裁判書系統

111年度訴字第1923號

原      告  泰隆金站公寓大廈管理委員會

法定代理人  邱婉婷 

訴訟代理人  翁瑞麟律師

被      告  喬邦開發股份有限公司

法定代理人  陳慶隆 

訴訟代理人  黃煒迪律師

複代理人    蔡馥如律師

            田芳綺律師

            邱暄予律師

被      告  白素玉 

訴訟代理人  劉興懋律師

被      告  陳素蘭 

上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年5月30日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告喬邦公司應給付原告新臺幣779元。

二、被告陳素蘭應給付原告新臺幣4,573元，其中新臺幣3,382元應加計自民國113年5月25日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

三、被告白素玉應給付原告新臺幣439元，其中新臺幣317元應加計自民國113年6月1日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。 

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由原告負擔10分之9，被告喬邦公司負擔100分之1，被告白素玉負擔100分之1，被告陳素蘭負擔100分之8。

六、本判決得假執行，但被告喬邦公司、陳素蘭、白素玉如各以新臺幣1,000元、30,000元、6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。 

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴聲明原請求：㈠被告喬邦公司應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號Ｃ部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告；並應給付原告新臺幣（下同）2萬元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另自民國111年8月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告200元。㈡被告陳素蘭、白素玉、呂建豪、陳素真、史秀芬應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號Ｂ部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告；並應給付原告2萬元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另自111年8月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告200元（見本院卷一第10、11頁），嗣歷經原告數次變更聲明（其中被告呂建豪、陳素真、史秀芬部分，均經原告撤回起訴），後於113年5月22日具狀到院以民事追加暨綜合言詞辯論意旨狀及於本院113年5月30日言詞辯論時撤回追加被告李麗雲部分，並變更聲明為：㈠被告喬邦公司應給付原告15,419元，其中5,297元應加計自民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡被告陳素蘭應給付原告15,671元，其中11,751元應加計民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢被告白素玉應給付原告1,497元，其中1,106元應加計民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。經核原告上開所為訴之追加變更，合於前揭法律規定，應予准許。

二、本件被告白素玉、陳素蘭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體方面：　　

一、原告主張：

　㈠原告之全體區分所有權人所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），南面遭被告喬邦開發股份有限公司(下稱喬邦公司)占用部分如新北市板橋地政事務所民國113年l月16日之複丈成果圖（下稱複丈成果圖二，見本院卷二第57頁）所示占用A、B部分，面積為2.09平方公尺（被告喬邦公司已於ll3年5月2日拆除）；北面遭被告陳素蘭占用部分如新北市板橋地政事務所112年6月20日新北板地測字第1125830948號函之新北市○○區○○段000地號土地測量複丈成果圖（下稱複丈成果圖一，見本院卷一第317頁）B2、B4部分，面積共計0.85平方公尺（已拆除）、白素玉占用部分如複丈成果圖一A2部分，而積共計0.08平方公尺（已於ll3年5月22日拆除），然被告等均未向原告承租系爭土地，其占用亦未取得原告同意，渠等使用原告所有之系爭土地並無法律上正當權源，自屬無權占有。

　㈡各遭占用部分請求相當於租金不當得利數額計算如下：　

　1.按有關相當於租金不當得利數額之計算，按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。又系爭土地起訴時之申報地價為每平方公尺27,650元，以此計算各被告占用系爭土地相當於租金之不當得利。

　2.聲明第一項：

　⑴喬邦公司占用始期為110年10月間（鈞院卷一第189頁即被告喬邦公司民事答辯狀被證二），至本件起訴時(111年8月l日）共計11個月，占用部分如複丈成果圖二所示占用A、B部分，面積為2.09平方公尺，申報地價為每平方公尺27,650元，則11個月相當於租金之不當得利為5,297元(計算式：2.09×27,650×0.1×11/12＝5,297)，自111年8月1日起每月應給付相當於租金之不當得利482元(計算式：2.09×27,650×0.1/12＝482)，因113年5月2日原告會同喬邦公司複代理人蔡律師及工班主任已將A、B部分越界之水泥墩全數拆除，占用時間計算至113年5月2日，共計1年又9個月，以此計算起訴後至停止占用相當於租金之不當得利為10,122元(計算式：482×(12＋9)＝10,122)。

