臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2952號
原 告 萬堡莊企業有限公司
法定
代理人 陳正源
訴訟代理人 凌見臣
律師
被 告 南天母氧樂多公寓大廈管理委員會（即南天母氧樂
多社區管理委員會）
法定代理人 劉徽慧
訴訟代理人 吳錫欽律師
上列
當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國109 年9 月28
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項
（一）被告法定代理人
迭經變更，且皆經變更後之法定代理人
承
受訴訟等情，有歷次承受訴訟狀、新北市土城區公所民國
108 年1 月4 日新北土工字第1082400350號函及109 年1
月6 日新北土工字第1092410313號函
可證（見本院卷第65
至70、157 至160 頁）。各次承受訴訟與法均無不合，應
予准許。至
兩造書狀雖稱被告為「南天母氧樂多社區管理
委員會」，
核與前述新北市土城區公所函文
所載被告全銜
尚有出入，此應屬顯然誤繕，不影響人別同一性，故逕予
更正。
（二）原告於109 年9 月28日本院言詞辯論
期日依鑑定結果變更
其聲明如後述，而被告對該訴之變更未為
異議，復為
本案
之言詞辯論，依民事訴訟法第255 條第2 項規定已視為同
意變更。是原告所為訴之變更與民事訴訟法第255 條第1
項第1 款規定相符，應予准許。
二、原告的主張
（一）原告為新北市○○區○○○路○○號地下2 樓建物及同路6
號地下2 樓建物（以下合稱
系爭建物）
所有權人，被告則
為系爭建物所屬公寓大廈之管理委員會。該公寓大廈內之
空中花園（下稱系爭空中花園）及外牆屬共用部分，被告
負有修繕義務，然其多年來疏於管理維護，而有滲、漏水
之情，造成系爭建物室內產生滲水、漏水、牆壁油漆脫落
及壁癌等損害。原告已於107 年7 月27日送達
存證信函催
告被告修繕，並負擔系爭建物室內之修繕費用，
惟被告置
之不理。原告
乃依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、
民法第184 條第1 項前段之規定，請求被告修繕。
（二）聲明：被告應依附件（即社團法人新北市土木技師公會10
8 年5 月27日新北土技字第1015號鑑定報告書附件五）所
示方式修復系爭建物之滲漏水。
三、被告的答辯
（一）系爭空中花園之排水係以外管方式排出，未經過牆壁內排
水管排放雨水。縱使前述外管有破損漏水情事，其外露雨
水僅能經由外牆牆面流至地下，絕不可能發生原告
所稱建
物牆壁內滲水而有壁癌等情事。況經被告多次檢查，系爭
空中花園外管均完整而無缺損，無漏水情事。又系爭建物
位在系爭空中花園以下第二層，其間尚隔著同路16號地下
一層停車場。如最上層之系爭空中花園有滲水、漏水，致
最下層之系爭建物牆壁有滲、漏水情事，此種漏水、滲水
情形勢必沿著兩者間停車場牆壁向下逐漸蔓延開來，惟該
地下一層停車場並無牆壁滲、漏水、壁癌等情況。故原告
主張系爭社區空中花園漏水、滲水導致系爭建物受有損害
，應屬無據。
（二）社團法人新北市土木技師公會鑑定結果雖認系爭建物滲漏
水原因包含外牆及窗戶框滲入，且外牆滲入部分應由被告
負責修繕。惟該外牆
非承重牆壁，且屬原告專有部分，此
部分
縱有滲漏水，仍應由原告自行修繕。
（三）聲明：請求駁回原告之訴。
四、本院的判斷
（一）公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項前段規定：專有
部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所
有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。原告主張系爭建物有因外牆導致之
滲漏水情形，並使系爭建物受有損害等情，有社團法人新
北市土木技師公會108 年5 月27日新北土技字第1015號鑑
定報告書（下稱土木技師鑑定報告）可證，固
堪認定。惟
兩造對於土木技師鑑定報告所指外牆所有權歸屬，則有爭
議。倘該外牆為專有部分或約定專用部分，原告便不得依
公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定請求被告修繕之
。
（二）公寓大廈管理條例第3 條第3 款規定：專有部分指公寓大
廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的
者。民法第759 條之1 第1 項規定：
不動產物權經登記者
，
推定登記權利人
適法有此權利。依新北市板橋地政事務
所109 年4 月22日新北板地測字第1096006687號函所載，
系爭建物外牆係登記為專有部分（見本院卷第225 頁）；
且社團法人新北市建築師公會109 年8 月7 日新北市建師
鑑字第330 號鑑定報告書（下稱建築師鑑定報告）亦認該
外牆非公寓大廈管理條例第7 條規定之承重牆壁。故被告
主張系爭建物外牆非共用部分等語，應屬可採。至建築師
鑑定報告雖依測量成果圖、使用執照地下2 樓建築平面圖
、使用執照地下2 樓結構平面圖、地下2 樓平面現況格局
、被告組織章程
暨住戶規約記載，判斷系爭建物外牆非專
有部分。然依公寓大廈管理條例等相關規定，系爭建物外
牆既
非不得為專有部分，其所有權歸屬即應依民法第759
條之1 第1 項規定，以不動產登記情形為準；而建築師鑑
定報告認定系爭外牆非專有部分所憑文件，均不足以否定
不動產登記之推定效力，自應認系爭建物外牆為專有部分
。
（三）從而，原告主張系爭建物外牆為共用部分，且此外牆造成
的系爭建物滲漏水損害須由被告負
回復原狀之
損害賠償責
任云者，應非有據。
五、結論
（一）原告請求被告依附件即土木技師鑑定報告附件五所示方式
修復系爭建物之滲漏水，為無理由，應予駁回。
（二）兩造其餘攻擊或
防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，
認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一論列。
（三）依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔訴訟費用。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
民事第四庭 法 官 林琮欽
以上
正本係照原本作成
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
書記官 李佳寧