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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　110年度訴字第824號 原　　　告　勤樸開發有限公司 法定代理人　萬久陽 訴訟代理人　張淑敏律師 被　　　告　陳金生 訴訟代理人　顏碧志律師 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國110年11月5日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣訴外人高素嬌於109年5月5日打電話詢問被告是否願以每 坪新台幣（下同）20萬元價格出售其所有坐落於新北市○○ 區○○段○○○○號（權利範圍3分之1）、457地號（權利範圍 100000分之22593）、458地號（權利範圍全部）、459地號 （權利範圍全部）土地（原證二）予原告？如果確定要賣， 請其於當日下午3時許至訴外人陳葳駿所有新北市○○區○ ○路0段○○00號工廠簽約，原告將給付100萬元訂金予被告 。當日下午3時許，被告由其子陳崇能陪同下，攜帶印章至 前述處所與原告簽約，將其所有上述4筆土地，以每坪20萬 元價格，出售予原告，並收取原告交付之以原告公司負責人 萬久陽簽發之即期金額100萬元支票，此有被告於當日所立 簽收字據（原證一）足稽。該簽收字據同時約定餘款待正式 簽約後採銀行履約保證機制給付：㈠簽約20%,需扣除本次訂 金壹佰萬元整後支付，㈡銀行貸款50%,賣方配合買方申請銀 行貸款核貸撥款支付，㈢尾款30%。並約定「若賣方違約， 賣方除應將已收款項無條件全部返還予買方，並加倍賠償買 方已支付款項之違約金與買方據此所生之損害及費用，作為 賠償」。被告收取訂金後，隨即陪同原告公司人員廖思寧、 蔡柏楠、王柏翔等人及仲介鄭煒峰、林雅琇、閻麗麗等人， 共同至本買賣標的4筆土地之新北市○○區○○段○○○○○○○ ○○○○○○○○○○號土地現場會勘，以確認本買賣標的土地位 置。上情，並有高素嬌所出具證明書（原證三）足稽。 ㈡詎被告於簽立原證一字據後，竟於110年5月8日寄發存證信 函（原證四）予原告，指前述買賣標的土地標示不明，另有 關稅務問題與原告公司人員所告知不一，主張取消此次土地 買賣，通知原告取回前述訂金支票。惟查： ⒈被告所有上開土地均出售予原告，此有原證三證明書記載： 「查本人於民國109年5月5日打電話詢問陳金生，是否願以 每坪新台幣（下同）20萬元整價格出售其所有坐落於新北市 ○○區○○段○○○○號（權利範圍3分之1）、457地號（權利 範圍100000分之22593）、458地號（權利範圍全部）、459 地號（權利範圍全部）土地予勤樸開發有限公司？如果確定 要賣，請其於當日下午三時許至陳葳駿所有新北市○○區○ ○路○段○○00號工廠簽約，勤樸開發有限公司將給付新台 幣（下同）100萬元訂金予陳金生先生」可稽。且被告簽立 原證一字據後，隨即與其子陳崇能共同陪同原告公司人員廖 思寧、蔡柏楠、王柏翔等人及仲介鄭煒峰、林雅琇、閻麗麗 等人至本買賣標的4筆土地現場會勘，以確認本買賣標的土 地位置。故雖原證一字據前言僅載「賣方陳金生君所有土地 坐落於新北市○○區○○段土地買賣付訂事宜」，惟仍可確 定本件買賣標的土地係就被告所有上開4筆地號土地而言。 更何況，證人廖思寧已證稱本件買賣標的土地確為被告陳金 生所有系爭457、458、459、407地號土地,故被告指前述買 賣標的土地標示不明，純屬藉口。 ⒉另有關被告個人稅務問題，與本買賣土地事宜無涉，此觀原 證二並無此項記載即明，且無被告所指原告公司人員告知稅 務不一致情事，被告執此指其遭受詐欺，主張撤銷本件買賣 土地之意思表示，為無理由。業經原告於109年5月12日及同 年月21日寄發存證信函予被告，予以駁斥，並催請被告履約 （原證五），惟被告卻置之不理，是被告違約明甚。且系爭 457、459地號土地自被告於108年4月12日取得迄今已逾二年 ，並無房地合一稅之適用；至於系爭407、458地號土地自被 告109年3月9日取得迄今已1年8個月，即將屆滿2年而無房地 合一稅之適用。被告所指稅務問題，亦屬藉口。 ⒊至於被告辯稱原告所提原證五109年5月12日寄予被告之存證 信函內容記載：「…本宗土地其餘持分人已與本公司完成簽 訂土地買賣契約…」，認被告所有系爭458、459地號土地為 被告單獨所有，並無其他共有人，認本件買賣標的土地僅與 訴外人高素秋等人共有之457、407地號土地，不包含被告單 獨所有之458、459地號土地云云之說詞，亦不可採。蓋原告 前述存函係針對被告詢問其它持分土地共有人是否已出售土 地予原告，而為答覆，非指本買賣標的僅被告與人共有地號 土地而言。尤其，被告單獨所有之458、459地號土地面積僅 占本買賣標的土地面積百分之16（原證二）且位處邊陲（原 證十二），衡情被告不可能保留該面積僅占少部分且地理位 置不佳土地不出售。被告前述說詞與常情有違，不足採信。 ㈢本件買賣標的土地、買賣價金、付款方式、違約處罰等重要 事項，均經明確約定，被告並已就買賣標的土地，向原告收 取壹佰萬元定金，故兩造間買賣契約業已成立。原證一字據 雖有約定「餘款待正式簽約後採銀行履約保證機制給付」， 此僅係就兩造就系爭土地買賣未明文載明兩造應遵守之事項 ，進一步為協議及議定而納入系爭土地買賣契約之範圍，並 非約定兩造將來訂立一定買賣契約之預約。故兩造所簽訂之 原證一字據，應認系爭買賣契約業已成立，非屬預約。 ㈣本件縱認屬預約，原告得請求被告訂立本約，爰先位聲明請 求被告依原證一字據所示內容，將其所有如附表所示土地， 按6,048萬6,009元價金與原告訂立土地買賣契約。又被告不 履行該預約，仍應對原告負債務不履行違約責任，此參最高 法院107年度台上字第507號民事判決要旨:「預約當事人一 方不履行訂立本約之義務負債務不履行責任者，他方得依債 務不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害及 所失利益。而所謂所失利益包括依預約可得預期訂立本約而 獲履行之利益」（原證七）即明。另按原證一字據約定：「 若賣方違約，賣方除應將已收款項無條件全部返還予買方， 並加倍賠償買方已支付款項之違約金與買方據此所生之損害 及費用，作為賠償」，故如被告違約不賣，不與原告簽訂本 約，原告依上開約定及民法第249條第2款規定及債務不履行 法律關係，請求被告賠償與訂金同額款項之違約金予原告及 自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息百分之5計付利 息，合法有據，爰備位聲明請求被告給付原告100萬元及自 本訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之5計付之 利息。又上開定金之性質，乃為證明兩造間之買賣契約成立 ，並擔保兩造日後會繼續簽訂書面契約，故與違約金之性質 不同，而無民法第252條之適用，被告不得請求酌減。再者 ，被告已於109年5月5日簽立訂金收據同時向原告收取原告 公司負責人萬久陽簽發之即期金額100萬元支票，而生付款 效力。至於被告嗣後反悔不賣而退回該支票，此乃可歸責於 被告自己之事由所致，與原告無涉，不能認原告未付訂金。 被告辯稱其於109年5月8日以存函退回該支票予原告，認原 告未支付款項，不得請求被告給付同金額違約金之說詞，顯 然無理。 ㈤並聲明： ⒈先位聲明： 被告應依如原證一字據所示內容,將其所有如原證二所示土 地，按6,048萬6,009元價金，與原告訂立土地買賣契約。 ⒉備位聲明： ①被告應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。 ②原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告答辯： ㈠本件事實發生經過： ⒈高素嬌為被告之二嫂，其於109年5月5日打電話予被告，表 示原告有意願收購土地，邀被告於當日下午3點至新北市○ ○區○○路0段0○00號工廠洽談。當日下午3時許，被告到 場後，兩造僅就是否出售新北市○○區○○段土地討論，惟 當時並未表明土地地號，僅表示原告有誠意買，願交付支票 表示誠意，且願意負擔相關稅、費（即俗稱賣清）即提出原 證1之字據（下稱系爭字據）要求被告先行簽署。