裁判書系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第161號 原　　　告　陳素昭 訴訟代理人　張安婷律師 被　　　告　仲一建設股份有限公司 法定代理人　廖明炎 訴訟代理人　劉千綺律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國109年9月9日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠兩造於民國100年4月12日就坐落新北市○○區○○段000地 號土地，簽立「三重市○○段合建契約書」（下稱系爭契約 ），約定合建「賓士名宮」大樓（下稱系爭合建案），伊可 分得門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○○○號10樓房地。 且被告為答謝伊在系爭合建案整合住戶意見，申請都市更新 事業計畫之付出，願以較行情優惠之價格出售同號9樓房地 （下稱系爭房地）予伊，故於系爭契約之特約事項約定：「 本公司同意把172-2號9樓賣給10樓每坪以建商和廣告公司可 銷售底價85折為成交價」。嗣系爭合建案竣工後，被告於10 8年7月時片面告知伊系爭房地之每坪單價「85折後」為新臺 幣（下同）48萬元，然斯時被告對外出售之每坪單價最高不 過48萬元左右，85折後之單價應介於每坪39-41萬元間，詎 於兩造溝通過程中，被告竟將系爭房地出賣並移轉登記予第 三人，自係可歸責於被告之事由致給付不能，使伊受有履行 利益之損害。又被告請求伊履行系爭房地買賣契約時即108 年7月間，市場所能查得每坪最低底價45.74萬元，則價金應 為每坪39萬元（45.74×0.85＝39，小數點以下四捨五入， 下同），總價為13,322,400元（39萬×34.16坪＝13,322,40 0）。108年7月間至本件訴訟於108年11月21日起訴前，系爭 合建案每坪最高交易價格為46.89萬元，則若108年7月間兩 造順利履行而使原告取得系爭房地所有權，伊得享有增值利 益計2,695,224元（46.89萬×34.16坪－39萬×34.16坪＝2, 695,224），亦即因可歸責於被告所致之給付不能，伊受有 履行利益2,695,224元之損害。今考量裁判費等起訴成本， 伊僅先「一部請求」其中之165萬元，並未拋棄其餘部分之 請求權。 ㈡爰依民法第226條第1項規定，聲明求為判決：⒈被告應給付 原告165萬元，及自起訴狀繕本送達被告時起，按年息百分 之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告則以： ㈠伊固曾於100年4月12日與原告簽立系爭契約，於系爭契約之 特約事項約定：「本公司同意把172-2號9樓賣給10樓，每坪 以建商和廣告公司銷售底價85折為成交價」，惟依兩造在 107年11月29日經新店調解委員會調解，及嗣後雙方多次以 存證信函往返表示意見之內容可知，兩造對於系爭房地之買 賣價金究竟應該是伊提出之每坪48萬元，抑或是原告所稱「 每坪39-41萬元」，存有相當大之分歧。依民法第153條第2 項，不動產房屋之買賣價金既然是買賣契約必要之點，然兩 造對於價金為何之意思表示未能一致，可見原告所稱的不動 產買賣契約並未成立。另依被告與宇晶廣告企業有限公司（ 下稱宇晶公司）簽訂之委託銷售契約（下稱系爭委銷契約） 第1條即明載銷售底價訂為每坪57萬，以8.5折計算後為48.4 5萬。伊多次以系爭房地價金每坪48萬元為要約，並以新店 中正存證號碼第160號及171號存證信函請原告於函到7日內 回覆，原告以三重中正路存證號碼第121號及127號存證信函 拒絕承諾，雙方既意思表示未合致，兩造間就系爭房地之買 賣契約未成立。 ㈡兩造就上列特約事項約定之內容僅為買賣之預約，非謂契本 約已成立。細譯上列特約事項約定之內容，完全只有伊的意 思，而且最末端也只有蓋上伊法定代理人鄭金益之印章，原 告是否有確定買受之意思表示，全然無從查知，益證該手寫 約定僅是兩造先就系爭房地先預為約定的買賣預約。 ㈢縱兩造就系爭房地成立買賣契約，依最高法院106年度台上 字第1218號民事判決意旨，原告並無任何已定之計劃或其他 特別情事等具體資料，充其量只是原告擁有房屋以取得利益 之希望或可能而已，並不具有客觀之確定性，原告起訴請求 伊給付增值利益165萬元，並無依據。另買賣標的物坪數為3 3.16坪，並非原告所稱之34.16坪，其計算式有誤植之情等 語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請 均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行 三、兩造不爭執之事實（堪信為真）： ㈠兩造於100年4月12日就坐落新北市○○區○○段○○○○號土 地，簽立系爭契約，約定合建「賓士名宮」大樓（即系爭合 建案），原告可分得門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○ ○○號10樓房地，並於系爭契約之特約事項約定：「本公司（ 即被告）同意把172-2號9樓（即系爭房地）賣給10樓（即原 告）每坪以建商（即被告）和廣告公司（即宇晶公司）銷售 底價85折為成交價」。被告於108年9月28日以每坪46.4萬元 出售系爭房地前，曾以新店中正存證號碼第000160號及0001 71號存證信函通知原告系爭房地價金為每坪48萬元，並請原 告於期限內回覆有無購買意願，原告收受後，亦以三重中正 路存證號碼第000121號及000127號存證信函向被告表示意見 ，並未同意以每坪48萬元購買系爭房地。此有存證信函、系 爭契約（含系爭特約事項）、被告之109年7月3日民事爭點 整理暨證據清單狀、被告以新店中正存證號碼第000160號及 000171號通知原告之存證信函2份、原告以三重中正路存證 號碼第000121號及000127號回覆被告之存證信函2份、原告 民事爭點整理㈢狀附卷可稽（見本院卷第13-17頁、第21-39 頁、第225-233頁、第371頁、第378頁）。 四、兩造爭執要點為：㈠兩造於系爭契約之特約事項約定：「本 公司同意把172-2號9樓賣給10樓每坪以建商和廣告公司銷售 底價85折為成交價」，所謂「銷售底價」究為被告與宇晶公 司間系爭委銷契約約定之銷售底價？或為宇晶公司可對客戶 銷售之最低價格？㈡兩造間就系爭房地之買賣契約是否已成 立？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下： ㈠查兩造於100年4月12日簽立系爭契約，並於系爭契約之特約 事項約定：「本公司（即被告）同意把172-2號9樓（即系爭 房地）賣給10樓（即原告）每坪以建商（即被告）和廣告公 司（即宇晶公司）銷售底價85折為成交價」。被告於108年9 月28日以每坪46.4萬元出售系爭房地前，曾以新店中正存證 號碼第000160號及000171號存證信函通知原告系爭房地價金 為每坪48萬元，並請原告於期限內回覆有無購買意願，原告 收受後，亦以三重中正路存證號碼第000121號及000127號存 證信函向被告表示意見，並未同意以每坪48萬元購買系爭房 地等情，已如前述，可見兩造於100年4月12日簽立系爭契約 ，並於系爭契約之特約事項約定，被告同意把系爭房地賣給 原告，每坪以被告和宇晶公司所約定之「銷售底價」85折為 成交價，並非每坪以宇晶公司可對客戶銷售之最低價格85折 為成交價，故所謂「銷售底價」應為被告與宇晶公司間系爭 委銷契約約定之銷售底價，並非宇晶公司可對客戶銷售之最 低價格。另依系爭契約之特約事項約定（見本院卷第39頁） 所示，僅有每坪以建商和廣告公司銷售底價85折為成交價之 記載，並非每坪以建商和廣告公司「可」銷售底價85折為成 交價，是原告主張每坪以建商和廣告公司可銷售底價85折為 成交價，顯有未合。 ㈡按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立。」，民法第345條定有明文。