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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第3151號 原　　　告　品宏精密工業有限公司 法定代理人　李茂林 訴訟代理人　黃匡麒律師 　　　　　　吳慧貞 被　　　告　祝榮成企業有限公司 兼 法定代理人　陳培榮 被　　　告　蔡秀芬（原名：蔡采君） 　　　　　　陳育仁 共　　　同 訴訟代理人　蕭仁杰律師 　　　　　　游泗淵律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109 年4 月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告祝榮成企業有限公司應給付原告新臺幣30萬元，及自民國10 8 年11月20日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告祝榮成企業有限公司負擔11％，其餘由原告負擔 。 本判決第一項得假執行，但被告祝榮成企業有限公司如以30萬元 為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明 文。查：依原告民事起訴狀及108 年11月29日民事補正狀所 載，其先位依：⑴民法第92條、第179 條規定請求被告祝榮 成企業有限公司（下稱祝榮成公司）返還其與被告祝榮成公 司所簽定之不動產租賃契約書（下稱系爭租約）之租金及押 金。⑵民法第184 條第1 項、第185 條、公司法第23條第2 項規定，請求被告祝榮成公司、陳育仁連帶負損害賠償責任 （上開2 訴訟標的擇一請求）。備位依：⑶系爭租約第6 條 第4 項、民法第227 條第1 項準用同法第226 條第2 項規定 ，請求被告祝榮成公司負不完全給付之損害賠償責任。又倘 本院認被告祝榮成公司非系爭租約之出租人，則備位另依： ⑷民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告祝榮成公司 、陳培榮、蔡秀芬返還渠等所收受之系爭租約押金及107 年 2 月至108 年3 月租金。嗣於109 年4 月24日言詞辯論期日 ，又主張系爭租約已經終止，追加備位依：⑸系爭租約第3 條第2 項、第6 條第2 項之規定，請求被告祝榮成公司返還 押租金及請求賠償1 個月租金同額之違約金（本院卷第278 、279 頁）。經核原告上開⑸部分訴訟標的之追加，已經被 告訴訟代理人於審理中表示同意（本院卷第279 頁），揆諸 上開規定，自應准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： （一）被告陳培榮係被告祝榮成公司之代表人，被告蔡秀芬為祝 榮成公司之員工。原告於105 年9 月1 日起，向被告祝榮 成公司承租址設新北市○○區○○街○○巷○ ○○ 號廠房為 營業（下稱原俊安街租約），然該址因無充足之大電可供 使用，原告屢次向被告祝榮成公司要求改善，被告祝榮成 公司均不配合改善。嗣107 年1 月間，被告陳培榮、蔡秀 芬代表被告祝榮成公司向原告提出要約，以新廠房有充足 大電（且可申請獨立用電）、廠區有5 個門牌地址，其一 可供原告設立營業登記及工廠登記、租金3 年不調漲等條 件，作為誘使原告同意搬遷並重新裝潢之誘因，約定每月 租金10萬元，出租址設新北市○○區○○路○○○○ 號之鐵 皮隔間廠房（下稱系爭廠房）予原告，租期自107 年2 月 25日至109 年2 月24日止，兩造並簽定系爭租約。又系爭 租約係由被告陳育仁隱名代理被告祝榮成公司所簽定，押 金仍沿用原俊安街租約，直接轉為系爭租約之押金，租金 則匯款至被告陳培榮之帳戶，或由被告蔡秀芬至原告公司 領取支票。 （二）原告得依民法第92條之規定，撤銷與被告祝榮成公司簽定 系爭租約之意思表示： 1、被告祝榮成公司於締約前謊稱系爭廠房有分割成5 個門牌 ，足堪原告辦理相關登記及申請獨立用電，惟系爭廠房僅 有1 門牌地址，已由訴外人金徨精密有限公司（下稱金徨 公司）申請工廠登記，原告無從辦理工廠登記，進而無法 申請獨立用電，則被告陳培榮、蔡秀芬明知上情，且被告 祝榮成公司非所有權人無權辦理分割，謊稱：有5 個門牌 地址、可申請獨立用電、可供辦理營業登記、工廠登記， 並可提供租金3 年維持不變云云，誘使原告搬遷至系爭廠 房之詐術，然被告祝榮成公司期滿未獲所有權人續約，然 被告蔡秀芬隱瞞此訊息，而持續向原告索取108 年4 月之 租金，顯有詐欺之故意。 2、原告進駐後向被告祝榮成公司反應電力僅有49瓩大電，不 敷使用，亦違反獨立用電之約定。