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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第234號 原　　　告　陸品蓁 訴訟代理人　林俊峰律師 　　　　　　蕭烈華律師 被　　　告　仕院建設股份有限公司 法定代理人　林惠珠 訴訟代理人　繆璁律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國107 年8 月21 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠原告於民國103 年3 月20日與被告簽訂房屋及土地預定買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），購買被告所興建坐落新北市 ○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號之「長耀挹品」住宅大 樓A1棟8 樓、12樓房屋及基地所有權應有部分暨編號第98號 、第99號停車位（下合稱系爭房地及停車位），原告並就系 爭房地及停車位已給付新臺幣（下同）455 萬元價金。詎料 ，被告在未經原告同意及告知原告下，竟於同年9 月25日擅 自變更建造執照，又變更後之建造執照與系爭買賣契約附件 十「建築執照影本」之內容明顯不同，諸如：⒈原建造執照 起造人係訴外人迎豐建設股份有限公司（下稱迎豐公司）， 變更後之起造人係被告。⒉原建造執照竣工期限為開工日起 53個月內完工，變更後建造執照為開工日起55個月內完工。 ⒊原建造執照樓層為地上15層、地下5 層，變更後建造執照 為地上18層、地下4 層。⒋原建造執照總戶數為91戶，變更 後為71戶。⒌原建造執照總樓地板面積為1 萬7,760.55平方 公尺，變更後總樓地板面積為1 萬5,014.51平方公尺。⒍原 建造執照容積率為407.18% ，變更後之容積率為407.17% 。 ⒎原建造執照法定空地面積為850.08平方公尺，變更後法定 空地面積為992.58平方公尺。⒏原建造執照建蔽率為52.22% ，變更後建蔽率為47.71%。⒐原建物高度為49.95 公尺，變 更後建物高度為61.55 公尺。⒑原建造執照停車位總數為16 2 輛，變更後停車位總數為120 輛。⒒原8 樓、12樓樓層面 積為556.18平方公尺，變更後樓層面積為543.54平方公尺等 。 ㈡被告擅自變更系爭買賣契約中之重要事項，既未經原告同意 亦無告知原告，且變更之事項涉及建照發照日期、完工日期 、樓層總數或樓地板面積等買賣契約重要內容，上開變更內 容顯已嚴重影響原告之使用目的與契約約定內容，且有悖原 告當時購買之使用認知，是被告顯有欺瞞之意圖，致原告受 騙上當甚明。又系爭買賣契約附件十所示之建照內容，為契 約內容之一部，且經被告擔保賣方所標示之尺寸均為建造執 照之結構尺寸，原告自當信賴附件十所示內容即為所購買之 建物標的內容。況且，附件九標示【請照圖】字樣，更益使 原告認知被告係以附件十所示內容請照並興建。詎料，被告 並未依系爭買賣契約附件十所示之內容興建，竟為變更原告 本所信賴之買賣標的，而原告卻不知悉有如此變更而訂定契 約，被告此舉豈非故意欺瞞？被告訛稱已於銷售時有向原告 說明之事，絕非事實，否則系爭買賣契約何以不直接敘明記 載清楚？原告爰依民法第92條第1 項規定撤銷系爭買賣契約 ，並於106 年11月21日寄發存證信函為撤銷系爭買賣契約之 意思表示，被告於同年月22日收受，故原告依民法第113 條 、第179 條、第182 條請求被告將原告已給付之買賣價款共 計455 萬元及加計利息返還予原告，自屬有據。再被告係以 興建房屋建案為業，屬於消費者保護法（下稱消保法）規範 之企業經營者，現因被告有前述欺瞞消費者，使原告陷於錯 誤而給付價款，致原告受有損害，亦應依消保法第7 條第1 項、第3 項、第51條規定，對原告負損害賠償之責，故請求 被告給付已付價款1 倍計算之懲罰性賠償金即455 萬元。 ㈢倘若認原告不得以受詐欺為由撤銷系爭買賣契約或請求損害 賠償，系爭買賣契約內容已明確記載附件十所示內容即為原 告所購買之建物標的內容，被告既未依系爭買賣契約附件十 履行契約內容，當屬數量缺少，足使物之價值、效用或品質 有欠缺，理應負物之瑕疵擔保責任，且系爭房地及停車位完 工後建物登記謄本記載第8 層、第12層總面積均為126.96平 方公尺，然而比對系爭買賣契約附件一之一所載房屋建物登 記總面積均為201.62平方公尺，建物登記總面積竟短少74.6 6 平方公尺（計算式：201.62-126.96=74.66 ），原告所購 買之系爭房地及停車位，因有前述可歸責於被告之之事由而 有重大瑕疵且不能補正，自得依民法第354 條第1 項前段、 第359 條規定及系爭買賣契約第31條「…賣方違反賣方之瑕 疵擔保責任之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約 。解約時賣方除應將買方已繳之房地總價款及遲延利息全部 退還買方外，並應另賠償房地總價款（含車位價款）百分之 十五為上限之違約金，但該賠償之違約金金額以不超過買方 已繳價款數額為限」約定解除契約，且原告亦已於106 年11 月21日以存證信函告知被告解除系爭買賣契約，系爭買賣契 約既經解除，依民法第259 條第2 款之規定，被告自應就原 告所給付之價金455 萬元及加計利息返還之。又系爭房地及 停車位之總價款為1,552 萬元、1,587 萬元，總價款之15﹪ 則分別為232 萬8,000 元、238 萬500 元，被告於原告解除 契約後亦應依系爭買賣契約第31條約定賠償房地總價款15﹪ 為上限之違約金，原告據此請求被告賠償原告已給付價款45 5 萬元為違約金。 ㈣綜上，原告已撤銷締結系爭買賣契約之意思表示或解除系爭 買賣契約，依民法第113 條、第179 條、182 條、第259 條 第2 款、第226 條、第227 條、第260 條、第359 條、第36 0 條、第184 條、消保法第7 條第1 項、第3 項規定，擇一 請求被告返還原告已繳納之買賣價金455 萬元，及給付同額 之懲罰性賠償金，被告合計應給付原告910 萬元（計算式： 455+455=910 ）及遲延利息等語。 ㈤並聲明：⒈被告應給付原告910 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠迎豐公司於101 年3 月15日與簡俊卿建築師事務所簽立委任 規劃設計契約書，委請代為辦理建築規劃暨請領建築執照。 101 年10月30日獲核准取得新北市政府工務局核發101 林建 字第00653 號建造執照（下稱系爭建造執照），102 年1 月 22日領取系爭建造執照（原規劃地上15層地下5 層2 幢2 棟 91戶），其後迎豐公司即委託簡俊卿建築師事務所就系爭建 造執照進行設計變更之規劃與申請作業，並經簡俊卿建築師 確認依據法令，本建案得申請變更設為地上18層地下4 層1 幢之集合住宅。102 年5 月20日迎豐公司將上開建案之起造 人權利轉讓與被告，雙方簽立轉讓協議書，102 年6 月10日 由迎豐公司、簡俊卿建築師事務所及被告三方共同簽立轉讓 協議備忘錄，約定由被告承受繼續委託簡俊卿建築師事務所 ，就系爭建造執照申請變更設計為地上18層地下4 層之集合 住宅。被告於102 年11日29日與簡俊卿建築師事務所正式簽 立委任契約，委任辦理上開設計變更與施工監造等事宜，於 103 年4 月10日申請辦理起造人變更，並於103 年4 月21日 經核准變更起造人為被告。被告於103 年8 月28日申請辦理 系爭建造執照之設計變更，於103 年9 月17日經核准由原設 計「地上15層地下5 層2 幢91戶」變更設計為「地上18層地 下4 層1 幢71戶」，並於106 年8 月30日竣工，於107 年1 月22日核准發給使用執照，依據使用執照之竣工圖，各樓層 之平面圖與系爭買賣契約書附件九之各樓層平面圖均相符， 足認被告確係按圖施工無誤。 ㈡依據系爭買賣契約第3 條「買方預購本大廈第捌層A1戶（第 壹拾貳層A1戶）房屋（以下簡稱本戶），本大廈坐落同前述 基地內，係為地上十八層、地下四層之建築物…。」