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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1199號 原　　　告　陳惠貞 　　　　　　陳瑞祥 　　　　　　陳惠珠 　　　　　　陳瑞銘 　　　　　　陳清谷 　　　　　　陳雲英 　　　　　　李陳雪娥 　　　　　　賴陳明君 　　　　　　陳菁梅 原　　　告　橋本開發有限公司 法定代理人　林正棚 原　　　告　陳品翰 　　　　　　李孟軒 共　　　同 訴訟代理人　曾翊翔律師 被　　　告　林再祥 　　　　　　林明隆 　　　　　　林昱宜（即林永福之承受訴訟人） 　　　　　　林欽琦（即林永福之承受訴訟人） 共　　　同 訴訟代理人　謝碧鳳律師 上列當事人間調整租金事件，本院於民國108年9月10日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告承租原告陳惠貞、陳瑞祥、陳惠珠、陳瑞銘、陳清谷、陳雲 英、李陳雪娥、賴陳明君、橋本開發有限公司、陳品翰、陳菁梅 所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（面積共59 .74平方公尺），其租金自民國108年7月1日起，調整為每年新臺 幣244,695元。 被告承租原告陳惠貞、陳瑞祥、陳惠珠、陳瑞銘、陳清谷、陳雲 英、李陳雪娥、賴陳明君、橋本開發有限公司、陳品翰、李孟軒 所有坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（面積73.46平方公 尺），其租金自民國108年7月1日起，調整為每年新臺幣300,892 元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。 事實及理由 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之 聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達 於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別 定有明文。本件被告林永福於起訴後之民國108年6月19日死 亡，有死亡證明書在卷可參（本院卷第115頁），其繼承人 林昱宜、林欽琦於108年6月26日向本院具狀聲明承受訴訟， 並提出戶籍謄本及繼承系統表為佐（同卷第117至125頁）， 且上開聲明承受訴訟狀亦已送達原告（同卷第111頁），依 前開規定，被告林昱宜、林欽琦聲明承受訴訟，自應予准許 。 二、原告主張：㈠緣坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號2 筆土地（下稱系爭726、727-1地號土地）為原告陳惠貞、陳 瑞祥、陳惠珠、陳瑞銘、陳清谷、陳雲英、李陳雪娥、賴陳 明君、橋本開發有限公司、陳品翰、陳菁梅等11人（下稱陳 菁梅等11人）所共有，面積依序為58.92平方公尺、0.82平 方公尺，共計為59.74平方公尺，權利範圍皆分別為陳惠貞 4/35、陳瑞祥4/35、陳惠珠4/35、陳瑞銘4/35、陳清谷1/14 、陳雲英1/14、李陳雪娥1/14、賴陳明君1/14、橋本開發有 限公司（下稱橋本公司）1/14、陳品翰4/35、陳菁梅1/14。 另坐落同上段727地號土地（下稱系爭727地號土地）為原告 陳惠貞、陳瑞祥、陳惠珠、陳瑞銘、陳清谷、陳雲英、李陳 雪娥、賴陳明君、橋本公司、陳品翰、李孟軒等11人（下稱 李孟軒等11人，與陳菁梅共計12人合稱為原告）所共有，面 積為73.46平方公尺，權利範圍為陳惠貞4/35、陳瑞祥4/35 、陳惠珠4/35、陳瑞銘4/35、陳清谷1/14、陳雲英1/14、李 陳雪娥1/14、賴陳明君1/14、橋本公司1/14、陳品翰4/35、 李孟軒1/14。又系爭726、727、727-1地號3筆土地（合稱系 爭土地）早年即由原告之前手出租予被告之前手建築房屋， 即門牌號碼為新北市○○區○○路0段00○00號等未辦保存 登記建物（下稱系爭建物），嗣兩造即各自依繼承、買賣或 贈與等法律關係取得土地及建物之所有權，並承受其各自前 手彼此間所約定之租賃關係。