證人即宇晶 公司負責人黃巧薇到庭證稱：宇晶公司自107年11月1日起至 108年12月31日止代銷賓士名宮建案之全部樓層，被告無同 時銷售此建案，與被告約定底價為每坪57萬元，就銷售金額 會有一個範圍，經被告同意始售出，那時景氣比較不好，所 謂底價不一定代表建商可以接受之金額下限等語（見本院卷 第364-366頁），核與系爭委銷契約內容大致相符，足見被 告與宇晶公司確有簽立系爭委銷契約，由宇晶公司代銷賓士 名宮建案（即系爭合建案）之全部樓層房地，是原告空言否 認系爭委銷契約及宇晶公司所開立發票之形式上真正，難認 有據，洵不可採。依被告與宇晶公司間之系爭委銷契約（見 本院卷第97-99頁）所示，被告與宇晶公司係於107年11月1 日始簽立系爭委銷契約，約定銷售底價為「每坪57萬元」， 足見兩造於100年4月12日雖約定被告同意把系爭房地賣給原 告，每坪以被告和宇晶公司銷售底價85折為成交價，事實上 ，並無被告和宇晶公司銷售底價可資特定該銷售底價85折之 成交價金額。又被告雖同意把系爭房地賣給原告，每坪以被 告和宇晶公司間系爭委銷契約約定之銷售底價85折為成交價 ，但原告並未於100年4月12日約定時表示願意以被告所同意 之上列成交價向被告購買系爭房地，且被告於108年9月28日 以每坪46.4萬元出售系爭房地前，曾以新店中正存證號碼第 000160號及000171號存證信函通知原告系爭房地價金為每坪 48萬元，並請原告於期限內回覆有無購買意願，原告收受後 ，亦以三重中正路存證號碼第000121號及000127號存證信函 向被告表示意見，並未同意以每坪48萬元購買系爭房地，足 見兩造間就系爭房地之買賣契約並未因雙方就買賣系爭房地 之意思表示內容合致而成立，兩造間就系爭房地之買賣契約 關係並不存在。 ㈢按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。」，民法第226條第1項定有明文。基上，兩造 於100年4月12日約定，被告同意把系爭房地賣給原告，每坪 以被告和宇晶公司銷售底價85折為成交價，但原告並未表示 願意以被告所同意之上列成交價向被告購買系爭房地。嗣被 告與宇晶公司於107年11月1日始簽立系爭委銷契約，約定銷 售底價為「每坪57萬元」，且被告於108年9月28日以每坪46 .4萬元（即57萬元85折）出售系爭房地前，曾以新店中正存 證號碼第000160號及000171號存證信函通知原告系爭房地價 金為每坪48萬元，並請原告於期限內回覆有無購買意願，原 告收受後，亦以三重中正路存證號碼第000121號及000127號 存證信函向被告表示意見，並未同意以每坪48萬元購買系爭 房地，故兩造間就系爭房地之買賣契約並未成立。又被告於 108年9月28日以每坪46.4萬元出售系爭房地前，既已先行通 知並限期催告原告答覆有無購買意願，惟原告收受後，並未 表示同意以每坪48萬元購買系爭房地，致兩造間就系爭房地 之買賣契約未能成立，自屬不可歸責於被告之事由，且被告 於原告逾期未表示同意以每坪48萬元購買系爭房地後，始將 系爭房地出售他人，並無不履行兩造於100年4月12日約定被 告同意把系爭房地賣給原告，每坪以被告和宇晶公司銷售底 價85折為成交價債務之情事。是原告主張兩造於系爭契約之 特約事項約定：「本公司同意把172-2號9樓賣給10樓每坪以 建商和廣告公司可銷售底價85折為成交價」。嗣系爭合建案 竣工後，被告於108年7月時片面告知伊系爭房地之每坪單價 「85折後」為48萬元，然斯時被告對外出售之每坪單價最高 不過48萬元左右，85折後之單價應介於每坪39-41萬元間， 詎於兩造溝通過程中，被告竟將系爭房地出賣並移轉登記予 第三人，自係可歸責於被告之事由致給付不能，使伊受有履 行利益之損害等語，即屬無據。 五、從而，原告依民法第226條第1項規定，請求被告給付如訴之 聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 109 年 9 月 30 日 民事第七庭 法 官 楊千儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需 按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定 駁回上訴。 中 華 民 國 109 年 9 月 30 日 書記官 郭德釧