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111年度重訴字第237號

原      告

即反訴被告  李堯洲 

            李知穎 

上二人共同

訴訟代理人  陳淑真律師

被      告

即反訴原告  金寶石建設股份有限公司

法定代理人  陳汪全 

訴訟代理人  施懿哲律師

            沈志成律師

上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國113年5月31日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告李堯洲新臺幣5,687,867元，及民國111年5月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告應給付原告李知穎新臺幣2,362,133元，及民國111年5月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、訴訟費用由被告負擔百分之66，餘由原告負擔。

四、本判決本訴部分第一項於原告李堯洲以新臺幣1,895,956元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣5,687,867元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、本判決本訴部分第二項於原告李知穎以新臺幣787,378元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,362,133元為原告預供擔保，得免為假執行。

一、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、反訴部分訴訟費用由反訴原告負擔。

甲、本訴部分：

一、原告主張：

　㈠原告李堯洲與其父親即訴外人李昭利，於民國103年4月8日與被告簽署合建契約書（下稱系爭契約書），約定由原告李堯洲與李昭利提供名下共有之新北市○○區○○○段000地號土地（面積532.49平方公尺，下稱系爭土地，原告李堯洲持分為298878/846000、李昭利持分為547122/846000）乙筆與被告合建，系爭契約第6條並約定系爭契約保證金共計新臺幣（下同）16,100,000元（第一期8,050,000元、第二期8,050,000元），被告隨即依系爭契約第6條約定於103年5月間分別支付李昭利5,200,000元及原告李堯洲2,850,000元之第一期保證金。

　㈡後因李昭利將其名下系爭土地之持分於103年7月25日分別移轉予家人蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉、及原告李知穎五人，原告李知穎受讓持分為124122/846000，並由該五人承擔系爭契約之法律關係，並簽署補充條款（下稱系爭補充條款），而李昭利原取得之第一期保證金5,200,000元則先行退還予被告，再由被告分別支付予該5人，原告李知穎便於103年9月27日取得第一期保證金即1,179,692元。

　㈢嗣於106年12月間，被告單方面聲稱與20餘位地主所簽訂之合建契約多所疏漏，且適逢房地產景氣不佳，為擔保全部合建地主之利益，故針對系爭契約提出合建契約書增修條款（下稱系爭增修條款），惟系爭增修條款之内容對於地主方有諸多不利之處，故原告不同意簽署，但其餘地主即蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉與被告簽署系爭增修條款。詎料，被告因原告不配合簽署不平等之系爭增修條款。被告更於108年7月15日寄發存證信函自認選擇不履行系爭契約書，通知原告可依系爭契約第6條第3項沒收保證金及請求違約金。

　㈣被告更以地主蕭雅云之名義為原告，向原告及其餘地主提起分割共有物訴訟，系爭土地經裁判分割於108年5月23日一分為二即新北市○○區○○○段000○00000地號土地（下稱382地號土地、382-1地號土地），382地號土地（266.24平方公尺）由地主蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉共有，382-1地號土地（266.25平方公尺）則由原告共有，之後被告更將原告排除於合建案中，且被告以業主資金關係為由，將新北市政府工務局107重建字第142號建造執照（下稱系爭建照）之起造人自被告變更為甲豪建設股份有限公司。可見被告自簽約後係因其資金關係增修契約條款，且變更起造人，被告違反系爭契約至明。

