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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　　108年度消字第2號 原　　　告　黃翊珽 訴訟代理人　陳郁婷律師 被　　　告　長耀建設股份有限公司 兼 法定代理人　謝建國 被　　　告　僑虹投資股份有限公司 法定代理人　郭秀惠 被　　　告　郭秀麗 共　　　同 訴訟代理人　繆璁律師 上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國109 年4 月9 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告長耀建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟肆佰 元，及自民國一百零八年八月三日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬玖仟壹佰元，及被告長耀建設股 份有限公司、謝建國、郭秀麗自民國一百零八年八月三日起，被 告僑虹投資股份有限公司自民國一百零八年八月十七日起，均至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔百分之七十五，被告長耀建設股份有限公司 負擔百分之九，餘由被告僑虹投資股份有限公司、謝建國、郭秀 麗平均負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣伍萬元供擔保後，得假執行。但被 告長耀建設股份有限公司如以新臺幣壹拾貳萬玖仟肆佰元為原告 供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。 但被告如以新臺幣陸拾玖萬玖仟壹佰元為原告供擔保，得免為假 執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴先位聲明依其與被告長耀 建設股份有限公司（下稱長耀公司）簽立之「長耀雙峰滙」 大廈房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）第11條第1 項、第31條約定、民法第259 條規定，請求長耀公司給付2, 109,375 元與其中970,000 元之法定遲延利息及被告給付2, 260,000 元本息，備位聲明依民法第259 條規定，請求長耀 公司給付970,000 元本息及被告給付2,260,000 元本息，嗣 備位聲明追加依民法第179 條規定，請求長耀公司給付970, 000 元本息及被告給付2,260,000 元本息，核其追加之請求 與原請求之基礎事實同一，與前開規定相符，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張：原告於民國103 年6 月30日向長耀公司購買新北 市林口區「長耀雙峰滙」建案（下稱系爭建案）A7棟12樓預 售屋及地下四層編號63號停車位空間，簽立系爭房屋契約， 約定房屋總價5,604,000 元，並於同日向被告購買坐落基地 即同市區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之應有 部分，簽立「長耀雙峰滙」大廈土地預定買賣契約書（下稱 系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地契約），約定 土地總價10,406,000元，且以契約聯立方式簽訂系爭房地契 約，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下 稱應記載事項）第12條第1 項規定及系爭房屋契約第11條第 1 項約定，長耀公司應於104 年2 月28日前開工，卻遲至10 4 年9 月後始開工而逾期開工逾3 個月，且系爭建案廣告文 宣標榜規劃施作附表所示公共設施，與附表所示原核准使用 用途不符，為違規使用，有隨時遭強制拆除之虞，未具備系 爭房屋契約之預定效用而有重大瑕疵，至系爭房屋契約附件 七「社區休憩設施規劃及各戶施工委託書」（下稱系爭施工 委託）第3 條、第5 條之定型化契約條款，限制原告解除系 爭房地契約之權利，使原告負擔長耀公司擔保存在之附表所 示公共設施遭強制拆除之不確定危險，違反民法第247 條之 1 第1 款、第3 款、消費者保護法第12條第1 項、第2 項第 1 款規定而為無效，原告已依系爭房屋契約第31條約定、民 法第359 條規定，以台北信維郵局存證號碼第11843 號存證 信函向被告為解除系爭房屋契約之意思表示，經被告於108 年5 月8 日收受送達，系爭房屋契約已合法解除，系爭房地 契約既為聯立契約，系爭土地契約亦併同解除，先位依系爭 房屋契約第11條第1 項、第31條約定、民法第259 條規定， 請求長耀公司返還已繳房屋價款970,000 元與給付遲延利息 298,775 元、違約金840,600 元合計2,109,375 元及被告返 還已繳土地價款2,260,000 元。