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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1146號 原　　　告　龍瞻科技股份有限公司 法定代理人　林崇仁 訴訟代理人　黃振銘律師 複代理　人　李耀文 被　　　告　新北市政府 法定代理人　侯友宜 訴訟代理人　李永裕律師 複代理　人　楊上德律師 　　　　　　王怡茹律師 上列當事人間請求返還履約保證金事件，經本院於民國108年8月 8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告前於民國93年2月20日與被告簽署「台北縣樹林大同工 業園區公開徵選進駐廠商協議書」（下稱系爭契約），並依 約繳納保證金新臺幣（下同）1,186萬4,340元，後經被告退 還其中1/2（即593萬2,170元），尚餘593萬2,170元未獲退 還。 ㈡被告以非可歸責原告事由，拒絕原告購買坐落新北市○○區 ○○段○○○○號國有土地，致財政部國有財產局北區辦事處 （下稱國產局）於准許原告購買土地後，又暫停原告繳款作 業，導致原告未能向銀行申請融資，著手後續建廠計劃，致 未能於期限內取得使用執照，卻遭被告以原告違反系爭契約 第4條第1項為由，拒絕退還保證金。申言之，原告未能於約 定期限內取得使用執照，乃不可歸責於原告事由所致。兩造 於93年2月20日簽署系爭契約後，係因不可歸責於原告之地 上物拆遷糾紛（即原訂93年9月30日完成拆除以交付土地， 但迨94年6月28日、94年7月29日承包建物拆除之前衛營造公 司卻2度圍地抗爭被告，迨至94年8月26日始達成解約協議， 惟時程已延宕11個月。）及被告預定應於93年7月30日通過 園區整體規劃審查延遲至94年1月28日始行通過，造成原告 建廠延宕。即園區整體規劃審查未完成，則建築師無從進行 建築設計；原有地上物未拆除，建築物亦未能就實際使用地 塊實地丈量，亦難以設計。此2項因素自均嚴重阻礙建築設 計乃至施工進行。原告與訴外人國產局簽訂租約（下稱原證 4租約）第3條第2項約定「租期屆滿前承租人得申請承購租 賃基地」，原告依原證4租約約定申購土地，經國產局依法 完成勘查等程序，並開出繳款通知書。詎嗣竟經國產局依國 有非公用不動產讓售作業程序第24點第1款規定主張原告「 不合讓受法令規定」，而註銷申購案，然國產局並未敘明原 告違反何種法令，如何違反法令，竟以莫須有罪名註銷原告 購地申請及要求終止原證4租約。本件原告先期已投入逾3,0 00萬元資金進行廠房興建，也取回1/2履約保證金，斷無可 能終止建廠計劃。原告於92年6月27日參加被告舉辦說明會 時，並無任何資料顯示原告需完成建廠後才可購地之條件說 明。兩造簽署系爭契約亦未提及此事，被告竟屢阻原告購地 ，導致原告無法如期取得使用執照，依民法第230條規定， 原告不負遲延之責。又本件係因不可歸責原告事由，致原告 無法於簽約後3年內取得使用執照，依系爭契約第4條約定被 告應將剩餘保證金593萬2,170元返還原告。原告曾以律師函 催告被告返還，遭被告拒絕，依民法第229條第2項規定，被 告應負遲延之責。此外，原告因系爭契約簽署支出建築費用 、測量鑽探等相關費用高達3,000餘萬元，原告將另行向被 告求償。 ㈢併為聲明：被告應給付原告593萬2,170元，及自93年2月20 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請 准宣告假執行。 二、被告抗辯：依系爭契約第1條簽訂目的可悉，係為促使原告 以優惠租金承租國有土地，卻未踐行迅速開發行為，致國有 土地資源閑置耗損社會成本。復因「國有土地三免五減半」 租金優惠計畫係優惠承租廠商前3年租金免收，故系爭契約 第4條第1項言明，原告需於3年內取得使用執照，逾期除所 餘50%履約保證金不予發還外，被告將通知國產局終止其與 原告間系爭租約。又本件原告於93年3月24日與國產局簽署 原證4租約後，雖於1年內（即94年3月18日）取得94樹181號 建築執照（下稱系爭建照），但卻未具體施工，直迄96年3 月24日止均未取得使用執照。國產局經被告通知後，依約於 96年5月2日函知原告原證4租約自96年4月起終止。而於國產 局函知原告終止原證4租約前，其曾派員於96年3月30日至現 場勘查，發見原告承租土地現況為圍牆內碎石泥土地，部分 已整平，部分堆置廢棄磚石，益見原告於取得系爭建照後， 確並無於承租土地興造建物之事實。衡以原告於系爭建照屆 期後，並無申請建照延展行為，更可認本件係可歸責原告事 由致無法取得使用執照。即本件原告享有3年免租優惠，怠 於開發之行為，除使國土閒置，亦使原應有效利用國有土地 於93年至96年（3年）間未有租金收入而損及公共利益。