　㈤被告既已於107年6月8日領得系爭建照，自應依系爭契約第6條第1項第2款給付原告李堯洲第二期保證金2,837,867元（計算式：【16,100,000×298878/846000】-2,850,000＝2,837,867）、原告李知穎第二期保證金1,182,411元（計算式：【16,100,000×547122/846000】-2,850,000＝1,182,411）。又被告既有前揭違約情事，原告李堯洲、李知穎自得各依系爭契約第6條第3項請求違約金5,687,867元、2,362,133元。再自104年至110年，原告李堯洲共繳納地價稅327,721.77元，原告李知穎共繳納地價稅110,844.91元，依系爭契約第11條、第2條，被告應負擔48％，被告自應給付原告李堯洲157,306元(計算式：327,721.77×0.48＝157,306)、給付原告李知穎53,206元(計算式：110,844.91×0.48＝53,206)。爰依系爭契約書第6條第1項第2款、第6條第3款後段、第11條第1款約定，請求被告給付原告李堯洲第二期保證金2,837,867元、違約金5,687,867元、地價稅157,306元（合計8,683,040元），給付原告李知穎第二期保證金1,182,411元、違約金2,362,133元、地價稅53,206元（合計3,597,750元）等情。並聲明：㈠被告應給付原告李堯洲8,683,040元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告李知頴3,597,750元，及自起訴狀繕本送達翌日超至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠李昭利與原告李堯洲確於103年4月8日就系爭土地合建事宜與被告有簽署系爭契約，被告並於103年5月間交付付保證金8,050,000元予李昭利、原告李堯洲(李昭利取得5,200,000元、原告李堯洲取得2,850,000元)。後因李昭利將其名下系爭土地之持分於分別移轉予家人蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉、及原告李知穎五人（蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉受讓持分均為105750/846000，原告李知穎受讓持分為124122/846000），並由上開五人承擔系爭契約之法律關係，並簽署系爭補充條款。

　㈡惟因部份地主老邁或死亡，及簽約後適逢房地產低迷，被告遂與多數合建地主商量土地先辦理銀行信託及延期興建，以利全體地主與被告整體之利益，故被告提出之條件並無原告所稱不利地主之情事，且被告尚將原合約應分配與原告之停車位，由機械車位變更為平面車位，對原告無不利可言，惟原告仍不同意，且趁機擬以每坪高達1,400,000元之高價出售其所有之土地予被告，並要求被告在新北市三重區光復路已興建之建案以85折之價格出售，此實不合理，經被告多次與原告協商，然原告仍持己見，被告不得已只能依雙方所簽訂之系爭合約書第6條第3項之約定選擇不履行系爭合約書，被告遂於108年7月15日以存證信函通知原告及蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉依系爭契約書第6條第3項規定解除雙方所定系爭契約之關係。

　㈢系爭契約係約定由原告提供其所有之系爭土地予被告申請建照及使照，被告並交付原告合建保證金作為保證，俟被告興建房屋完成後，再依雙方約定之比例分配合建房地並由原告退還合建保證金，並於系爭契約第6條第3項約定如原告有不履行本約，原告需退還保證金及賠償壹倍保證金及工程損害，如被告不履行本約，被告則需將已付合建保證金任由原告沒收並賠償壹倍保證金，且後續雙方亦已不會再分配合建房地，考諸雙方於系爭契約書所約定「不履行本約」之真意，實係違約一方給付違約金後，系爭契約書即溯及失效，後續也不再合建或分配房地，故系爭契約書第6條第3項應屬雙方契約約定之意定解除權，基此，被告於108年7月15日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，應生解除契約之效果。縱認系爭契約第6條第3項之約定非屬契約意定解除權，然由原告所有之382-1地號土地已於108年2月26日自原合建基地分割出來而不在合建範圍，且被告於109年間申請系爭建照時亦已將382-l地號土地排除在合建基地外，佐以原告迄今均未要求應將382-1地號土地納入合建基地等節以觀，亦足認雙方有默示解除契約之合意。

　㈣又因系爭契約第6條第3項約定：「如甲方（即原告李堯洲與李昭利）不履行本約時除將已收乙方（即被告）之保證金即時退還乙方外並賠償壹倍保證金及加倍賠償乙方已施工之工程之一切等損失，如乙方不履行本約時，乙方所付甲方之保證金由甲方沒收外，並另備壹倍於保證金之金額付與甲方作為違約金，已施工之建物全部歸甲方所有」。解約後，依據系爭契約書第6條第3項後段之約定，原告、蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉得沒收被告已付之保證金8,050,000元，及另向被告請求已收保證金壹倍之賠償預定性之違約金即8,050,000元，而原告就系爭土地之應有部份分別為298878/846000及124122/846000，合計為1/2，即使此比例計算，除已付之8,050,000元保證金之半數由原告沒收外，被告解約後依約僅應再分別給付原告李堯洲2,843,934元、原告李知穎1,181,066元，是原告李堯洲請求被告給付違約金5,687,867元、原告李知穎請求被告給付違約金2,362,133元之主張顯不可採。此外，被告亦就原告依系爭契約第6條得請求之違約金過高，請求依民法第252條規定予以酌減。