又附表所示公共設施為違規 使用，隨時有遭強制拆除之風險，致原告等住戶無法安穩永 久使用，與系爭建案廣告文宣內容有違，不符債之本旨，且 可歸責於長耀公司，爰依民法第227 條第1 項、第229 條第 2 項規定，以起訴狀繕本送達催告長耀公司補正，因長耀公 司遲延補正，復依民法第254 條規定以言詞辯論意旨狀繕本 送達催告長耀公司履行，併向被告為解除系爭房地契約之意 思表示，備位依民法第259 條規定，請求長耀公司返還已繳 房屋價款960,000 元及被告返還已繳土地價款2,260,000 元 。另原告違反系爭房地契約第7 條付款條件約定，爰依應記 載事項第24條第4 項規定及修正為「買賣雙方並得解除契約 」之系爭房屋契約第30條第2 項、系爭土地契約第16條第2 項約定，以補充理由暨聲請調查證據狀、言詞辯論意旨狀繕 本送達向被告為解除系爭房地契約之意思表示，且系爭房屋 契約第30條第2 項、系爭土地契約第16條第2 項約定之違約 金（下稱系爭違約金）過高，應酌減至零，備位依民法第17 9 條規定，請求長耀公司返還970,000 元及被告返還2,260, 000 元等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈長耀公司應給付原告 2,109,375 元，及其中970,000 元自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉被告應給付原 告2,260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。 ㈡備位聲明：⒈長耀公司應給付原告970,000 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 。⒉被告應給付原告2,260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保 請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭建案於102 年1 月9 日開工，於108 年5 月 31日取得使用執照，未違反應記載事項第12條第1 項規定及 系爭房屋契約第11條第1 項約定，原告自不得依系爭房屋契 約第31條約定解除系爭房屋契約。又原告簽立系爭房屋契約 同時簽立之系爭施工委託已敘明附表所示公共設施為非建築 執照核准可利用之空間規劃，為長耀公司以二次工程無償施 作贈與原告，且告知日後可能會遭主管機關違章查報拆除或 要求恢復原核准使用用途，故附表所示公共設施與原核准使 用用途不符，非物之瑕疵，原告於簽約時亦已知附表所示公 共設施與原核准使用用途不符而有遭強制拆除或要求復原之 可能，及附表所示公共設施乃長耀公司無償施作贈與，並據 此條件與長耀公司簽立系爭房屋契約，原告自不得依物之瑕 疵擔保或不完全給付規定解除系爭房屋契約，此亦未顯失公 平。長耀公司復已以原告違反系爭房地契約第7 條約定，依 系爭房屋契約第30條第2 項約定，以台北杭南郵局存證號碼 第755 號存證信函向原告為解除系爭房地契約之意思表示， 經原告於108 年6 月6 日收受送達，系爭房屋契約已合法解 除，系爭房地契約既為聯立契約，系爭土地契約亦併同解除 ，原告再依應記載事項第24條第4 項規定解除系爭房地契約 已無理由。另系爭違約金並無過高，原告請求酌減自無理由 等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回 。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第308 頁至第309 頁）： ㈠系爭建案於101 年1 月18日核准建造執照，於101 年4 月10 日領取建造執照。 ㈡原告與長耀公司於103 年6 月30日簽立系爭房屋契約，約定 原告以房屋總價5,604,000 元向長耀公司購買系爭建案A7棟 12樓預售屋及地下四層編號63號停車位空間；同日兩造簽立 系爭土地契約，約定原告以土地總價10,406,000元向被告購 買坐落基地即新北市○○區○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○○號土地之應分配持分。 ㈢原告已給付房屋價款970,000 元、土地價款2,260,000 元。 ㈣原告以台北信維郵局存證號碼第11843 號存證信函向被告為 解除系爭房地契約之意思表示，經被告於108 年5 月8 日收 受送達。 ㈤長耀公司以台北杭南郵局存證號碼第755 號存證信函向原告 為解除系爭房地契約之意思表示，經原告於108 年6 月6 日 收受送達。 ㈥系爭建案廣告文宣標榜附表所示公共設施，附表所示公共設 施嗣已完工；附表所示公共設施與原核准使用用途不符，為 違規使用。 四、得心證之理由： ㈠先位聲明部分： ⒈原告主張長耀公司違反應記載事項第12條第1 項規定及系爭 房屋契約第11條第1 項約定，依系爭房屋契約第31條約定解 除系爭房屋契約，有無理由？ ①按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條定有明文。主張法律關係存在之當事人， 應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。 又應記載事項第12條第1 項規定「本預售屋之建築工程應在 ﹍年﹍月﹍日之前開工」（見本院卷二第332 頁）。