然上開租賃關係因時隔已久， 其前手間究竟有無簽署租賃契約已難考證，其間租金當時究 如何約定亦乏實據，其後數十年間，被告即習以委任律師向 每名原告寄發律師函檢附郵局匯票之方式繳付每年租金，而 按年繳付租金方式係以當年7月1日至翌年6月30日為年度計 算，以陳雲英為例，其就系爭土地之應有部分均為1/14，而 逐年自被告處收受之租金均為新臺幣（下同）6,035元，然 以橋本公司每年所繳納之地價稅為例，其就系爭土地之應有 部分亦同為1/14，106年度繳納之地價稅為5,087元，竟僅與 被告繳納之年租接近持平，顯見兩造早年所約定之租金已有 過低之情形。嗣原告乃屢向被告表達調整租金之意，然未獲 被告置理，原告又向被告表示如不願接受相當於市價行情之 租金，渠等可另覓他處承租，惟仍未為被告所接受，原告無 可奈何之餘，只能提起本件訴訟自維權益。㈡兩造間就系爭 土地之租賃關係並未約定一定期限屆滿即失效，是其性質乃 屬「不定期租賃契約」，故原告自得依民法第442條規定聲 請法院調整租金。又兩造間就系爭土地之租賃關係，所約定 之租金數額數十年間均無變更，然以系爭土地之現況，係坐 落於新北市○○○縣道上之商業區，距台一甲省道重新路2段約 350公尺，距新北環河快速道路約400公尺，3分鐘內可開車 經由省道接上台北橋直達台北市，距台北市○○○○○里路 ○○○○道○號交流道也僅900公尺距離，單以交通路線而論 ，乃屬四通八達之絕佳地理位置；另以大眾運輪交通方式而 言，系爭土地適位處捷運三重國小站及台北橋站之間，距二 者捷運站均約600公尺距離，交通非常便利。至於系爭土地 周邊之吃喝玩樂等民生設施亦十分充足，除地理位置緊鄰三 和夜市外，周邊尚有三重國中小學、光榮國中小學、正義國 小等九年一貫學區可供選擇，距影城及圖書館也僅數百公尺 距離，而三和路二段商店林立，亦有多家銀行進駐該區，足 認周邊商業交易繁榮熱絡，生活機能十分完善，以上情形堪 有原告整理之圖解可佐。另參以系爭土地周邊土地、建物市 場交易行情，同位於三和路2段之土地，其每坪售價約為149 萬元，而同路段之店面，其每坪售價亦約達140萬元；至於 系爭土地鄰近租金行情，以同位於三和路2段之30坪店面為 例，每月租金為85,000元，亦即該租約之年租為102萬元， 足見該路段之經濟價值甚高，乃位處新北市○○區○○○○ 段。㈢惟查，被告就系爭土地，每年給付予原告之租金總額 僅有84,490元，竟與原告每年所繳付予國家之地價稅接近持 平，顯然早年所約定之租金未參考前開基地周邊環境，工商 繁榮之程度等情事變更事項而為適當之調整。是有透過本件 訴訟請求法院依系爭土地現況予以調漲租金之必要。原告乃 依民法第442條、第227條之2第1項等規定訴請調整系爭土地 之租金如下：①系爭726地號土地請求調整為年租301,670元 ：即按土地最新申報地價10%計算每年租金，以系爭726地號 土地之申報地價為3,016,704元（計算式：公告地價每平方 公尺64,000元×0.8×58.92平方公尺＝3,016,704元），則 被告應就系爭726地號土地給付予陳菁梅等11人之租金為每 年301,670元（計算式：3,016,704元×0.1＝301,670，小數 點後四捨五入）。②系爭727地號土地調整為年租376,115元 ：即按土地最新申報地價10%計算每年租金，以系爭727地號 土地之申報地價為3,761,152元（計算式：公告地價每平方 公尺64,000元×0.8×73.46平方公尺＝3,761,152元），則 被告應就系爭727地號土地給付予李孟軒等11人之租金為每 年376,115元（計算式：3,761,152元×0.1＝376,115元，小 數點後四捨五入）。③系爭727-1地號土地調整為年租4,198 元：即按土地最新申報地價10%計算每年租金，以系爭727-1 地號土地之申報地價為41,984元（計算式：公告地價每平方 公尺64,000元×0.8×0.82平方公尺＝41,984元），則被告 應就系爭727-1地號土地給付予陳菁梅等11人之租金為每年 4,198元（計算式：41,984元×0.1＝4,198元，小數點後四 捨五入）。④綜上所述，因系爭726、727-1地號土地之共有 人及應有部分比例相同，故被告應就該2筆土地，每年給付 陳菁梅等11人之租金合計為305,868元（計算式：301,670元 ＋4,198元＝305,868元）。㈣被告就系爭土地之租金給付方 式，習於每年10月前委託律師寄發匯票給付當年度7月1日至 翌年6月30日之年租，而今被告業已將107年7月1日至108年6 月30日之年租提存於本院提存所，即謂被告已就上開期間之 租金給付發生清償效力，故本件原告請求准許增加租金之起 算時點為108年7月1日等情。