臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第498號
原 告 詹美慧
訴訟
代理人 陳丁章
律師
複 代理 人 李子聿律師
被 告 李易宴
謝鈞硯
李宗霖
萊爾富
不動產經紀有限公司
上 一 人
法定代理人 黃詠暉
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師
上列
當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109 年7 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李易宴應給付原告新臺幣貳拾肆萬參仟陸佰參拾肆元，及自
民國一○八年七月十七日起至清償日止，
按週年利率百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告李易宴負擔四十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得
假執行；但被告李易宴如以新臺幣貳拾肆萬元為
原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告透過被告萊爾富不動產經紀有限公司（下稱萊爾富公司
）所屬業務人員被告謝鈞硯、李宗霖居間仲介，於民國107
年12月8 日與被告李易宴簽訂不動產
買賣契約書（下稱
系爭
買賣契約），約定原告以新臺幣（下同）960 萬元買受新北
市○○區○○段○○○ ○號土地及坐落其上同段12458 建號即
門牌號碼新北市○○區○○街○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋
），原告並於107 年12月20日支付被告萊爾富公司仲介費15
萬元，
嗣被告李易宴於108 年1 月25日交屋後，原告
旋於10
8 年3 月1 日發現壁癌，
翌日又發現天花板曾遭修補，補土
掉落後可見鋼筋裸露、鏽蝕，再於108 年4 月中發現主臥室
窗台、主臥室陽台、客廳陽台及浴廁等處，皆有滲漏水情況
，且浴廁外牆有油漆剝落、壁癌，及多處不明裂痕等。而依
台灣省土木技師公會109 年4 月13日（109 ）省土技字第18
06號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）可知，系爭房屋有後
陽台大梁裂縫、鋼筋裸露鋪蝕；臥室平頂之保護層剝落、鋼
筋裸露生鏽；主臥室衛浴與外面衛浴之外側牆面有白華現象
；主臥室陽台及客廳陽台牆面裂縫，下方滲水及油漆剝落；
冷氣窗台及花台裂縫滲水；更衣室平頂網狀裂縫等瑕疵，且
上開瑕疵應長年存在並發生於000 年0 月00日交屋前，又被
告李易宴於不動產委託銷售標的現況說明書（下稱現況說明
書）上，就系爭房屋鋼筋是否裸露、現況是否有滲漏水之情
形、梁、柱部分是否有顯見間隙裂痕等問題，均勾選「否」
，顯係保證系爭房屋並無鋼筋裸露、滲漏水或顯見間隙裂痕
等瑕疵之品質，然系爭房屋欠缺被告李易宴所保證之品質，
且減少通常效用及契約預定效用，則依
民法第359 條規定及
系爭買賣契約第9 條第6 款約定，被告李易宴應負
瑕疵擔保
責任。而原告業於108 年5 月7 日委託律師發函為解除系爭
買賣契約之意思表示通知，系爭買賣契約既經解除，依民法
第259 條、第179 條規定，原告得請求被告李易宴返還價金
960 萬元。退步言，如認原告不得解除系爭買賣契約，然因
系爭房屋存有前開瑕疵，原告已支付冷氣窗台滲漏水維修費
用2,000 元，另就浴廁漏水、主臥室及客廳陽台漏水、鋼筋
裸露及屋內多處不明裂痕等瑕疵，預計修繕費用共計34萬8,
000 元，原告亦得依民法第359 條、第179 條規定，主張減
少相當價金34萬8,000 元後，請求被告如數返還，或另依民
法第360 條、第227 條規定，請求被告賠償修復瑕疵之費用
34萬8,000 元。
㈡又被告謝鈞硯、李宗霖身為居間仲介者，依民法第567 條、
第571 條、不動產經紀業管理條例（下稱經紀業管理條例）
第24條之2 、第26條第2 項等規定，於執行仲介職務時，應
依仲介專業調查並告知上述瑕疵，卻未善盡調查屋況及告知
義務，被告萊爾富公司提供之服務即有瑕疵，依民法第227
條、經紀業管理條例第26條第2 項、
消費者保護法（下稱消
保法）第7 條第1 項、第3 項等規定，被告萊爾富公司、謝
鈞硯、李宗霖應連帶賠償原告所受損害即系爭買賣契約價金
960 萬元。又系爭買賣契約既經解除，原告依民法第571 條
、第179 條規定，併得請求被告萊爾富公司返還仲介費15萬
元。如認原告不得解除系爭買賣契約，原告亦依前開規定請
求被告萊爾富公司、謝鈞硯、李宗霖連帶賠償原告溢付之價
金或修復瑕疵損害34萬8,000 元，及依民法第571 條規定，
請求被告萊爾富公司返還仲介費15萬元。