系爭房 屋契約第11條第1 項約定「本契約房屋之建築工程應於104 年2 月28日前申報開工，…；若逾期3 個月仍未開工…，則 視同賣方違約，雙方同意依違約處罰之規定處理」（見本院 卷一第94頁）。本件原告主張長耀公司逾期開工逾3 個月， 違反應記載事項第12條第1 項規定及系爭房屋契約第11條第 1 項約定，自應由原告負舉證責任。 ②原告主張長耀公司逾期開工逾3 個月，無非係以顯示系爭建 案接待會館仍矗立基地上之104 年9 月Google map街景照片 為據（見本院卷一第225 頁），惟長耀公司勢已先實施拆除 基地原有房屋或整地或挖地等工程後，始可在基地上建造系 爭建案招待會館，顯已實際開工，自不得執此遽謂長耀公司 於104 年9 月仍未開工。況依系爭建案建造勘驗紀錄表及使 用執照（見本院卷一第319 頁、第321 頁），系爭建案經建 築師、技師到場勘驗後，業經新北市政府工務局以102 年6 月28日北工施字第1022094154號函核定開工日為102 年1 月 9 日，系爭建案使用執照亦登載開工日為102 年1 月9 日， 足證系爭建案已於102 年1 月9 日開工，而無逾期開工，與 應記載事項第12條第1 項規定及系爭房屋契約第11條第1 項 約定無違。原告既未能確實舉證長耀公司逾期開工逾3 個月 ，僅空言主張長耀公司惡意欺瞞新北市政府工務局云云，其 主張殊非可採。 ③按系爭房屋契約第31條約定「賣方違反…『開工及取得使用 執照期限』之規定者，買方得解除本契約」（見本院卷一第 104 頁）。長耀公司既未逾期開工，而無違反應記載事項第 12條第1 項及系爭房屋契約第11條第1 項有關「開工期限」 之規定，則原告依系爭房屋契約第31條約定解除系爭房屋契 約，自屬無據。 ⒉原告主張長耀公司應負物之瑕疵擔保責任，依系爭房屋契約 第31條約定、民法第359 條規定解除系爭房屋契約，有無理 由？ ①附表所示公共設施與原核准使用用途不符而為違規使用是否 為物之瑕疵？ 按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、 使用價值（通常效用或預定效用）及所保證品質之瑕疵。凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又建築物應依核 定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為 以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車 空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執 照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。違反 第73條第2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者， 處建築物所有權人、使用人6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並 限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用 者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水 供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除 ，建築法第73條第2 項、第91條第1 項第1 款分別定有明文 。系爭建案於取得使用執照後，未經核准變更使用為附表所 示公共設施，與原核准使用用途不合，違反前揭建築法規定 ，為違規使用，有遭主管機關強制拆除或命為拆除之虞，依 通常交易觀念，其物之交換價值應有所減損，自屬物之瑕疵 ，被告否認為物之瑕疵，即非可採。 ②原告於簽約時是否知悉附表所示公共設施與原核准使用用途 不符而為違規使用？ ⑴原告於103 年6 月30日簽立系爭房地契約前，於103 年6 月 22日將系爭房地契約攜回審閱8 日之事實，業據證人即原告 之夫譚延鍾於本院審理中證述明確（見本院卷二第82頁至第 83頁），並有契約書借閱簽收單、系爭房地契約首頁記載可 稽（見本院卷一第89頁、第167 頁、本院卷二第73頁），足 認被告已提供合理審閱期間，賦予原告充分瞭解系爭房地契 約條款之機會。 ⑵系爭房屋契約附件九為系爭建案各樓層請照圖，勾稽系爭房 屋契約附件九屋突一層請照圖與系爭建案廣告文宣屋突一層 平面圖（見本院卷一第149 頁、第193 頁），系爭房屋契約 附件九屋突一層請照圖對應附表編號1 、2 所示公共設施之 空間載明原核准使用用途為「梯間」、「機房」；比對系爭 房屋契約附件九屋突二層請照圖與系爭建案廣告文宣屋突二 層平面圖（見本院卷一第150 頁、第193 頁），系爭房屋契 約附件九屋突二層請照圖對應附表編號3 、4 所示公共設施 之空間載明原核准使用用途為「梯間」、「機房」，可知系 爭房屋契約已載明附表編號1 至4 所示公共設施之原核准使 用用途為梯間、機房。