並聲明：㈠被告承租陳菁梅等 11人所有系爭726、727-1地號土地（面積共59.74平方公尺 ），其租金自108年7月1日起，調整為每年305,868元。㈡被 告承租李孟軒等11人所有系爭727地號土地（面積73.46平方 公尺），其租金自108年7月1日起，調整為每年376,115元。 三、被告則以：㈠原告主張系爭土地之每年租金，自108年7月1 日起，依土地最新申報地價10%計算，調整為共計681,983元 ，被告不同意。經查，被告林明隆、林再祥之父親於台灣光 復前即為原告祖父陳延熙之佃農，並承租系爭土地建築房屋 居住，於35年10月1日初設戶籍，歷經政府實施三七五減租 、耕者有其田等政策，未要求補償，將大片農地歸還給地主 ，林明隆、林再祥於系爭房屋出生、成長及居住，目前地主 已經是第二代、第三代，當初第一代之陳林阿玉女士（即地 主陳延熙過世後，系爭土地由妻陳林阿玉及次子陳清福繼承 登記，持分各1/2）口頭有說要將土地賣給被告價款80萬元 （土地增值稅由被告負擔）（第一次），遲遲未處理；嗣68 年間台北縣三重市○○路道路拓建，被告承租土地由64坪， 退縮為40.293坪｛（58.92+73.46+0.82）×0.3025=40.293 ｝，被告亟欲重新整建房屋，當其時陳林阿玉口頭又說要將 土地賣給被告，價款120萬元（土地增值稅由被告負擔）（ 第二次），被告深信不疑，沿拆除線略將拆餘房屋高度整修 門面使用迄今，有照片可按，嗣陳林阿玉於82年7月21日過 世，因為當初是陳林阿玉女士親口說要將系爭土地賣給被告 ，因而系爭土地共有人間（即地主）如何辦理過戶（繼承、 買賣或贈與等），被告都沒有意見，也未主張優先購買權； 101年時又有部分地主說要賣給被告800萬元（土地增值稅約 600多萬元由被告負擔）（第三次），被告因為對系爭建物 懷有深厚感情，也願意購買，惟此時原告等人眾多內部意見 一時無法整合，也就遲遲未能完成交易；詎自從地主陳清富 的兒子陳彥志將其名下持分1/14於101年8月17日以贈與移轉 登記予橋本公司後，旋即發生一連串恐嚇、妨害自由等事件 即102年3月間發生系爭19號建物之屋頂瓦片遭人惡意破壞， 林再祥乃於102年3月18日14時許爬上屋頂修理，此時橋本公 司負責人林正棚竟擅自利用被告所有之梯子，爬上屋頂查看 被告修理狀況，且語帶恐嚇宣稱渠已買受土地持分1/14，被 告所有系爭建物是違建云云等語，林再祥乃要求伊下去，林 正棚與林再祥爬下屋頂後，林正棚又欲攀爬梯子上屋頂，遭 林再祥搖動梯子始作罷，隨後在林再祥收起梯子之際，林正 棚與林再祥拉扯梯子，因林再祥不敵林正棚之拉扯而鬆手， 致梯子撞傷林正棚，造成林正棚受有右眉毛下1.5公分裂傷 ，其竟誣指林再祥故意涉犯刑法傷害罪嫌，幸經檢察官詳查 後，賜為不起訴處分確定。㈡系爭17號建物為林明隆之父親 林進氣興建、系爭19號建物為林再祥及林永福之父親林文濱 興建之磚石造老舊建物，牆壁為磚造，屋頂則係瓦片（或鐵 皮），建物內有木板作成閣樓，系爭19號建物目前由林再祥 （及林永福過世前）經營皮帶輪行小工廠數十年、系爭17號 建物由林明隆出租予訴外人簡金郎居住及經營大同雨衣行數 十年（目前是由簡家三個子女經營，晚上沒有居住），足見 系爭房屋之使用型態自租地建屋以來，未重大改變，縱土地 價值已提高，被告使用利益，實未見隨同土地價值之昇高而 生增加。從而，原告主張參考系爭土地週邊土地、建物市場 交易行情，請求 法院按土地最新申報地價10%計算調整每 年租金合計為681,983元，顯屬過高。㈢被告使用系爭土地 係低度使用，說明如下：①系爭建物於68年○○○區○○路 道路拓建後，依三重市公所核准函所示，將原樓高未達3.70 公尺，准增高至3.70公尺修繕後之現況，因被告無法取得土 地使用權證明，只能沿拆除線以原料或相同資料，依拆餘房 屋高度（即一層）整修門面（即現狀）。②原告主張同位於 三和路2段之土地52.47坪，其每坪售價約為149萬元，依新 北市土地使用管制一覽表（都市計劃容積率表）三重區之商 業區（商一）建蔽率80、容積率440規定，日後可蓋總樓地 地板面積230.868坪，其土地每坪單價為149萬元，亦不為過 。反觀被告承租之系爭土地，非方正土地，合計面積40.293 坪，新建房屋時應留設騎樓其深度應為3.64公尺，系爭727 、726地號土地上方臨三和路2段21巷道或有不足6公尺，為 消防安全，新建房屋時應退縮1-2公尺，如此一來，系爭土 地可利用面積約只有20多坪，每坪單價不可能達149萬元。 