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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第493號 原　　　告　老闆廠辦房屋仲介有限公司 法定代理人　呂麟鳳 訴訟代理人　蕭琪男律師 　　　　　　朱政勳律師 被　　　告　陳振雄 　　　　　　達得股份有限公司 法定代理人　陳秋原 共　　　同 訴訟代理人　李進成律師 　　　　　　張堯晸律師 上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國107 年10月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告於民國104 年7 月間受託銷售被告達得 股份有限公司（下稱達得公司）所有之門牌號碼新北市○○ 區○○路○○○○巷○ 號房地（下稱系爭不動產），當時原告之 仲介人員杜秉諭為被告達得公司尋覓之買家為被告陳振雄， 其為訴外人合良生技藥品公司（下稱合良公司）之負責人； 杜秉諭將被告陳振雄介紹予被告達得公司之負責人陳秋原後 ，原告與被告陳振雄即於104 年7 月27日就系爭不動產簽訂 不動產買賣議價委託書（即原證二，下稱甲契約）。嗣杜秉 諭自原告公司離職，上開委託銷售案件即交由原告之仲介人 員吳宗達、鄭智成續為經營。吳宗達自104 年12月間至106 年8 月間，為被告達得公司多次與被告陳振雄洽談、磋商， 且原告與被告達得公司復於106 年1 月5 日就系爭不動產簽 立一般委託銷售契約書（即原證三，下稱乙契約），約定10 6 年1 月6 日至同年4 月30日委由原告銷售系爭不動產，委 託價格為新臺幣（下同）1 億1500萬元、服務報酬為200 萬 元，嗣於同日簽立契約內容變更合約書（即原證四，下稱丙 契約），改約定委託價格為1 億800 萬元、服務報酬仍為20 0 萬元。而被告陳振雄於106 年8 月間告知吳宗達其不會購 買系爭不動產，此買賣之洽談程序遂停止。然原告於日前得 知被告達得公司於106 年9 月1 日將系爭不動產出售與被告 陳振雄擔任負責人之合良公司，買賣價金即為乙契約所約定 之1 億800 萬元。被告以不作為之方式不達成早已約定之委 託銷售系爭不動產之合意，顯係為圖免因條件成就而須給付 之仲介費，原告爰依甲、乙、丙契約及民法第101 條第1 項 之規定，提起本訴。並聲明：⑴被告達得公司應給付原告20 0 萬元，及自收受起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息。被告陳振雄應給付原告95萬元， 即自收受起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告則以：被告達得公司所有之系爭不動產於105 年10月11 日與東森房屋即佳名泰廣告有限公司（下稱東森房屋）簽立 委託銷售契約書（即被證一，下稱Ａ契約），委託東森房屋 自105 年10月11日起至106 年6 月30日止銷售系爭不動產。 原告於106 年1 月間不斷登門遊說被告達得公司銷售系爭不 動產，為增加系爭不動產之銷售機會，被告達得公司遂與原 告簽立乙契約，委託原告自106 年1 月6 日起至106 年4 月 30日止銷售系爭不動產；復與原告簽立丙契約，將系爭不動 產之委託銷售價格約定為1 億800 萬元。惟原告至106 年4 月30日始終未能協助被告達得公司完成系爭不動產之銷售事 宜，且委託銷售期間原告未曾告知被告達得公司任何關於被 告陳振雄欲購買系爭不動產之消息，被告達得公司亦不知被 告陳振雄曾委託原告代為協商系爭不動產之買賣事宜。爾後 ，於東森房屋之協助下，系爭不動產始成功銷售，被告達得 公司於簽立系爭不動產之買賣契約時才知悉買方為合良公司 及其負責人為被告陳振雄等情。被告達得公司於完成系爭不 動產之買賣契約後，已給付委託銷售服務費180 萬元及廣告 費20萬元與東森房屋，被告陳振雄亦已給付服務費88萬元與 東森房屋。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷 （一）兩造對於前述甲、乙、丙契約之簽立與內容均不爭執，且 有甲、乙、丙契約之影本在卷可證（見本院卷一第19至25 頁），是原告關於甲、乙、丙契約簽立事實之主張，應屬 可採，兩造間確實曾就系爭不動產各別成立委託銷售及委 託議價之契約。又原告主張系爭不動產於甲、乙、丙契約 之委託期限截止後，即於106 年9 月27日以買賣為原因， 由被告達得公司移轉登記至被告陳振雄擔任負責人之合良 公司名下等情，有系爭不動產之建物第二類謄本在卷可稽 （見本院卷一第27頁），亦為兩造所不爭，堪信屬實。而 原告主張被告陳振雄、達得公司不願給付仲介費與原告， 故意以不作為之方式，拖到甲、乙、丙契約之委託期限截 止後，始私下買賣系爭不動產；被告則予否認，主張系爭 不動產之成交係由被告另外委託之東森房屋所居間仲介。 