而原告於簽約前既已將系爭房地契約 攜回審閱8 日，證人譚延鍾於本院審理時亦證稱原告於簽約 前確有看過系爭房屋契約附件九請照圖等語（見本院卷二第 86頁至第87頁），則原告於簽約前對於附表編號1 至4 所示 公共設施之原核准使用用途為梯間、機房且與系爭建案廣告 文宣標榜之規劃使用不符等節自難諉為不知。 ⑶原告簽立系爭房地契約同時簽立系爭施工委託之事實，此據 證人譚延鍾於本院審理中證述綦詳（見本院卷二第84頁、第 85頁），亦有系爭施工委託上立委託同意書人欄之原告簽名 可考（見本院卷一第131 頁、第133 頁）。而系爭施工委託 記載「委託同意人原告（以下簡稱買方）為提高本訂購房屋 使用品質茲授權長耀公司（以下簡稱賣方）委託承攬本工地 之營造廠之下游承包商，由受託人就建物『非建築物執照核 准可利用之空間』規劃為社區管理休憩設施，其有關委託事 項如後：一、社區休憩設施及各戶規劃內容：⒈本案『原建 照地上壹樓』公共服務空間㈠、㈡、㈢、㈣、㈤、會議室、 信箱區、管委會使用空間、宅配室等，除上述用途買方同意 賣方『無償規劃』兼作迎賓接待大廳、信箱區、閱讀區及交 誼休憩區、『宅配室』、籃球場、健身房及遊戲區、『吧台 』、『管理櫃台』等，上述規劃之工程，係本社區之公共設 施，供全體住戶共有使用，由本社區管理委員會維護管理使 用。…。⒊本案『原建照屋突壹、貳層』『梯間』、『機房 』空間及屋頂平台，買方同意賣方『無償規劃』兼作社區『 棋藝室』、『KTV 室』、公共廁所及景觀休憩區等，上述規 劃之工程，係本社區之公共設施，供全體住戶共有使用，由 本社區管理委員會維護管理使用。…。⒍買方同意本約所附 之『建照圖』如與『二工現況圖』『不同』時，同意以二工 現況圖作為完工依據。…。二、設計規劃修改權：買方就上 述本建物及休閒設施之項目內容、整體平面配置、設備、景 觀、色彩、材料等，受託方得再委託相關專業公司（人員） 執行，並保有變更設計規劃之權利，且上述施作之設施（備 ）乃受託方『無償贈送』，買方或管理委員會不得因任何意 見而拖延或拒絕點交，且對該施作內容及『附贈設施（備） 』絕不提出任何異議或主張。三、上開設施（備）或內容之 工程皆由賣方受託方『贈送、無償施作』，買方無需負擔費 用。惟上揭空間使用若『與建築相關法令不符』，買方同意 不以任何理由要求賣方辦理上述及其他各項工程之『建造執 照及使用執照增設、變更』。…〔上開設施（備）順利施作 並於賣方及受託方指定之時間內完成點交予買方代表或管理 委員會後，與賣方及受託方無涉，倘若爾後經『違章查報』 或其他原因『須拆除或復原』時，概由買方及管理委員會自 行『恢復原使用執照用途』，買方及管理委員會不得藉此提 出任何異議或主張〕。買方於簽訂本契約之同時已『充分明 瞭』上述之權利及義務。…。五、賣方為因應買方之要求而 增設或拆除之『二次工程』，日後『主管機關』如『要求復 原』時，買方應無條件配合自行施作，不得向賣方要求任何 賠償」等節（見本院卷一第131 頁至第132 頁）。 ⑷證人即系爭房地契約銷售人員龔志年於本院審理中證述：原 告簽立系爭施工委託過程中，我有向原告解說系爭施工委託 約款內容，並向原告解釋系爭建案部分公共設施，係以二次 工程方式施作後無償贈與住戶，但與建築法規牴觸，日後若 須回復，住戶須自負責任，也有向原告解釋二次工程之意， 並告知原告建照圖是二次工程前的圖面等語（見本院卷二第 118 頁至第119 頁、第123 頁）；參之系爭施工委託所載系 爭建案「原建照地上壹樓…」空間無償規劃為「宅配室」、 「吧台」、「管理櫃台」等公共設施，及系爭建案「原建照 屋突一、二層梯間、機房」空間無償規劃為「棋藝室」、「 KTV 室」等公共設施等語，已敘明附表所示公共設施係變更 原建照之空間使用，而與原建照之空間使用不符；復觀之系 爭施工委託所載就建物「非建築物執照核准可利用之空間」 規劃為社區管理休憩設施、公共設施空間使用若「與建築相 關法令不符」、買方同意不以任何理由要求賣方辦理公共設 施工程之「建造執照及使用執照增設、變更」、爾後經「違 章查報」或其他原因「須拆除或復原」、由買方及管理委員 會自行「恢復原使用執照用途」、日後「主管機關」如「要 求復原」等文字，均淺顯易懂，任何具一般智識程度之人均 可清楚明瞭系爭建案地上一樓、屋突一、二層之附表所示公 共設施，非系爭建案建造執照及使用執照之原核准使用用途 ，不符建築法令，有遭主管機關違章查報拆除或要求恢復原 核准使用用途之可能，既無隱諱不明、艱澀難懂之處，亦無 須具備建築法令專業知識始能理解其文意之用語。況苟附表 所示公共設施合法，原告與長耀公司自無須另約定附表所示 違章公共設施不在雙方買賣標的範圍，而屬長耀公司無償施 作贈與原告之附贈設施，且原告不得向長耀公司異議、主張 或要求賠償，故此約款內容，亦足以使人清楚認知附表所示 公共設施並非合法，而無誤認之可能。抑且，原告於簽約前 既已將系爭房地契約含系爭施工委託攜回審閱8 日，就系爭 施工委託載明附表所示公共設施非系爭建案建造執照及使用 執照之原核准使用用途，與建築法令有違，故有遭主管機關 違章查報拆除或要求恢復原核准使用用途之風險，原告須自 行承擔等情，既已實質審閱約款內容，而於充分理解及慎重 考量下，始於簽約時為同意之意思表示，並聲明已充分明瞭 其權義，堪認原告於簽立系爭房屋契約時確已知悉附表所示 公共設施非系爭建案建造執照及使用執照之原核准使用用途 ，與原核准使用用途不符，為違反建築法令之違規使用，因 此有遭強制拆除或命令拆除之虞甚明。