臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第129號
原 告 詹前基
原 告 築林有限公司
法定
代理人 林光中
共 同
訴訟代理人 陳怡文
律師
被 告 吳金燕
訴訟代理人 朱政勳 律師
上列
當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國108年5月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
二、
本件原告起訴時，其
訴之聲明為：㈠被告應給付原告詹前基
新臺幣（下同）200萬元，及自民國107年1月9日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告築林有限
公司（下稱築林公司）374,000元，及自
起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢原告願供
擔保，請准宣告假執行。
嗣於訴訟進行中就其聲明㈠部分變
更為：被告應給付原告詹前基100萬元，及自107年1月9日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告變更部分
，其請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，
揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告委託原告築林公司代為出售其所有之門牌號碼新北市○
○區○○路○○號之房地），經原告築林公司尋得原告詹前基
願意購買
前揭房地，約定價金1870萬元，定金為100萬元，
被告於107年1月8日以傳真方式簽署賣方定金收款憑證，約
定「甲方屆時不賣則應加倍返還定金予買方，且仍需以買賣
成交總價款百分之四之現金金額一次給付乙方作為服務
報酬
費用。」，原告詹前基並於同日交付定金100萬元之支票予
被告之母親代收，然被告委託律師於同年4月9日以金律字第
107040901號函無故撤銷購買之意思表示故為不賣，然該函
中業已明確表示簽署前揭定金憑證及收取前揭定金支票之事
實。
㈡本件
兩造達成
合意之買賣價金為1870萬元，此為兩造所不爭
執且為被告主張之事實，被告雖稱該合意係受詐欺，卻僅提
出
嗣後之
買賣契約，並未舉證
以實其說，
自屬無據，本件典
型之一屋二賣情形，被告既覓得價金較高之買主而移轉登記
予另一買主，自應對原告負擔違約責任，而
不動產價值時高
時低，自無法以價金不同而認定有詐欺情事。
㈢被告主張其所簽署者為被證2之文書，然被告業已主張雙方
合意價金為1870萬元，而被證2之買賣價金為1850萬元，
非
1870萬元，顯然被證2並非雙方合意之文件，被告若主張其
有簽署文件但非原證2文件，自應提出該文件以實其說。被
告於原證4之函文中業已明確稱其有同意以1870萬元出售
系
爭房屋，實則雙方原先合意之價格為1850萬元，始有被告主
張之被證2編號0000000之賣方定金收款憑證（金額為1850萬
元），嗣後被告要求增加價金，經雙方協商後始合意為1870
萬元，因價金改變，原告始製作原證2金額為1870萬元之賣
方定金收款憑證傳真予被告簽名回傳，
是以雙方合意之金額
為1870萬元，自為原證2文件為最終確定版本，被告尚且有
還價之行為，何來受詐欺之有？
㈣本件既已約定「甲方屆時不賣則應加倍返還定金予買方，且
仍需以買賣成交總價款百分之四之現金金額一次給付乙方作
為服務報酬費用。」，被告自應依據該約定及
民法第249條
第3款之規定加倍返還定金及給付服務報酬，又原告詹前基
是否違反仲介業者規則此至多僅係行政處罰問題，並不影響
雙方契約之效力，又原證2上之顯示時間係傳真機設定時間
並非確切時間，自無法以此判斷傳真時間點。
㈤按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，
推定其契約成
立。」、「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履
行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」、「居間人，
以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法
第248條、第249條第3款及第568條第1項分別定有明文，本
件被告既已受有定金，契約即為成立，況雙方合意以1870萬
元成立買賣契約，亦為兩造所不爭執，縱無該原證2文件存
在，依據民法第249條第3款之規定，被告亦應加倍返還定金
，而依據被告承認之被證2文件，其上亦有居間報酬之約定
，本件雙方既已以1870萬元達成買賣合意，被告亦應依據民
法第568條第1項給付居間報酬。
㈥聲明求為判決：㈠被告應給付原告詹前基100萬元，及自107
年1月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告