被告蔡秀芬乃稱祝榮成 公司為協助辦理升級大電之瓩數至99瓩（108 年6 月升級 為99瓩），花費新臺幣（下同）1 、20餘萬元費用，並要 求原告分攤該費用，分攤方式為取消原先免除原告107 年 2 月租金優惠之方式，原告於開立6 月租金之支票時，應 被告要求補以107 年2 月租金之10萬元（因107 年2 月系 爭廠房尚在裝潢中，且舊廠房仍同時承租中，故租約雖已 開始，仍依廠房租賃之習慣，免除系爭廠房首月租金）， 實質為99瓩大電設置費用之分攤部分，由被告蔡秀芬於10 7 年5 月30日簽收。是被告蔡秀芬虛構代為申請99瓩用電 耗資10餘萬一事，而假107 年2 月租金之形式，索取99瓩 大電設置費用之行為，亦屬施用詐術之行為。 3、證人彭永瀧證稱被告無法履行獨立用電之約定，係因雙方 認知差距云云，違反系爭租約之明文規定，亦與台電回函 不符，並不可採。又被告於締約前隱瞞其非地主及系爭廠 房為違法增建物，且被告祝榮成公司於其與系爭廠房之實 際地主即訴外人陳高秀花租約到期後，不僅未告知系爭廠 房依渠等之租約已歸屬於陳高秀花，更向原告索取租金， 足證被告詐欺之故意。再被告謊稱新北市○○區○○路○○ 號1 樓（右半）向台電申請增設契約容量變更為99瓩，需 20萬元之費用，而由原告與被告各負擔半數，並要求原告 以107 年2 月租金之名義開立支票，亦足見原告祝榮成公 司有施用詐術之行為。 4、被告係於108 年4 月間向原告索討租金，當時被告與訴外 人陳高秀花之租約已屆期未獲續約，故原告於108 年4 月 間始確知受被告詐欺，故本件原告依民法92條訴請撤銷， 尚未逾民法第93條之除斥期間。退步言，縱以證人陳鴻章 到系爭廠房商討辦理工廠登記事宜之108 年1 月7 日起算 ，原告於同年11月8日提起本件訴訟，亦未逾除斥期間。 5、爰以民事起訴狀繕本之送達，向被告依民法第92條撤銷締 結系爭租約之意思表示，並依第179 條規定請求被告祝榮 成公司，返還系爭租約之押租金20萬元、107 年2 月至10 8 年3 月之租金140 萬元，共計160 萬元。 （三）被告共同以詐欺方式，侵害原告之意思決定自由，原告得 請求被告連帶負侵權行為損害賠償責任： 被告共同以詐欺方式，使原告陷於系爭廠房得申請工廠登 記之獨立門牌，並據以申請獨立用電之錯誤，因此與被告 祝榮成公司締結系爭租約，不法侵害原告意思決定之自由 權，是被告故意以詐欺之背於善良風俗且違反保護他人法 律之方式，侵害原告之意思表示。又被告陳培榮為被告祝 榮成公司之董事長，應依公司法第23條第2 項與被告祝榮 成公司連帶負責。再原告因被告之共同侵權行為，除受有 系爭租約之押金、租金等之損害外，尚有為搬遷至系爭廠 房之搬遷費用、系爭廠房之整修費及電費損失等損害。爰 依民法第184 條第1 項、第185 條、公司法第23條第2 項 規定，請求被告祝榮成公司、陳培榮、蔡秀芬、陳育仁連 帶負280 萬9,350 元（詳起訴狀附表一）損害賠償責任。 （四）被告祝榮成公司違反出租人義務，原告得終止系爭租約， 並請求不完全給付之損害賠償： 1、原告進駐系爭廠房後，始知系爭廠房需與金徨公司共用大 電，不僅與系爭租約約定由出租人提供獨立用電不符，電 力瓩數亦不敷原告日常作業使用。又依系爭租約第4 條手 寫部分之記載，足見被告祝榮成公司有於締約前告知原告 ，系爭廠房有充足大電、廠區有5 個門牌地址，其一可供 原告設立營業登記及工廠登記等條件，蓋獨立用電之申請 ，須有所有權人同意書，以及合法登記於用電地址之工廠 登記及營業登記，而每1 門牌地址僅得由1 家工廠設立登 記（營業登記為每1 門牌地址兩家）。嗣經原告與被告祝 榮成公司協商均未改善，原告乃以存證信函催告被告祝榮 成公司依約履行（於108 年3 月29日送達），仍遭被告蔡 秀芬推諉拒絕。故被告祝榮成公司提供之租賃標的無充足 之獨立用電，無可供工廠登記之門牌地址，以致原告無法 合法經營工廠，不符雙方約定之給付本旨，此屬主給付義 務違反之債務不履行，且可歸責於被告祝榮成公司之事由 所致。再被告祝榮成公司經原告屢次請求依約改善，均未 協助改善使原告得申請獨立用電，遑論工廠登記之申辦， 此部分附隨義務之違反，屬可歸責於被告祝榮成公司之事 由致不完全給付。 2、依台電回函可知，系爭廠房至109 年3 月13日止，並無申 請獨立用電之記錄，被告所辯雙方有合意之權宜措施，自 無可採。又證人彭永瀧所稱締約前已告知系爭廠房不得辦 理工廠登記云云，並不足採，且系爭租約並無系爭廠房無 法辦理工廠登記、營業登記之明文，而被告祝榮成公司為 出租業者，明知原告承租目的係作為廠房使用，自不可推 諉上開出租人之主給付義務及附隨義務。 