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111年度訴字第97號

原      告  新北市不動產經紀業有限公司

法定代理人  楊英楷 

被      告  永慶房屋仲介股份有限公司

法定代理人  孫慶餘 

被      告  謝維軒 

共      同

訴訟代理人  連根佑 

複代理人    倪華德 

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告起訴主張：

  ㈠被告謝維軒故意損害原告新北市不動產經紀業有限公司專任銷售之權益，依民法第184條第1項規定，應負損害賠償責任：

  ⒈訴外人吳國棟於110年3月間簽立專任委託銷售契約書，委託原告專任銷售「新北市○○區○○街00巷0弄0號」房地（下稱系爭房地）至110年9月30日止〈參見專任委託銷售契約書（證1)、契約内容變更同意書（證2)〉。

  ⒉被告謝維軒為被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋仲介公司）板文店之仲介人員，明知吳國棟與原告的專任委託契約期限至110年9月30日，仍要吳國棟簽立「銷售同意書」，吳國棟告知謝維軒與原告有專任約，要求謝維軒僅能於9月30日後五日再開始銷售裕民街房地，才不會違反與原告的契約，否則吳國棟須給付原告新台幣（下同）1,980萬百分之4即79萬2,000元的違約金〈見吳國棟與原告110年10月1日LINE對話紀錄（證3)〉。

  ⒊豈料，謝維軒於110年9月23日在未有賣方簽立之委託銷售契約書及不動產說明書的狀況下，持刊登裕民街房地的廣告單(證4)，到原告已經洽談的買家陳紹宗住處銷售，陳紹宗持上揭廣告單質疑原告，是否欺騙該房地由其專任銷售？原告才發現永慶房屋仲介公司員工違反不動產經紀業管理條例下列規定，違法銷售系爭不動產：

  ⑴謝維軒違反不動產經紀業管理條例第21條第1項之規定，未與委託人吳國棟簽立「委託契約書」即刊登廣告及銷售系爭不動產。謝維軒讓吳國棟簽立「銷售同意書」，未簽立「委託銷售契約書」，以規避吳國棟與原告間的專任委託契約，顯違不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項（證5)，此有新北市政府地政局110年11月4日公函為證(證6)。

  ⑵謝維軒違反不動產經紀業管理條例第23條第1、2項規定，向買方陳紹宗銷售前，未製作經賣方吳國棟簽章的不動產說明書，未於銷售時向買方解說不動產說明書事項，且永慶房屋仲介公司亦自認，吳國棟未同意委託製作不動產說明書，謝維軒仍違法將物件刊登廣告並向買方陳紹宗銷售。

  ⑶綜上所論，謝維軒違反不動產經紀業管理條例第21條第1項：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」第23條第1項：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」同條第2項：「前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」；不動產仲介經紀業倫理規範第2條:「經紀業應堅持公平交易及誠實信用。」第3條：「經紀業於執行業務時，應恪遵法令及本規範。」第9條：「經紀業之間應相互尊重，維護同業之正當權益，不得違反法令惡性競爭，或使委託人終止對其他經紀業之委託。」謝維軒讓吳國棟承受違反與原告簽立的專任委託契約風險，亦損及原告專任銷售之權益。

  ㈡本件與原告洽談中的買方陳紹宗，因謝維軒違法銷售，趁隙對原告予取予求，謝維軒讓原告喪失專任受託銷售利益，無法為賣方居間到較好售價，損失仲介費利益高達98萬8,000元：

  ⒈陳紹宗因謝維軒違法銷售，懷疑原告欺騙受託專任約，原告當時專任銷售期限到110年9月30日，迫於無奈向陳紹宗出示「專任委託銷售契約書」及「契約内容變更同意書」（參見「原證1、2」），才能在剩下六日的專任委託期限内促成買賣，陳紹宗知悉實際委託銷售價格及專任銷售期限將至，砍價至1,920萬元，吳國棟因謝維軒違法銷售理虧在先，遂答應這個買賣金額，然原先約定應給付原告百分之4仲介費76萬8,000元，僅願給付20萬元，而陳紹宗更是抓準這個狀況主張買方不付仲介費才要成交〈參見買賣雙方給付服務費承諾書（證7)〉，原告因被告違法銷售，喪失專任銷售的優勢地位，為讓本件買賣能順利成交，只能答應陳紹宗不付仲介費的條件，原告最終只收取賣方給付20萬元仲介費。