　㈤關於原告主張被告已於107年6月8日領得系爭建照，已符合第二期保證金給付條件，惟被告至今尚未給付原告第二期保證金云云。惟原告與蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉共有之系爭土地僅係被告擬興建房屋基地之一部份，為配合合建之全部地主與被告整體開發之利益，被告多次與原告、蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉協商變更合建契約之內容，惟原告堅持己見不願配合，被告為求合建全體之利益，僅能選擇不履行系爭契約書，是系爭契約解約後，雙方間已無任何法律關係存在，原告關此之請求，自屬無據。

　㈥再者，關於原告主張依系爭契約書第11條約定，被告應給付原告李堯洲地價稅157,306元、原告李知穎地價稅53,206元等情，然雙方間之系爭契約既已於108年7月15日解約，是解約後被告自無須依約負擔地價稅之義務，是被告僅需依約負擔104年起至108年7月15日止之地價稅，即原告李堯洲地價稅74,024元、原告李知穎25,976元。

　㈦①被告係依雙方所訂系爭合建契約第2條第6項及第13條第7項等約定購買公共設施保留地辦理容積移轉，並已移入原告所有之系爭382-1地號土地，關此由新北市政府城鄉發展局112年12月29日：「…另依內政部98年3月2日台內營字第0980029408號函釋容積移轉量永久有效之原意，原核准容積移轉量為5,063.07平方公尺應繫於前開12筆地號土地。今382地號分割為382及382-1地號，故新增之382-1地號應保有該部分之容積移轉量，亦即382-1地號土地面積(266.25平方公尺）乘以基準容積40％之容積，為255.6平方公尺。」等語，觀之自明，故兩造解約後，依上開民法第259條第1款規定，被告自有權請求原告返還渠等二人所有系爭382-1地號土地所獲得之容積共計243.41平方公尺（按系爭382-1地號土地所獲得之容積原為255.6平方公尺，扣除地主林志忠捐贈之土地所獲得之容積量4.76％，被告所應取得之本案容積比例為95.24％,故255.6平方公尺×95.24％＝243.41平方公尺）。②惟倘上開容積無法再移出返還予被告供其他建案基地使用，因被告為與原告李堯洲、原告李知穎及蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉等六人合建，依系爭合建契約第2條第6項之約定，已替渠等購得53,907,484元之容移，按整體合建土地之容積為5274.04平方公尺，惟因地主即訴外人林志忠就其提供合建土地即坐落三重區五谷王段380地號土地應有部分3/12（按380地號土地面積為963.47平方公尺，林志忠持分為3/12)業由自行捐贈容移之土地即坐落三重區三和段308地號土地之112.55平方公尺，扣除該筆土地已由林志忠捐贈容移之土地面積後，其餘合建土地面積為5033.17平方公尺（計算式：5274.04平方公尺－【963.47平方公尺×3/12】＝5033.17平方公尺），而被告就林志忠以外之合建土地共購買62筆土地之容移，總價金為509,522,529元，原告李堯洲、原告李知穎及蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉等六人提供合建土地面積為532.49平方公尺，占合建土地比例0.1058（計算式：532.49平方公尺÷5033.17平方公尺＝0.1058），依比例計算，被告替原告李堯洲、原告李知穎、及蕭雅云、李冠樺、李柔吟丶李宜蓉等六人購得之容移金額應為53,907,484元(計算式：509,522,529×0.1058＝53,907,484），按持分比例計算，原告李堯洲受有19,045,514元之不當得利、被告李知穎受有7,908,228元之不當得利。此依上開民法第259條第6款規定償還價額或民法第179條規定返還不當得利，且與原告前揭違約金債權之間具對待給付關係，被告於原告返還該等不當得利前依民法第261條準用民法264條對前揭違約金債權為同時履行之抗辯。倘認被告所為之同時履行抗辯為無理由，被告亦主張相互抵銷之，兩相抵銷後，原告對被告不惟已無債權存在，且另積欠被告款項（按此部分被告另提反訴請求）而無疑。