㈢綜上，系爭房屋有鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等重
大瑕疵，原告得解除系爭買賣契約或減少價金，並請求返還
價金、仲介費或
損害賠償，為此，依民法第179 條、第227
條、第259 條、第359 條、第360 條、第567 條、第571 條
、經紀業管理條例第26條第2 項、消保法第7 條第1 項、第
3 項等規定，提起
本件訴訟，並請求擇一有利為判決等語，
並先位聲明：⒈被告李易宴應給付960 萬元，及自108 年5
月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告萊
爾富公司、謝鈞硯、李宗霖應
連帶給付960 萬元，及自108
年5 月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被
告李易宴依第一項聲明為給付時，於給付範圍內
免除被告萊
爾富公司、謝鈞硯、李宗霖依第二項聲明之給付；被告萊爾
富公司、謝鈞硯、李宗霖依第二項聲明為給付時，於給付範
圍內免除被告李易宴依第一項聲明之給付。⒋被告萊爾富公
司應給付15萬元。⒌願供擔保，請准宣告假執行；
備位聲明
：⒈被告李易宴應給付34萬8,000 元，及自108 年5 月7 日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告萊爾富公
司、謝鈞硯、李宗霖應連帶給付34萬8,000 元，及自108 年
5 月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告
李易宴依第一項聲明為給付時，於給付範圍內免除被告萊爾
富公司、謝鈞硯、李宗霖依第二項聲明之給付；被告萊爾富
公司、謝鈞硯、李宗霖依第二項聲明為給付時，於給付範圍
內免除被告李易宴依第一項聲明之給付。⒋被告萊爾富公司
應給付15萬元。⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：
㈠系爭房屋於出售原告前係出租與
第三人居住使用，
期間長達
5 、6 年，房客未曾向被告李易宴反應有原告所指之問題，
被告亦均無粉刷補土，系爭房屋之所以出現鋼筋裸露情形，
係因原告自行刮除天花板混凝土及油漆所致，且原告
自承於
108 年1 月25日交屋時，並無鋼筋裸露鏽蝕、滲漏水、油漆
剝落及壁癌、多處不明裂痕等問題，係交屋後1 個多月始發
現上述情況，被告謝鈞硯、李宗霖亦證稱看屋當時並未發現
有原告所指情事，則被告李易宴於108 年1 月25日交付系爭
房屋時，既不存在上開瑕疵，自不負
瑕疵擔保責任，亦不負
不完全給付責任，交屋後之屋況應由原告自行承受。縱依系
爭鑑定報告
所載，系爭房屋於108 年1 月25日交付時已存有
裂痕，然系爭房屋係於83年7 月20日建築完成，為屋齡25年
中古屋，則系爭房屋在長期使用及歷經地震所產生之裂痕，
應屬自然現象，並
非瑕疵。退步言，如認系爭房屋有前述鋼
筋裸露鏽蝕、滲漏水、油漆剝落及壁癌、多處不明裂痕等瑕
疵，然原告於簽約前曾進入系爭房屋內部勘查屋況，且本件
交易金額高達960 萬元，原告當會留意屋況後始買受。而依
原告所提出瑕疵情形照片均為一般人肉眼即可明知之屋況，
則原告於簽約前既已知上述瑕疵存在，仍願意購買，依民法
第355 條第1 項規定，自不得主張瑕疵擔保責任，且被告李
易宴於出售系爭房屋時，對於存有瑕疵一事並不知情，而未
有故意或過失未告知瑕疵之情事。況原告明知該瑕疵而仍為
購買，亦不得主張不完全給付責任。
㈡又被告李易宴出售系爭房屋時，僅係依其瞭解勾選、填寫現
況說明書，其上並無保證之字樣，自
難謂被告李易宴有何保
證無鋼筋裸露鏽蝕、無滲漏水、無油漆剝落及壁癌、無裂痕
等品質之意思。
退萬步言，如認系爭房屋存有鋼筋裸露、滲
漏水及間隙裂痕等瑕疵，且被告李易宴應負瑕疵擔保責任，
惟依系爭鑑定報告結果可知，系爭房屋瑕疵尚得修復，且修
復費用僅24萬5,539 元，僅占買賣價金總額2.56 %比例，而
原告明知系爭房屋為中古屋，不該以購買中古屋價格，要求
具備新成屋之品質，是原告主張解除系爭買賣契約，顯屬有
失公平。如認原告得以解除系爭買賣契約，則被告李易宴亦
請求原告應同時辦理
所有權移轉登記，併塗銷
抵押權登記。
㈢再系爭房屋經肉眼觀察屋況良好，無鋼筋裸露鏽蝕、油漆剝
落或壁癌
等情，亦無水漬等滲漏水徵兆現象，則被告謝鈞硯
、李宗霖依被告李易宴所簽署之現況說明書，及根據自身所
觀察之屋況，向原告為現況解說，已盡
善良管理人注意義務
，且系爭房屋是否有滲漏水等瑕疵，須由專業技師以儀器檢
測，被告萊爾富公司為經紀業者，當無如此設備及檢測能力
，故被告萊爾富公司、謝鈞硯、李宗霖已盡調查及告知義務
，自不成立民法及經紀業管理條例之連帶責任，被告萊爾富
公司亦不須依民法第571 條返還仲介費用15萬元。另被告謝