、第4 條第3 項：「…共用部分◎B1F ：噴灌機房、…◎B2F ：梯 廳、…◎B3F ：樓梯間、…◎B4F ：消防泵浦機房、…◎1F ：住戶大廳…◎2F：排煙室、…◎3~14F ：梯廳、…◎15~1 8F：梯廳、…」、第18條：「樓層之規劃為地下肆層、地上 拾捌樓。壹樓高度為4.2 公尺；貳~ 拾柒樓之高度各為3.20 公尺；拾捌及拾捌夾層之高度各為3 公尺；地下壹層高度為 4 公尺；地下貳層~ 地下肆層之高度各為3.05公尺…。」、 附件六：「…一、…，買方並向仕院建設股份有限公司（以 下簡稱賣方）購買地下壹~ 肆層兩造平面停車位共…位（詳 附件九）…三、買方同意貳樓之露台、拾陸樓及拾捌樓之平 台由各約定戶約定專用…」、附件九「各樓層平面圖（均標 註請照圖）…地上16層平面圖、地上17層平面圖、地上18層 平面圖…地下四層平面圖…」等約定，兩造約定之交易標的 為變更設計後之建案內容，系爭買賣契約所檢附附件十建造 執照，僅是用以確認建案確實符合公寓大廈管理條例第58條 第1 項規定（即表示已先取得建築執照才進行銷售）。又被 告於預售銷售時，銷售廣告上所顯示者為地上18層之建物外 觀示意圖，且於銷售中心所展示之建物立體模型屋亦為地上 18層之建物，足認被告預售時均有明確向消費者表示業已依 據附件九各樓層平面圖辦理變更設計中，除系爭買賣契約前 開條文外，附件九各樓層平面圖均有加註「請照圖」等字樣 ，是以本件並無原告所稱之詐欺或物之瑕疵等事實存在，則 原告之請求為無理由自明，依法自當駁回其訴等語，資為抗 辯。 ㈢並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保 免為假執行之宣告。 三、本院之判斷： 原告主張其與被告簽訂系爭買賣契約後，被告卻擅自變更系 爭建造執照內容，原告係遭詐欺而簽訂系爭買賣契約，原告 得撤銷締約之意思表示，且因系爭建造執照內容變更，系爭 房地及停車位有可歸責於被告之重大瑕疵而不能補正，原告 亦得解除系爭買賣契約，被告應返還原告已支付之買賣價金 及賠償同額之懲罰性賠償金等語，被告固未否認與原告簽訂 系爭買賣契約時，系爭建造執照尚未經核准變更設計，然就 其有無詐欺原告、系爭房地及停車位有無瑕疵存在，則以前 揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告有無遭詐欺 簽訂系爭買賣契約？㈡系爭房地及停車位有無瑕疵？經查： ㈠原告並未遭詐欺簽訂系爭買賣契約： ⒈原告雖主張被告於未告知及取得原告之同意下，於兩造簽約 後擅自變更系爭建造執照，變更後之內容明顯與系爭買賣契 約書附件十之建造執照內容不同，其乃遭詐欺而簽訂系爭買 賣契約云云，並提出系系爭建造執照變更前後之基本資料、 系爭買賣契約書1 份等件在卷為佐（見訴字卷一第19頁至第 27頁、第47頁至第185 頁），且被告係於103 年8 月28日向 新北市政府工務局申請系爭建造執照之設計變更，並於103 年9 月17日獲核准變更等情，此有被告提出該新北市政府工 務局發給之建照執照設計變更通知書1 紙在卷可稽（見訴字 卷一第253 頁），該設計變更獲核准之時點在兩造於103 年 3 月20日簽訂系爭買賣契約之後，然觀諸系爭買賣契約第3 條、第18條乃明確記載原告預購之系爭房地及停車位係坐落 於「地上18層」、「地下4 層」之建築物內，且第4 條關於 共有部分之項目及附件九之各樓層平面圖均敘及地下第1 至 4 層，而無地下第5 層，及除地上第1 至15層外，尚包括地 上第16至18層（見訴字卷一第49頁至第51頁、第56頁、第10 0 頁至第106 頁、第103 頁至第106 頁、第119 頁至第121 頁、第126 頁、第170 頁至第176 頁），均與系爭建造執照 設計變更前之層棟戶數不同，而與設計變更後之層棟戶數相 符，堪認原告於簽訂系爭買賣契約前，已知與被告合意之買 賣標的物為變更設計後之系爭房地及停車位，應屬明確，則 原告以系爭建造執照於兩造簽訂系爭買賣契約後始變更設計 ，致系爭買賣契約簽訂後有起造人、開工期限、層棟戶數、 總戶數、總樓地板面積、容積率、法定空地面積、建蔽率、 建物高度、停車位總數、樓層面積等重要內容之變更，主張 遭被告詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，即非事實，而無可採 。 ⒉原告雖復主張系爭買賣契約之附件十為變更設計前之建造執 照，原告簽約時不可能知悉變更後之內容，且系爭買賣契約 並未說明容積率及樓層面積等，亦無法看出原告購買之系爭 房地之面積為何云云。然系爭買賣契約已有諸多內容載明原 告所購買之系爭房地及停車位並非位於地上15層、地下5 層 之建築物內，原告既謂樓層戶數為買賣契約重要之點，殊無 可能於簽訂系爭買賣契約時僅注意附件十建造執照內樓層戶 數之內容，而未注意系爭買賣契約本文、其餘附件關於樓層 戶數之記載，此顯非合理，況附件九之各樓層平面圖就第16 層至第18層部分係各樓層繪設1 張，且附件十之起造人並非 被告，原告應無可能漏未注意此明顯不同之處，是原告單執 系爭買賣契約附件十乃變更設計前之建造執照而謂其不知有 設計變更情形，並無可採。至系爭買賣契約除附件十外，雖 無法看出開工期限、總戶數、總樓地板面積、容積率、法定 空地面積、建蔽率、建物高度、停車位總數、樓層面積等內 容，然樓層戶數既有變更，其餘內容勢將相應變更，乃一般 人可合理預見之事，原告已知悉系爭買賣契約為系爭建造執 造變更設計後之內容，而同意與被告簽訂系爭買賣契約，自 難謂有遭被告詐欺之情事。再系爭買賣契約附件一之一就原 告預購系爭房地面積所載主建物面積112.5 平方公尺、陽台 面積12.8平方公尺、雨遮面積9.95平方公尺、共有面積66.3 7 平方公尺（見訴字卷一第69頁、第139 頁），此固與系爭 房地完工後登記層次面積126.96平方公尺、陽台面積12.99 平方公尺、雨遮面積11.35 平方公尺、共有面積126.82平方 公尺（7,704.68平方公尺×權利範圍100000/1 646）不同， 有原告提出系爭房地建物登記第二類謄本在卷可稽（見訴字 卷二第23頁至第24頁），然系爭買賣契約第8 、9 條均約定 面積以登記完竣之面積為準，差異部分則相互找補（見訴字 卷一第52頁至第53頁、第122 頁至第123 頁），已難認被告 有欺瞞原告之行為，況被告就系爭房地之實際完工面積均較 兩造約定面積為大，原告實際上亦無受有損害，原告主張遭 被告詐欺云云，仍無可採。 ㈡系爭房地及停車位並無物之瑕疵： 原告雖主張其所購買之系爭房地及停車位有起造人、開工期 限、樓層數、總戶數、總樓地板面積、容積率、法定空地面 積、建蔽率、建物高度、停車位總數、樓層面積等內容之變 更，係屬物之重大瑕疵且不能補正云云。惟原告與被告合意 之系爭房地及停車位乃系爭建造執照變更設計後之內容，如 前所述，且被告嗣後完工之建物與系爭建造執照變更設計後 之內容並無不符，原告預購之系爭房地與停車位面積甚至較 系爭買賣契約附件一之一約定面積為大，亦如前述，自難謂 有何瑕疵可言，原告主張系爭房地及停車位有物之瑕疵存在 ，並無可採。 ㈢綜上所述，原告並未遭被告詐欺簽訂系爭買賣契約，被告完 工之系爭房地及停車位亦無物之瑕疵存在，原告主張其得撤 銷或解除系爭買賣契約，並依民法第113 條、第179 條、18 2 條、第259 條第2 款、第226 條、第227 條、第260 條、 第359 條、第360 條、第184 條、消保法第7 條第1 項、第 3 項規定，擇一請求被告返還原告已繳納之買賣價金455 萬 元，及給付同額之懲罰性賠償金，共計原告910 萬元，即非 有據。至原告雖聲請傳喚當時銷售人員陳飛騰，以證明被告 銷售時並未告知系爭建造執照尚在變更設計中，嗣後將以變 更設計後之建照執造興建云云，然該設計變更重要之點均已 詳載於系爭買賣契約內，原告縱未經銷售人員明確告知，亦 難謂係遭詐欺而簽訂系爭買賣契約，或系爭房地及停車位有 物之瑕疵存在，原告此部分證據調查聲請，應無調查審究之 必要。 四、從而，原告本件請求為無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 27 日 民事第三庭 法 官 莊佩頴 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 27 日 書記官 李瑞芝