原告表明 若二嫂高素秋及其子女、大哥陳金火願意出賣予原告，被告 始同意共同出賣土地予原告，當下原告之代理人表示二嫂高 素秋已同意出賣予原告，大哥陳金火之部分稍後亦會委由大 嫂（即陳金火之妻）前來簽署，被告始簽署原證1之字據， 願意嗣後與原告討論出賣範圍。其後，被告發現系爭字據亦 未清楚載明稅、費由原告負擔，且原告言下之意係要求被告 移轉名下所有土地，若不履約將付高額違約金，被告始發覺 被騙，遂於109年5月9日寄發存證信函予原告要求取消買賣 （原證4），嗣後更發現大哥陳金火並未將土地出賣予原告 ，再於同年月14日寄發存證信函撤銷意思表示（被證1）。 ⒉原告雖提出原證2之證明書，惟高素嬌於打電話予被告時並 未向被告說明原告欲購買之土地範圍，且系爭字據簽訂後至 現場察看，亦未表明看特定地號之土地，原證2證明書所載 內容與事實有違，被告否認原證2之證明書形式、簽章及內 容之真正性。 ㈡縱認系爭字據為有效，系爭字據應屬預約： ⒈按「房屋及基地之買賣，契約當事人通常均就買賣標的、價 金繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定，以 求慎重。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為 擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本 約業已成立」，最高法院103年度台上字第181號判決意旨參 照。 ⒉查系爭字據尚未成立生效（詳後述），縱認有效，就系爭字 據之內容以觀，系爭字據並未約定特定買賣標的（詳亦見後 述）、買賣總價及何時移轉交付買賣標的，亦無買受人即原 告之欄位及用印，並於系爭字據清楚載明：「待正式簽約」 等語，而原告所提出之原證5之存證信函載明：「本宗土地 其餘持分人已與本公司完成簽訂土地買賣契約，請台端於收 到函文後三日內，儘速配合履約，完成雙方後續土地買賣流 程」云云等情可知，兩造尚須另行簽定買賣契約，是依上開 判決意旨，系爭字據應為預約，而非本約。 ㈢系爭字據之買賣標的並未確定，尚未成立、無效： ⒈查系爭字據之內容僅記載：「茲就賣方陳金生所有土地座落 於新北市○○區○○段土地買賣付訂事宜，買賣雙方同意買 賣價款為每坪新台幣貳拾萬元整…。餘款待正式簽約後」云 云，足見兩造就系爭字據之標的並未確定是何地號土地。 ⒉原告固主張係購買原證2所示之土地，並提出原證3證明書為 佐，惟查： ①果若當時有特定出售之土地，豈有不將土地地號載明之理？ 足徵原告表示已就買賣標的具體約定為不實。 ②原告所提出原證6、109年5月12日寄發予被告之存證信函內 容記載：「…本宗土地其餘持分人已與本公司完成簽訂土地 買賣契約，請依據109年5月5日所簽立之土地買賣付訂事宜 ，請台端於收到函文後三日內，儘速配合履約，完成雙方後 續土地買賣流程…。」云云，顯係針對持分土地（共有土地 ）為主張，然原告起訴主張字據所載柑林段土地，係包括柑 林段458、459地號土地，而上開土地為被告單獨所有，並無 其他持分人（共有人），亦可徵兩造就標的尚未具體特定。 ③依原告主張，於簽訂系爭字據後，復又原告公司之人員與仲 介至土地現場會勘？然依經驗法則，買方通常已確定要買之 標的，始行買賣，復對照前述字據並未具體記載地號，且約 定之後另行簽約，實可知於被告簽署系爭字據時，兩造就買 賣標的並未特定。 ④被告簽署系爭字據時，係要求稅、費由原告負擔（原證4） ，否則被告名下土地因取得尚未滿兩年，將被課予重稅，實 際取得之價金了了無幾。然依原告起訴主張買賣價金，似未 負擔稅、費，亦足徵兩造買賣之價金亦未確定。 ㈣退步言之，縱認系爭字據有效成立，被告亦已依民法第88及 第92條之規定撤銷意思表示： 查被告於簽署系爭字據即表明若二嫂高素秋及其子女、大哥 陳金火願意出賣予原告，被告始同意共同出賣土地予原告， 原告之代理人表示二嫂高素秋已同意出賣予原告，大哥陳金 火之部分稍後亦會委由大嫂（即陳金火之妻）前來簽署，且 願意負擔相關稅賦（即賣清），被告始簽署原證1之字據， 願意嗣後與原告討論出賣範圍，此觀原告所提出原證6、109 年5月12日寄發予被告之存證信函內容記載：「…本宗土地 其餘持分人已與本公司完成簽訂土地買賣契約，請依據109 年5月5日所簽立之土地買賣付訂事宜，請台端於收到函文後 三日內，儘速配合履約，完成雙方後續土地買賣流程…。」 