鈞硯、李宗霖僅係受聘僱之營業員，非消保法第2 條
所稱企
業經營者，無從成立消保法第7 條之侵權責任，而被告萊爾
富公司對於訂約事項已盡調查義務能事，業已提供專業合理
期待服務，亦不成立消保法第7 條賠償責任，況因商品瑕疵
或缺陷，致買受人受如價值減少、支出修繕費等純粹經濟上
損失，本非屬消保法所保護權利範圍等語資為
抗辯，
並聲明
：⒈
原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准免為假執行。
三、
兩造不爭執事項
㈠原告透過被告萊爾富公司業務人員即被告謝鈞硯、李宗霖之
居間仲介，於107 年12月8 日與被告李易宴簽訂系爭買賣契
約，約定以960 萬元買受系爭房屋，系爭買賣契約所附之現
況說明書係由被告李易宴所勾選，其中第31點「本標的房屋
鋼筋是否裸露」、第34點「現況是否有滲漏水之情形」及第
38點「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂痕」等問題，均
勾選「否」。
㈡原告因系爭買賣契約成交，於107 年12月20日支付被告萊爾
富公司仲介費15萬元。
㈢原告依約交付960 萬元價金，被告於108 年1 月25日將系爭
房屋交付原告，原告於108 年3 月起陸續發現系爭房屋有鋼
筋裸露鏽蝕、滲漏水、牆壁油漆剝落、壁癌，及多處不明裂
痕情形，嗣原告委由律師以108 年5 月7 日函文，對被告為
解除系爭買賣契約之意思表示，並同時主張減少價金等事實
，有系爭買賣契約、現況說明書、照片、對話紀錄、律師函
在卷
可稽（見本院卷第21頁至第64頁），並為兩造所不爭執
，自
堪信為真實。
四、本院之判斷
原告主張系爭房屋有鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等
瑕疵，原告自得解除系爭買賣契約或請求減少價金，並請求
損害賠償及返還仲介費，惟均為被告所否認，並以
前揭情詞
置辯。是本件爭點
厥為：㈠系爭房屋有無鋼筋裸露、滲漏水
、壁癌及間隙裂痕等瑕疵？㈡原告主張依民法第359 條規定
解除系爭買賣契約，有無理由？㈢原告主張依民法第359 條
規定減少價金，有無理由？如有，範圍若干？茲分述如下：
㈠系爭房屋有無鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有
前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。如買受人
因
重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如
未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者
，不在此限，民法第354 條、第355 條分別定有明文。又所
謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不
具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高
法院73年
台上字第1173號判例
要旨可參）。再按物之瑕疵擔
保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且
須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354 條
第1 項規定甚明；物之出賣人就出賣
標的物所負物之瑕疵擔
保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。倘瑕疵係
於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責
任範疇（最高法院85年度台上字第664 號、95年度台上字第
951 號判決
參照）。
⒉本院經兩造
合意，囑託台灣省土木技師公會就系爭房屋是否
有鋼筋裸露、滲漏水、間隙裂痕情形存在及發生原因、存在
時點、是否影響結構及有無修補可能等為鑑定，鑑定結果為
：「㈠根據109 年2 月26日及3 月2 日之現場會勘結果，系
爭房屋後陽台的大梁有裂縫及鋼筋裸露鏽蝕等現象；臥室平
頂則有保護層剝落及鋼筋裸露鏽蝕的情形；主臥室衛浴與外
面衛浴之外側牆面有白華現象；主臥室陽台及客廳陽台有牆
面裂縫，下方（1 樓平頂）亦有滲水的情形（詳附件四照片
20、21）；冷氣窗台及花台則有裂縫滲水現象；更衣室平頂
有網狀裂痕之存在。㈡原因彙整如下表：
┌──┬───┬───────┬──────────┐
│項目│位 置│ 現 象 │ 原 因 │
│ │ │ │ │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ │後陽台│裂縫、鋼筋裸露│地震的影響，造成大梁│