3、從而，倘貴院認原告不得撤銷締結系爭租約之意思表示， 被告祝榮成公司違反民法第423 條出租人義務，原告得依 民法第256 條規定終止系爭租約，並於108 年3 月底先以 口頭，復以起訴狀繕本之送達，向被告祝榮成公司為終止 系爭租約之意思表示，並依系爭租約第6 條第4 項、民法 第227 條第1 項準用同法第226 條第2 項規定，請求被告 祝榮成公司負不完全給付之損害。 （五）被告於民事答辯狀自認系爭租約因被告祝榮成公司與陳高 秀花租約到期而提前終止，原告備位依系爭租約第3 條第 2 項、第6 條第2 項之規定，請求被告祝榮成公司返還押 租金及請求賠償1 個月租金同額之違約金，為有理由。又 就上開債務不履行之損害賠償範圍，被告祝榮成公司未依 約提供獨立用電，致原告受有電費損失即超約附加費16萬 5,908 元、搬遷費26萬7,651 元、廠房整理費、維修費77 萬5,791 元，共計120 萬9,350 元，加計上開押租金、提 前終止違約金10萬元，共計150 萬9,350 元。 （六）再退步言之，倘法院認被告祝榮成公司非系爭租約之出租 人，則原告依民法第179 條不當得利之規定請求被告祝榮 成公司、陳培榮、蔡秀芬返還渠等收受之押金及107 年2 月至108 年3 月之租金。 （七）爰聲明：⒈被告應連帶給付原告280 萬9,350 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯意旨： （一）被告祝榮成公司與原告於107 年2 月間簽訂系爭租約前， 原告公司負責人李茂林曾前往系爭廠房察看。當時被告蔡 秀芬就有告知李茂林，系爭廠房無法為工廠登記。又原告 與被告祝榮成公司簽訂系爭租約，係授權委由當時任職於 原告公司之特助彭永瀧與被告祝榮成公司簽約，於簽訂契 約時，經過兩造之充分溝通、協商，並取得共識，兩造未 把相關工廠登記之訴求填載於系爭租約之內容，有證人彭 永瀧之證言為證。 （二）系爭租約第4 條雖曾以手寫增載：「雙方協議甲方提供： 1、 獨立用電」等語，然獨立大電之問題實係肇因於台電 公司僅能將電源送至廠區大門之電表，後續仍需再花一筆 可觀之金額委請專業水電人員將電源拉進系爭廠房，但因 兩造於簽約時並無預期到有此筆額外的拉線費用，兩造於 後續履約過程中，持續協商，最後兩造均同意採取權宜措 施，由原有之電表申請加大馬力使用。故兩造就獨立用電 之問題，已經有另採行上開權宜措施之合意。且原告與金 徨公司共同使用99瓩的用電契約容量，也不會造成原告有 無法正常營運的問題，亦有證人彭永瀧之證言為證。至於 台灣電力公司台北南區營業處109 年3 月13日函表示「未 經合法增建的建物，不准接電」，然系爭廠房雖係屬違建 ，但並不影響被告祝榮成公司以其他方式向台電公司申請 一個獨立用電供原告單獨使用，此由證人彭永瀧的相關證 述即可佐證。 （三）原告主張被告祝榮成公司並非系爭廠房之所有權人云云， 被告否認有因此對原告為任何詐欺行為。查被告祝榮成公 司係向地主陳高秀花承租土地，陳高秀花同意被告祝榮成 公司建築廠房出租，系爭廠房所有權人為被告祝榮成公司 ，此有證人廖鴻章之證言為證。又被告祝榮成公司與陳高 秀花有辦理租賃契約公證，約定租期6 年，租期屆至時， 廠房所有權歸地主陳高秀花。當時雙方有約定在租期屆至 時，廠房雖歸於地主陳高秀花所有，但被告祝榮成公司對 於廠房及土地有優先承租權。被告祝榮成公司要求寫在租 約裡，但陳高秀花表示有她的口頭承諾即可，不用寫在租 約裡。詎料，陳高秀花見被告祝榮成公司出租廠房的利益 頗大，竟於租期屆至時，不顧雙方約定，拒絕被告祝榮成 公司承租廠房及續租土地，並揚言對被告祝榮成公司提告 。被告祝榮成公司自知沒有白紙黑字的約定，為避免無端 訟累，始將土地及系爭廠房交付給陳高秀花。 （四）原告主張107 年2 月系爭廠房在裝潢，應免除該月租金， 被告蔡秀芬假107 年2 月租金形式，索取99瓩大電設置費 用，為詐欺云云。查被告蔡秀芬、祝榮成公司將○○○區 ○○路○○號1 樓（右半）」用電契約容量由48瓩申請變更 為99瓩，相關費用係被告祝榮成公司自行負擔，被告從未 向原告索取任何相關費用。又被告祝榮成公司將系爭廠房 出租給原告使用，約定原告自107 年2 月25日起支付租金 。被告提前1 個月於107 年1 月份就已經將系爭廠房交付 給原告占有，無償供原告裝修、搬遷。原告依系爭租約自 107 年2 月25日起即有給付租金之義務，原告所稱「被告 應免除107 年2 月租金」云云，顯非事實，此有證人彭永 瀧之證言為證。 （五）對於原告起訴狀求償明細表之意見： 1、被告祝榮成公司有收受系爭租約押金20萬元，不爭執。 