　⑵鈞院卷一第271頁原證9 的複丈圖日期是110 年7 月27日，噴漆時，被告喬邦公司已占用，即便原證9 沒有打水泥，但依鈞院卷一的第197 、201 頁照片是地政事務所第二次到場鑑界，被證4 是該次鑑界的成果圖，鑑界的日期是111 年7 月15日，所以被告喬邦公司在111年7月15日已經占用。

　3.聲明第二項：

　　原告向陳素蘭請求相當於租金不當得利期間為起訴前五年，占用部分如複丈成果圖一B2、B4，面積共計0.85平方公尺，申報地價為每平方公尺27,650元，則5年相當於租金之不當得利為11,751元（計算式：0.85×27,650×0.1×5＝11,751），並自111年8月l日起每月應給付相當於租金之不當得利196元（計算式：0.85×27650×0.1/12=196），因被告陳素蘭已自行拆除占用部分，然未提出拆除時間，爰以113年4月11日提出拆除後照片為準，計算至113年3月止，共l年8個月，被告陳素蘭應再玲付原告3,920元（計算式：196×(12＋8)＝3,920）。是以被告陳素蘭總計應給付原告15,671元（計算式：ll,75l元＋3,920元＝l5,671元）。

　4.聲明第三項：

　　原告向白素玉請求相當於租金不當得利期間為起訴前五年，占用部分如複丈成果圖一A2,面積共計0.08平方公尺，申報地價為每平方公尺27,650元，則5年相當於租金之不當得利為1,106元，(計算式：0.08×27,650×0.1×5＝1,106)，並自111年8月l日起每月應給付相當於租金之不當得利18元（計算式：0.08×27650×0.1/12＝18），因被告白素玉已於ll3年5月22日拆除，請求自111年8月l日起至113 年5 月22日止相當於租金之不當得利391元（計算式：21×18＋22/31×18＝391）。是以被告白素玉總計應給付原告1,497元（計算式：1,106元＋391元＝1,497元）。

　㈢並聲明：1.被告喬邦公司應給付原告15,419元，其中5,297元應加計自民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。2.被告陳素蘭應給付原告15,671元，其中11,751元應加計民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。3.被告白素玉應給付原告1,497元，其中1,106元應加計民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。4.原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以下開情詞置辯：

　㈠被告喬邦公司：

　1.查原告主張其所有之系爭土地遭被告喬邦公司占用，占用部分如複丈成果圖二編號A、B部分，面積2.09平方公尺之長條狀水泥墩（下稱系爭水泥墩），被告已於同年5月1日主動拆除系爭水泥墩。又原告爭執系爭水泥墩之地底有遭被告灌漿之事，被告喬邦公司並於113年5月2日僱請師傅開挖系爭水泥墩之地底以確認之，然沿系爭水泥墩之舊址整條開挖多處之結果都只見泥土，未發現有所謂灌漿或其他地下物之事。上開開挖地底之施工期日，原告訴訟代理人有通知被告及其複代理人偕同到場察看，被告及其複代理人到場時，原告僱請之師傅已經開挖地底，斯時已不見系爭水泥墩，足徵系爭水泥墩非如原告所稱於113年5月2日當日才拆除。

　2.原告未舉證被告占用系爭土地之始期為110年10月，不可採信。

　3.被告基於敦親睦鄰原則仍願給付原告726元：

　⑴原告應舉證證明系爭土地坐落位置、工商業繁榮之程度、被告利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並提出附近鄰地租金行情，而非直接以系爭土地之申報總地價年息10%最高額計算不當得利金。

　⑵查系爭水泥墩面積甚小僅2.09平方公尺，所占用之系爭土地位於原告社區窄巷之荒廢泥濘地，並無通行用途，該地亦未設置任何公共設施，平常無人煙，且系爭水泥墩對被告而言亦無任何用途，顯無經濟價值，被告亦未因此受有利益，故原告請求直接以最高額10%計算顯然過高，被告主張以系爭土地申報地價百分之3%計算即為已足。

　⑶被告本於敦親睦鄰早日平息紛爭之善意，願自112年12月1日起至113年5月1日之拆除日止，共計153天，給付原告726元【計算式：2.09平方公尺×申報地價27,650元×3%×153÷365 天＝726】，原告其餘之請求無理由。並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

