀行貸款撥款 ，且其係經被告催告如前揭四、㈡、㈢所述，未能依約履行 而構成違約等語（見本院卷第194-197 頁），則被告於定期 催告後，依前述房屋買賣契約第25條第2 項、土地買賣契約 第13條第2 項約定，解除系爭房地契約，並沒收原告已繳納 價款中，依系爭房地契約約定買賣總價款15% 計算之金額即 1,275,000 元（計算式：850 萬元×15% ＝1,275,000 元） ，作為違約金，自屬有據，被告此部分所辯，要屬可採。 ㈢次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為 民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適 裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事 人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就 違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責 任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之 體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自 由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之 違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該 約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以 實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時 ，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將 債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人 難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法 院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909 號民事判決 意旨參照）。準此，當事人間如有違約金之約定，且有債務 不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因 債務不履行所致及損害額之多寡，均得依約定請求債務人給 付違約金。如債務人主張債權人請求之違約金過高，並請求 法院減至相當之數額者，債務人應就約定之違約金過高之有 利事實，負舉證責任。查： ⒈本件原告雖主張系爭房地係由被告自行出售，未有任何代銷 費用、服務報酬等締約必要支出，且被告於解除契約後，仍 繼續銷售系爭房地，出售他人，未因此完全喪失預期利益， 故被告就其不買系爭房地並未受有損害，故前揭違約金實屬 過高，應酌減為總價金3.2%即275,000 元云云（見本院卷第 180 頁），然此違約金約定屬損害賠償總額預定性，業如前 述，原告未就本件違約金有何過高情事舉證以實其說，揆諸 前開說明，已難憑採。況現今房市低迷，市場觀望氣氛濃厚 ，成交不易，此為週知之事實，則被告就系爭房地另行出售 ，是否仍得以原價或高於原價取得買賣價金，又另行成交之 期間長短，此期間原可取得原告給付買賣價金運作利益之喪 失為何，猶未可知，原告空言被告仍得將系爭房地另行出售 ，無何損失，本件違約金過高云云，在原告未盡舉證責任下 ，本院實難遽信。 ⒉且內政部公布之預售屋買賣契約書範本第25條關於違約之處 罰，記載：「……四、買方違反有關『付款條件及方式』之 規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過 百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者 ，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等字， 此於內政部不動產資訊平台可以查得，其內載之賣方解約違 約金之計算方式不得高於房地總價15% ，足見系爭房地契約 所約定賠償房屋總價15% 之違約金，並無高於一般行情，應 無過高之虞。此外，原告亦未舉證證明本件約定違約金有過 高之情事。因此，原告主張依系爭房地契約約定以契約總價 15% 計算違約金過高，請求酌減云云，委無可採。 六、綜上所述，系爭房地契約關於違約金之約定，尚無過高情事 。從而，原告請求酌減違約金，並依民法第179 條規定，請 求被告返還已沒收之違約金100 萬元及法定遲延利息，為無 理由，不應准許，應予駁回。又原告之請求既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。再本件事證已臻明確 ，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 107 年 11 月 28 日 民事第二庭 法 官 范明達 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 29 日 書記官 蘇哲男