2、原告依系爭租約支付107 年2 月至108 年3 月，共14個月 的租金140 萬元，乃係原告使用系爭廠房的對價，被告祝 榮成公司依系爭租約向原告收取上開租金，為法律上原因 ，被告祝榮成公司並無返還或賠償之義務。 3、原告向被告祝榮成公司承租系爭廠房後，實際上有在系爭 廠房生產營業。原告搬遷至系爭廠房之搬遷費用、裝修費 用均為原告在系爭廠房生產營業的必要費用，與原告主張 系爭廠房無獨立用電、無法營業登記、無法工廠登記等事 實，並無關聯。假設系爭廠房無獨立用電、無法營業登記 、無法工廠登記等事實為可歸責於被告的事由，但原告搬 遷至系爭廠房的搬遷費用、裝修費用也不屬於原告可得請 求之損害賠償項目。 4、原告主張繳費通知單之超約附加費為其電費損失。然查， 超約附加費係指用電超出原本申請的契約容量所支付的對 價，並非罰款，且用電多於約定的契約容量時，就超出10 ％以下部分以2 倍計收電費，就超出10％以上部分以3 倍 計收電費，但若用電少於約定的契約容量時，則仍依契約 容量計費，縱然有繳納超約附加費，不表示一定有損失； 約定較高的契約容量也不一定就比較省錢。又原告係與金 徨公司及其他承租戶共同使用99瓩契約容量，繳費通知單 係由金徨公司繳費之後，金徨公司再依系爭廠房的電表， 按原告實際用電量來向原告收取電費，故被告否認原繳費 通知單所載金額均係由原告支付。再以兩造間系爭租約之 終止，係因地主陳高秀花違反與被告祝榮成公司約定收回 土地及其上廠房所致，原告於系爭租約終止的同時，即與 陳高秀花簽訂租約，並無任何損害發生，只是租金改而支 付給陳高秀花而已。退步言，縱認原告因系爭租約提前終 止而有所損害，且可歸責於被告祝榮成公司，原告亦僅得 依系爭租約第6 條第2 項約定，請求賠償1 個月租金同額 之違約金。 （六）爰答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受 不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 三、不爭執事項： （一）原告與被告祝榮成公司（由被告陳育仁代理）於107 年1 月間，簽定系爭租約，約定由原告向被告祝榮成公司承租 系爭廠房，原告並交付押租金20萬元予被告祝榮成公司。 （二）原告自107 年2 月起至108 年3 月止，共計14個月，有使 用系爭廠房，並給付租金共計140 萬元，系爭租約於108 年3 月底終止（終止之原因有爭執），自108 年4 月起， 改與系爭廠房所坐落土地之所有權人即陳高秀花簽定租約 。 （三）系爭廠房並未申請獨立用電，亦無法辦理工廠登記。 四、本件原告主張因遭被告詐欺而簽定系爭租約，及被告祝榮成 公司有違反出租人義務之情形，系爭租約已經其終止，而分 別依上開訴訟標的為請求；被告則否認上情，並以前揭情詞 置辯。是本件爭點應為：⒈原告主張因被詐欺而簽定系爭租 約，依民法第92條規定撤銷系爭租約，並依不當得利之法律 關係，請求被告祝榮成公司返還押租金20萬元及租金140 萬 元，是否有理由？⒉原告主張被告共同以詐欺方式侵害原告 之意思決定自由權，依侵權行為及公司法第23條第2 項之規 定，請求被告連帶負損害賠償責任，是否有理由？若有理由 ，其所得請求之賠償金額為何？⒊原告主張被告祝榮成公司 違反民法第423 條之出租人義務，依民法第256 條終止系爭 租約，並依系爭租約第6 條第4 項、民法第227 條第1 項準 用第226 條第2 項之規定，請求損害賠償，是否有理由？若 有理由，其得請求之賠償金額為何？⒋原告依系爭租約第3 條第2 項請求被告祝榮成公司應退還押租金，及依系爭租約 第6 條第2 款請求1 個月租金同額之違約金，是否有理由？ 爰分述如下： （一）原告主張因被詐欺而簽定系爭租約，依民法第92條規定撤 銷系爭租約，並依不當得利之法律關係，請求被告祝榮成 公司返還押租金20萬元及租金140 萬元，是否有理由？ 1、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。次按主張被 詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最 高法院44年台上字第75號判決參照）。