　㈡被告白素玉：被告白素玉並非新北市○○區○○路0段000號建物(原證五照片)之所有權人，亦無事實管理權，並聲明：原告之訴駁回。

　㈢被告陳素蘭：我有請水電師傅拆冷氣(見本院卷二第111頁)，並聲明：原告之訴駁回。

三、不爭執事項：

　㈠原告全體區分所有權人為新北市○○區000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人。

　㈡被告陳素蘭為門牌新北市○○區○○街00巷00號4樓建物之所有權人，設置於該建物前後方冷氣占用系爭土地如本院複丈成果圖一所示B2a、B2b、B4範圍之面積共0.85平方公尺（見本院卷一第317頁），該冷氣現已拆除。

　㈢被告喬邦公司設置之水泥墩占用系爭土地如本院複丈成果圖二所示A、B範圍之面積共2.09平方公尺（見本院卷二第57頁），共2.09平方公尺，該水泥墩現已拆除。

四、本院之判斷： 

　㈠就原告原起訴請求拆屋還地部分：

　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號號判決要旨參照）。

　2.系爭土地經本院兩次實際現場勘查，並兩次囑託新北市板橋地政事務所就地上物占有範圍及面積繪測土地複丈成果圖一、二，依上開複丈成果圖一所示B2a、B2b、B4範圍之面積共0.85平方公尺、複丈成果圖一所示A2範圍之面積0.08平方公尺、複丈成果二所示A、B範圍之面積共2.09平方公尺，起訴後分別經被告陳素蘭、白素玉、喬邦公司拆除，及被告陳素蘭就其所有建物無權占有系爭土地0.85平方公尺、被告喬邦公司就其所有建物無權占有系爭土地2.09平方公尺，此為兩造所不爭（見本院卷二第106頁、第194頁、第185頁），故原告此部分主張之事實堪以認定。

　3.被告白素玉雖主張其非門牌新北市○○區○○路0段000號未保存所有權登記建物之所有權人，亦非事實上處分權人，惟查：

　⑴按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言。倘增建建物缺乏構造上及使用上之獨立性，或僅具構造上獨立性而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用，應由原建物所有人取得該增建建物之所有權。不論其係依附於特定主建物之陽台、雨遮、露台，或係依附於全部主建物之共用部分，如停車空間、機械室、發電機室，均不失其為附屬建物之性質（最高法院111年度台上字第1859號民事判決、最高法院100年度台上字第4號民事判決意旨供參）。而房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。

　⑵門牌新北市○○區○○路0段000號未保存所有權登記建物之承租人林泳萱稱係向被告白素玉承租，有新北市政府警察局土城分局111年11月21日新北警土刑字第1113759839號函（見本院卷一第131至133頁）在卷可參，則被告白素玉稱其非上開未保存建物之事實上處分權人，即屬無據。又複丈成果圖一所示A2部分為電表柱，結構上與上開213號建物雖非屬一體，惟其存在係為輔助上開213號建物之使用，揆諸前開說明，A2所示電表柱部分為未辦保存登記213號建物之從物，被告白素玉既為上開213號建物之出租人，就上開電表柱即有事實上處分權，且原告訴訟代理人陳報被告白素玉於113年5月22日拆除A2所示電表柱（見本院卷二第194頁），亦為被告白素玉所不爭。從而，被告白素玉辯稱其非複丈成果圖一所示A2電表柱之事實上處分權人云云，並非可採。

　㈡就原告請求相當於租金之不當得利部分：

　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按占有、使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。就此，被告等人既有上述無權占用系爭土地部分面積之情形，依照前述說明，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭土地相當於租金之不當得利。

　2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文。又按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額（最高法院68年台上字第3071號判決參照）。本院審酌系爭土地位於新北市○○區○○路0段000○000號，附近有店家、診所、住宅等工商業繁榮狀況，及被告白素玉、陳素蘭、喬邦公司之占用目的及占用之位置，認原告主張本件以系爭土地各年度申報地價總額年息10%計算之不當得利，尚屬過高，應以3％計算，始為允當。

　3.本件不當得利之計算：

　⑴系爭土地之公告地價於106、107、108、109、110、111、112、113年度分別為30456元、33273元、33273元、33195元、33195元、34562、34562、37674元，故申報地價分別為24365、26618、26618、26556、26556、27650、27650、30139元（計算式：申報地價＝公告地價x80%）。