被 告為避免損害擴大，於96年3月27日依系爭契約第4條第1項 約定函請國有財產局終止租約，及不予發還所餘50%履約保 證金，於法並無不合。併原告始終未取得使用執照，則其援 引系爭契約第4條約定請求被告發還50%履約保證金亦難認有 據。再者，因系爭契約所涉爭議，先後向被告工務局、國產 局提起訴訟，均遭敗訴判決，亦足見原告之訴確無理由。併 為答辯聲明：如主文所示。 三、兩造不爭執之事項： ㈠兩造於93年2月20日簽署系爭契約，內容略以： 第1條：本協議書簽訂之目的，在於促使獲被告推薦之原告 能迅即進行開發行為，避免承租土地閑置，並作為 雙方責任義務履行之義務。 第2條：依圈定土地面積3年期租金計…圈定土地為樹林市○ ○段11之C、11之1號…需繳交履約保證金金額為1,1 86萬4,340元。 第4條：開發履約保證金之發還 ⑴原告與國產局簽訂土地租賃契約後1年內取得建築執 照者，被告無息發還履約保證金50%，逾期不予發還 ，簽約後3年內取得使用執照者，無息發還剩餘保證 金，逾期不發還，並由被告通知國產局終止租約。 原告如有分期建廠計畫，則以簽約後1年內取得第1 期廠房之建造執照者，作為被告發還一半履約保證 金依據；簽約後3年內原告需取得全部廠房之使用執 照，被告始得發還剩餘保證金。 ⑵前款有不可歸責原告原因者，不在此限。 ⑶履約保證金於取得相關執照後15日內發還。 等情，並有系爭契約（詳原證1）在卷可佐。 ㈡兩造於93年2月20日簽署系爭契約後，原告已依約繳付約保 證金1,186萬4,340元予被告收執。原告於93年3月24日與國 產局就系爭契約所圈定土地簽署原證4租約後，於94年3月18 日（租約簽署1年內）取得系爭建照，故已由被告依系爭契 約第4條第1款前段規定退還1/2履約保證金593萬2,170元予 原告。嗣因原告未能於96年3月24日前（原證4租約簽署後3 年內）取得使用執照，被告因而拒絕原告返還剩餘50%履約 保證金之請求，並依系爭契約第4條第1項規定通知國產局終 止租約等情，並有原告律師函、被告回函（詳原證2、3）、 原證4租約在卷可查。 ㈢被告於96年3月27日函請國產局辦理終止租約，經該分處以 96年5月2日台財北管字第0960017718號函通知原告自96年4 月起終止原證4租約。被告工務局則再以原告經註銷承租資 格，無權繼續占用原承租國有土地興建房屋為由，於97年4 月11日以北工建字第0970220589號函廢止系爭建照。原告對 前開廢止處分不服，循序對被告工務局提起行政訴訟。經最 高行政法院以：系爭建照記載竣工日期自核准開工日起21個 月完工。原告於94年3月18日取得系爭建照後，申請開工核 准日為94年12月23日，應於96年9月22日竣工。原告並未進 行建築如期竣工，亦未依建築法第53條第2項規定申請延展 （依法得申請延展1次，倘有依法申請，於97年9月22日延展 期限屆滿。），系爭建照縱未經廢止，至遲於97年9月22日 亦因期限屆滿而失其效力等為由，認原告提起撤銷之訴無權 利保護必要，駁回其請求等情，並有國產局函（詳被證3） 、最高行政法院100年度判字第890號判決（詳被證1）、臺 北高等行政法院98年度訴字第414號判決（詳本院卷第127至 132頁）在卷可佐。 ㈣原告提出原證1至6書證；被告提出被證1至3書證，形式均為 真正。 四、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判 意旨參照）。本件觀諸系爭契約第4條第1項乃就履約保證金 發還、不發還之條件為約定（即其中50%以建築執照取得時 點為是否發還認定依憑；其餘50%則以使用執照取得時點為 是否發還認定依憑。）；同條第3項則係應予發還者，發還 期限之約定（即發還其中50%之期限為取得建築執照後15日 內；發還其餘50%之期限則為取得使用執照後15日內。）。 基此，同條第2項所謂「前款有不可歸責原告原因者，不在 此限。」，探諸系爭契約前後文義，及當事人締約之真意， 應指倘因不可歸責於原告之事由，致原告無法於約定期限內 取得建築執照或使用執照，則雖原告遲延取得相關執照，於 扣除不可歸責於原告遲延狀態終了期間後，倘未逾同條第1 項約定期限，原告不負給付遲延之責（核與民法第230條之 規定意旨相符），被告仍應依同條第3項約定於執照取得後 15日內為保證金之發還，不得逕予沒收，非如原告所謂：倘 有不可歸責原告事由產生遲延，原告即可免除取得執照之給 付義務，逕請求被告發還履約保證金，先此敘明。 五、本件原告就其於93年3月24日與國產局就系爭契約所圈定土 地簽署原證4租約後，雖於94年3月18日（租約簽署1年內） 取得系爭建照，且由被告依系爭契約第4條第1款前段規定退 還1/2履約保證金593萬2,170元予原告。但迄未能取得使用 執照一節，承前述，既未有爭執，可信屬實。