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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第2446號 原　　　告　富吉不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　許綵憶 訴訟代理人　李富湧律師 被　　　告　陳定鈞 訴訟代理人　楊擴舉律師 複 代 理人　顏永青律師 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國109 年12月16 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應給付原告新臺幣（下同）83萬2,000 元，及自民國10 9 年8 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決於原告以28萬元供擔保後，得假執行。但被告如以83 萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於108 年11月23日與原告簽訂不動產專任委 託銷售契約書（下稱系爭專任委託銷售契約），委託原告銷 售坐落新北市○○區○○段○○○ ○號，及其上建號1758（主 建物、附屬建物）、1771（共同使用部分），即門牌新北市 ○○區○○○路○○○ ○○ 號7 樓房屋，暨編號B2-17 號車位 1 個（下合稱系爭不動產）。委託銷售價格為2,480 萬元（ 內含仲介費4%），委託期限：自108 年11月23日至109 年5 月22日為止。嗣於109 年5 月20日雙方合意變更契約內容： 委託價調整為2,080 萬元；契約期間變更至109 年6 月22日 止。茲經原告努力居間，覓得買主即訴外人吳嘉雄，願以委 託價格2,080 萬元購買，原告遂將買方交付之斡旋金50萬元 轉為定金，並通知雙方於109 年6 月10日親至原告公司簽訂 買賣契約。詎料，被告於當日卻改稱銷售價格不含仲介費， 拒絕簽約。嗣原告分別於109 年6 月20日及同年7 月14日以 存證信函催告被告於期限內前來原告公司簽訂買賣契約，並 給付原告仲介費，被告均拒不前來簽約，原告再於109 年8 月4 日以存證信函通知被告已違反系爭專任委託銷售契約書 第6 條第4 項第1 款第2 目約定，視為原告已為被告完成居 間仲介之義務，被告仍應約付清第5 條之服務報酬為違約金 83萬2,000 元。被告於109 年8 月5 日收受上開存證信函後 仍不給付。因此依系爭專任委託銷售契約書之約定，提起本 件訴訟等語。並聲明如主文第一項所示，並願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以：原告並未完成居間仲介之義務，而是見系爭專任 委託銷售契約期間將屆，向被告誆稱有買家願意購買，但僅 出價2,000 萬元卻脅迫被告簽約。被告拒絕，原告遂以虛構 之事實發出存證信函，為謀圖服務費之不當利益。被告與買 家吳嘉雄並未成立系爭不動產買賣契約，亦無與買家吳嘉雄 就系爭房屋買賣契約意思表示合致，更無收受買家吳嘉雄交 付之定金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠、兩造於108 年11月23日簽訂系爭專任委託銷售契約書，被告 委託原告銷售系爭不動產，委託銷售價格為2,480 萬元，委 託期限為自108 年11月23日至109 年5 月22日為止。 ㈡、兩造復於109 年5 月20日合意變更系爭專任委託銷售契約書 之契約內容為：委託價格調整為2,080 萬元；契約期間延長 至109 年6 月22日止。 四、本院之判斷： 原告主張其已於系爭專任委託銷售契約期間內，媒介吳嘉雄 願意以2,080 萬元買受系爭不動產，而達被告委託銷售價格 ，然被告違約拒絕與買方簽定買賣契約，依據系爭專任委託 銷售契約第6 條第4 項第1 款第2 目約定，視為原告已完成 居間仲介之義務，被告應給付服務報酬為違約金，共計83萬 2,000 元等情。惟為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件 爭點析述如下： ㈠、吳嘉雄之承購條件是否已達被告委託銷售之條件？ ⒈原告主張其於系爭專任委託銷售契約期間即109 年5 月25日 即已媒介吳嘉雄願意以2,080 萬元購買系爭不動產，且吳嘉 雄所交付面額50萬元支票之斡旋金亦因符合被告之委託銷售 價而為轉為買受系爭不動產之定金等情，業據其提出不動產 買賣意願書、確認書、支票（均為影本）附卷為證（本院卷 第93至95頁）。