　㈧而前揭主張資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

　㈠原告李堯洲與父親李昭利，於103年4月8日與被告簽署系爭契約，約定由原告李堯洲與父親李昭利提供系爭土地（原告李堯洲之應有部分為298878/846000、李昭利之應有部分為547122/846000）與被告合建。被告已依系爭契約第6條第1項第1款規定「於本約成立同時由乙方先行無息交付新台幣捌佰零伍萬元整。（雙方同意於103年5月1日支付）」，而於103年5月間分別支付李昭利5,200,000元及原告李堯洲2,850,000元之第一期保證金。嗣李昭利將其名下系爭土地之應有部分於103年7月25日分別移轉予家人蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉、及原告李知穎五人，其中原告李知穎受讓持分為124122/846000，並由該五人承擔系爭契約之法律關係，簽署系爭補充條款，原李昭利取得之第一期保證金5,200,000元則先行退還予被告，再由被告分別支付予原告李知穎及蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉，原告李知穎於103年9月27日取得第一期保證金1,179,692元。系爭土地經法院判決分割為382地號土地（由蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉共同取得）、382-1地號土地（由原告二人共同取得）等情，為兩造所不爭執（見本院卷三第63至78頁、第93至97頁、第121至123頁），並有系爭契約、第一期保證金支票、補充條款、存證信函等在卷可查（見本院卷一第23至49頁、第63至87頁、第123至127頁），該部分事實應堪認定。

　㈡系爭契約第6條第3項後段之性質：

　⒈系爭契約第6條第3項約定：「如甲方不履行本約時除將已收乙方保證金即時退還乙方外並賠償壹倍於保證金及加倍賠償乙方已施工之工程一切等損失，如乙方不履行本約時，乙方所付甲方之保證金由甲方沒收外，並另備壹倍於保證金之金額付與甲方作為違約金，已施工之建物全部歸甲方所有。」，系爭契約書第6條第1項約定：「本合建保證金共計新台幣壹仟陸佰壹拾萬元整。1.於本約成立同時由乙方先行無息交付新台幣捌佰零伍萬元整。（雙方同意於103年5月1日支付）、2.俟建照核准時再由乙方無息交付新台幣捌佰零伍萬元整，作為本約保證金。」，並於系爭契約書第6條第2項約定：「1.該保證金俟結構體完成時由甲方退還乙方新台幣捌佰零伍萬元整。2.剩餘保證金新台幣捌佰零伍萬元整，俟本合建房屋領到使用執照並接通水電及辦理交屋完成後由甲方全部退還乙方。」，有系爭契約在卷可稽（見本院卷一第23至39頁）。觀諸系爭契約，系爭契約訂定時係地主即甲方（李昭利及原告李堯洲）與建商即乙方即被告所定合建契約，由李昭利、原告李堯洲提供系爭土地由被告出資興建，衡以建商始具土地開發及建築之專業能力，細譯系爭契約雙方所負權利義務，顯見依系爭契約乙方即被告實際上就合建推進具主動性，系爭契約甲方（李昭利及原告李堯洲）則立於較為被動處境，雙方亦均承擔各自之風險，參酌系爭契約前後文義及風險分配，衡以「已施工之建物全部歸甲方所有」已明白顯露不再推進合建意思，綜衡全情，堪認系爭契約書第6條第3項後段之「如乙方不履行本約時，乙方所付甲方之保證金由甲方沒收外，並另備壹倍於保證金之金額付與甲方作為違約金，已施工之建物全部歸甲方所有」規定，性質上應屬意定之乙方可單獨行使之契約終止權，對賠償甲方之配套設計即為「乙方所付甲方之保證金由甲方沒收外，並另備壹倍於保證金之金額付與甲方作為違約金，已施工之建物全部歸甲方所有」，乙方雖可單獨決定系爭契約之履行與否，但對甲方應有相應之賠償。此外，由乙方所付保證金由甲方沒收、已施工之建物全部歸甲方所有，亦可顯露契約終止權之性質，而非僅單純違約金之請求。

　⒉按契約終止無溯及效力，在契約終止以前之契約關係，並不發生回復原狀之問題，終止以後則契約消滅，其已發生之權利變動不因之失其效力（最高法院95年度台上字第1604 號判決意旨參照）。又按民法第263條規定，第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。是同法第259條契約解除後回復原狀之規定，於契約終止之情形，並不在準用之列（最高法院102年度台上字第2051號判決意旨參照）。

