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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2691號 原　　　告　豐隆建設股份有限公司 法定代理人　任浩鈞 訴訟代理人　歐宇倫律師 　　　　　　連雲呈律師 　　　　　　陳貞吟律師 被　　　告　姜姿如 上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國107 年11月27日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ 弄○ ○○ 號房 屋遷讓返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣81,000元，及自民國107 年10月19日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 三、被告應自民國107 年10月19日起至遷讓返還第一項房屋之日 止，按月給付原告13,000元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣500,000 元供擔保後，得為假 執行。但被告如以新臺幣1,500,000 元為原告預供擔保，得 免為假執行。 六、本判決第二項於原告以新臺幣27,000元供擔保後，得為假執 行。但被告如以新臺幣81,000元為原告預供擔保，得免為假 執行。 七、本判決第三項於各該給付期屆至時，由原告以新台幣4,000 元供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣13,000元為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、程序事項 被告姜姿如經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。 二、原告起訴主張 （一）門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ 弄○ ○○ 號之房屋（ 下稱系爭房屋）為原告所有，兩造就系爭房屋於民國106 年9 月29日訂立租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為 106 年10月1 日至108 年9 月30日，每月租金為新臺幣（ 下同）13,000元，且兩造於簽約當日並有作成公證書。然 被告除繳納106 年10月及12月之租金外，106 年11月、10 7 年3 月至8 月之租金均未繳納，經扣除被告於簽訂系爭 租約時所繳納之26,000元押租金（即2 個月租金）後，被 告尚積欠5 個月之租金即65,000元。 （二）原告曾於106 年8 月1 日委請律師發函催告被告繳納所欠 租金，並於同月15日再發律師函終止系爭租約，惟此2 份 律師函均遭退件。原告乃以本件起訴狀送達被告之日，作 為系爭租賃契約中止日。 （三）依系爭租約第6 條第2 項約定，被告於租約終止後不交還 房屋者，自租約終止之翌日起，應支付租金2 倍計算之違 約金與原告，故原告得向被告請求26,000元之違約金。 （四）兩造之租賃契約因被告違約而終止，被告目前仍占用系爭 房屋，即欠缺法律上之原因，而妨害原告就系爭房屋之占 有使用，被告因而獲得相當於租金之利益，原告自得依不 當得利之法律關係向被告按月請求13,000元。 （五）原告爰依系爭租約、民法第455 條、第767 條、第179 條 提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應自系爭房屋遷出，並將 房屋返還原告；⑵被告應給付原告81,000元及自起訴狀繕 本送達後翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息；⑶被告應自起訴狀繕本送達後翌日起，至交還系爭 房屋之日止，按月給付原告13,000元；⑷原告願供擔保， 請准宣告假執行。 三、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作何答辯或陳述。 四、本院之判斷 （一）原告主張之事實，業據提出建物所有權狀、臺灣臺北地方 法院所屬律衡民間公證人事物所公證書、房屋租賃契約、 原告向被告收取租金之國泰世華銀行帳戶存摺封面及內頁 影本、存證信函、土地建物登記第一類謄本、房屋稅繳款 書等件為證（見本院卷第23至49頁至第67至71頁），核與 其所述相符；而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞 辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同條第1 項規定，應視同自認，自堪信原告 上開主張為真實。 （二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得 終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租 賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民 法第440 條第1 項、第2 項、第455 條分別定有明文。再 者，租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請 求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本 於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃 物（最高法院75年台上字第801 號判例參照）。查被告積 欠7 個月之租金，顯已遲延給付租金逾2 個月。又原告先 前催告、終止之存證信函雖因被告未領而遭退件；然原告 主張以起訴狀繕本送達被告之翌日，作為系爭租約終止日 ，仍屬有據，故系爭租約已於本件起訴狀繕本送達被告翌 日即107 年10月19日終止。而被告於系爭租約終止後仍繼 續占有系爭房屋，自屬無權占有，故原告依民法455 條、 第767 條第1 項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有 據，應予准許。 （三）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段 亦有明文。經查，兩造約定每月租金為13,000元，被告共 積欠7 個月之房租，且被告曾給付相當於2 個月租金之保 證金與原告。原告扣除上開保證金後，自得請求被告給付 5 個月之房租即65,000元及遲延利息。又系爭租約第6 條 第2 項約定，乙方（即被告）於租賃契約終止或租賃期滿 不交還房屋者，自租約終止或租賃期滿之翌日起，乙方應 支付按租金2 倍計算之違約金。本件被告於系爭租約終止 後，仍未遷讓返還系爭房屋，故原告亦得依前述約定，請 求被告給付按租金2 倍計算之違約金即26,000元及遲延利 息。兩者合計91,000元，原告僅請求81,000元及遲延利息 ，應屬有據。 （四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同； 不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條 定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無 法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其 得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判例意旨參照）。本件被告於系爭租約終止後，仍 繼續占用系爭房屋等情，業經認定如前。是被告因此獲得 占有使用之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害， 且依其性質屬不能返還，依上開說明，被告即應償還相當 於租金之價額。是原告依民法第179 條規定，請求被告自 起訴狀繕本送達翌日即107 年10月19日起，至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付13,000元，當屬有據。 五、從而，原告依租賃契約關係、民法第179 條、第455 條前段 、第767 條等規定，請求請求被告遷讓返還系爭房屋、給付 81,000元暨遲延利息，並自107 年10月19日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付13,000元，為有理由，均應准許。 六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌 定相當擔保金額准許之，並依職權酌定相當擔保金額宣告得 免為假執行。 七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 12 月 25 日 民事第三庭 法 官 林琮欽 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 25 日 書記官 李佳寧