且證人吳嘉雄於本院證稱：我是經由仲介公 司許綵憶介紹而知道系爭房屋要賣，許綵憶有帶我去看過系 爭房屋三次，第一次在108 年年底，第二次在109 年3 月多 ，第三次在109 年5 月初：許綵憶告知我賣方要2000多萬才 要賣，我有想要買，所以出價2,000 萬元，後來許綵憶跟我 說2,000 萬元買不到，我先出2,040 萬元，後來再加價為 2,080 萬元，在出價2,040 萬元與2,080 萬元期間，大約在 5 月20幾號，我有開1 張50萬的支票交付給許綵憶作為斡旋 金，交付斡旋金支票給許綵憶時，我們公司會計有在場，我 在5 月30日有簽訂合約書給仲介公司，確定以2,080 萬元買 系爭不動產等語（本院卷第143 至145 頁）；證人即原告公 司受託銷售系爭房屋承辦人許國峰於本院證稱：我與被告簽 訂變更合意書後才知道吳嘉雄有對系爭房屋出價，吳嘉雄是 店長的客戶，我是賣方的專員，所以店長會跟我說買方的出 價，買方第1 次出價約2,000 萬元左右，最後出價2,080 萬 元，吳嘉雄出價2,080 萬元時，店長也有跟我說對方已支付 斡旋金，但斡旋金的金額我不清楚，因為表單都在店長那邊 等語（本院卷第135 至136 頁）。基上，吳嘉雄經由原告公 司仲介於109 年5 月底前出價2,080 萬元購買系爭房屋，並 交付以被告為受款人之面額50萬元支票作為斡旋金或定金之 事實，足堪認定。又被告於109 年5 月20日已同意將委託銷 售系爭不動產之期間延長至109 年6 月22日，並調整委託銷 售價格為2,080 萬元之事實，亦為被告所不爭執。從而，原 告主張其於系爭專任委託銷售契約期間，已成功媒介吳嘉雄 願以委託售2,080 萬元購買系爭不動產，符合被告委託銷售 之價格，即屬有據，足堪採信。 ⒉被告雖辯稱原告因系爭專任委託銷售契約期間將屆，而向被 告誆稱有買家願意購買，然僅出價2,000 萬元卻脅迫被告簽 約等語。然查，吳嘉雄於109 年5 月底前即出價2,080 萬元 購買系爭不動產等情，業經本院認定如上。且觀諸原告通知 買賣雙方於109 年6 月10日至原告公司簽約買賣契約，當日 因被告不同意簽訂買賣契約（詳後述）。原告嗣於系爭專任 委託銷售契約屆期前之109 年6 月20日及屆期後之同年7 月 14日，均以存證信函通知被告至原告公司，依據系爭委託銷 售契約約定之委託價格2,080 萬元，簽訂買賣契約；吳嘉雄 亦於109 年6 月30日以存證信函通知兩造，其以2,080 萬元 承買系爭不動產，原告公司已收取其交付之斡旋金50萬元並 轉為定金，原告公司需於文到3 日內通知賣方即被告進行簽 訂買賣契約手續等情，有上開存證信函在卷可考（本院卷第 21至33頁、第97至99頁）。衡情吳嘉雄若非有以2,080 萬元 購買系爭不動產之強烈意願，焉會於被告拒絕簽定買賣契約 後，一再以存證信函通知被告需履行簽訂買賣契約之義務。 而被告迄今並未說明其於收受上開存證信函後，不履行以價 金2,080 萬元與吳嘉雄簽定買賣契約義務之原因。益徵被告 實係空言原告仲介之買家出價僅2,000 萬元，未達其委託價 格，以逃避履行系爭專任委託銷售契約與吳嘉雄簽定買賣契 約之義務。從而，被告抗辯原告脅迫其以低於委託之價格簽 訂買賣契約，並以此提出消費爭議申訴，實與事實相悖，不 足憑採。 ㈡、原告依系爭專任委託銷售契約第6 條第4 項第1 款第2 目約 定，請求被告給付83萬2,000元，有無理由？ ⒈經查，系爭專任委託銷售契約第6 條第4 項第1 款第2 目約 定：「簽訂系爭專任委託銷售契約，乙方（即原告）收受訂 金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由不願或無法與乙方 所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約者，視為乙方已完成居間 仲介之義務，甲方應乙次付清第5 條之服務報酬為違約金予 乙方」；第5 條約定：「服務報酬：為成交價額之百分之四 ，營業稅內含」。 2.次查，證人許國峰證稱：知道有人出價2,080 萬元且已經收 取斡旋金後，我有以電話並至被告家中通知被告買方出價情 形及收取斡旋金情形，並約被告至公司，被告的反應是說一 定要2,080 萬元才要賣；6 月初通知被告於109 年6 月10日 來公司簽約時，有告知被告要帶土地、建物權狀及印鑑章過 來簽約。