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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1527號 原　　　告　謝秀鳳 兼訴訟代理人林建勳 被　　　告　理城建設股份有限公司 法定代理人　李文雄 訴訟代理人　李哲賢律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108年12月12日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告謝秀鳳負擔1/10、餘由原告林建勳負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告2人於民國107年間透過被告公司銷售人員介紹共同向被 告購買門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號3樓房屋（下 稱系爭房屋）及坐落土地（下合稱系爭不動產；權利範圍： 原告林建勳「9/10」；謝秀鳳「1/10」），約定總價新臺幣 （下同）1,885萬元（土地1,168萬元(含房屋占用土地1,069 萬元；車位占用土地99萬元)、房屋656萬元、車位61萬元） 。原告已如數交付價金，被告則於107年12月22日將系爭房 屋點交予原告。又原告於108年3月13日發見系爭房屋前陽台 有嚴重積水無法順利排水問題，經告知並由被告派員處理後 仍無法解決。被告並稱沒辦法在再往下打，會破壞防水層， 且樓層地板也不厚常發出怪異巨聲。本件原告所購買者為成 屋，該屋顯有重大瑕疵。原告又於108年5月22日發見系爭房 屋廚房地板有積水問題，無法順利排水。經通知被告請其於 108年6月11日回覆未果。最初交屋時原告即要求要為廚房地 板排水驗收，被告以這樣會廚櫃會泡水壞掉為由推諉，故未 測試。即原告向被告買受系爭房屋具有前陽台積水、廚房積 水瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金少價金39萬 2,000元，再按原告謝秀鳳1/10、原告林建勳9/10比例，本 於民法第179條規定請求被告返還原告謝秀鳳3萬9,200元、 原告林建勳35萬2,800元及法定遲延利息。 ㈡原告於108年3月13日以存證信函通知原告之積水瑕疵僅指前 陽台，原告係於108年5月22日才發見廚房地板積水瑕疵，故 廚房積水瑕疵部分，原告所為減少價金意思表示，應尚未逾 6個月除斥期間。 ㈢併為聲明： ⑴被告應給付原告謝秀鳳3萬9,200元，及自起訴狀繕本送達 翌日（即108年10月4日）起至清償日止，按年息5%計算之 利息。 ⑵被告應給付原告林建勳35萬2,800元，及自起訴狀繕本送 達翌日（即108年4月11日）起至清償日止，按年息5%計算 之利息。 二、被告抗辯： ㈠被告否認系爭房屋有前陽台、廚房積水瑕疵，實則前陽台積 水部分，兩造於107年11月10日進行交驗屋檢查時原告已為 主張，嗣由被告依原告要求為修繕（改地磚）後，已經原告 確認施工完成無誤。況遲至被告於108年6月19日經原告同意 進入系爭房屋查看屋況時，原告謝秀鳳亦表明前陽台已無問 題。併108年6月19日被告協同相關人員進入系爭房屋檢查廚 房排水管後，乃發見排水管內塞有菜瓜布因而導致排水功能 降低，經被告將雜物排除後，排水功能並無不良。原告再要 求被告應再大規模進行廚房排水測試，經協同被告公司到場 營造公司人員方向原告表示，如原告執意為測試，可能造成 廚具泡水風險，因原告不願接受，故未為測試。本件原告一 再變異其瑕疵主張，請求則一再希望被告以金錢補償，被告 礙難接受。被告一再向原告表明願進屋查看，倘有問題可幫 忙修復，惟原告不願意讓被告進去修復，怕影響起居，始無 法成立調解。被告認為原告所稱廚房積水僅是排水較慢，並 不是淹水，如原告同意，被告可協助將坡度改斜。實則系爭 建案所有關於廚房的排水坡度都是同樣的設計，因為廚具的 特性，所以在廚房的排水設計上刻意沒有將排水孔做的很低 ，但是基本上不影響一般排水的功能。除非是很大量同時的 流了很多水到地上，才會產生積水的情況，但是還是能在一 定時間內排掉，故非瑕疵。 ㈡本件原告於108年3月起訴狀、存證信函均稱系爭房屋有積水 瑕疵，並未區分前陽台或廚房積水，故本件原告知悉及告知 瑕疵之時點，應以存證信函送達被告之108年3月13日為基準 。原告林建勳是在108年10月3日言期辯論期日才明確表示是 依照民法第359條主張減少價金，另追加原告謝秀鳳則延至 108年10月16日才為減少價金意思表示，原告2人依民法第35 9條規定行使減價權利已經逾越同法第365條規定的6個月除 斥期間，不能再行使。 ㈢併為答辯聲明：如主文所示。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告2人於107年間透過被告公司銷售人員介紹共同向被告購 買系爭不動產（成屋；權利範圍：原告林建勳「9/10」；謝 秀鳳「1/10」），約定總價1,885萬元（土地1,168萬元(含 房屋占用土地1,069萬元；車位占用土地99萬元)、房屋656 萬元、車位61萬元）。原告已如數交付價金，被告則於107 年12月22日將系爭房屋點交予原告等情，並有系爭不動產買 賣契約書、點交清冊（詳被證2）在卷可佐。 ㈡兩造於107年11月10日進行交驗屋檢查，其中第11項備註記 載前陽，前陽台積水，改地磚，確認OK等情，並有檢查表（ 詳被證1）附卷可憑。 ㈢原告於108年3月13日以存信函通知被告系爭房屋有積水瑕疵 ；被告於108年3月13日收受通知後，隨於108年3月15日以律 師函通知原告否認系爭房屋本身存有瑕疵等情，並有存證信 函（詳簡易庭卷第35至37頁）、律師函（詳簡易庭卷第39頁 ）在卷可佐。 四、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其 解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間 不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1 項定有明文。次按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義 所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認 之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其 自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤 銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證 明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法 院102年度台上字第1430號裁判意旨參照）。 ㈠原告於本院108年11月7日言詞辯論期日就「原告主張本件瑕 疵包含前陽台及廚房排水不良，均在108年3月13日寄送存證 信函通知被告時發現」一節（(原告主張瑕疵是在108年3月 13日發現？)是，包含前陽台及廚房的排水不良。就是我們 寄存證信函的時候。詳本院卷第86頁。）既自認屬實。嗣於 同日言詞辯論期日翻異改稱：存證信函僅針對前陽台瑕疵， 廚房瑕疵是在108年5月22日才發現有積水，108年6月19日通 知被告來查看等語（詳本院卷第87頁）。又為被告所不同意 ，抗辯：存證信函通知瑕疵並未特定僅係前陽台積水瑕疵， 應包含本件原告主張前陽台及廚房積水瑕疵等語（詳本院卷 第87頁）。原告復未提出證據證明其等前述自認（即存證信 函通知瑕疵包含前陽台及廚房排水不良。）與事實不符，按 諸前開裁判意旨本院應認原告自認事實（即存證信函通知瑕 疵包含前陽台及廚房排水不良。）為真，並以之為裁判基礎 。 ㈡承前，原告於交屋後發現系爭房屋有前陽台及廚房排水不良 疵，於108年3月13日依民法第356條規定通知被告後，既遲 於6個月後始依民法第359條規定對被告為減少價金意思表示 （原告林建勳於108年9月16日具狀表明減少價金，該書狀於 同年10月3日送達被告(詳本院卷第65頁)；原告謝秀鳳於108 年10月16日具狀為訴之追加，追加書狀於同年月25日送達被 告(詳本院卷第81、95頁)，應認原告2人係於108年10月25日 始符合已共同對被告為減少價金意思表示。），則被告抗辯 ：本件原告所為減少價金意思表示，已罹6個月除斥期間， 不得再行使等語，自屬有據。 ㈢基此，原告本於本於民法第179條規定請求被告返還原告謝 秀鳳3萬9,200元、原告林建勳35萬2,800元及法定遲延利息 ，為無理由，應予駁回。 五、況民法第354條明定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物 依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 …。本件觀諸原告提出系爭房屋廚房積水照片及光碟可悉， 於廚房地板大量注水測試時，廚房地板固因洩水坡度不足不 能快速排水而產生積水。惟一般住家廚房之通常使用方式， 既非如浴室（因沐浴等因素需瞬間排除大量積水）、陽台（ 因外在雨勢潑灑需快速排除瞬間積水，避免淹至室內）因有 瞬間大量積水產生，而需常備快速排除大量積水之功能。則 縱施以大量注水測試結果，無法快速排空積水，亦不能認系 爭房屋廚房地板排水設計不符其通常效用，而具有瑕疵。即 本件單執原告提出照片及光碟尚不能證明系爭房屋廚房地板 排水設計有瑕疵，故即令原告前述主張：其於108年3月13日 所為瑕疵通知，確僅包含前陽台積水，未包含廚房積水，原 告直至108年5月22日才發見廚房積水情事一節屬實。亦肇於 原告不能證明系爭房屋廚房之瑕疵存在，其所為減少價金意 思表示，亦無理由。 六、綜上所述，原告本於本於民法第179條規定請求被告返還原 告謝秀鳳3萬9,200元、原告林建勳35萬2,800元及法定遲延 利息，為無理由，應予駁回。 七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不 逐一論列說明。 結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 1 月 9 日 民事第五庭 法 官 黃信滿 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 1 月 9 日 書記官 傅淑芳