又按民法第92條第 1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷 其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成 過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形 成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實， 而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括 就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以 價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是 否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形 成意思之過程有無因果關係為斷。民法上之詐欺，必詐欺 行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為 不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐 欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法 定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表 示之餘地（最高法院100 年度台上字第858 號判決、98年 度台上字第171 號判決意旨參照）。 2、原告主張被告祝榮成公司對其施以詐欺，致其簽定系爭租 約，無非以被告陳培榮、蔡秀芬對詐稱系爭廠房：⑴得辦 理營業登記、工廠登記；⑵得設立獨立用電，及⑶被告祝 榮成公司並非系爭廠房實際所有權人等情，並提出系爭租 約影本1 份（本院卷第57至73頁），及聲請傳喚證人即欣 泰會計師事務所員工廖鴻章到庭作證為主要論據。被告則 否認有何詐欺行為，並聲請傳喚證人即原告公司前員工彭 永瀧到庭作證。查： ⑴系爭租約第4 條租賃物之使用限制下方，有以手寫載明： 「雙方協議甲方（即被告祝榮成公司）提供：⒈獨立用電 。⒉廠區地面平整處理費用由甲方支付。」等語，惟並無 關系爭廠房應得辦理營業登記、工廠登記之文字。 ⑵證人彭永瀧於審理中證稱：我於106 到107 年任職於原告 公司擔任特助，因為負責人都在大陸，公司大小事都是我 在處理。系爭租約修改的部分有一部分是我寫的，是我與 被告蔡秀芬討論後，系爭租約有送給原告法定代理人李茂 林看。簽約前我跟李茂林有一起去看廠房，被告蔡秀芬有 說系爭廠房不能做工廠登記，營業登記一直都放在被告李 茂林的住家。我們的兩個條件，是把地整平與申請獨立用 電，當時被告蔡秀芬有跟我及負責人保證可以申請獨立用 電，也是在簽約前看工廠時說的。後來我們要去申請獨立 用電時，台電表示只可以將電送到廠區的門口電錶，另外 從電錶拉到工廠廠區裡面要申請人出錢，費用與被告蔡秀 芬與負責人上有些認知上的差距，因為費用要20多萬元， 兩邊都不願意出，加上我們2 月份搬去，到5 月用電量變 大，原來我們與2 工廠共用的用電量超出他們申請的範圍 ，加上台電每月都要加收4 、5,000 元的電費，所以為了 折衷，我請被告蔡秀芬請前面的廠房申請馬力加大，後面 的費用等大家商議後再處理，這件事情包括負責人及我後 手彭副總都知道這件事。簽約時對於多設電錶的費用，當 時沒有考慮那麼周全，雙方都沒有約定，因為是大電所以 電線不能截斷，一定要從頭到底。後來我們有請水電來估 用電量，估的結果是夠的，印象中沒有無法正常營運的問 題。當初沒有協議好，如果負責人願意花20幾萬元拉大電 ，我就會請被告蔡秀芬把20多萬元拿出來，因為她當初契 約有答應。當初我有請金徨公司加大電力的費用，可以在 這部分做折扣，（提示本院卷第137 頁台電繳費通知單） 原告公司在他的廠房有另外加裝電錶，金徨公司每月會來 抄品宏公司的電錶，計算原告公司要給金徨公司多少錢， 應該是對金徨公司比較有利的方式等語（本院卷第200 至 203頁）。 ⑶證人廖鴻章於審理中證稱：原告公司與被告祝榮成公司於 108 年1 月7 日針對廠房租賃一事在工廠辦公室內協商時 ，我是透過透過人力仲介公司的介紹到原告公司，要商談 有關工廠登記的事，是針對現場的合法廠房的位置及申請 程序，應檢附的相關流程、文件做討論。原告公司是吳慧 貞在場，那時我不知道誰是被告祝榮成公司，我們討論完 後，吳慧貞說要找房東過來，當場聯絡房東，房東趕過來 ，我們就針對所調閱的文件與她討論，房東是一個女生的 陸配，因為要申請廠房的位置與我們所調出來合法建物的 位置範圍不符合，所以我們請她做說明，在說明過程中她 有說合法的範圍不在這個位置，她們有部分拆掉重蓋，我 問她說重蓋有無提出合法申請，她說沒有。後來我們在討 論過程中才知道她不是大房東，我們要求請大房東出面， 她當場有聯絡大房東，好像是一位陳先生，他後來有過來 ，來也沒說什麼，他把地租給二房東，其他的部分就是二 房東去處理。