  ⒉内政部公告不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六。從而，原告原有專任銷售利益，買方也有意願購買而洽談中，若按專任委託價格百分之6計算仲介費為118萬8,000元，原告因謝維軒違法銷售僅取得20萬元仲介費，受有損失98萬8,000元，依民法第184條第1項、第216條規定，謝維軒應給付原告98萬8,000元。

  ㈢被告永慶房屋仲介公司為謝維軒雇主，依民法第188條第1項前段、不動產仲介經紀業倫理規範第12條：「經紀業應負責督導經紀人員不得有違法或不當之行為。」謝維軒執行職務不法侵害原告專任銷售權益，永慶房屋仲介公司應負連帶損害賠償責任。

  ㈣永慶房屋仲介公司縱容仲介人員違反不動產經紀業管理條例規定，惡性競爭讓一般經紀業公司難以生存，原告一直深受其害。永慶房屋仲介公司的板橋新海直營店103年6月間，仲介人員明知賣方與本件原告仍有專任委託銷售契約，指導賣方隱瞞原告違法銷售房屋得逞，讓賣方偽簽買賣交易成立後日期的委託銷售契約書，已協助賣方規避應給予原告的違約仲介酬金，業遭台北市政府地政局以違反不動產經紀業管理條例第21條之規定，處罰6萬元罰鍰，又鈞院106年度簡上字第166號民事判決(證8)認定，永慶房屋仲介公司員工故意以背於善良風俗之方法加害原告權益，原告損失84萬元的仲介費利益，因賣方已賠償原告56萬元，永慶房屋仲介公司及其員工須連帶賠償原告28萬元。這是原告辛苦蒐集證據奮鬥4年後，才有辦法讓法院主持公道。被告慫恿買賣雙方違反不動產交易法規和交易秩序，只為獲利搶取生意，太多惡性競爭的行為，原告實在無法完全蒐證，最終受害的是買賣雙方及其他不動產經紀業者的權益。

  ㈤綜上所論，永慶房屋仲介公司惡性競爭之行為族繁不及備載，懇請鈞院依法判決，賜判如訴之聲明，讓該公司知所警惕，原告深知是小蝦米對抗大鯨魚，然被告公司為大企業集團卻藐視法律，相較於其他小公司守法營業，盼司法能主持正義，至為感禱。

  ㈥並聲明：

　⒈被告應連帶給付原告98萬8,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

  ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

  ⒊訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯：

  ㈠原告新北市不動產經紀業有限公司依民法第184條第1項、第216條第1項規定請求被告謝維軒負損害賠償責任，並無理由：

  ⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」民法第184條第1項定有明文。次按「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。」、「侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。」最高法院48年台上字第481號民事判例、最高法院49年台上字第2323號民事判例、最高法院54年台上字第1523號民事判例意旨卓參。

  ⒉原告雖執「被告謝維軒為被告永慶房屋仲介股份有限公司板文店之仲介人員，明知吳國棟與原告的專任委託契約期限至110年9月30日，仍要與吳國棟簽立『銷售同意書』，…。」、「…，謝維軒110年9月23日在未有賣方簽立之委託銷售契約書及不動產說明書的狀況下，持刊登裕民街房地的廣告單，到原告已經洽談的買家陳紹宗住處銷售，…。」、「…，迫於無奈向陳紹宗出示『專任委託銷售契約書』及『契約內容變更同意書』，…。」等語主張因謝維軒違法銷售，致陳紹宗藉此對原告予取予求，無法為吳國棟銷售出較好之價格，而其亦因此損失居間服務報酬98萬8,000元。首按，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第21條第1項、第23條第1項固有明文規定。揆諸本件賣方吳國棟係先與原告簽立專任委託銷售契約書，委託銷售期間自110年3月24日起至同年9月30日止，而吳國棟則係和永慶公司約定擬於上開期間屆止後，轉委由永慶公司繼續銷售。準此，衡諸不動產買賣仲介之委託銷售規定及實務常情而論，倘上開期間屆止後，吳國棟轉委由永慶公司繼續銷售，永慶公司自應提前準備系爭房地相關資料(例：成交行情、廣告單、不動產標的現況說明書等)，而永慶公司與吳國棟接洽時，吳國棟尚與原告處於專任委託銷售期間，從而，永慶公司自無法逕行銷售，然此非謂永慶公司不得預先相關銷售資料之準備。再者，永慶公司於準備前開銷售資料之際，吳國棟即已表示伊已透過原告成交，故永慶公司尚未及於刊登廣告及銷售。