　⑵被告喬邦公司所受相當於租金之不當得利部分：

　⒈原告雖主張被告喬邦公司無權占有之時點自110年10月1日起，並以被證2存證信函、本院卷一第197至200頁、第271頁之現場鑑界照片為證，惟上開證據不足認定原告所指被告喬邦公司鋪設之水泥墩於110年10月已存在之事實，又據被告提出上開水泥墩施工廠商之請款單、發票及拆除水泥墩還後之對比照片，可認被告抗辯其自112年12月間施用上開水泥墩，並於113年1月5日拆除乙節，堪以採信。是本院認應以112年12月1日起至113年1月5日為被告喬邦公司無權占用系爭土地之起訖時點，先予敘明。

　⒉被告喬邦公司所受相當於租金之不當得利為779元：

　　被告喬邦公司占用系爭土地如複丈成果圖二所示A、B範圍之面積共2.09平方公尺，其自112年12月1日至113年5月1日拆除上開部分時止所受相當於租金之不當得利為779元【計算式：112年12月1日至同年12月31日部分｛（2.09平方公尺×27650元×3%÷12月×1｝+113年1月1日起至同年5月1日止部分｛（2.09平方公尺×30139元×3%÷12月×4+2.09平方公尺×30139元×3%÷12月÷30天｝=144+630+5＝779元【元以下採四捨五入計，下同】。　

　⑶被告陳素蘭占用系爭土地如複丈成果圖一所示B2a、B2b、B4範圍之面積共0.85平方公尺，其自原告起訴前五年（106年8月1日至111年7月31日）所受相當於租金之不當得利為3,382元【計算式：106年8月1日起至108年12月31日部分｛（0.85平方公尺×24365元×3%÷12月×5｝+107、108年部分｛（0.85平方公尺×26618元×3%×2｝+109、110年部分｛（0.85平方公尺×26556元×3%×2｝+111年1月1日起至111年7月31日部分｛（0.85平方公尺×27650元×3%÷12月×7｝＝259+1358+1354+411＝3382元】；自原告111年8月1日起訴後至113年3月31日拆除上開部分時止（被告陳素蘭於本院113年4月11日言詞辯論時提出已拆除之照片，故認原告主張以113年3月31日為占用物拆除之時點，應屬可採）所受相當於租金之不當得利為1,191元【計算式：111年8月1日起至112年12月31日部分｛（0.85平方公尺×27650元×3%÷12月×5+0.85平方公尺×27650元×3%｝+113年1月1日起至同年3月31日止部分｛0.85平方公尺×30139元×3%÷12月×3｝=294+705+192＝1191元】。　　

　⑷被告白素玉占用系爭土地如複丈成果圖一所示之A2部分面積0.08平方公尺，其自原告起訴前五年（106年8月1日至111年7月31日）所受相當於租金之不當得利為317元【計算式：106年8月1日起至106年12月31日部分｛（0.08平方公尺×24365元×3%÷12月×5｝+107、108年部分｛（0.08平方公尺×26618元×3%×2｝+109、110年部分｛（0.08平方公尺×26556元×3%×2｝+111年1月1日起至同年7月31日（0.08平方公尺×27650元×3%÷12月×7＝24+128+126+39＝317元；自原告111年8月1日起訴後至113年5月22日拆除A2部分時止所受相當於租金之不當得利為122元【計算式：111年8月1日起至113年12月31日部分｛（0.08平方公尺×27650元×3%÷12月×5+0.08平方公尺×27650元×3%｝+113年1月1日起至同年5月22日止部分｛0.08平方公尺×30139元×3%÷12月×4+0.08平方公尺×30139元×3%÷12月÷30天×22天｝=28+66+24+4＝122元】。

五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求㈠被告喬邦公司應給付原告779元；㈡被告陳素蘭應給付原告4,573元，其中3,382元應加計民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達（即113年5月24日，見113年6月4日民事陳報狀）翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；㈢被告白素玉應給付原告439元，其中317元應加計民事追加暨綜合辯論意旨狀繕本送達（即113年5月31日，見113年6月4日民事陳報狀）翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴之部分，因金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行及宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。　　

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　30　　日

　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　30　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