原告主張簽約時不知 附表所示公共設施為違規使用云云，容無可採。 ③系爭施工委託第3 條、第5 條約定是否違反民法第247 條之 1 第1 款、第3 款、消費者保護法第12條第1 項、第2 項第 1 款規定而為無效？ ⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效 ：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。…。三 、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，民法第247 條之1 第1 款、第3 款分別定有明文。又定型化契約中之條 款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約 中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平 等互惠原則者，消費者保護法第12條第1 項、第2 項第1 款 分別著有規定。 ⑵系爭施工委託既經原告審閱8 日後，始與長耀公司達成合意 而簽立，足認原告於簽立系爭施工委託前已有充分瞭解系爭 施工委託約款之機會，已對原告知的權利賦予相當之保障， 而系爭施工委託約款內容清楚明瞭，並無致原告誤認之處， 亦與應記載事項規定無違，難認違反誠信原則、平等互惠原 則而對原告顯失公平。又原告之所以不得再主張長耀公司應 負物之瑕疵擔保責任，且不得行使系爭房屋契約第31條、民 法第359 條所定解除系爭房屋契約之權利，及長耀公司之所 以不負物之瑕疵擔保責任，係因原告於簽約時已知附表所示 公共設施與原核准使用用途不符而有違規使用之瑕疵，而仍 自主同意締約，應適用民法第355 條第1 項規定所致（詳下 述），而非系爭施工委託使原告拋棄或限制原告行使物之瑕 疵擔保之契約解除權利，亦非系爭施工委託免除或減輕長耀 公司之物之瑕疵擔保責任，至長耀公司或起造人因違規變更 使用所應負之行政責任，本不因系爭施工委託而當然解免或 減輕，均難謂違反誠信原則、平等互惠原則而對原告顯失公 平。 ⑶按強行法規可分為強制規定與禁止規定。禁止規定者，係指 命令當事人不得為一定行為之法律規定。禁止規定可再區分 為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反 者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力 ；後者不僅取締違反之行為，且否認其私法上之效力。又法 律行為違反禁止規定之效果為何，若法律規定本身未為明文 規範時，則須經解釋之途徑，參酌個別規定之文字、體系， 尤其法律規範目的等因素認定之。系爭施工委託未經核准變 更使用為附表所示公共設施，固違反建築法第73條第2 項規 定，惟該規定之所以就變更使用行為規定為應申請變更使用 執照，係因主管建築機關須審核變更使用是否合法，是否對 大眾之安全構成危險，此部分規定屬取締規定，且依建築法 第91條第1 項第1 款規定，僅係行政主管機關依法令權責認 定是否處罰、命停止使用或取締拆除之問題，係違反取締規 定，而非違反強制規定或效力規定，自不因此違反而使系爭 施工委託歸於無效。 ⑷據上，原告主張系爭施工委託第3 條、第5 條約定違反民法 第247 條之1 第1 款、第3 款、消費者保護法第12條第1 項 、第2 項第1 款規定，而屬無效云云，尚屬無據。 ④長耀公司是否應負物之瑕疵擔保責任？原告依系爭房屋契約 第31條約定、民法第359 條規定解除系爭房屋契約，有無理 由？ 按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。又系爭契約第31條約定「賣方違反『賣方之瑕 疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除本 契約」（見本院卷一第104 頁）。惟買受人於契約成立時， 知其物有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔 保之責，民法第355 條第1 項著有明文。原告於簽立系爭房 屋契約時既已知附表所示公共設施非系爭建案建造執照及使 用執照之原核准使用用途，與原核准使用用途不合，違反建 築法令，而有違規使用之瑕疵，依民法第355 條第1 項規定 ，長耀公司自不負物之瑕疵擔保責任，則原告依系爭房屋契 約第31條約定、民法第359 條解除系爭房屋契約，殊非有據 。 ⒊原告先位依系爭房屋契約第11條第1 項、第31條約定、民法 第259 條規定，請求長耀公司給付2,109,375 元與其中970, 000 元之法定遲延利息及被告給付2,260,000 元本息，有無 理由？ 按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款分別定 有明文。又系爭房屋契約第11條第1 項約定「本契約房屋之 建築工程應於104 年2 月28日前申報開工，…；如有逾期， 每逾1 日按本契約書已繳付房地價款依5/10000 單利計算違 約金予買方；若逾期3 個月仍未開工…，則視同賣方違約， 雙方同意依違約處罰之規定處理」（見本院卷一第94頁）。 