  ⒊同前，至陳紹宗除係原告接洽之買方外，亦係謝維軒經營之客戶，伊本於服務客戶之精神，預先告知將受吳國棟委託銷售系爭房地，衡諸常情，亦尚符情理。更遑論永慶公司與謝維軒就系爭房地相關銷售事宜均尚未正式開始，吳國棟即已透過原告居間成交。

  ⒋從而，本件之真正爭點並非謝維軒有無悖於不動產經紀業管理條例第21條第1項、第23條第1項之規定，而係原告逕自出示伊與吳國棟簽立之「專任委託銷售契約書」及「契約內容變更同意書」予陳紹宗知悉，進而洩漏委託銷售之底價，致最後無法達成較高之成交總價，由此可見，實際上原告上開洩漏賣方委託銷售底價之行為，實已悖於不動產經紀業管理條例第25條、民法第535條、第571條等規定，違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法甚明。而原告之經紀人楊英信、營業員楊英楷亦恐已涉犯刑法第317條洩漏業務上知悉之工商秘密罪及第342條背信罪。

  ⒌退萬步言之，縱(假設語氣)確如原告所指謝維軒有違法銷售之情，依專任委託銷售契約書第5條第1項之規定，系爭房地既係透過原告居間成交，原告自得依上開條文規定向吳國棟請求實際成交價額百分之4之服務報酬，另依不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條規定，向陳紹宗請求實際成交價額百分之2服務報酬。換言之，原告逕行洩漏吳國棟委託銷售底價在先，同意吳國棟、陳紹宗分別給付服務報酬20萬元、0元在後，而上開情況均非謝維軒或永慶公司得予以置喙或干涉。徵諸上開民事判例意旨，足見原告之損害發生與謝維軒或永慶公司間並無相當之因果關係，原告依民法第184條第1項、第216條第1項規定請求謝維軒賠償98萬8,000元，自無理由。

  ㈡原告新北市不動產經紀業有限公司依民法第188條第1項前段規定請求被告永慶房屋仲介股份有限公司負連帶損害賠償責任，亦無理由：

  ⒈按「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」民法第184條第1項前段定有明文。次按「民法第一百八十八條所定僱用人之連帶賠償責任，以受僱人因執行職務不法侵害他人之權利者為限，始有其適用。」最高法院67年台上字第2032號民事判例意旨卓參。

  ⒉首按，系爭房地之成交總價僅為1,920萬元，主要原因厥為原告逕自出示伊與吳國棟簽立之「專任委託銷售契約書」及「契約內容變更同意書」予陳紹宗知悉，進而洩漏委託銷售之底價所致，矧原告亦得依專任委託銷售契約書第5條第1項規定向吳國棟請求實際成交價額百分之4之服務報酬，另依不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條規定，向陳紹宗請求實際成交價額百分之2服務報酬。申言之，原告自行放棄前揭請求權利，另與吳國棟、陳紹宗達成合意，約定吳國棟給付服務費20萬元、陳紹宗給付服務費0元，並分別簽立賣方、買方給付服務費承諾書，謝維軒或永慶公司均無從就原告與吳國棟、陳紹宗間之約定予以置喙或干涉，益徵原告之損害發生與謝維軒間並無相當之因果關係。