被告先父於日據時代起承租系爭土地興建房屋（一層）居住 迄今，未經原告等地主同意，亦無法適用三重區之商業區（ 商一）容積率表重新興建一樓以上樓層建物，僅能維持現況 低度使用，原告主張比照附近土地經濟價值甚高狀況調整本 件土地租金至申報地價10%云云，誠失公允。㈣綜上所陳， 本件自租地建屋以來，承租土地經68年間台北縣三重市○○ 路道路拓建後，退縮為40.293坪，因未取得地主同意書，只 能沿拆除線略將拆餘房屋高度整修門面使用迄今外，未再有 重大整建改變，系爭建物之使用型態，仍維持非常低度的使 用，實無情勢變更增加租金情形可言等語置辯。並聲明：原 告之訴駁回。 四、原告主張系爭726、727-1地號土地為陳菁梅等11人所共有， 面積依序為58.92平方公尺、0.82平方公尺，共計為59.74平 方公尺，權利範圍皆分別為陳惠貞4/35、陳瑞祥4/35、陳惠 珠4/35、陳瑞銘4/35、陳清谷1/14、陳雲英1/14、李陳雪娥 1/14、賴陳明君1/14、橋本公司1/14、陳品翰4/35、陳菁梅 1/14；系爭727地號土地則為李孟軒等11人所共有，面積為 73.46平方公尺，權利範圍為陳惠貞4/35、陳瑞祥4/35、陳 惠珠4/35、陳瑞銘4/35、陳清谷1/14、陳雲英1/14、李陳雪 娥1/14、賴陳明君1/14、橋本公司1/14、陳品翰4/35、李孟 軒1/14；系爭726、727、727-1地號3筆土地早年即由原告之 前手出租予被告之前手建築未辦保存登記之系爭建物，嗣兩 造即各自依繼承、買賣或贈與等法律關係取得土地及建物所 有權，並承受其各自前手彼此間所約定不定期租賃關係之事 實，有土地登記謄本在卷可稽（本院卷第31至41頁），且為 被告所不爭執，堪信為真實。 五、原告復主張兩造早年所約定之租金已有過低之情形，原告自 得請求法院調整租金為每年按土地最新申報地價10%計算等 情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠按「不動產租賃租金增減請求權）租賃物為不動產者，因其 價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有 期限者，不在此限」、「契約成立後，情事變更，非當時所 得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增 、減其給付或變更其他原有之效果」，民法第442條、第227 條之2第1項分別定有明文。次按租賃物為不動產者，其價值 如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多 寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（ 最高法院20年上字第283號判例參照）。又未定期限之基地 租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算 者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契 約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預 料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平 者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調 整其租金（最高法院93年度台上字第2446號裁判參照）。 ㈡原告主張兩造間就系爭土地之租賃關係，所約定之租金數額 數十年間均無變更，然以系爭土地之現況，係坐落於新北市 ○○○縣道上之商業區，距台一甲省道重新路2段約350公尺， 距新北環河快速道路約400公尺，3分鐘內可開車經由省道接 上台北橋直達台北市，距台北市○○○○○里路○○○○道○ 號交流道也僅900公尺距離，單以交通路線而論，乃屬四通 八達之絕佳地理位置；另以大眾運輪交通方式而言，系爭土 地適位處捷運三重國小站及台北橋站之間，距二者捷運站均 約600公尺距離，交通非常便利。