協商過程中房東一方沒有表示保證可以辦理 廠房登記或營業登記。後來只有針對工廠登記部分去辦理 ，因為無法提出合法房屋證明所以沒有進行等語（本院卷 第230 至248 頁）。 ⑷又經本院依原告聲請就工廠登記事宜函詢新北市政府經濟 發展局，經該局以109 年2 月27日新北經登字第10903370 15號函覆稱：「有關工廠登記申請人若非所有權人，是 否需要土地所有權人同意書一節，按經濟部中部辦公室公 告之應備文件，尚無須審查土地所有權人同意書…。另 依工廠管理輔導法第15條第1 項第2 、3 款規定略以：『 工廠有下列情形之一者，不得辦理登記或變更登記：… 違反土地使用管制規定。廠房利用違章建築或違反建築 物使用用途。…』及工廠管理輔導法施行細則第9 條規定 ：『同一廠址設置2 家以上工廠時，應分別依本法規定申 請工廠設立許可或登記。』，故違反土地及建物使用管制 規定，不得辦理工廠登記，另同一廠址得登記2 家以上工 廠，惟不得重複登記，並具有確實隔間，獨立出入口。」 等語（本院卷第245 至246 頁）。 ⑸經本院依原告聲請就系爭廠房申請獨立用電事項函詢臺灣 電力股份有限公司，經該公司臺北南區營業處以109 年3 月13日北南字第1090003702號函覆稱：「…㈠依據本公司 現存用電查詢檔之記載資料，查無新北市○○區○○路○○ ○○ 號申請設戶供電紀錄。㈡查用電地址新北市○○區○ ○路○○號1 樓（右半）係於102 年9 月14日申請新設表燈 非時間電價用電，…該用戶於104 年10月28日申請變更為 表燈標準型時間電價，經常契約容量48瓩，另於107 年5 月29日申請增設契約容量變更為99瓩，依上開營業規章， 表燈標準型時間電價用戶增設契約容量免計收供電容量設 置費。㈢依建築物法第73條規定，建築物申請接電須檢附 建築物使用執照，或主管機關同意接用電力證明，並依章 繳納線路設置費，計算方式如附件，無需建物所有權人或 土地所有權人出具同意書，亦無需出具合法工廠登記證明 。㈣依上開建築物法第73條規定，未經合法增建之建物， 不准接電。」等語（本院卷第247 至248 頁） 3、綜觀上開稽證，就系爭廠房無法辦理工廠登記一節，查系 爭租約並無約定系爭廠房需得辦理工廠登記，且參諸證人 彭永瀧證稱：被告蔡秀芬於簽約前已告知其及原告公司法 定代理人李茂林系爭廠房無法辦理工廠登記，及原告公司 營業登記係放在李茂林住處等語，自難認被告有何對原告 誆稱系爭廠房得辦理工廠登記，致其陷於錯誤而簽定系爭 租約等情。又證人廖鴻章之證言，至多僅得證明原告與被 告祝榮成公司曾於108 年1 月7 日曾與證人廖鴻章商討系 爭廠房辦理工廠登記事宜，且被告祝榮成公司一方於商討 過程中並未保證系爭廠房得辦理工廠登記或營業登記等事 實，然無法證明被告祝榮成公司簽定系爭租約時，曾向原 告保證系爭廠房得辦理工廠登記或營業登記，況系爭租約 之租期早於107 年2 月間開始，若被告祝榮成公司曾保證 系爭廠房得辦理工廠登記或營業登記，原告豈有遲至108 年1 月間始商討上開事宜？是證人廖鴻章上開證言，尚難 採為有利於原告之證據。另上開新北市政府經濟發展局函 文，僅係主管機關就辦理工廠登記之程序所為說明，亦難 以作為判斷被告是否誆稱系爭廠房得辦理工廠登記之依據 。再者，原告雖主張彭永瀧於107 年4 、5 月間有向訴外 人瑞泰企管顧問有限公司（下稱瑞泰公司）詢問系爭廠房 辦理工廠登記事宜，並提出瑞泰公司107 年5 月3 日回函 影本1 紙為憑（本院卷第297 頁），足見彭永瀧有向瑞泰 公司詢問工廠登記之報價及所需文件，若其於簽定系爭租 約前即知無法辦理工廠登記，豈會於進駐系爭廠房後向瑞 泰公司詢問上情，是彭永瀧之證言與其行為矛盾，且原告 與其有財務糾紛，所言不足採信云云，惟以彭永瀧縱曾於 107 年4 、5 月間詢問瑞泰公司關於系爭廠房辦理工廠登 記事宜，亦無從證明被告祝榮成公司於「簽約時」有保證 系爭廠房得辦理工廠登記，尚不得排除雖經被告祝榮成公 司告以系爭廠房無法辦理營業登記，然原告或彭永瀧仍對 外尋求第三人協助辦理之可能，況若被告祝榮成公司曾保 證系爭廠房得辦理工廠登記，原告或彭永瀧何以不逕行要 求被告祝榮成公司履行該項保證義務，豈有另尋求第三人 瑞泰公司協助之理？至原告所稱其與彭永瀧有財務糾紛云 云，本院審酌彭永瀧雖已無於原告公司任職，然其與被告 間並無特別利害關係，尚無甘冒刑法偽證罪之風險，故意 偏袒被告之理，是原告以上開瑞泰公司回函彈劾證人彭永 瀧之證言，尚難有理。末查原告雖稱系爭廠房無法辦理「 營業登記」云云，然就系爭廠房是否曾申請營業登記未通 過、無法辦理營業登記之原因等節，未有任何舉證，其此 部分之主張，亦無足採。準此，原告主張被告對其詐欺系 爭廠房得辦理工廠登記、營業登記云云，難認有理。 