  ⒊承上，原告之損害發生既係伊之因素所致，顯與謝維軒間並無相當之因果關係，從而，原告依民法第188條第1項前段規定請求永慶公司負連帶損害賠償責任，自屬無稽，亦無理由。至原告另提臺灣新北地方法院106年度簡上字第166號民事判決書為其主張，然究其事實內容均與本件相異，非可混為論之或逕為比附爰引，更無拘束本件之認事用法。

  ㈢關於原告新北市不動產經紀業有限公司於民國111年1月10日民事起訴狀聲請傳喚證人即賣方吳國棟部分，被告謝維軒、永慶房屋仲介股份有限公司均認並無必要，理由如下：

  ⒈首先，揆諸原告聲請傳喚證人吳國棟之待證事實以觀，無非係欲證明謝維軒知悉吳國棟專任委託原告銷售之事實，而吳國棟曾要求謝維軒須於前開專任委託銷售屆止後五日，始得開始銷售乙節。然前開待證事實均與本件侵權行為之爭點無涉，矧原告之損害發生主要係因其洩漏吳國棟委託銷售之底價，放棄本應依法請求之服務報酬，與吳國棟、陳紹宗等二人另行約定所致，此並非謝維軒或永慶公司所能置喙。

  ⒉準此，原告聲請傳喚證人吳國棟之待證事實既與本件侵權損害發生之爭點無涉，即無傳喚之必要性。

  ㈣綜上所述，原告新北市不動產經紀業有限公司之損害發生主要係因其洩漏吳國棟委託銷售之底價，放棄本應依法請求之服務報酬，與吳國棟、陳紹宗等二人另行約定所致，與被告謝維軒間並無相當之因果關係，是其依民法第184條第1項、第216條第1項規定請求被告謝維軒負損害賠償責任顯無理由，更遑論請求被告永慶房屋仲介股份有限公司負僱用人連帶賠償之責任。

  ㈤並聲明：

  ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

  ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件兩造不爭執之事實：

  ㈠系爭房地之賣方吳國棟於110年3月間與原告簽立專任委託銷售契約書(委託銷售期間：110年3月24日起至同年6月23日止)，銷售伊名下所有坐落門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號之房地，委託銷售總價為2,380萬元；同年7月1日簽立契約內容變更同意書，委託期間延長至110年9月30日止，委託總價額變更為1,900萬元(見本院卷第25至27頁即原證1、2)。

  ㈡原告向系爭房地之買方陳紹宗出示伊與賣方吳國棟簽立之專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，並揭示系爭房地委託銷售底價為1,900萬元(見同卷第15頁即民事起訴狀第4頁)。

  ㈢買方陳紹宗透過原告居間仲介以1,920萬元購買系爭房地，並與賣方吳國棟簽立不動產買賣契約書(見同卷第16頁即民事起訴狀第5頁)。

  ㈣賣方吳國棟、買方陳紹宗分別給付居間服務報酬20萬元、0元予原告(見同卷第41、43頁即原證7)。

四、原告主張被告謝維軒於原告前開專任委託期間，竟與吳國棟簽立銷售同意書，並於110年9月23日在未經吳國棟簽立之委託銷售契約書、不動產說明書情況下，持系爭房地之廣告單至原告正在洽談的買方陳紹宗住處銷售，陳紹宗遂持上開廣告單質疑原告銷售之合法性，原告即出示與吳國棟簽立之專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書予陳紹宗，然陳紹宗因此知悉實際委託銷售價格後，旋即將價格砍至1,920萬元，並主張不給付居間服務報酬始同意成交，而吳國棟原答應給付居間服務報酬百分之4，亦因此僅願給付居間服務報酬20萬元，是原告因謝維軒違法銷售而侵害原告專任銷售權益之行為，受有損害98萬8,000元，自得依民法第184條第1項規定請求謝維軒負損害賠償責任；另依民法第188條第1項前段規定請求永慶房屋仲介公司負連帶損害賠償責任等情。則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：

  ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民事判例參照）。

  ㈡原告主張謝維軒違反不動產經紀業管理條例第21條第1項之規定，未與委託人吳國棟簽立「委託契約書」即刊登廣告及銷售系爭不動產，且由吳國棟簽立「銷售同意書」，而未簽立「委託銷售契約書」，以規避吳國棟與原告間專任委託契約，顯違反不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，及謝維軒違反不動產經紀業管理條例第23條第1、2項規定，於向買方陳紹宗銷售前，未製作經賣方吳國棟簽章之不動產說明書，未於銷售時向買方解說不動產說明書事項，仍違法將物件刊登廣告並向買方陳紹宗銷售之事實，業據提出新北市政府地政局函及台北市政府地政局函為證（本院卷第39、40、95頁），固屬有據，堪信為真實。

　㈢原告復主張謝維軒持系爭房地之廣告單至原告正在洽談之買方陳紹宗住處銷售，陳紹宗遂持上開廣告單質疑原告銷售之合法性，原告即出示與吳國棟簽立之專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書予陳紹宗，然陳紹宗因此知悉實際委託銷售價格後，旋即將價格砍至1,920萬元，並主張不給付居間服務報酬始同意成交，而吳國棟原答應給付居間服務報酬百分之4，亦因此僅願給付居間服務報酬20萬元，是原告因謝維軒違法銷售而侵害原告專任銷售權益之行為，受有損害98萬8,000元等情。被告則抗辯原告逕行洩漏吳國棟委託銷售底價在先，同意吳國棟、陳紹宗分別給付服務報酬20萬元、0元在後，而上開情況均非謝維軒或永慶公司得予以置喙或干涉，足見原告之損害發生與謝維軒或永慶公司間並無相當之因果關係，原告依民法第184條第1項、第216條第1項規定請求謝維軒賠償98萬8,000元，自無理由等語。是原告就其主張受有98萬8,000元仲介報酬損害之有利於己事實，自應積極舉證以實其說，惟原告並未提出任何證據證明，自難遽認上開事實為真實。況原告亦自承陳紹宗因謝維軒違法銷售，懷疑原告欺騙受託專任約，原告當時專任銷售期限到110年9月30日，迫於無奈向陳紹宗出示「專任委託銷售契約書」及「契約内容變更同意書」，才能在剩下6日專任委託期限内促成買賣，陳紹宗知悉實際委託銷售價格及專任銷售期限將至，砍價至1,920萬元，吳國棟因謝維軒違法銷售理虧在先，遂答應這個買賣金額，然原先約定應給付原告百分之4仲介費76萬8,000元，僅願給付20萬元，而陳紹宗更主張買方不付仲介費才要成交，原告因被告違法銷售，喪失專任銷售優勢地位，為讓本件買賣能順利成交，只能答應陳紹宗不付仲介費條件，最終只收取賣方給付20萬元仲介費等語。可見原告依原有條件始終無法仲介買賣雙方成立買賣，反而是在賣方降低價金及原告少收仲介報酬之情況下，始完成仲介任務，益徵被告所辯尚堪採信。

　㈣原告另主張永慶房屋仲介公司縱容仲介人員違反不動產經紀業管理條例規定，惡性競爭讓一般經紀業公司難以生存，原告一直深受其害，永慶房屋仲介公司板橋新海直營店於103年6月間，仲介人員明知賣方與本件原告仍有專任委託銷售契約，指導賣方隱瞞原告違法銷售房屋得逞，讓賣方偽簽買賣交易成立後日期的委託銷售契約書，已協助賣方規避應給予原告的違約仲介酬金，業遭台北市政府地政局以違反不動產經紀業管理條例第21條之規定，處罰6萬元罰鍰，又經本院106年度簡上字第166號民事判決認定，永慶房屋仲介公司員工故意以背於善良風俗之方法加害原告權益，原告損失84萬元仲介費利益，因賣方已賠償原告56萬元，永慶房屋仲介公司及其員工須連帶賠償原告28萬元等情。然經本院審視上開判決內容（同卷第45至62頁），其事實與本件尚有不同，自不能相提並論，遑論引用為有利原告之認定依據，附此敘明。

五、從而，本件原告依民法第184條第1項、第216條、第188條第1項前段等規定即侵權行為損害賠償等法律關係，請求被告應連帶給付原告98萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失依附，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日

                  民事第五庭    法　官　連士綱

                                書記官　游曉婷