│ 1 │的大梁│生鏽（附件四照│裂縫，加上濕氣的滲入│
│ │ │片3、4） │，造成鋼筋鏽蝕膨脹，│
│ │ │ │進而使裂縫有擴大現象│
│ │ │ │。 │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ │臥室平│保護層剝落、鋼│由於保護層厚度不夠，│
│ 2 │頂 │筋裸露生鏽（附│經量測不足2 公分，且│
│ │ │件四照片5） │緊鄰後陽台濕氣較重，│
│ │ │ │造成保護層剝落及鋼筋│
│ │ │ │鏽蝕膨脹。 │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ │主臥室│白華現象（附件│衛浴之地坪防水層失效│
│ 3 │衛浴之│四照片16、19）│，且地坪與牆面之接合│
│ │外側牆│ │處有裂縫，導致水氣由│
│ │面 │ │該裂縫滲入並藉由大氣│
│ │ │ │的壓力往牆面內乾處滲│
│ │ │ │透，累積的水器與水泥│
│ │ │ │中的游離鈣（CaO ）結│
│ │ │ │合成氫氧化鈣（Ca(OH)│
│ │ │ │2 ），進而將牆面粉刷│
│ │ │ │層擠破，形成所謂的乾│
│ │ │ │式白華現象。 │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ │外面衛│白華現象（附件│同上。 │
│ 4 │浴之外│四照片12、14、│ │
│ │側牆面│17、18 ） │ │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ │主臥室│牆面裂縫、臥室│牆面裂縫為地震所造成│
│ 5 │陽台 │落地窗框與陽台│、臥室落地窗框與陽台│
│ │ │地坪接合處滲水│地坪接合處滲水及陽台│
│ │ │、陽台下方滲水│由下方滲水（1 樓平頂│
│ │ │及油漆剝落（詳│）則為陽台地坪防水層│
│ │ │附件四43頁照片│失效及地坪與牆面之接│
│ │ │3 、4 及照片9 │合處有裂縫所致，進而│
│ │ │、15、21） │造成油漆剝落。 │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ │客廳陽│牆面裂縫、下方│同上。 │
│ 6 │台 │滲水及油漆剝落│ │
│ │ │（詳附件四42頁│ │
│ │ │照片2 及照片7 │ │
│ │ │、8、20） │ │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ 7 │冷氣窗│裂縫滲水（附件│地震所造成。 │
│ │台 │四42頁照片1 ）│ │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ 8 │花台 │裂縫滲水（附件│地震所造成。 │
│ │ │四照片10） │ │
├──┼───┼───────┼──────────┤
│ 9 │更衣室│網狀裂縫（附件│粉刷層乾縮所致。 │
│ │平頂 │四照片6） │ │
└──┴───┴───────┴──────────┘
㈢根據原告所提供資料知原告於108 年3 月2 日，曾告知房
仲有發現鋼筋裸露及壁癌等現象，4 月14日再告知主臥室陽
台、窗台有漏水等現象，根據中央氣象局地震測報中心歷史
地震查詢得知，蘆洲區成功國小測站於108 年1 月25日至4
月14日間，有感地震僅發生過1 次，日期為2 月10日，震度
為3 ，屬於弱震，詳附件七，尚不足已造成嚴重的結構性裂
縫，而目前主臥室陽台、客廳陽台及後方陽台大梁裂縫，均
大於0.3mm ，屬於結構性裂縫，又，由鑑定事項㈡表中之項
目2 所示鋼筋裸露生鏽等現象，在正常環境下，至少亦需2
年以上，因此，綜合研判鑑定事項㈡表中之項目1 、2 、5
、6 、7 、8 之裂縫及鋼筋裸露應發生在108 年1 月25日交
屋前；至於主臥室衛浴、外面衛浴、主臥室陽台及客廳陽台
之防水層失效部分，由於鑑定標的物之屋齡為27年，且根據
被告提供之資料得知，標的物於交屋前並無改造或修補，因
此考量防水層之一般合理使用年限為10年研判，鑑定事項㈡
表中之項目3 、4 、5 、6 之防水層失效亦應發生在108 年
1 月25日交屋前；而鑑定事項㈡表中之項目9 更衣室平頂有
網狀裂縫部分，屬於粉刷層之乾縮現象，研判為發生在完工
初期之養護工作不確實所致。
綜上所述，鑑定事項㈠之狀況
，應長年存在且發生於000 年0 月00日交屋前。㈣鑑定事項
㈠之狀況中，鑑定標的物之後陽台大梁裂縫及臥室平頂保護
層剝落，造成鋼筋鏽蝕膨脹，應儘快處理，以避免裂縫及剝
落擴大，造成鋼筋鏽蝕嚴重斷裂，由於大梁屬於主要結構，
而樓地板亦須承受樓地板載重，鋼筋腐蝕斷裂會造成結構應
力無法傳遞，進而影響結構安全；至於主臥室陽台及客廳陽
台之牆面裂縫、冷氣窗台及花台等之裂縫，由於該等結構物