至於系爭土地周邊之吃喝 玩樂等民生設施亦十分充足，除地理位置緊鄰三和夜市外， 周邊尚有三重國中小學、光榮國中小學、正義國小等九年一 貫學區可供選擇，距影城及圖書館也僅數百公尺距離，而三 和路2段商店林立，亦有多家銀行進駐該區，足認周邊商業 交易繁榮熱絡，生活機能十分完善；另參以系爭土地周邊土 地、建物市場交易行情，同位於三和路2段之土地，其每坪 售價約為149萬元，而同路段之店面，其每坪售價亦約達140 萬元，足見該路段之經濟價值甚高，乃位處新北市○○區○ ○○○段；惟被告就系爭土地，每年給付予原告之租金總額 僅有84,490元，竟與原告每年所繳付予國家之地價稅接近持 平，顯然早年所約定之租金未參考前開基地周邊環境，工商 繁榮之程度等情事變更事項而為適當之調整，原告自有請求 法院依系爭土地現況予以調漲租金之必要等情，業據提出系 爭土地周邊設施圖解、信義房屋網站頁面（108年1月16日列 印截圖）、（好房網網站頁面（108年1月16日列印截圖）為 證（本院卷第47至55頁），已屬有據，參以被告亦否認其每 年僅給付原租金約84,490元乙節，依前項說明，原告主張兩 造早年所約定系爭土地之租金已有過低情形，而請求本院調 整租金，自無不合。 ㈢雖被告抗辯系爭17號建物為林明隆之父林進氣興建、系爭19 號建物為林再祥及林永福之父林文濱興建之磚石造老舊建物 ，牆壁為磚造，屋頂則係瓦片（或鐵皮），建物內有木板作 成閣樓，系爭19號建物目前由林再祥（及林永福過世前）經 營皮帶輪行小工廠數十年、系爭17號建物由林明隆出租予簡 金郎居住及經營大同雨衣行數十年，足見系爭房屋之使用型 態自租地建屋以來，未重大改變，縱土地價值已提高，被告 使用利益，實未見隨同土地價值之昇高而生增加，且自租地 建屋以來，承租土地經68年間台北縣三重市○○路道路拓建 後，退縮為40.293坪，因未取得地主同意書，只能沿拆除線 略將拆餘房屋高度整修門面使用迄今外，未再有重大整建改 變，系爭建物之使用型態，仍維持非常低度的使用，實無情 勢變更增加租金情形可言等語，並就其所辯承租系爭土地迄 今仍維持非常低度使用之事實，提出台北縣三重市公所68年 6月15日函、照片及地籍圖謄本等件（本院卷第137、139、 175至223頁）證明為真實。然查，系爭土地於107年1月之公 告現值高達每平方公尺32萬元（同卷第31、35、39頁），乃 被告就所承租面積分別為58.92平方公尺、0.82平方公尺、 73.46平方公尺之系爭土地，竟僅需給付每年約84,490元之 租金，其金額顯然過低而不成比例，故被告抗辯兩造間就系 爭土地之不定期租賃契約，因被告仍維持非常低度之使用， 實無情勢變更增加租金情形可言云云，顯不可取。 ㈣原告固請求調整租金為每年按土地最新申報地價10%計算。 本院綜合審酌系爭土地確係位處新北市○○區○○○○段， 經濟價值甚高，但被告系爭建物之使用型態，因未取得地主 同意書，只能沿拆除線略將拆餘房屋高度整修門面使用，無 法再有重大整建改變，仍維持低度使用等情，認為系爭土地 租金應以調整為每年按土地申報地價8%計算為適當，亦即系 爭726、727-1地號土地調整為年租244,695元（計算式：公 告地價每平方公尺64,000元×0.8〈申報地價為公告地價8成 〉×〈58.92＋0.82〉平方公尺×0.08＝244,695.04元，元 以下四捨五入）；系爭727地號土地調整為年租300,892元（ 計算式：公告地價每平方公尺64,000元×0.8〈申報地價為 公告地價8成〉×73.46平方公尺×0.08＝300,892.16元，元 以下四捨五入），逾此範圍即不應准許。又原告主張被告就 系爭土地之租金給付方式，係於每年10月前委託律師寄發匯 票給付當年度7月1日至翌年6月30日之年租，今已將107年7 月1日至108年6月30日年租金提存於本院提存所，發生清償 效力等情，為被告所不爭執，是原告請求本件准予調整增加 租金應自108年7月1日起算，亦無不合。 六、從而，本件原告依民法第442條、第227條之2第1項規定，訴 請判決：㈠被告承租原告陳惠貞、陳瑞祥、陳惠珠、陳瑞銘 、陳清谷、陳雲英、李陳雪娥、賴陳明君、橋本公司、陳品 翰、陳菁梅所有系爭726、727-1地號土地（面積共59.74平 方公尺），其租金自108年7月1日起，調整為每年244,695元 ；㈡被告承租原告陳惠貞、陳瑞祥、陳惠珠、陳瑞銘、陳清 谷、陳雲英、李陳雪娥、賴陳明君、橋本公司、陳品翰、李 孟軒所有系爭727地號土地（面積73.46平方公尺），其租金 自108年7月1日起，調整為每年300,892元；為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，均不足以影 響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。 中 華 民 國 108 年 9 月 27 日 民事第四庭 法 官 連士綱 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 9 月 27 日 書記官 張雅筑