等語，即可知悉被告於簽署系爭字據有表明共有人二嫂高素 嬌及其子女與大哥陳金生願意出賣始願共同出賣乙情。其後 ，被告發現系爭字據亦未清楚載明稅、費由原告負擔，且原 告言下之意係要求被告移轉名下所有土地，若不履約將付高 額違約金，被告始發覺被騙，且嗣後更發現大哥陳金火並未 將土地出賣予原告，顯有詐欺被告，使被告陷於錯誤而為系 爭字據之意思表示，被告即於同年月14日寄發存證信函撤銷 該意思表示（被證1）。被告就系爭字據之意思表示既已撤 銷，原告自無再依系爭字據向被告請求之餘地。 ㈤再退步言之，縱認系爭字據成立且仍為有效，亦民事起訴狀 附表項次1、2所示之土地，違約金亦屬過高而應酌減： ⒈縱認系爭字據有效，惟被告出售之範圍，僅其與高素秋等人 共有之土地（即民事起訴狀附表項次1、2所示之土地）。本 件縱認系爭字據有效，然自原告於109年5月12日寄發予被告 之存證信函內容記載：「…本宗土地其餘持分人已與本公司 完成簽訂土地買賣契約，請依據109年5月5日所簽立之土地 買賣付訂事宜，請台端於收到函文後三日內，儘速配合履約 ，完成雙方後續土地買賣流程…。」云云可知，系爭字據所 載坐落於新北市○○區○○段土地應係指被告與其他共有人 共有之土地，並不包含被告單獨所有之土地（即民事起訴狀 附表項次3、4所示之土地）。是以，縱認系爭字據為有效， 原告亦僅得就被告與高素嬌等人共有之土地（即民事起訴狀 附表項次1、2所示之土地）請求被告與其訂立買賣契約，逾 此部分則無理由。 ⒉再者，縱認系爭字據為有效，原告請求被告給付100萬元之 違約金亦無理由；縱認有理由，惟原告主張應給付100萬元 之違約金亦屬過高，被告依民法第252條請求酌減： ①原告並未支付款項予被告，其請求被告給付違約金或定金均 無理由。查原告於簽約時雖曾交付系爭支票予被告，惟系爭 支票並未兌現，且被告已於109年5月8日以存證信函返還予 原告，故原告實際上並未支付任何款項予被告，自無法該當 系爭字據所稱「已支付款項」，亦不符合定金之要物性要件 ，是原告依系爭字據請求被告應給付100萬元云云，顯無理 由。 ②縱認被告應給付違約金，然原告請求100萬元亦屬過高，被 告應予酌減或認非違約金之範圍。 ㈥並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張被告於109年5月5日，經高素嬌電話詢問是否願以 每坪20萬元價格出售其所有坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號（權利範圍3分之1）、457地號（權利範圍100000分之 22593）、458地號（權利範圍全部）、459地號（權利範圍 全部）土地予原告後，於當日下午3時許在陳葳駿所有新北 市○○區○○路0段○○00號工廠，簽立字據並收取原告交 付即期金額100萬元支票之事實，有簽收字據在卷可稽（本 院卷第19頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。 四、原告復主張被告於109年5月5日，係由其子陳崇能陪同下， 攜帶印章至前述處所與原告簽約，將其所有上述4筆土地， 以每坪20萬元價格，出售予原告，詎被告於簽立字據後，竟 於110年5月8日寄發存證信函予原告，指前述買賣標的土地 標示不明，另有關稅務問題與原告公司人員所告知不一，主 張取消此次土地買賣，通知原告取回前述訂金支票，原告自 得依上開字據約定及民法第249條第2款規定及債務不履行法 律關係，先位請求被告與原告訂立買賣契約如先位聲明所示 ；備位聲明請求被告給付原告違約金100萬元本息等情。則 為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年 上字第917號民事判例參照）。 ㈡本件原告主張本件買賣標的土地、買賣價金、付款方式、違 約處罰等重要事項，均經明確約定，被告並已就買賣標的土 地，向原告收取100萬元定金，故兩造間買賣契約業已成立 之事實，業據提出原證一簽收字據載明：「茲就賣方陳金生 君所有土地座落於新北市○○區○○段土地買賣付訂事宜， 買賣雙方同意買賣價款為每坪新台幣貳拾萬元整，今支付訂 金新台幣壹佰萬元整，餘款待正式簽約後採銀行履約保證機 制給付：㈠簽約20%,需扣除本次訂金壹佰萬元整後支付、㈡ 銀行貸款50%,賣方配合買方申請銀行貸款核貸撥款支付、㈢ 尾款30%。若賣方違約，賣方除應將已收款項無條件全部返 還予買方，並加倍賠償買方已支付款項之違約金與買方據此 所生之損害及費用，作為賠償」等語（本院卷第19頁）；原 證三高素嬌證明書記載：「查本人於民國109年5月5日打電 話詢問陳金生，是否願以每坪新台幣（下同）20萬元整價格 出售其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○號（權利範圍3 分之1）、457地號（權利範圍100000分之22593）、458地號 （權利範圍全部）、459地號（權利範圍全部）土地予勤樸 開發有限公司？如果確定要賣，請其於當日下午三時許至陳 葳駿所有新北市○○區○○路○段○○00號工廠簽約，勤樸 開發有限公司將給付新台幣（下同）100萬元訂金予陳金生 先生」等語（同卷第31頁）；並經證人即原告公司副總經理 廖思寧證述（同卷第234至237頁），以為證明，固非無據。 ㈢惟查，原證一簽收字據僅記載：「茲就賣方陳金生君所有土 地座落於新北市○○區○○段土地買賣付訂…」，並未明確 記載被告係出售新北市○○區○○段○○○○號（權利範圍3分 之1）、457地號（權利範圍100000分之22593）、458地號（ 權利範圍全部）、459地號（權利範圍全部）土地，且上開 字據僅有被告簽章，且未記載買方名義，亦無買方簽章，參 以被告係收受以原告公司負責人萬久陽簽發之即期金額100 萬元支票，可見被告雖有出售土地之意向，但出售之標的即 土地範圍及出售之對象，均尚未特定，自難謂兩造間，就被 告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號（權利範圍3分之1 ）、457地號（權利範圍100000分之22593）、458地號（權 利範圍全部）、459地號（權利範圍全部）土地，已成立土 地買賣契約之本約，此觀諸原告先位聲明請求被告應依如原 證一字據所示內容,將其所有如原證二所示土地，按6,048萬 6,009元價金，與原告訂立土地買賣契約云云即明。 ㈣再者，本件被告雖有出售土地之意向，但出售之標的即土地 範圍及出售之對象，均尚未特定，已如前述，且有關被告出 售土地如何辦理交付及移轉所有權登記、地上物如何處理（ 包括拆遷補償等相關事宜）、相關稅賦如何負擔等重要事項 ，兩造亦尚未明確約定，益徵原證一簽收字據應屬被告有意 出售土地之意向書而已，亦非兩造已成立土地買賣之預約。 ㈤原告固提出前揭㈡所示證據為證，主張兩造間已成立土地買 賣本約或預約云云。然誠如原告先位聲明所示，系爭土地價 格高達6,048萬6,009元，倘非兩造已有明確約定，豈能草率 以被告簽立字據及收受100萬元款項，即認已成立買賣本約 或預約，而本件兩造就上開土地買賣之重要事項，既尚未以 書面明確約定權利義務範圍，仍應認原告所提證據並不足為 其有利於己事實之證明。 ㈥另被告抗辯其已撤銷意思表示及退回100萬元支票等語，原 告亦不否認已收受被告退回之支票等情，依上開事實，亦應 可認為被告為解除契約之意思表示，而原告則已默示同意， 故縱本件兩造間有成立土地買賣本約或預約，兩造應已合意 解除契約，且被告並無違約情事可言。 五、從而，原告依系爭字據約定、民法第249條第2款規定及債務 不履行法律關係，先位請求：被告應依如原證一字據所示內 容,將其所有如原證二所示土地，按6,048萬6,009元價金， 與原告訂立土地買賣契約；備位請求：被告應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請已失依附，應併駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 11 月 23 日 民事第五庭 法 官 連士綱 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 11 月 24 日 書記官 游曉婷