均不屬於主要結構物，目前並未影響結構安全；又，更衣室
平頂之網狀裂縫，應屬於粉刷層之乾縮裂縫，亦不影響結構
安全；主臥室衛浴與外面衛浴之外側牆面有白華現象，研判
此現象亦與結構安全無關。」等內容，有系爭鑑定報告在卷
可佐（置於卷外），足認被告於108 年1 月25日將系爭房屋
交付原告時，即存有鋼筋裸露、滲漏水、壁癌、間隙裂縫之
瑕疵，且系爭買賣契約所附標的物現況說明書中第31、34、
38點已分別就系爭房屋鋼筋是否裸露、是否有滲漏水、梁、
柱是否有顯見間隙裂痕等項目明列其上（見本院卷第39頁）
，可知系爭房屋鋼筋是否裸露、是否有滲漏水、梁柱是否有
顯見間隙裂痕，實屬系爭買賣契約確認是否具有缺點（即瑕
疵）之事項，而被告李易宴在上述項目均勾選「否」
一節，
復為兩造所不爭執，則被告李易宴即應擔保系爭房屋並無鋼
筋裸露、滲漏水及樑柱裂痕等情事，是原告主張系爭房屋有
鋼筋裸露鏽蝕、滲漏水、壁癌、間隙裂縫等瑕疵，應屬可採
。至原告主張更衣室平頂之網狀裂縫亦屬瑕疵等語，惟更衣
室平頂之網狀裂縫係屬粉刷層之乾縮現象，不影響結構安全
，且無滲漏水情事，復參以該部分之修復費用僅1,575 元等
節，亦有系爭鑑定報告可查，
堪認更衣室平頂之網狀裂縫
縱
有減少其價值，亦屬無關重要，是原告主張系爭房屋更衣室
平頂有網狀裂縫之瑕疵等語，應非可採。
⒊被告抗辯系爭房屋之鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等
情形，係交屋後1 個多月始發現，且系爭房屋為屋齡25年中
古屋，在長期使用及經歷地震所產生之裂痕，應屬自然現象
，並非瑕疵等語，然上述瑕疵係長年存在且發生於000 年0
月00日交屋前，業如前述，是被告此部分抗辯，顯無可採。
而系爭房屋之主臥室陽台、客廳陽台、後方陽台大梁、冷氣
窗台、花台等裂縫均係地震所造成，非一般正常使用情形下
所生，應與系爭房屋之使用或屋齡無關，並已有滲水情形產
生，且主臥室陽台、客廳陽台、後方陽台大梁之裂縫間隙均
大於0.3mm ，屬於結構性裂縫等情，亦有系爭鑑定報告及所
附照片可佐（另置卷外），應屬瑕疵甚明，則被告抗辯系爭
房屋之鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕疵非交付時
所存在，且裂痕並非瑕疵
云云，自無可取。被告另抗辯系爭
房屋縱有原告所述鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕
疵，然上述瑕疵為一般人肉眼明知，原告於簽約前已由被告
謝鈞硯帶看系爭房屋，上述瑕疵應為原告所明知，依民法第
355 條第1 項規定，原告不得主張瑕疵擔保責任云云。查，
被告謝鈞硯到庭證稱：107 年間我受原告委任時有經手系爭
房屋，當時有帶原告去看過系爭房屋6 、7 次，帶看時系爭
房屋是空屋，當時系爭房屋看起來沒有鋼筋裸露、陽台龜列
、壁癌等問題，也沒有明顯粉刷補土，或有明顯霉味或滲漏
水的情形，交屋後原告才向我反應有問題等語（見本院卷第
402 頁至第404 頁），足認原告於簽定系爭買賣契約前，尚
無從得知系爭房屋存有上述瑕疵，且係交屋後始發現系爭房
屋有鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等情形，方透過被
告謝鈞硯反應上述瑕疵，是被告抗辯原告簽約時明知系爭房
屋有鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕疵，不得主張
瑕疵擔保責任云云，亦無足採。
⒋綜上，原告主張系爭房屋有鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙
裂痕等瑕疵存在，被告應負瑕疵擔保責任，自屬有據。
㈡原告主張依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，有無理由
？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平
者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又
所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與
解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解
除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損
害程度而為判斷（最高法院88年度台上字第711 號、97年度
台上字第739 號判決意旨參照）。是原告主張因系爭房屋有
鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕疵，依民法第359