應給付原告築林公司374,000元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告
抗辯稱：
㈠被告前於106年間擬將所有門牌號碼新北市○○區○○路○○
號房屋出售，被告與從事仲介業之原告詹前基為多年友人，
遂於107年1月間閒聊中談及出售一事，被告長年旅居日本又
對不動產交易流程中仲介應善盡之調查、應提供之資訊等義
務不明瞭，更對系爭不動產附近之交易行情無所獲悉，故於
上開閒聊中即向詹前基請益。
詎詹前基見被告可欺、有利可
圖，竟口頭上提供不實之附近交易行情約1,800萬元，而其
本人願以1,870萬元向被告承購等語，且於107年1月8日（星
期一）當天先後於上午10：47、上午11：34、中午12：00極
短時間內連續發送三次同一內容之賣方定金收據憑證（登錄
編號/n 0000000）予被告，務求被告於不明就裡的第一時間
內合意上開文件，被告基於詹前基身為不動產仲介人士且係
多年友人身分，遂不疑有他，致陷於重大交易訊息上之錯誤
，而同意以1,870萬元出售予詹前基，此有雙方line通訊訊
息為憑。另該憑證第8條-特約條款已手寫載明：「如另有出
價之客戶，以出價較高之客戶優先出售，此定金無息返還。
」等明白字樣（下稱系爭特約條款）。
惟被告嗣後始查悉，
系爭不動產於市場上之交易行情實為2,000萬元左右，亦即
較詹前基所告知者高出約200萬元左右，詹前基前揭提供錯
誤交易行情行為，不僅有違職業倫理，亦涉及刑事詐欺之情
節，更係蹧蹋被告對其之信賴，令被告完全無法接受，遂於
107年2月底、3月初多次以line通訊軟體（電話方式）通知
詹前基表明要解約、不要賣予他之意思，再於107年3月7日
以line通訊軟體（文字方式）通知詹前基，並表明上情，嗣
後為求慎重，再於107年4月9日以律師函重申上開意旨，表
明撤銷、解約之意思表示。另被告所有系爭不動產已於107
年3月7日，透過大家房屋仲介公司（按：提供完整之產權調
查、市場調查、不動產說明書等誠實之仲介服務）以總價金
2020萬元出售予訴外人吳雨潔，並已辦畢
所有權過戶登記。
㈡被告於本件中係符合系爭特約條款，故無需給付原告等2人
主張之相關費用：
⒈承前述該憑證第8條-特約條款已手寫載明：「如另有出價
之客戶，以出價較高之客戶優先出售，此定金無息返還。
」等明白字樣，上開登錄編號n0000000文件所明載之特約
排除條款，
參諸原告詹前基於107年1月8日當天於上午
10:47、上午11:34、中午12:00極短時間內連續發送三次
之賣方定金收據憑證所示，均顯示出確係同一契約內容、
均有載明系爭第8條特約排除條款（含詹前基用印）、均
顯示係登錄編號n0000000之該一文件，是以系爭特約條款
確係存在。被告系爭不動產已於107年3月7日，以總價金
2020萬元出售予訴外人吳雨潔，業已辦畢所有權過戶登記
，符合系爭特約條款所示之排除情形，故被告依約本就無
需給付原告等2人相關之費用。
⒉被告否認原告提出之原證2文件之
形式真正性：
依原證2文件所示，上開第8條手寫之系爭特約排除條款竟
憑空消失，上開於簽約日（即107年1月8日）當天曾經原
告詹前基於極短時間內發送三次line圖檔時確實存在之手
寫且用印過之系爭特約排除條款，竟憑空消失，該消失之
條款，係對原告等人極其不利之排除條款，是以，被告否
認其形式真正性。
⒊上情以觀，顯係原告嗣後塗改、甚或另行偽造而成，誠屬
極其不誠信且觸法之行徑。
㈢被告已合法撤銷意思表示，
解除契約合法，自無再行給付原
告等人相關費用：
⒈按「意思表示之內
容有錯誤，或表意人若知其事情即不為
意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤
或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資
格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思
表示內容之錯誤。」、「因被詐欺或被脅迫而為意思表示
者，表意人得撤銷其意思表示。」、「居間人關於訂約事
項，應就其所知，據實報告於各當事人。」分別為民法第
88條、第92條第1項本文、第567條第1項前段所明文。
經
查，原告詹前基（按：不僅係買方同時亦係承辦仲介）見
被告可欺、有利可圖，竟完全未提供附近交易行情之任何
書面（調查）資料，而以口頭虛假表示交易行情約1,800
萬元，而其願以1,870萬元承購等語，且於107年1月8日當
天於上午10：47、上午11：34、中午12：00極短時間內連
續發送三次同一內容之賣方定金收據憑證，務求被告於不
明就裡的第一時間內合意上開文件，致被告陷於重大交易
訊息上之錯誤而為同意，經核上情，原告顯係故意以不實
（較低約200萬元）之附近交易行情傳達予被告，致被告
信以為真而陷於錯誤，
洵屬詐欺之行為，故被告得依法撤
銷之。退步言，縱認原告上開未據實報告交易行情（按：
誠屬仲介人員最基本之標準作業流程、即俗稱之ABC）之
重大疏失行為並非出於詐欺故意，惟被告於客觀上，仍係
已因原告上開錯報行為而產生意思表示上之錯誤，被告若
