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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1909號 原　　　告　蕭羽均 　　　　　　蕭嵐心 　　　　　　惠玲然 共　　　同 訴訟代理人　高奕驤律師 　　　　　　何依典律師 被　　　告　江龍舟 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108 年11月26日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付新臺幣5,280 元予原告公同共有。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之1，餘由原告連帶負擔。 本判決得假執行；但被告如以新臺幣5,280 元為原告預供擔保， 得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴之主張 （一）訴外人蕭乃誠於民國108 年1 月10日死亡前為新北市○○ 區○○街○○巷○○號1 、2 層房屋及其坐落土地（下稱系爭 房地）之所有權人，原告蕭羽均、蕭嵐心、惠玲然（以下 合稱原告）為蕭乃誠之繼承人。被告於107 年8 月2 日由 房屋銷售仲介人員蕭鎮豪陪同前往系爭房地看屋，被告有 意購買，遂當場交付面額新臺幣（下同）1,000,000 元之 支票乙紙（發票人為摩軒國際貿易實業有限公司、支票號 碼為CA0000000 ，惟漏載發票日；下稱系爭支票）予蕭鎮 豪作為斡旋金，被告並於同日與蕭乃誠就系爭房地簽訂不 動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書）及不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），約定價金為7,800,000 元， 給付期程分為3 期，第1 期款為800,000 元，第2 期款為 5,000,000 元，第3 期款為2,000,000 元。被告依約本應 於107 年8 月3 日支付第1 期款，卻拒不履行給付價金之 義務，經蕭乃誠於107 年8 月16日以存證信函催告被告履 行，被告仍置之不理；蕭乃誠遂於107 年8 月30日以存證 信函通知被告解除系爭買賣契約。 （二）系爭買賣意願書第4 條第1 項約定：「斡旋有效期間至10 7 年8 月7 日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總 價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條 斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據」 ；且系爭買賣契約書第8 條第2 項約定：「買方如違反本 契約應履行之各項義務時，每逾1 日，買方應按該期價款 萬分之2 計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付 日止）。經賣方定7 日期限催告逾期仍不履行者，賣方得 解除契約。如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其 他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒 收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之 全部稅捐及相關費用。惟已移轉於買方或其指定登記之名 義人之產權，買方應於解除本契約後請求登記名義人立即 無條件歸還賣方」。被告交付之系爭支票，於買賣契約成 立時即轉為購屋定金之一部分，可見被告已交付系爭支票 所表彰之金錢1,000,000 元作為系爭買賣契約最低違約金 之預定，原告自得依民法第249 條第2 款及系爭買賣契約 第8 條第2 項之約定，請求被告給付1,000,000 元。 （三）再者，蕭乃誠依約解除系爭買賣契約後，迫於無奈僅能降 價將系爭房屋以7,500,000 元之價格售予他人。蕭乃誠因 此受有價差300,000 元之消極損害，自得依民法第260 條 、第226 條第1 項及第216 條規定，請求被告賠償300,00 0 元。 （四）原告依民事訴訟法第244 條第4 項規定就前述內容為一部 請求，而聲明：被告應給付原告800,000 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息。 二、被告之答辯 （一）被告與蕭乃誠於洽談買賣契約時，蕭乃誠均委由蕭鎮豪代 理；蕭鎮豪不斷向被告保證系爭房地可重建為3 樓，且重 建事宜均已洽談完成，使被告誤信而簽訂系爭買賣契約。 嗣被告向相關單位查詢後方知受騙，遂於107 年8 月24日 委請律師發函蕭乃誠、蕭鎮豪，以蕭乃誠違反誠信原則及 民法第354 條之規定為由，拒付第1 期價金；復於107 年 9 月7 日以蕭乃誠違反系爭買賣契約第5 條第2 項及民法 第354 條之規定為由，依民法第359 條前段規定解除契約 。被告行使同時履行抗辯權，自無可歸責之事由。系爭買 賣意願書為被告與訴外人一六八不動產經紀有限公司間於 107 年8 月1 日成立之委任契約，與蕭乃誠無涉；故被告 與蕭乃誠間並未成立所謂定金契約，亦無所謂將定金轉為 買賣契約成立後之價金之一部之約定。 （二）本件違約縱係因可歸責於被告之事由所致，原告亦僅得請 求107 年8 月3 日至31日期間每日160 元（即第1 期款80 0,000 元之萬分之2 ）之違約金，計4,480 元（160 ×28 ＝4,480 ）。另本件買賣「已支付之全部價款」為0 元， 「履保專戶之價金」亦為0 元，是本件並無所謂已支付價 款可沒收，且無所謂價金可撥付。又不動產交易價格波動 為市場之常態，受大環境影響甚深，原告出售系爭房地之 買賣價差，與被告無關，因果關係應由原告舉證證明之。 （三）答辯聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷 （一）被告於107 年8 月2 日就系爭房地簽立系爭不動產買賣意 願書，並交付系爭支票作為斡旋金，且於同日與蕭乃誠簽 立系爭買賣契約，約定價金為7,800,000 元，分為3 期給 付，並約定被告應於107 年8 月3 日給付第1 期款800,00 0 元；惟被告未給付第1 期款，蕭乃誠於107 年8 月16日 寄寄發存證信函催告被告給付；被告則於107 年8 月24日 委託律師函覆蕭乃誠表示其遭蕭乃誠及蕭鎮豪詐欺；蕭乃 誠復於107 年8 月30日寄發存證信函予被告，依系爭買賣 契約第8 條第2 項、第4 項之約定解除系爭買賣契約，並 於107 年9 月5 日送達被告；被告亦於107 年9 月7 日以 存證信函主張系爭房地有瑕疵而解除系爭買賣契約；嗣蕭 乃誠於107 年11月25日將系爭房地以7,500,000 元售予第 三人李怡葳等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約（ 原證一）、蕭乃誠存證信函（原證二、三）、律師函（被 證三）、被告存證信函（被證四）、系爭支票（原證六） 、系爭不動產買賣意願書（原證七）、蕭乃誠與李怡葳簽 立之不動產買賣契約書（原證十）可證，首堪認定。 （二）被告主張其遭蕭乃誠及蕭鎮豪詐欺，誤以為系爭房地可以 在原地拆除重建地上3 層之房屋，故而拒絕給付價金云云 。惟依證人即荃球聯合建築有限公司負責人謝時民於相關 偵查案件中接受檢察官偵訊時之證述可知，依系爭房地之 容積率及建蔽率計算，僅需另外提出申請，應可蓋到4 樓 （見臺灣新北地方檢察署107 年度偵字第30512 號卷第26 7 至269 頁）。是被告主張其受蕭乃誠詐欺云者，尚非可 採，自不得拒絕給付價金。 （三）依系爭買賣契約第8 條第2 項前段約定，買方如違反本契 約應履行之各項義務時，每逾1 日，買方應按該期價款萬 分之2 計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日 止），且經賣方定7 日催告逾期仍不履行，買方得解除契 約。而被告本應依約於107 年8 月3 日給付第一期款800, 000 元，惟未按期給付，又無可拒絕給付之事由，自應負 給付遲延責任，即按日給付蕭乃誠160 元（計算式：800, 000 ×0.0002＝160 ）之違約金。嗣經蕭乃誠催告後，被 告猶未依約給付，故蕭乃誠於107 年9 月5 日以存證信函 送達被告之方式為解除契約之意思表示，應已生解除之效 力。則蕭乃誠因被告給付遲延所得請求違約金之日數應為 33日，換算違約金金額為5,280 元（計算式：160 ×33＝ 5,280 ）。 （四）系爭買賣契約第8 條第2 項中段雖約定：如因買方擅自解 約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本 契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違 約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。惟此 部分約定僅賦予賣方「沒收」已支付之全部價款，而未使 賣方得以請求尚未支付之價款或違約金。另系爭不動產買 賣意願書第4 條第1 項固約定於系爭買賣契約成立生效時 ，被告交付之斡旋金即轉為購屋定金之一部分；然此前提 為被告客觀上已有交付斡旋金。又發票年月日為票據法所 定支票應記載事項之一，欠缺該記載事項者，該票據應為 無效，此觀票據法第125 條第1 項第7 款、第11條第1 項 規定即明；系爭支票既未載發票日，應屬無效，自難以系 爭支票之交付，認定被告已有交付斡旋金、定金或價款， 蕭乃誠因而無從依系爭買賣契約第8 條第2 項中段予以沒 收，遑論請求被告給付系爭（無效）支票所載之金額。 （五）出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之 市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財 產價值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行 債務所受之損害；惟契約解除後，買賣標的物之價值如再 有貶損，則非屬前述損害之範圍。系爭買賣契約係於107 年8 月2 日簽立，旋於107 年9 月5 日經蕭乃誠解除，嗣 蕭乃誠於107 年11月25日將系爭房地售予第三人；可知系 爭買賣契約自成立迄解除，期間僅有30餘日，且蕭乃誠於 系爭買賣契約解除後約80日，始將系爭房地售予第三人。 又不動產之買賣成交價格與當事人之議價能力關係甚鉅， 尚難單以個別買賣之成交價格直接判斷特定不動產之「市 價」為何。蕭乃誠於4 個月內兩度就系爭房地簽立買賣契 約，前後約定之價金有300,000 元之差距，此價金差距是 否確為系爭房地「於107 年8 月2 日至107 年9 月5 日間 之市價跌落」所致，未見原告舉證證明。參以被告於前述 偵查案件中已強調其之所以願意購買，係認為系爭房地已 經申請通過改建執照等語（見臺灣新北地方檢察署107 年 度偵字第30512 卷第163 至165 頁），惟事實上並非如此 ，可見被告願以7,800,000 元價格購買系爭房地，顯非單 純考量系爭房地之「市價」而已。故原告主張其因被告違 約不買而受有300,000 元之跌價損失，尚非可採。 （六）依民法第250 條第2 項規定，系爭買賣契約第8 條第2 項 約定之違約金，乃被告未於適當時期履行債務所生損害之 賠償總額。此因被告遲延給付所生之損害，既已依契約預 定其賠償，自不得更請求遲延利息之賠償損害。故原告併 請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息 ，應非有據。 （七）繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人 財產上之一切權利、義務；但權利、義務專屬於被繼承人 本身者，不在此限；且繼承人有數人時，在分割遺產前， 各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1148條第1 項 、第1151條定有明文。蕭乃誠生前即已依約取得對被告之 5,280 元違約金債權，其於108 年1 月10日死亡後，遺產 由原告繼承，有原告之戶籍謄本（原證9 ）可證。又原告 尚未就此違約金債權分割遺產，應屬原告公同共有之債權 ，而非可分之債權，故僅得請求給付予被繼承人蕭乃誠之 全體繼承人即原告公同共有。 四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8 條第2 項約定請求被告 給付5,280 元予被繼承人蕭乃誠之全體繼承人即原告公同共 有，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。 五、關於原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾500,000 元， 應不待原告聲請，依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告如 預供相當之擔保得免為假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 無影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。 中 華 民 國 108 年 12 月 17 日 民事第三庭 法 官 林琮欽 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 12 月 17 日 書記官 李佳寧