條規定解除系爭買賣契約，自應以未顯失公平方得為之。
⒉查，系爭房屋固有鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕
疵，然依系爭鑑定報告之鑑定結果：「鑑定標的物之後陽台
大梁裂縫及臥室平頂保護層剝落，造成鋼筋鏽蝕膨脹，應儘
快處理，以避免裂縫及剝落擴大，造成鋼筋鏽蝕嚴重斷裂，
由於大梁屬於主要結構，而樓地板亦須承受樓地板載重，鋼
筋腐蝕斷裂會造成結構應力無法傳遞，進而影響結構安全；
至於主臥室陽台及客廳陽台之牆面裂縫、冷氣窗台及花台等
之裂縫，由於該等結構物均不屬於主要結構物，目前並未影
響結構安全；又，更衣室平頂之網狀裂縫，應屬於粉刷層之
乾縮裂縫，亦不影響結構安全；主臥室衛浴與外面衛浴之外
側牆面有白華現象，研判此現象亦與結構安全無關。」可知
，後陽台大梁裂縫及臥室平頂保護層剝落如裂縫及剝落擴大
造成鋼筋鏽蝕嚴重斷裂時，方對結構安全有所影響外，其餘
瑕疵對結構安全均不生影響，且上述瑕疵均得以修補，有系
爭鑑定報告可查（另置卷外）。是本院審酌系爭房屋之後陽
台大梁裂縫及臥室平頂保護層剝落瑕疵，固有影響結構安全
之虞，然在鋼筋腐蝕斷裂前，即先維修、補強，即不致影響
結構安全，而其餘瑕疵均與結構安全
無涉，併參以上述瑕疵
之修補費用縱加計非屬瑕疵之更衣室平頂部分，總共僅24萬
5,539 元（見系爭鑑定報告附件八），相較於系爭買賣契約
價金為960 萬元，本件瑕疵修補費用比例甚微，認本件原告
依民法第359 條規定，主張解除系爭買賣契約，顯失公平，
不應准許。
㈢原告主張依民法第359 條規定減少價金，有無理由？如有，
範圍若干？
⒈按無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之
價金減少
請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得
請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人
於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87
年臺簡上字第10號判例意旨參照）。查，系爭房屋有鋼筋裸
露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕疵存在，業如前述，依前
開說明，原告即得依前揭民法第359 條規定，請求減少價金
。又系爭房屋就後陽台大梁等處之修補費用為24萬5,539 元
，有系爭鑑定報告附件八修復費用
可憑，是經扣除非屬瑕疵
之更衣室平頂費用後，並就其他費用、利潤、稅捐及管理費
等項目併
予以調整後，修復費用應為如附表所示之24萬3,63
4 元，是本件原告既以修復系爭房屋瑕疵之費用作為減少價
金之依據，則在系爭房屋修復費用24萬3,634 元範圍內，應
為可採。準此，系爭買賣契約買賣價金經減少後，被告受領
減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受
有損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告返還價金24
萬3,634 元，
核屬有據，
逾此範圍之請求，即非可採。
⒉原告固主張系爭房屋之修復費用至少為34萬8,000 元，並提
出報價單、估價單共3 份為據（見本院卷第67頁至第79頁、
第285 頁至第291 頁）。惟
觀諸上開報價單、估價單所載之
工項與附表所示工項
顯有未合並有增列之情，諸如馬桶更新
、熱水明管、冷熱水管更新及配管、浴室天花板燈具換新、
浴室隔間洗孔含套管（配合排風接管）、排風機設備及安裝
、凱薩衛浴設備及安裝（單體馬桶CT1325、高腳落地臉盆LP
2220S （含水龍頭）、淋浴龍頭、毛巾架）、浴室塑膠天花
板含維修孔及排風機挖孔等，均非系爭鑑定報告所列應予維
修之項目，甚至採用較高規格、等級之防水塗料，僅防水工
程即高達76萬2,241 元等情（見本院卷第67頁、第69頁、第
285 頁、第287 頁、第289 頁至291 頁），自
難認上開報價
單、估價單所列費用均為修復本件瑕疵所應支出之
必要費用
。另原告主張業已修復冷氣窗台滲漏水，支出費用2,000 元
云云，則未見原告提出任何單據以資
佐證，況冷氣窗台於本
件台灣省土木技師公會委派之技師於109 年2 月26日、同年
3 月2 日至系爭房屋勘查時，冷氣窗台尚有滲水現象，亦有
系爭鑑定報告
暨所附照片可參，是縱使原告確曾支出2,000
元修復費用，該費用是否為修復系爭房屋瑕疵所必需，亦屬
有疑，則原告主張系爭房屋之修復費用至少34萬8,000 元，
尚非有據。
⒊末按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之
債務不履行責任，其
法律性質、