知落差約200萬元之事情即不會為本件出售之意思表示，
洵屬民法第88條之錯誤，且無
可歸責於被告，故被告自得
依法撤銷之。
⒉按「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業
執行仲介或代銷業務。」為不動產經紀業管理條例第16條
本文所明文。經查，本件買賣中，買方為原告詹前基，亦
同時作為本件之承辦仲介，揆諸前揭
法律明文，正係法律
規範禁止之「經紀人員不得為自己執行仲介業務」情事，
意旨為強化仲介中立之職業道德、以落實委託
人權利之追
求，然而，原告等2人明知故犯，執意重大違規，在在坐
實了見詖告可欺、有利可圖，竟虛假表示附近交易行情，
旋於107年1月8日當天上午10:47、上午11:34、中牛12:00
極短時間內連讀發送三次賣方定金收據憑證，務求被告於
不明就裡的第一時間內合意之不法行為。
⒊又按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人
之
相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受
利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」為民法第
571條所明文。經查，原告詹前基作為本件之承辦仲介，
立場上，本應中立、專業，而為委託人（即被告）爭取最
大或至少應得之出售價格，竟完全未提供任何市場行情之
調查書面文件、甚且還偽報錯誤之交易行情等等「違反其
對於委託人之義務」行為，進而「為利於委託人之相對人
（即詹前基自己）之行為」，此等「球員兼
裁判」之極其
重大利害衝突之身分錯亂，係屬上開民法第571條前段規
定所欲規制之情事，
職是之故，原告築林公司當不得向被
告請求仲介報酬。又原告等2人上開違法
暨違規之行為，
亦顯係違反仲介業最基本誠實及信用之方法，而由原告詹
前基坐收不當利益之情事，亦符合上開條文後段規定之情
形。
⒋再挼民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告
或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，本件從一開始即
係由原告詹前基自身直接以買家身分與被告閒聊、交涉、
偽報行情而合意，被告未曾與原告築林公司簽立過任何委
託文件，包含最重要之「不動產委託銷售契約書」
。本件定金契約並不是透過「原告築林公司」之居間、仲
介、尋覓買家而成交者，築林公司自始不存在任何居間報
酬
請求權：
㈣倘
鈞院認定原告等2人並無何等不法，而得請求加倍返還定
金、仲介報酬，該金額亦屬過高，請
予以酌減：
⒈按「約定之
違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
、「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失
其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」分
別為民法第252條、第572條本文所明文。次按「約定之違
約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有
明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀
況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違
約金過高者，除出於
債務人之自由意思，已任意給付，可
認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得
依前開規定，核減至相當之數額。」為最高法院79年
台上
字第1915號民事判例意旨所明揭。
⒉經查，就原告詹前基主張之加倍返還定金部分（主要即
100萬違約金部分）而言，當事人間既未明訂為
懲罰性違
約金，故依民法第250條第2項前段規定，即屬
損害賠償額
預定之性質，揆諸前揭實務見解之旨，參諸本件之買方詹
前基非一般之買方、身兼仲介友人身分卻偽報不實交易行
情、諸多球員兼裁判之違失及違規等等之客觀事實，再參
諸社會經濟狀況及雙方所受損害之情形，應酌減至1成即
10萬元為
適當。就原告築林公司主張之仲介報酬37萬
4,000元（即2%）部分而言，誠如一般人所知悉，不動產
買賣仲介業務上，大致可劃分為委託銷售、尋見買方、簽
約、用印、完稅、過戶及交屋等階段，其中，為委託人（
即被告）覓尋到一「適合之買方、買價」即為最費心力之
一環，準此，本件中，原告築林公司並未提供過委託銷售
、簽約、用印、完稅過戶及交屋等仲介程序，誠無疑義，
至於「尋覓適合之買方、買價」此部分，承前所述，更係
不動產經紀業管理條例第16條所規制、禁止之「球員兼裁
判」方式，再併同詹前基偽報不實交易行情乙事，茲以為
仲介報酬實應酌減至0元，始符基本之公平正義及
誠信原
則。