店長也有通知買方即吳嘉雄於109 年6 月10日至原 告公司簽約及通知代書；當天我有跟被告太太說2,080 萬元 這個數字簽約，被告太太反應是要實拿2,080 萬元，當日也 有向被告說明已經收取買方的50萬元支票斡旋金，並已經轉 為訂金；109 年6 月10日沒有簽約是因為被告太太不承認價 金2,080 萬元需要支付仲介4%的服務費，我跟被告說今天如 果不簽約，要賠償買方50萬元訂金，還要付仲介4%服務費， 被告說頂多賠錢，房屋不賣了等語（本院卷第136 至141 頁 ）；吳嘉雄於本院證稱：我本來認為50萬元支票是訂金，許 綵憶通知我們109 年6 月10日帶公司大小章去原告公司簽約 ，我在原告公司等了兩個小時，許綵憶告訴我回家等消息， 好像是屋主不同意這個價格；6 月10日當天沒有遇到賣方， 許綵憶告訴我屋主不同意2,080 萬元這個價格；當日沒有簽 訂買賣契約，我沒有要求許綵憶退還斡旋金，是希望他說服 屋主以這個價格賣給我，許綵憶說他會再努力，也說這個價 格應該要成交，因為有跟屋主簽定底價的合約，出價有到底 價，應該要成交，斡旋金也可轉為訂金等語（本院卷第144 至145 頁）。基上，證人吳嘉雄出價到達系爭專任委託契約 之委託價格即2,080 萬元時，原告即安排買賣雙方於109 年 6 月10日至原告公司簽約，然被告到場後表示不同意其以2, 080 萬元價金與買方簽訂買賣契約產後，須另行支付價金4% 之報酬費用予原告，並因此於當日拒絕簽訂買賣契約。然觀 諸兩造於109 年5 月20日簽訂之契約內容變更合意書肆、特 約條款記載：賣方需另支付服務費4%，土地增值稅，潤筆費 ，塗銷費，履約保證手續費成交價萬分之三，並由被告於賣 方欄簽名等情，有該變更合意書附卷可稽（本院卷第19頁） 。足證兩造約定被告委託原告銷售之價格2,080 萬元，並未 扣除被告應給付原告之服務報酬，亦即被告於原告媒介成功 後，需另行給付原告成交價格之4%作為服務報酬。然被告於 109 年6 月10日買賣契約預定簽約日時，卻拒絕簽訂買賣契 約。而被告亦未提出其拒絕簽訂買賣契約之正當理由。足認 原告主張因可歸責於被告之事由致買賣雙方無法簽訂系爭不 動產之買賣契約等情，應屬有據。則原告依系爭專任委託銷 售契約之前開條款，請求被告給付違約金即服務報酬83萬2, 000 元（計算式：2,080,000 ×0.04＝832,000 ），為有理 由，應予准許。 ⒊至於被告抗辯其並未收受吳嘉雄定金，且未於系爭專任委託 銷售契約第8 條簽名同意原告於買方出價達委託價格時，授 權原告代理收受買方支付之定金，故原告不得依系爭專任委 託銷售契約第6 條第4 項第1 款第2 目之約定，請求給付違 約金等語。然審諸證人吳嘉雄至遲於109 年5 月底時已加價 至2,080 萬元而達到被告委託價格，並交付發票日為109 年 5 月31日，受款人為被告之面額50萬支票，顯見該50萬元支 票或稱為斡旋金，然於其出價達到被告委託價2,080 萬元時 ，買賣雙方對於標的物之買賣價金即已達成合意，則先前所 開立以被告為受款人之斡旋金50萬元支票自可充作支付買賣 價金之定金。且許國峰經許綵憶告知有買家交付50萬元支票 以示以委託價即2,080 萬元買受系爭不動產之意願後，隨即 通知被告上情，並安排被告於109 年6 月10日至原告公司進 行簽訂買賣契約，而被告收到證人許國峰上開買家出價2,08 0 萬元及原告已收受50萬元支票之訊息後，並未為反對意見 而僅重申其賣價必須為2,080 萬元，並依約於109 年6 月10 日至原告公司洽商買賣事宜。足認被告並未反對原告公司將 收取之50萬元斡旋金於出價到達委託價時轉為買受系爭不動 產之定金。是縱被告本人尚未實際取得50萬元支票定金，亦 未書面授權原告代理被告向買方收受定金。然審以被告專任 委託原告銷售系爭不動產，原告為確認買方購買不動產之意 願之金額而向買方收取斡旋金，並據此向賣方報告買方之出 價等情，此乃不動產仲介市場之通常作法。而被告於原告告 知買方出價已達委託價格並將買方所交付之斡旋金轉為定金 時，並未為反對之意思表示，自難認被告並無因買方出價已 達委託價格，而同意原告代為向買方收取定金之意思。復參 以媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬 ，然若委託人故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，對已完成媒 介義務之媒介居間人亦有所不公。