構成要件及規範功能各不相同，上開二項請求權
競合時，買受人得擇一行使之（最高法院105 年度台上字第
2245號判決意旨參照）。本件原告依民法第359 條、第179
條規定之請求既屬有據，已如前述，則原告另依民法第227
條不完全給付規定，請求被告損害賠償，即無須再予審酌，
併此敘明。
㈣原告依民法第179 條、第227 條、第567 條、第571 條、經
紀業管理條例第24條之2 、第26條第2 項、消保法第7 條第
1 項、第3 項等規定，主張被告萊爾富公司、謝鈞硯、李宗
霖應連帶賠償960 萬元或34萬8,000 元，及被告萊爾富公司
返還仲介費15萬元，有無理由？
⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之
相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託
人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將
不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不
動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約
書之一部分；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意
或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連
帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26
條第2 項分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一
方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付
報酬之
契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力
或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567
條第2 項亦有明文。次按
受任人處理委任事務，應依
委任人
之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，
應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失
，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之
責，亦為同法第535 條、第544 條所明定。又依上開規定不
動產經紀人受託在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應
盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規
定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟
上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如不動
產經紀人已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，尚不得認
為其有何過失，並非不動產現況說明書之記載與現實情況有
所落差，即謂不動產經紀業者及經紀人員應依上開規定負
損
害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有
無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無
因果關
係等要件為必要。
⒉原告主張被告謝鈞硯、李宗霖為不動產仲介經紀，則被告謝
鈞硯、李宗霖應就系爭房屋之屋況確實檢查，以確認是否有
鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕疵，並據實告知原
告等語。
經查，被告謝鈞硯證稱：我有去過系爭房屋10來次
，帶原告去看過6 、7 次，看起來沒有重新粉刷補土、滲漏
水、間隙裂痕、鋼筋裸露等情形，我當時看到的情形就如同
被證3 的照片等語；被告李宗霖亦證稱：107 年間在被告萊
爾富不動產經紀有限公司工作，擔任仲介，107 年11月受被
告李易宴委託經手系爭房屋，我有去過系爭房屋2 到3 次，
第一次是房客還在，房客是做家庭保母的夫妻，已承租5 、
6 年，我有問房客屋況及是否漏水，房客表示一切正常，因
為房客是家庭保母，所以屋況保持不錯。後來房客搬走，被
告李易宴沒有整理，也沒有無重新粉刷補土，亦無霉味或滲
漏水。但我有將客廳玄關開關及附近的開關較髒、腳踢板稍