㈤答辯聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利判決，
願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告委託原告築林公司代為出售其所有坐落門牌號
碼新北市○○區○○路○○號之房地，經原告築林公司尋得原
告詹前基願意購買前揭房地，約定價金1870萬元，定金為
100萬元，被告於107年1月8日以傳真方式簽署賣方定金收款
憑證，約定「甲方屆時不賣則應加倍返還定金予買方，且仍
需以買賣成交總價款百分之四之現金金額一次給付乙方作為
服務報酬費用。」，原告詹前基並於同日交付定金100萬元
之支票予被告之母親代收，然被告委託律師於同年4月9日以
存證信函撤銷買賣之意思表示，原告依民法第249條第3款及
第568條第1項規定求為判決如聲明所示
等情。被告則否認之
，並以前詞置辯。
㈡再原告主張被告委託原告築林公司代為出售系爭房地，經原
告築林公司尋得原告詹前基購買前揭房地，約定價金1870萬
元，定金為100萬元，嗣被告拒絕出賣系爭房地，依兩造有
關「甲方屆時不賣則應加倍返還定金予買方，且仍需以買賣
成交總價款百分之四之現金金額一次給付乙方作為服務報酬
費用。」之約定，被告應加倍返還定金，並給付原告築林公
司務報酬費用。被告則稱：其僅委託原告詹前基出賣系爭房
地，並未透過原告築林公司之居間、仲介，且被告與原告詹
前基間，除有原告所指之約定外，兩造並約定「如另有出價
之客戶，以出價較高之客戶優先出售，此定金無息返還。」
等特約條款，原告不得請求加倍返還定金，亦不得請求務報
酬費用。
㈢經查原告上述主張係提出原證2「賣方定金收據憑證」為證
（本院卷第17頁），並認為上述「賣方定金收據憑證」並無
被告
所稱「如另有出價之客戶，以出價較高之客戶優先出售
，此定金無息返還。」之特約條款記載。被告則辯稱：兩造
間確有上述特約條款，該「賣方定金收據憑證」係原告嗣後
塗改，甚或另行偽造而成，而否認其形式真正。按私文書之
真正，如
他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責
。當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之
形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載
調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最
高法院47年台上字第1784號、41年台上字第971號判例意旨
參照），上述「賣方定金收據憑證」為影本，且為私文書，
被告已否認其形式真正，依上述判例意旨所示，原告應舉證
證明該私文書之真正，而原告未能舉證證明該「賣方定金收
據憑證」私文書形式之真正，自無實質的證據力。再查原告
於107年1月8日（星期一）當天先後於上午10：47、上午11
：34、中午12：00，連續發送三次同一內容之賣方定金收據
憑證（登錄編號/n 0000000）予被告，有line通訊訊息（
107.1.8)彩色截圖、系爭特約條款（登錄編號/n 0000000）
彩色截圖為證（本院卷第65頁至第77頁），該憑證第8條-特
約條款已手寫載明：「如另有出價之客戶，以出價較高之客
戶優先出售，此定金無息返還。」等字樣，並經原告詹前基
用印其上，
足證被告辯稱有上述特約條款乙節屬實，應可採
信。又查嗣被告即將系爭不動產於107年3月7日，透過大家
房屋仲介公司以總價金2020萬元簽約出售予訴外人吳雨潔，
於同年3月26日辦畢所有權登記，此有大家房屋不動產買賣
契約書、系爭不動產登記謄本在卷
可稽（本院卷第101頁至
第119頁）。被告確係符合上開「如另有出價之客戶，以出
價較高之客戶優先出售，此定金無息返還。」之特約條款約
定，被告無須加倍返還定金。（原定金100萬元支票已當庭
交由原告訴訟代理人收執）。原告既未完成居間、仲介，自
不得請求服務報酬費用。
㈣綜上，原告既不得請求加倍返還定金，亦不得請求服務報酬
費用，從而，原告依上述法條規定及兩造契約約定請求：⒈
被告給付原告詹前基100萬元，及自107年1月9日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告給付原告築林公司
374,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息，均屬無據，應予駁回。原告之訴既
經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
㈤本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，
爰不一一論述，
附此敘
明。
叁、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
民事第四庭 法 官 李世貴
以上
正本係照原本作成
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書記官 連思斐