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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第471號 原　　　告　勝不動產經紀有限公司 法定代理人　詹豐澤 訴訟代理人　蔡宜宏律師 被　　　告　圓珅有限公司 法定代理人　江文中 訴訟代理人　黃聖堯律師 上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國110年2月2日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： 原告為住商不動產加盟店，因被告欲買受坐落新北市○○區 ○○段773、773-3、773-4、773-5、773-6、773-7、773-8 、773-9、773-10、773-11、773-12、995-2、995 -3、995 -4、995-5、995-6、995-7地號等17筆土地（下稱系爭土地 ），委託原告向土地所有權人即訴外人蘇子生議價，經原告 多方奔走斡旋議價成功，促使被告與蘇子生以新臺幣（下同 ）9,000萬元達成買賣合意。嗣因系爭土地存有通行權問題 ，被告與蘇子生於000年0月0日合意解除契約，原告基於服 務立場不希望其等涉訟，由法定代理人擔任雙方協議之見證 人，詎被告逕自於108年10月23日在與蘇子生成立買賣契約 並完成所有權移轉登記，被告明顯罔顧誠信。依兩造間之確 認書（下稱系爭確認書）第2條約定：「議價成功委託人應 支付以購屋總價額百分之1 計算的服務費用予受託人，並於 簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於委託 人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有 無簽訂買賣書面契約，委託人仍應於契約解除時支付前開服 務費」，原告既已多方奔走斡旋終於議價成功，被告與蘇子 生並成立價金為9,000 萬元之買賣契約，依約被告自應給付 原告服務報酬90萬元（計算式：9,000 萬元×1%＝90萬元） ，爰依系爭確認書第2 點約定，請求被告給付之等語。並聲 明：1.被告應給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告則以： 蘇子生有意出售系爭土地，原告人員職稱為副總經理之訴外 人陳建龍不斷遊說被告，兩造於108年6月3日洽談最後仲介 合作簽訂事宜，而被告買受系爭土地目的係規劃與興建公司 營業用建物之目的，簽約前特別多次詢問系爭土地有無影響 建照申請或建物興建之事項，原告均表示無問題，兩造方始 簽訂系爭確認書及委託書。詎被告與蘇子生於000 年0 月0 日簽訂買賣契約後，陳建龍於同年月20日方以line通訊軟體 通知被告法定代理人系爭土地中之773 地號已被指定建築線 ，且需預留10米私設道路等語，被告即質問簽約前已多次向 原告確認竟於簽約後才告知。其後被告確認方知蘇子生早已 簽署申請建照應備之「土地使用權同意書」，其備註欄記載 ：「本土地供公眾通行使用含管線鋪設，不計入基地面積」 等字，且該土地已併入新北市○○區○○段○○○ ○號等土地 建築規劃範圍，並獲核發建照，系爭土地已無法重複申請建 照執照，與被告購買系爭土地興建建物之目的有違，因有上 述問題，最後買賣雙方談判後方始解約處理，原告之法定代 理人清楚解約過程並為當時簽訂協議書之見證人。本件原告 人員陳建龍早與當初附近土地之起造人即訴外人謝承安多次 接洽，早已知悉系爭土地之開發過程，卻因刻意欺瞞被告致 系爭土地買賣解除，原告實有可歸責之處，無論如何，上開 解約非可歸責於原告，依系爭確認書第2 條約定反面解釋， 被告無庸給付仲介費。又系爭土地因有效用問題而減價以 8,400 萬元賣與訴外人黃伃廷，被告與黃熟識又有另做不同 計畫之想法而與與黃伃庭及蘇子生簽訂讓渡書，並完成所有 權移轉登記，此均與原告毫無關係，且退步言，依上開讓渡 時間已逾解約後2 個月，亦無系爭確認書第3 條所指委託期 間或委託期限屆滿後2 個月內與賣方成交者，視為委託人完 成義務之情，是原告請求被告給付服務費皆屬無據等語。並 答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益之 判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 三、不爭執事項 （一）原告為住商不動產加盟店（名稱為西屯逢甲加盟店）， 因仲介新北市○○區○○段○○○○○○號等共17筆系爭土地 之買賣，兩造於108年6月3日簽訂系爭確認書、買賣議價 委託書及附件，由被告委託原告向土地所有權人即訴外 人蘇子生議價。 （二）經議價，被告與訴外人蘇子生就系爭土地以新臺幣（下 同）90,000,000元達成買賣合意，雙方並於108年6月6日 簽訂系爭買賣契約。 （三）108年6月20日原告副總經理陳建龍通知被告法定代理人 ，表示蘇子生提醒原本案是連後方土地一併開發，建築 線指定在773地號土地預留10米路，面積在容積內等語。 被告法定代理人翌日回覆表示這個問題之前跟你確認沒 有了，怎麼現在才說有，你說要怎麼辦等語。 （四）被告與訴外人蘇子生於000年0月0日合意解除買賣契約， 雙方並簽訂系爭協議書，並由原告法定代理人詹豐澤擔 任雙方協議之見證人。 （五）被告與訴外人蘇子生於000年00月00日就系爭土地再成立 買賣契約，並由訴外人蘇子生辦理系爭土地所有權移轉 登記予被告。 （六）被告仍未給付服務費予原告。 四、本院判斷 原告主張基於兩造間買賣議價委託之法律關係，得依系爭確 認書第2條約定，請求被告給付服務費90萬元，但為被告否 認，並以前詞置辯，茲就原告主張有無理由，論述如下： （一）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人， 關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人」、「居 間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之 行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不 得向委託人請求報酬及費用」民法第565 條、第567 條第 1 項、571 條分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地 買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事 宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取 高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查 之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決要旨參照） 。 （二）被告抗辯原告未據實告知系爭土地有建築套繪管制一節， 經查： 1、本件原告係為被告媒介系爭土地之買賣，則兩造間自成立 民法上之居間法律關係，依同法第567 條規定，居間人即 原告即負有向委託人即被告為據實報告之義務。 2、被告所稱因買受系爭土地係規劃並興建公司營業用建物之 目的，簽約前特別多次詢問系爭土地有無影響建照申請或 建物興建之事項，原告均表示無問題，詎被告與蘇子生於 000 年0 月0 日簽訂系爭買賣契約後，陳建龍於同年月20 日方以line通訊軟體通知被告法定代理人系爭土地中之 773 地號已被指定建築線且需預留10米私設道路一節，業 據其提出line軟體對話記錄、土地權使用同意書、新北市 政府公務局107 年12月6 日核發108 瑞建字第00018 號建 造執照為憑（本院卷第309 至315 頁），且兩造對上開對 話內容亦列為不爭執事項，參以被告與蘇子生之系爭買賣 契約並於約定事項第4 條約定：「乙方（即蘇子生）須保 證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地或其他 因素套繪管制、亦未曾申請建築執照，並於備證前確認完 成；如有此情事乙方須於完稅前解除套繪」等語（本院卷 第35頁），益徵系爭土地是否曾申請建照執照、有無套繪 ，攸關被告是否購買系爭土地，原告亦清楚此為系爭買賣 契約原告簽訂與否之重要事項。 3、土地被套繪導致嗣後申請建築使用時，受有限制之土地所 有人對於其土地所有權之行使，將遭妨害，是原告身為專 業不動產仲介公司，處理系爭土地買賣已涉及土地是否被 套繪使後續使用系爭土地受有相關建築上限制之專業知識 ，被告既委由原告處理買賣事宜，且向原告確認系爭土地 建築使用限制之狀況，而原告針對其所為之仲介行為，既 與被告約定收取仲介之服務費用，自應就其所從事之業務 負善盡預見危險及調查之義務。而依新北市政府函覆本院 所載：「經調閱本局現存建築地籍套繪圖說查詢系統，同 段773、773-8、773-9、995、994-1地號土地為本局核發 108瑞建字第018號建造執照之私設通路，其套繪管制時間 點及期間為核發建造執照時同時辦理建築物地籍套繪，至 該建築物向本局申請拆除完成後，方得解除地籍套繪圖管 制」等語（本院卷第506頁），乃原告於被告買受系爭土 地時確已存在上述土地受地籍套繪圖管制及作為私設通路 之情事甚屬明確，已難認原告於系爭買買契約簽訂前已對 被告善盡報告之義務。原告身為專業之土地仲介公司，並 未將此重要訊息報告被告，徒以其自行上網查詢，並無系 爭773地號土地套繪管制之資料云云，稱其已善盡查證義 務等語，自難採信。 