4、就系爭廠房未能申請獨立用電一節，查系爭租約固有被告 祝榮成公司應提供獨立用電之約定，然參諸證人彭永瀧之 證言，可知系爭廠房未申請獨立用電之原因，係因於簽約 後，經彭永瀧前往申請獨立用電時，經台電公司表示若要 將電表拉到系爭廠房內，需要費用20多萬元，原告與被告 祝榮成公司就該項費用應由何人負擔並未明確約定，其後 渠等協商後請金徨公司向台電公司申請增設契約容量，並 由原告公司於系爭廠房加裝電表，金徨公司每個月前來抄 電表，以計算應補貼金徨公司之電費。又參諸上開台電公 司函文及原告提出之台電公司107 年5 月至108 年9 月繳 費通知單數紙（本院卷第137 至161 頁），金徨公司即上 開地址右半廠區於107 年5 月29日有申請增設契約容量變 更為99瓩，並有每月計算應補貼電費金額等情，核與證人 彭永瀧上開證言相符。則本件既係因原告與被告祝榮成公 司事後發覺設置獨立用電所費不貲，且對該項費用應由何 人認知有異，經協商後改為請金徨公司向台電公司申請增 設契約容量等方式處理，自難認被告有何誆稱系爭廠房得 申請獨立用電之事實。 5、就原告主張被告祝榮成公司並非系爭廠房實際所有權人部 分，查：兩造對於原告自108 年4 月間起，改與系爭廠房 所坐落土地之所有權人即陳高秀花簽定租約之事實既不爭 執，又參以被告訴訟代理人於審理中陳稱：原因是地主陳 高秀花收回土地不再續租等語（本院卷第278 頁），可知 系爭租約確有因地主收回系爭廠房所坐落之土地，導致被 告祝榮成公司無法繼續提供系爭廠房供原告使用，然審酌 系爭租約簽定後，被告祝榮成公司確有將系爭廠房交付原 告使用長達14個月後，始遭地主陳高秀花收回土地，且陳 高秀花收回土地之原因是否可歸責於被告祝榮成公司，尚 屬未定，縱被告祝榮成公司因此無法繼續提供廠房予原告 使用，僅係事後所生債務不履行之問題，尚難認被告於簽 約之初，即有藉此詐欺原告之故意，是原告此部分之主張 ，亦難採信。 6、準此，原告主張被告陳培榮、蔡秀芬對其詐稱系爭廠房得 辦理營業登記、工廠登記，並得設立獨立用電，及被告祝 榮成公司並非系爭廠房實際所有權人等語，其舉證均有所 不足，尚難採信。又被告陳育仁僅係被告祝榮成公司簽定 系爭租約之代理人，既為被告祝榮成公司所不否認，亦無 證據足證其有何詐欺原告之行為。則被告主張其因遭詐欺 而簽定系爭租約，依民法第92條規定撤銷系爭租約，並依 不當得利之法律關係，請求被告祝榮成公司返還押租金20 萬元及租金140 萬元，為無理由。 （二）原告主張被告共同以詐欺方式侵害原告之意思決定自由權 ，依侵權行為及公司法第23條第2 項之規定，請求被告連 帶負損害賠償責任，是否有理由？若有理由，其所得請求 之賠償金額為何？ 查：被告並無對原告為詐欺行為，已如前述，原告依侵權 行為及公司法第23條第2 項，請求被告連帶負損害賠償責 任，亦無理由。 （三）原告主張被告祝榮成公司違反民法第423 條之出租人義務 ，依民法第256 條終止系爭租約，並依系爭租約第6 條第 4 項、民法第227 條第1 項準用第226 條第2 項之規定， 請求損害賠償，是否有理由？若有理由，其得請求之賠償 金額為何？ 1、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423 條固有明文。次按契約當事人以確保債 務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之 履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違 約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人 造成不利。賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為 債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定） 。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務 人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得 請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務 人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務（最高法院10 2 年度台上字第1378號、102 年度台上字第889 號判決意 旨參照）。