依據系爭專任委託銷售契 約及吳嘉雄簽訂之不動產意願書，足證系爭不動產之買賣雙 方已就契約必要之點即價金意思表示一致，原告本可於買賣 雙方簽訂買賣契約後，向被告請求服務報酬，然被告無正當 理由拒絕簽訂媒介就緒之買賣契約，自應視為原告已完成居 間媒介之契約，不應因被告是否事先同意原告代向買方收受 定金或原告是否有已將收受之定金交付予被告而有所不同。 從而，被告抗辯其並未收受或授權原告收受定金，原告不得 依系爭專任委託銷售契約上開條款約定，請求違約金等情， 洵屬無據。 ⒋此外，被告雖以許國峰證稱於109 年6 月初以電話告知被告 買方出價及收取斡旋金，然被告手機自109 年6 月初至109 年6 月10日前，並無與許國峰通話之紀錄；證人吳嘉雄證稱 於5 月30日簽訂合約書給仲介公司亦與不動產買賣意願書及 確認書之簽定日109 年5 月25日不同，而抗辯證人證述內容 不足採信等語。然查，109 年6 月1 日至同年月10日間雖無 許國峰與被告之通話紀錄，然雙方於109 年5 月20日至26日 間均有密集之通話紀錄等情，有受話通話明細單附卷可佐（ 本院卷第181 頁）；復參以吳嘉雄係於109 年5 月25日簽訂 以2,080 萬元購買系爭不動產之不動產意願書及確認書，及 吳嘉雄證述其出價2,000 萬元後，先加價至2,040 萬元，再 加價至2,080 萬元，50萬元支票是在出價2,040 萬元至2,08 0 萬元間提出，從2,040 萬元至提高價錢至2,080 萬元間， 只有5 天的時間差等語（本院卷第145 頁）。衡情應係吳嘉 雄於109 年5 月20日出價2,040 萬元後，證人許國峰即積極 與被告溝通是否同意降為2,040 萬元，惟因被告不同意再降 價，吳嘉雄始於109 年5 月25日同意提高買價至2,080 萬元 ，並簽署以2,080 萬元購買系爭不動產之意願書及確認書予 原告，而證人許國峰則於吳嘉雄簽定上開文書確定買方出價 符合被告委託價後，於109 年5 月26日告知被告上情。證諸 被告亦不否認其於109 年6 月10日曾至原告公司洽談買賣契 約等情，被告若非已收到證人許國峰的通知，被告焉會於10 9 年6 月10日至原告公司洽商買賣事宜。又吳嘉雄證述簽約 日為109 年5 月30日雖與意願書及確認書之記載日期109 年 5 月25日稍有不同，然與其簽發50萬元支票之發票日相同， 且日期相隔甚短，並無重大差異。是許國峰證述其通知及告 知被告之日期與其經由許綵憶告知買方出價情形之日期或許 與實際日期有些許差異；吳嘉雄證述簽訂不動產意願書及確 認書之日期與實際簽訂日期或有些許差異，然此差異仍在合 理之情事範圍內，不足以據此即推翻上開已認定之事實。 ㈢、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項前段、第 233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求 被告給付違約金，係以金錢為支付標的，無確定期限，又未 約定利率，惟原告已於109 年8 月4 日以存證信函催告被告 應給付違約金，並經被告於108 年8 月5 日收受，被告迄未 給付違約金，自應自受催告時期，負遲延責任。是原告請求 自109 年8 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息 ，於法有據，應予准許。 五、結論：原告受被告委託銷售系爭不動產，惟因可歸責於被告 之事由而未以委託價格與原告媒介之買方吳嘉雄簽訂買賣契 約，原告依系爭專任委託銷售契約第6 條第4 項第1 款第2 目及第5 條約定，請求被告給付違約金83萬2,000 元，及自 109 年8 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。 七、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方 法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本 判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。 八、據上論結：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。 中 華 民 國 110 年 1 月 13 日 民事第七庭 法 官 王婉如 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 1 月 13 日 書記官 鄔琬誼