4、又依證人謝承安於本院言詞辯論期日證述，略以：我曾整 合系爭土地及其週邊鄰近土地整合開發，並由我為起造人 ，整合開發該土地期間，陳建龍曾與伊接洽參與仲介買賣 ，分為2 個委託案件，時間約於107 年6 、7 月間，一為 證人蘇子生名下17筆土地，其二為我家族同路段994、994 -1、994-2、999地號土地共4筆土地，當初申請建造時， 證人曾告知陳建龍二案件有共同道路，約於107年6月13日 政府已經核准了，當時簽約我有提示政府函文（本院卷第 445頁至451頁）予陳建龍，又107年8、9月，就系爭17筆 土地陳建龍問我說可否改為6米，我告訴陳建龍因為此土 地為工業用地，法規規定道路至少要8米，因山坡地約留 下側面2米，這道路一定10米無法修正，以及陳建龍最早 知道指定建築線之時間約在107年6月底或7月初等語（本 院卷第376至378頁），足見原告人員陳建龍就系爭土地於 仲介被告成立系爭買賣契約前，即於106年間因參與證人 謝承安同路段994、994-1、994-2、999地號土地及謝承安 受託處理蘇子生所有系爭土地之仲介案，而知悉當時土地 已曾申請建照執照，並有相關共同道路及指定建築線之議 題，是於本件仲介被告買賣系爭土地，本於過去已知悉之 仲介經驗，對於系爭土地之現況，身為專業仲介自應善盡 查證之責，從而原告以其未參與開發案，蘇子生未誠實告 知，原告並無故意不告知之情等語，諉其無法得知系爭土 地有建築現管制、通行道路問題之詞，實難認所言可採。 （三）原告以依系爭確認書第2條約定，請求被告給付服務費， 並無理由： 1、再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條亦定有明文。意思表示不明確，使 之明確，即屬意思表示之解釋。又解釋契約，應於文義上 及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀 契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習 慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該 意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會 客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤觀察，以 為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任 意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決 意旨參照）。 2、原告雖以依系爭確定書第2 條約定：「議價成功委託人應 支付以購屋總價額百分之1 計算的服務費用予受託人，並 於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於 委託人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者， 不論有無簽訂買賣書面契約，委託人仍應於契約解除時支 付前開服務費」，主張本件被告與蘇子生合意解除契約， 仍屬系爭確定書所載被告應給付服務費之情形等語，惟以 上開約定所指「因可歸責於委託人之事由（包括與賣方合 意）」，其前提應係合意解除亦係不可歸責於受託人之事 由，委託人方不得拒絕給付報酬，倘若受託人有可歸責之 事由，受託人自不得執此主張其仍得請求服務費，方符社 會通念、一般交易常情及兩造締約之真意。 3、本件被告與蘇子生合意解除系爭買賣契約，乃係系爭土地 已有申請建築執照、有建築套繪管制情事而致，雙方為無 條件解約，被告應無可歸責事由，原告之法定代理人並為 兩造合意解除系爭買賣契約之見證人，有系爭協議書為憑 （本院卷第43頁），且被告既未依仲介契約，善盡其調查 及據實告知被告之義務，方致被告同意與蘇子生以9,000 萬元簽訂系爭買賣契約，業經本院認定如上，是依民法第 571 條之規定，原告本不得向被告請求給付報酬，故原告 以上開系爭確認書約定主張被告應給付90萬元之服務費用 等語，難認有據。 五、綜上所述，原告並未善盡居間契約應盡之告知義務，被告自 得拒絕給付仲介之服務費，故原告其依系爭確認書第2 條約 定主張被告應給付服務費90萬元，並無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，均認其對判決結果均無影響，爰不一一論述，附予敍明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 3 月 19 日 民事第六庭 法 官 王雅婷 右正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 3 月 22 日 書記官 但育緗