系爭房屋契約第31條約定「賣方違反…『開工及取得使用執 照期限」之規定者，買方得解除本契約。賣方違反『賣方之 瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除 契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋總價款及遲延利息 全部退還買方外，並應另賠償房屋總價款（含車位價款）15 ％為上限之違約金，但該賠償之違約金金額以不超過買方已 繳價款數額為限」（見本院卷一第104 頁）。原告主張長耀 公司逾期開工逾3 個月、應負物之瑕疵擔保責任，依系爭房 屋契約第31條、民法第359 條規定解除系爭房屋契約既均無 理由，系爭土地契約自無從併同解除，則原告先位依系爭房 屋契約第11條第1 項、第31條約定、民法第259 條規定，請 求長耀公司給付2,109,375 元（已繳房屋價款970,000 元、 遲延利息298,775 元、違約金840,600 元）與其中970,000 元之法定遲延利息及被告給付2,260,000 元本息，洵屬無據 ，應予駁回。 ㈡備位聲明部分： ⒈不完全給付依給付遲延規定解除契約後之價金返還請求權部 分： ①原告主張長耀公司不完全給付，依民法第254 條規定解除系 爭房地契約，有無理由？ 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人向債權人 或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。長耀 公司已施作完成附表所示公共設施，並提供含原告在內之住 戶使用之事實，為兩造所不爭執，並有附表所示公共設施現 況照片可佐（見本院卷二第151 頁至第163 頁）。而原告既 與長耀公司於系爭施工委託約明附表所示公共設施非系爭建 案建造執照及使用執照之原核准使用用途，與原核准使用用 途不符，為違反建築法令之違章使用等債之本旨，足見長耀 公司提出之給付，符合債務本旨，不生不完全給付問題，故 原告主張長耀公司不完全給付，依民法第254 條規定解除系 爭房地契約，要屬無據。 ②原告備位依民法第259 條規定請求長耀公司給付970,000 元 本息及被告給付2,260,000 元本息，有無理由？ 原告依民法第254 條規定解除系爭房地契約既無理由，則其 依民法第259 條規定，請求長耀公司給付970,000 元本息及 被告給付2,260,000 元本息，顯屬無據，應予駁回。 ⒉不當得利返還請求權部分： ①系爭房地契約是否於108 年6 月6 日解除？ ⑴系爭房屋契約第30條第2 項約定「買方違反第7 條…規定者 ，賣方除得依法解除本契約書外，…」（見本院卷一第104 頁）。系爭土地契約第16條第2 項約定「買方違反第7 條… 規定者，賣方除得依法解除本契約書外，…」（見本院卷一 第175 頁至第176 頁）。原告違反系爭房地契約第7 條付款 條件約定之事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第306 頁） ，則長耀公司、被告已取得系爭房屋契約第30條第2 項、系 爭土地契約第16條第2 項之解約權。而長耀公司已於108 年 6 月5 日以台北杭南郵局存證號碼第755 號存證信函，以原 告逾期未繳納房地價金期款，迭經三次書面催繳，仍未繳納 房地價金期款，依系爭房屋契約第30條第2 項規定，向原告 為解除系爭房地契約之意思表示，經原告於108 年6 月6 日 收受送達，為兩造所不爭執，亦有該存證信函及回執可查（ 見本院卷二第313 頁至第323 頁），堪認系爭房屋契約已於 108 年6 月6 日合法解除。該存證信函雖僅以長耀公司名義 寄件，且未引用系爭土地契約第16條第2 項解約規定，均不 影響前揭認定。 ⑵按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決參照），其 各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之 旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事， 並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個 契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別 契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一 個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同 其命運（司法院院字2287號解釋參照）。是聯立契約性質上 具有不可分離之關係，同其命運（最高法院86年度台上字第 2655號判決參照）。系爭房地契約為聯立契約之事實，為兩 造所不爭執，則依上述說明，原告違約時，長耀公司、被告 解除系爭房屋契約、系爭土地契約，對於任一契約之解除， 效力及於二契約全部，二契約同其命運，且不以系爭房地契 約之出賣人均同一為必要，故系爭房屋契約既於108 年6 月 6 日合法解除，效力及於系爭房地契約全部，命運相同，均 於108 年6 月6 日合法解除。 ②原告依應記載事項第24條第4 項規定及修正為「買賣雙方並 得解除契約」之系爭房屋契約第30條第2 項、系爭土地契約 第16條第2 項約定解除系爭房屋及土地買買契約，有無理由 ？ 系爭房地契約既已於108 年6 月6 日合法解除，則原告再於 108 年11月、109 年3 月以補充理由暨聲請調查證據狀、言 詞辯論意旨狀繕本送達向被告為解除系爭房地契約之意思表 示，自無從生解約之效力，其主張解約事由究否有據，即無 再逐一論述之必要。 ③原告請求酌減違約金至零，備位依民法第179 條規定請求長 耀公司給付970,000 元本息及被告給付2,260,000 元本息， 有無理由？ ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第252 條有明文。又約定有違約金者，有 債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害 係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金 ，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依 民法第252 條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違 約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉 證責任。是民法第252 條規定，係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益，而為妥適 裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事 人約定之違約金額是否有過高之事實，即未排除債務人就違 約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任 。另違約金之約定及作用，乃為節省債權人於債務人不履行 債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成 本，以期縮短訴訟之時程，並促債務人依約履行債務，為當 事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已 盱衡自己之履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害 程度等主、客觀因素，本諸自由意識自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法 律規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減 至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金 約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘 債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要 求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤 ，不僅對債權人難謂公平，且有礙交易安全及私法秩序之維 護。 ⑵系爭房屋契約第31條第2 項約定「買方違反第7 條…規定者 ，…賣方得沒收買方已繳之價款，但該沒收之金額以不超過 房屋總價款15％為限」（見本院卷一第104 頁）。系爭土地 契約第16條第2 項約定「買方違反第7 條…規定者，…賣方 得沒收買方已繳之價款，但該沒收之金額以不超過房地總價 款15％為限」（見本院卷一第175 頁至第176 頁），足見系 爭違約金之約定係以原告於適當時期履行債務為條件，應為 損害賠償總額預定性質。又兩造既於系爭房屋契約第31條第 2 項、第16條第2 項約明系爭違約金之處罰，自應同受拘束 ，法院亦應予以尊重，除非原告主張並舉證約定之系爭違約 金過高而顯失公平外，不容原告於事後任意指摘約定之系爭 違約金過高而要求酌減。原告雖主張被告仍得再出售獲利， 並未受有實質損失，至多僅需支出數萬元之作業成本云云， 惟並未舉證以實其說，況自原告逾期繳付房地價款時起，至 系爭房地契約解除時止，被告已受有相當之利息損失，復因 原告違約終致解約，亦喪失於該段期間與他人締約機會，且 勢需再支出勞務、管銷費用另覓買主，被告所受損害及所失 利益非微，原告主張自難採憑。本院審酌系爭房地契約係因 原告不履行債務毀諾而解除，而系爭違約金約定與應記載事 項第24條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之 規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之﹍（最高不得超過 15％）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限」（見本院卷二第337 頁）相符，且應記載事 項第24條第4 項規定，既係主管機關依消費者保護法授權， 衡酌我國國情、現今社會預售屋買賣之現況及企業經營者與 消費者間之關係，為達保護消費者權益，促進國民消費生活 安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷 ，據此所為預售屋買賣雙方權義之規範依據，自得作為系爭 違約金是否過高之衡量標準，茲系爭違約金比例為15％，既 未逾應記載事項第24條第4 項所定之上限，亦為坊間常見之 預售屋買賣契約約定之違約金比例，復基於契約自由原則， 兩造應受其所約定系爭違約金之拘束，以貫徹私法自治之精 神，難認系爭違約金有何顯失公平或過高之情事，是原告主 張系爭違約金過高，請求依民法第252 條規定酌減至零云云 ，委屬無據。 ⑶按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。系爭房地契約既因原告違反系爭房地契約 第7 條付款條件約定而合法解除，且系爭違約金並無顯失公 平或過高而應予酌減之情事，則長耀公司、被告依系爭違約 金約定，自原告已繳房地價款各沒收840,600 元（計算式： 房屋總價5,604,000 元×15％＝840,600 元）、1,560,900 元（計算式：土地總價10,406,000元×15％＝1,560,900 元 ）作為違約金，核屬有據。至原告已繳房地價款各扣除系爭 違約金840,600 元、1,560,900 元之餘額129,400 元（計算 式：970,000 元－840,600 元＝129,400 元）、699,100 元 （計算式：2,260,000 元－1,560,000 元＝699,100 元）， 被告受有該部分房地價款之法律上原因已不存在，則原告依 民法第179 條規定，請求長耀公司返還129,400 元本息及被 告返還699,100 元本息，即屬有據，應予准許；逾此範圍之 請求，則屬無據，不應准許。 五、綜上所述，原告先位依系爭房屋契約第11條第1 項、第31條 約定、民法第259 條規定，請求長耀公司給付2,109,375 元 ，及其中970,000 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，並請求被告給付2,260,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息；備位依民法第259 條規定，請求長耀公司給付 970,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息，並請求被告給付2,260,000 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，均無理由，均應駁回。其備位依民法第179 規定， 請求長耀公司給付129,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 即108 年8 月3 日起（見本院卷一第241 頁）至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，並請求被告給付699,100 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起即長耀公司、謝建國、郭秀麗自 108 年8 月3 日起（見本院卷一第241 頁、第245 頁）、僑 虹投資股份有限公司自108 年8 月17日起（見本院卷一第24 3 頁），均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有 理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失 所依據，應駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項 ，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 4 月 30 日 民事第五庭 法 官 陳佳君 ┌─────────────────────────┐ │附表 │ ├──┬─────────┬────┬───────┤ │編號│公共設施 │坐落樓層│原核准使用用途│ ├──┼─────────┼────┼───────┤ │ 1 │司諾克撞球區 │屋突一層│梯間 │ ├──┼─────────┼────┼───────┤ │ 2 │本因坊麻將棋藝室 │屋突一層│機房 │ ├──┼─────────┼────┼───────┤ │ 3 │蘇活遊戲機台區 │屋突二層│梯間 │ ├──┼─────────┼────┼───────┤ │ 4 │葛萊美歡唱KTV │屋突二層│機房 │ ├──┼─────────┼────┼───────┤ │ 5 │物業秘書廚房區 │地上一層│休憩區 │ ├──┼─────────┼────┼───────┤ │ 6 │宅配儲藏室 │地上一層│休憩區 │ ├──┼─────────┼────┼───────┤ │ 7 │安全管理中心 │地上一層│休憩區、儲藏室│ └──┴─────────┴────┴───────┘ 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 5 月 1 日 書記官 李淑卿