則不問原告遲 延無法於約定期限（即96年3月24日）前取得使用執照之原 因，究否如原告所主張確係因不可歸責於原告事由所致，按 諸前開說明，依系爭契約第4條第3項約定，於原告取得使用 執照前，原告仍無從本於系爭契約第4條約定對被告為50%保 證金發還之請求。即原告依系爭契約第4條約定提起本訴， 請求被告返還593萬2,170元，及自93年2月20日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，難認有理由，應予駁回。 六、況原告主張本件係因不可歸責原告事由，致其無法取得使用 執照一節，無非以：兩造於93年2月20日簽署系爭契約後， 係因不可歸責於原告之地上物拆遷糾紛（即原訂93年9月30 日完成拆除以交付土地，但迨94年6月28日、94年7月29日承 包建物拆除之前衛營造公司卻二度圍地抗爭被告，迨至94年 8月26日始達成解約協議，惟時程已延宕11個月。）及被告 預定應於93年7月30日通過園區整體規劃審查延遲至94年1月 28日始行通過，造成原告建廠延宕。即園區整體規劃審查未 完成，則建築師無從進行建築設計；原有地上物未拆除，建 築物亦未能就實際使用地塊實地丈量，亦難以設計。此2項 因素自均嚴重阻礙建築設計乃至施工進行。原告與國產局簽 訂原證4租約第3條第2項約定「租期屆滿前承租人得申請承 購租賃基地」，原告依原證4租約約定申購土地，經國產局 依法完成勘查等程序，並開出繳款通知書。詎嗣竟經國產局 依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第1款規定主張原 告「不合讓受法令規定」，而註銷申購案，然國產局並未敘 明原告違反何種法令，如何違反法令，竟以莫須有罪名註銷 原告購地申請及要求解約，致原告未能向銀行申請融資，著 手後續建廠計劃，致未能於期限內取得使用執照等由為據。 然： ⑴觀諸原證4租約第7條第1項約定，地上物之拆遷屬原告應 負擔義務，屬其於簽訂原證4租約時應列入評估風險之一 。是所謂拆遷所生延宕，要與被告及國產局無涉，尚難逕 將該締約時原告應行評估風險列認屬不可歸責原告事由， 而於系爭契約第4條第1項期限內扣除。至所謂原告是否得 順利向國產局為申購土地，依原告主張之內容，僅涉其內 部預計籌資方式，亦屬其於與被告簽訂系爭契約前需自行 考量評估之風險，原告究否購得土地，與使用執照之取得 ，既不具必然關聯性，此部分事由自不能認與原告違約未 依期限取得使用執照間，具有相當因果關係。 ⑵況原告主張地上物拆遷延宕及園區整體規劃審查所生遲延 ，乃自93年7月30日起至94年8月26日止。惟原告於94年3 月18日取得系爭建照時，依建築法第30條規定應已備具申 請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書（即已備施 工說為取得建照先決要件）。本無原告所稱：因有地上物 未拆除，建築物亦未能就實際使用地塊實地丈量，而難以 設計之情（即建照之取得與地上物究否已經拆除無必然關 聯。），至多僅與建照取得後施工時程進行有關。再者， 原告取得系爭建照後，承前述，申請開工核准日為94年12 月23日，依規定應於開工核准日起21個月內（即96年9月 22日）完工，原告逾期既未竣工，又未依建築法第53條第 2項規定申請延展（依法得申請延展1次，倘有依法申請， 於97年9月22日延展期限屆滿。），是以不問原證4租約於 96年4月是否經國產局合法終止，及系爭建造97年4月11日 經被告工務局廢止究否有據，均與本件原告最終未能取得 使用執照之結果，難認具相當因果關係。 ⑶即被告抗辯：原告無法取得使用執照之原因，乃肇於原告 取得系爭建照後，未限於96年9月22日前完工，亦未依法 申請建照延展，致系爭建照縱未經廢止，亦因期限屆滿而 失其效力等語，應屬有據。原告主張之遲延事由，縱認定 屬不可歸責原告原因，亦與本件原告無法取得使用執照結 果，不具因果關係。 七、從而，原告本於系爭契約第4條約定提起本訴，請求被告返 還593萬2,170元，及自93年2月20日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，難認有理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。 八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不 逐一論列說明。 結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 8 月 29 日 民事第四庭 法 官 黃信滿 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 8 月 29 日 書記官 傅淑芳