微清潔跟油漆。我有檢視屋況並拍照，並核對過不動產現況
說明書，當時系爭房屋沒有鋼筋裸露、滲漏水、間隙裂痕等
情況，就如同被證3 的照片。交屋後2 、3 天被告謝鈞硯轉
述說原告有反應系爭房屋有漏水，2 月份因管理費的事情有
調解，原告當時說漏水小事情，他們自行處理就好，後來4
月時有反應漏水，我就跟一位師傅去看，原告稱鋼筋裸露、
陽台間隙，屋況已經不是交屋時的狀況，廁所看起來再做漏
水測試，壁癌部分的混凝土、油漆被刮除，房間天花板刮除
混凝土及油漆後有鋼筋裸露的情形等語（見本院卷第402 頁
至第405 頁、第407 頁至第413 頁），可見被告謝鈞硯、李
宗霖及原告至系爭房屋察看時，均無從依系爭房屋之外觀查
知系爭房屋有所謂鋼筋裸露、滲漏水、壁癌及間隙裂痕等瑕
疵，且鋼筋裸露係因原告自行刮除混凝土及油漆後始顯現。
復參以原告所指滲漏水、壁癌、間隙裂痕等瑕疵尚無從依系
爭房屋當時外觀查知，且系爭房屋是否有鋼筋裸露、滲漏水
、壁癌及間隙裂痕等瑕疵及其成因為何，尚需由具專業知識
與設備之專業人員鑑定方能得知判斷是否具備瑕疵、是否損
及結構安全，被告謝鈞硯、李宗霖當不具備相關專業能力，
即難課以被告謝鈞硯、李宗霖檢查系爭房屋是否有滲漏水、
壁癌及間隙裂痕之義務，況被告謝鈞硯已帶原告至系爭房屋
察看，復提出由被告李易宴填寫之現況說明書，以告知有關
系爭房屋之現況，並經原告確認後簽名其上（見本院卷第39
頁），堪認被告謝鈞硯、李宗霖對系爭房屋已為合理調查及
訪視，自難認被告謝鈞硯、李宗霖於居間仲介系爭買賣契約
時，有未盡民法第567 條之調查、告知義務，更無故意或過
失侵害原告權益之情事，是原告主張被告謝鈞硯、李宗霖未
盡
善良管理人注意義務為檢查及告知，應負賠償責任等語，
應無可採。又被告謝鈞硯、李宗霖既無未盡調查、告知義務
，亦無故意或過失侵害原告權益之情事，即難謂被告萊爾富
公司提供之服務有何瑕疵可言，則原告依民法第227 條、經
紀業管理條例第26條第2 項、消保法第7 條第1 項、第3 項
等規定，主張被告萊爾富公司應與被告謝鈞硯、李宗霖連帶
負賠償責任，
亦屬無據。
⒊再原告主張系爭買賣契約既經解除，原告得依民法第179 條
、第571 條規定，請求被告萊爾富公司返還仲介費用15萬元
，倘系爭買賣契約未經解除，亦得依同法第571 條規定，請
求被告萊爾富公司如數返還仲介費用等語，
惟查，原告不得
依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，且被告萊爾富公
司並無違反居間人之義務，俱如前述，是原告依民法第179
條、第571 條，請求被告萊爾富公司返還仲介費15萬元，核
非有據。
五、末按，給付無確定期限者，
債務人於
債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之
債務，以支付金錢為標的者，
債權人得請求依法定利率計算
之
遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第
1 項、第203 條分別定有明文。本件原告之
不當得利請求債
權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，當
應負遲延責任。查本件
起訴狀係於108 年7 月16日送達被告
李易宴，有本院送達證書在卷可參（見本院卷第91頁）。是
原告請求被告李易宴給付自起訴狀送達翌日即108 年7 月17
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第359 條、第179 條，請求被告李易
宴給付24萬3,634 元，及自108 年7 月17日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍
部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告及被告李易宴分別陳明願供擔保，請准宣告或免為假執
行，核原告勝訴部分所命給付金額未逾50萬元，
爰依民事訴
訟法第389 條第1 項第5 款規定，職權宣告假執行，並酌定
相當之
擔保金額，准予被告李易宴供擔保後免為假執行。至
原告敗訴部分，其假執行之聲請
失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張、攻擊
防禦方法，
核與判
決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
民事第七庭 法 官 蔡惠琪
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日之
不變期間內，向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 廖俐婷