故本件之爭點為被告有無以不正當之消極行為，阻止甲、 乙、丙契約中，被告應分別給付原告仲介報酬之條件成就 ？ （二）經查，乙契約第2 條第5 款明定被告達得公司仍得自行銷 售系爭不動產，當自行銷售時，不需給付原告服務費，但 不包括原告所介紹之客戶；丙契約則未更動此部分約定。 故被告達得公司當可另行委託他人銷售系爭不動產。又被 告達得公司於乙、丙契約簽立之前，即已於105 年10月11 日（以負責人陳秋原名義）與東森房屋簽立Ａ契約，委託 東森房屋以1 億3500萬元銷售系爭不動產，期間自105 年 10月11日起至106 年6 月30日止，約定服務費為成交總價 4%；並於同日簽立契約內容變更合意書（下稱Ｂ契約）， 將委託價額降低至1 億3000萬元，且內含4%服務費；嗣於 106 年6 月27日簽立契約內容變更合約書（下稱Ｃ契約） ，將委託價格再降低至1 億800 萬元，且含200 萬元服務 費，有Ａ、Ｂ、Ｃ契約影本在卷可稽（見本院卷一第315 至329 頁）。另被告陳振雄之配偶李美珍亦於105 年11月 27日與東森房屋簽立不動產買賣斡旋契約書及買方給付服 務報酬承諾書（下合稱Ｄ契約），委託東森房屋以9500萬 元價款與系爭房屋之賣方斡旋洽商，有Ｄ契約影本在卷可 證（見本院卷一第311 至313 頁）。嗣李美珍與被告達得 公司於106 年6 月27日簽立不動產買賣契約書（下稱Ｅ契 約），由林美珍以1 億800 萬元之價款向被告達得公司購 買系爭不動產，並指定買方登記名義人為合良公司，有Ｅ 契約影本在卷足憑（見本院卷一第273 至309 頁）。被告 達得公司復於106 年6 月30日給付東森房屋200 萬元之服 務費，合良公司則於106 年7 月24、25日給付東森房屋88 萬元之服務費，有東森房屋開立之統一發票影本4 張在卷 可證（見本院卷一第211 、213 頁）。此外，證人即東森 房屋人員林芷柔、何偲卉於本院審理時一致證稱：林芷柔 係賣方仲介，何偲卉為買方仲介，系爭不動產之成交係其 2 人居間仲介，且在成交之前，其2 人均沒有讓買賣雙方 知道對方是誰，被告達得公司已給付200 萬元之費用，被 告陳振雄則已給付88萬元之費用等語（見本院卷一第352 至361 頁），俱與前述Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ契約及統一發 票所載內容相符。堪認被告主張其等間就系爭不動產之買 賣，係因東森房屋之仲介而成立，與原告無涉等語，應屬 可採。 （三）至證人即原告之前仲介人員杜秉諭於本院審理時雖證稱： 其曾帶被告陳振雄之配偶查看系爭不動產，被告達得公司 負責人陳秋原也在場，雙方並交換名片等語（見本卷卷一 第140 至143 頁）；證人即原告之仲介人員吳宗達於本院 審理時亦證稱：系爭房屋的屋主主動說被告陳振雄夫妻私 底下有找過他們，請其針對被告陳振雄夫妻這組客戶運作 ，但被告陳振雄說如果8000萬元他就願意買，我想說9500 萬元都買不到，何況是8000萬元，就沒有再就系爭不動產 斡旋等語（見本院卷一第144 至148 頁）。然證人杜秉諭 、吳宗達之證述，至多僅能證明被告間曾自行就系爭不動 產買賣事宜接洽討論，但無法證明被告間於原告受託銷售 或斡旋期間時，早已就系爭不動產達成「以後再買賣以規 避原告服務費」之合意或默契。此外，比對證人吳宗達、 林芷柔、何偲卉於本院審理時之證述內容，亦可知兩間仲 介公司仲介人員得知買賣雙方價格落差後之態度迥異。原 告仲介人員吳宗達選擇放棄，改介紹被告陳振雄其他物件 ，未再就系爭不動產持續斡旋；東森房屋仲介人員林芷柔 、何偲卉則仍積極說服被告陳振雄，始成功促成交易；益 徵被告主張系爭不動產係東森房屋居間仲介始完成買賣等 語，信屬實在。再者，被告分別給付東森房屋之服務費， 較之其等與原告約定之服務費，兩者數額相當；倘被告有 意規避仲介服務費之給付義務，大可自行磋商簽立買賣契 約書並稍待數個月後再辦理過戶，即能將東森房屋之仲介 服務費一併省去。是由被告給付數額相當之仲介服務費與 東森房屋乙節，亦可佐證被告並無刻意使甲、乙、丙契約 給付服務費條件不成就之情。 （四）從而，原告主張被告為圖免因條件成就而需給付仲介報酬 之不利益，以不正當之方法，恣意不達成早已約定之1 億 800 萬元委託銷售價格之合意云云，缺乏依據，難認可採 。 四、綜上所述，原告依民法第101 條及甲、乙、丙契約請求被告 達得公司給付原告服務報酬200 萬元、被告陳振雄給付服務 報酬95萬元，皆無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響， 毋庸再予一一審酌，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 12 月 18 日 民事第三庭 法 官 林琮欽 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 18 日 書記官 李佳寧