又系爭租約第6 條第2 項載明：「契約期限內 ，甲乙雙方若無違約情形均不得中途終止契約，若中途主 張解約之一方願賠償對方壹個月租金同額之違約金。」、 同條第4 項載明：「甲乙雙方若有違約情事，致損害他方 權益時，願賠償所受損害，如涉訴訟所繳納之訴訟、律師 等費用均應由違約之一方負責賠償。」，可知系爭租約雖 有違約之一方對他方所受損害，應負損害賠償責任之約定 ，然就雙方得否中途終止契約一節，另有違約金之特別規 定，應優先適用，且該項規定並未約定係屬懲罰性違約金 ，應認係屬總額預定性，債權人不得再請求債務人賠償因 債務不履行所生之其他債務。 2、原告主張被告祝榮成公司所出租之系爭廠房無法辦理工廠 登記、營業登記，及不能設立獨立用電等節，查：系爭租 約並未約定系爭廠房應得辦理工廠登記、營業登記，且雖 有記載被告祝榮成公司應提供獨立用電，但因設置費用高 昂及應由何人負擔有所爭議，故經協商後改為請金徨公司 向台電公司申請增設契約容量等方式處理，業據證人彭永 瀧證述明確，已如前述，自難認被告祝榮成公司有何上開 債務不履行之事由，是原告執此主張終止契約並請求損害 賠償，難認有據。 3、又系爭租約係因地主收回系爭廠房所坐落之土地，導致被 告祝榮成公司無法繼續提供系爭廠房供原告使用，則被告 祝榮成公司就此部分確有債務不履行之情事，原告自得據 此終止系爭租約。又參諸原告訴訟代理人於審理中陳稱： 系爭租約已於108 年3 月經原告口頭終止等語（本院卷第 278 頁），被告訴訟代理人亦陳稱：對於原告主張108 年 3 月底終止不爭執，原因是地主陳高秀花收回土地不再續 租等語（本院卷第278 頁），可見被告祝榮成公司係因地 主收回土地，故無法再提供系爭廠房供原告使用、收益， 中途終止契約之事由發生於被告祝榮成公司一方，揆諸上 開說明，自應優先適用系爭租約第6 條第2 項之規定，由 被告祝榮成公司一方賠償原告1 個月租金同額之總額預定 性違約金，原告並不得再對被告祝榮成公司請求其他債務 不履行之損害賠償。 4、準此，本件被告祝榮成公司固有違反出租人義務，原告並 得終止系爭租約，然應優先適用系爭租約第6 條第2 項中 途終止契約之規定，原告不得再依系爭租約第6 條第4 項 或民法債務不履行之規定，請求其他損害賠償。 （四）原告依系爭租約第3 條第2 項請求被告祝榮成公司應退還 押租金，及依系爭租約第6 條第2 款請求1 個月租金同額 之違約金，是否有理由？ 查：系爭租約第3 條第2 項前段載明：「押租金保證金為 新臺幣20萬元，於簽約同時以現金或現金票據支付甲方（ 即被告祝榮成公司，下同），甲方不另立收據，租期屆滿 或契約終止，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租 保證金。」，是系爭租約係因地主收回土地，故被告祝榮 成公司無法再提供系爭廠房予原告使用而終止，已如前述 ，且原告自108 年4 月起，就系爭廠房改與地土陳高秀花 簽定租約，並無遷空交還系爭廠房之問題，則原告自得依 系爭租約第3 條第2 項前段、第6 條第2 項之規定，請求 被告祝榮成公司返還押租金20萬元，及賠償相當於1 個月 租金即10萬元之違約金，共計30萬元之本息，為有理由。 （五）至原告備位主張若本院認被告祝榮成公司非系爭租約之出 租人，則依民法第179 條不當得利之法律關係對被告祝榮 成公司、陳培榮、蔡秀芬為請求部分，查被告祝榮成公司 既不爭執其為系爭租約之出租人，被告陳育仁僅係其隱名 代理人，原告上開主張，難認有理，附此敘明。 五、綜上所陳，原告備位依系爭租約第3 條第2 項、第6 條第2 款請求被告祝榮成公司給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日即108 年11月20日（本院卷第169 頁）起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假 執行，並依被告聲請酌定相當之擔保，宣告被告得預供擔保 免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應 予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述 ，附此敘明。 八、結論：原告之訴部分有理由、部分無理由，依民事訴訟法第 79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主 文。 中 華 民 國 109 年 5 月 22 日 民事第三庭 法 官 張誌洋 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 5 月 22 日 書記官 廖美紅