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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第540號 原　　　告　林政緯 訴訟代理人　沈志成律師 複 代理 人　莊淑媛 被　　　告　龍呈建設股份有限公司 兼 法定代理人　林永鴻 共　　　同 訴訟代理人　林森敏律師 　　　　　　謝秉儒律師 上列當事人間請求履行合建契約事件，本院於民國108 年9 月11 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告龍呈建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹仟參佰壹拾肆萬 玖仟貳佰捌拾元，及自民國一○七年八月三十日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告龍呈建設股份有限公司負擔。 本判決於原告以新臺幣肆佰參拾捌萬元為被告龍呈建設股份有限 公司供擔保後，得假執行；但被告龍呈建設股份有限公司如以新 臺幣壹仟參佰壹拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時訴之先位聲明：被 告龍呈建設股份有限公司（下稱龍呈公司）應給付新臺幣（ 下同）1,406 萬1,744 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算利息。備位聲明：被告甲○○應 給付1,406 萬1,744 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算利息。嗣原告於民國108 年9 月11 日當庭就被告應給付之金額變更為1,314 萬9,280 元，核原 告所為係減縮應受判決事項聲明，與前揭規定相符，應予准 許。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： ㈠新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）本係訴 外人即被繼承人林國雄所有，林國雄於97年2 月29日死亡， 由訴外人即林國雄配偶林陳春霞依剩餘財產請求權取得系爭 土地應有部分1/2 ，其餘應有部分1/2 則由兩造、林陳春霞 、訴外人林瓊芬、林瓊芳、林怡君等6 人共同繼承，各人應 有部分均為1/12。嗣全體繼承人與龍泰興建設股份有限公司 公司（下稱龍泰興公司）於99年間達成合建之協議，約定林 瓊芬、林瓊芳、林怡君及兩造所有系爭土地應有部分5/12均 先借名登記為林陳春霞所有，再由各共有人分別與龍泰興公 司簽訂合建契約。因原告當時尚未成年，由訴外人即原告法 定代理人謝月滿出面與時任龍泰興公司負責人之被告甲○○ 洽商合建事宜。當時被告甲○○口頭約定興建雙併12樓之建 物，經謝月滿以此方案估算依原告應有部分，倘欲分得一戶 房屋，僅須另找補5-6 坪之價格約200 餘萬元，應可負擔， 遂於99年6 月25日與龍泰興公司簽署合建契約書（下稱系爭 契約）。事後被告龍呈公司於100 年2 月8 日設立登記，並 接手本件合建案，詎被告龍呈公司竟擅自將原訂每層二戶之 雙拼設計變更，改興建為每層一戶，每戶約73坪之建物，依 建造執照及使用執照所載之建物面積計算，原告原可分配之 房屋面積為33.748坪，則原告如欲分配一戶房屋，尚須給付 39.25 坪之找補金額，約1,483 萬6,500 元，惟此非原告能 力所及，且因可歸責於被告龍呈公司，原告自得依系爭契約 第11條第2 項約定，要求被告龍呈公司就原告得分配之房屋 面積33.748坪及一個車位全部找補。 ㈡而被告龍呈公司當初係以銷售底價每坪40萬元、每車位100 萬元委託銷售，以原告所得分配之房屋33.748坪及一個車位 計算，則依系爭契約第11條第2 項約定，房屋部分按銷售底 價9 折找補，被告龍呈公司應給付1,214 萬9,280 元（計算 式：33.748坪×40萬元×90% ＝1,214 萬9,280 元），加計 車位100 萬元，共計1,314 萬9,280 元。又被告龍呈公司於 99年6 月25日尚未設立登記，登記後未表示承受系爭契約， 如被告龍呈公司不同意承受系爭契約，依公司法第19條第2 項規定，應由被告甲○○自負民事責任，故以此為備位請求 。為此，爰依系爭契約提起本件訴訟等語，並先位聲明：⒈ 被告龍呈公司應給付1,314 萬9,280 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。⒉願供擔保 ，請准宣告假執行；備位聲明：⒈被告甲○○應給付1,314 萬9,280 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則均以： 系爭契約雖龍泰興公司簽立，惟謝月滿與龍泰興公司合意將 系爭契約當事人變更為被告龍呈公司，且由被告龍呈公司履 行合建案，故系爭契約僅存在於原告與被告龍呈公司之間， 與被告甲○○個人無關。又依系爭契約第10條第5 項、第11 條第2 項可知，本合建案為房地互易性質，故原告並無請求 被告龍呈公司給付土地價金，是系爭契約第11條第2 項應無 法作為本件請求權基礎。況本件合建建物目前尚未銷售完竣 ，原告未待建物銷售完竣，即請求被告龍呈公司給付土地價 金，係對未到期之債務提前請求清償，被告龍呈公司自得拒 絕之等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔 保，請准免為假執行。 三、兩造不爭執事項 ㈠原告繼承取得系爭土地應有部分1/12，因原告當時尚未成年 ，由原告法定代理人謝月滿及被告甲○○分別代理原告與龍 泰興公司，於99年6 月25日簽訂系爭契約，並口頭約定係搭 蓋雙拼即每層2 戶、每戶約3 、40坪之建物。 ㈡系爭契約第3 條訂有分配方式，就房屋部分以登記面積50％ 分配原告，並可分得地下1 層1 個停車位；第6 條第2 項第 2 款就土地移轉時間約定：「雙方同意於本工程取得使用執 照後，應即依本約分配原則辦理之。」；第11條第2 項約定 ：「坪數分配差額，按給予廣告公司銷售底價9 折找補。」 ㈢被告龍呈公司於設立登記後同意承受系爭契約，並接手本件 合建案，建物完成後為每層一戶，每戶約73坪，已於105 年 2 月18日取得使用執照。 ㈣依系爭契約第3 條約定計算，原告應分得面積為33.748坪。 ㈤被告龍呈公司迄未通知交屋，原告亦未取得任何款項。 ㈥兩造同意以每坪40萬、車位一個100 萬為銷售底價等事實， 有地籍異動索引、系爭契約、使用執照、建造執照、公司基 本資料、企劃合約書等存卷可憑（見本院卷第17頁至第51頁 、第53頁、第169 頁至第183 頁），且經本院調閱本院107 年度訴字第2376號卷宗核閱無誤，並為兩造所不爭執，自堪 信為真實。 四、本院之判斷 原告主張被告龍呈公司未依約興建為一層2 戶，請求被告龍 呈公司給付依系爭契約給付找補金額等語，惟為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。是本件爭點為：原告依系爭契約書第 11條第2 項，請求找補，有無理由？範圍若干？茲析述如下 ： ㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。關於法律行為之解釋方法，應以 當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為 標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易 習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正 或補足之，最高法院88年度台上字第1671號判決可資參照。 故於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條 款時。斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約 當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為 符合公平正義之契約解釋。 ㈡系爭契約載明由原告提供土地，由被告龍呈公司出資建築房 屋，第3 條約明兩造分配房屋比例、車位、如何計算分配面 積等細節，第10條第5 項亦約明：「甲方（按：即原告）係 以提供土地與乙方（按：即龍泰興公司）合建取得房屋，故 雙方同意依法互立房地互異憑證交付對方，其所衍生之相關 稅賦，雙方同意依所分取之房地各自負擔」，是系爭契約係 原告提供土地，由龍泰興公司出資建築房屋後，雙方各分取 部分之房屋及土地，亦即龍泰興公司以其建築完成之部分房 屋換取原告部分之土地，原告亦以其部分之土地換取龍泰興 公司興建完成之部分房屋，屬房地互易性質之契約，是依約 原告固應以分配取得房屋為原則。惟遍觀系爭契約內容，僅 於第3 條約定地上建物登記面積由兩造各取得一半，共同使 用部分依建物及附屬建物面積比例共有，及原告可分得地下 一層1 個停車位，興建後原告原持有之土地面積，依其所分 配房屋登記面積佔總房屋登記面積之比例持有，第11條第2 項則約定找補方案：「坪數分配差額，按給予廣告公司銷售 底價9 折找補。」，可見雙方並未就是否整戶分配或依原告 合建比率而不能分配一戶時，得否選擇讓售、讓售之價格如 何計算等相關細節再為約定，自難認系爭契約第11條第2 項 需以原告分配一戶為適用要件，是倘原告未能獲得分配完整 一戶，而以其分得之房屋坪數及車位逕請求被告找補，應認 亦可依系爭契約第11條第2 項請求找補，況兩造對於簽立系 爭契約時，口頭約定興建每層2 戶，即每戶3 、40坪之建物 ，然被告龍呈公司係興建一層1 戶，每戶約73坪，於105 年 2 月18日取得使用執照後，迄未通知交屋等節並不爭執，則 被告龍呈公司顯無法給付合於約定之建物與原告，足認確實 可歸責於被告龍呈公司以致原告未能獲配完整一戶。準此， 原告以分配所得之房屋坪數及車位，請求被告依系爭契約第 11條第2 項找補，應屬有據。被告雖抗辯本件合建案尚未銷 售完竣，原告不得提前請求清償云云，然系爭契約並未約定 須待建物銷售完竣，地主始可請求找補，是被告上開抗辯， 自無可採。 ㈢又兩造對於原告依系爭契約得分得面積33.748坪，以及系爭 契約第11條第2 項約定，係按給予廣告公司銷售底價9 折找 補，且由被告龍呈公司承受系爭契約，並同意以每坪40萬元 、每車位100 萬元為銷售底價等情，均不爭執，是原告就得 分配之房屋33.748坪及車位一個，以銷售底價每坪40萬元9 折、及每個車位100 萬元計算，被告龍呈公司應給付之找補 金額為1,314 萬9,280 元【計算式：（33.748坪×40萬元× 90% ＝1,214 萬9,280 元）＋100 萬元＝1,314 萬9,280 元 】。是原告請求被告龍呈公司給付1,314 萬9,280 元，應屬 有據。另本件原告之先位聲明訴既經准許，則備位之訴部分 ，本院即毋庸審究裁判，併予敘明。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、 第203 條分別定有明文。本件原告之債權核屬無確定期限之 給付，經原告起訴而送達訴狀，被告龍呈公司迄未給付，當 應負遲延責任。查本件民事起訴狀係於107 年8 月29日送達 被告龍呈公司，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷第65頁 ）。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即107 年8 月30日起 ，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。 六、綜上所述，原告依系爭契約請求被告龍呈公司給付1,314 萬 9,280 元，及自107 年8 月30日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，為有理由，應予准許。 七、兩造陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，爰分別酌定相 當之擔保金額，予以准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 10 月 16 日 民事第六庭 法 官 蔡惠琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 10 月 16 日 書記官 廖俐婷