　⒊綜上所述，堪認系爭契約第6條第3項後段約定係被告即乙方可單獨行使之契約終止權，一旦行使該終止權，系爭契約隨即終止並向後失效，且雙方就系爭契約之權利義務，於系爭契約終止後，概以系爭契約第6條第3項後段約定之內容取代之甚明。

　㈢系爭契約是否業經終止：

　⒈查被告於108年7月15日寄發三重忠孝路郵局存證號碼000149號存證信函（下稱108年7月15日存證信函）並於108年7月16日以前送達原告及蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉，有108年7月15日存證信函及郵政回執在卷可參（見本院卷一第391至400頁），該部分事實應堪認定。

　⒉觀諸108年7月15日存證信函記載：本公司為求合建全體之利益，不得已只能依貴我雙方所定合建契約（即系爭契約）第6條第3項之規定選擇不履行合建契約，亦即本公司擬依該規定解除貴我雙方所訂之合建契約關係等語。惟系爭契約第6條第3項係意定單方終止權，業如前述，是據此堪認被告實際上已以108年7月15日存證信函行使系爭契約第6條第3項後段約定之終止權。

　⒊綜上所述，依上開說明，堪認系爭契約於108年7月15日後業已終止。

　㈣原告得否依系爭契約第6條第3項後段請求違約金：

　⒈系爭契約第6條第3項後段約定：「如乙方不履行本約時，乙方所付甲方之保證金由甲方沒收外，並另備壹倍於保證金之金額付與甲方作為違約金，已施工之建物全部歸甲方所有。」、系爭契約第6條第1項約定：一、本合建保證金共計新台幣壹仟陸佰壹拾萬元整。1.於本約成立同時由乙方先行無息交付新台幣捌佰零伍萬元整。（雙方同意於103年5月1日支付）2.俟建照核准時再由乙方無息交付新台幣捌佰零伍萬元整，作為本約保證金。」，業如前述。

　⒉依前後文義可明確認定系爭契約第6條所規定之保證金即為16,100,000元，又觀諸系爭契約第6條第3項後段前方語句記載「如乙方不履行本約時，『乙方所付甲方之保證金』由甲方沒收外」，顯對沒收範圍有所限定，惟系爭契約第6條第3項後段後方語句記載「並另備壹倍於『保證金』之金額付與甲方作為違約金」並未以任何文字再予限定，堪認系爭契約書第6條第3項後段所稱之「壹倍於『保證金』之金額」即為16,100,000元甚明。亦即爭契約第6條第3項後段係乙方應另備16,100,000元付與甲方作為違約金甚明。至被告辯稱應以「已付保證金」計算違約金云云，顯與文義不合，自非可採。

　⒊參酌就原告李堯洲就系爭土地之應有部分比例（298878/846000），原告李知穎就系爭土地之應有部分比例（124122/846000），系爭契約為被告系爭契約第6條第3項後段約定終止後，原告李堯洲依系爭契約第6條第3項後段所得對被告請求給付之違約金為5,687,867元，原告李知穎依系爭契約第6條第3項後段所得對被告請求給付之違約金為2,362,133元。

　⒋至被告主張原告依系爭契約第6條得請求之違約金過高，請求酌減云云，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條規定甚明。又按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。衡以建商始具土地開發及建築之專業能力，細譯系爭契約雙方所負權利義務，顯見依系爭契約乙方即被告實際上就合建推進具主動性，系爭契約甲方則立於較為被動處境，且系爭契約終止後，原告自系爭土地分割後之382-1地號土地，已被排除於合建範圍之內，兼衡一般客觀事實、兩造之社會經濟狀況及當事人所受損害等情，堪認系爭契約第6條第3項後段之違約金並未過高，並無予以酌減之必要。

　⒌綜上，原告李堯洲依系爭契約第6條第3項後段對被告請求給付之違約金為5,687,867元，原告李知穎依系爭契約第6條第3項後段對被告請求給付之違約金為2,362,133元，均為有理由，應予准許。

　㈤原告得否依系爭契約第6條第1項請求給付第二期保證金：

　⒈系爭契約第6條第1項約定：「本合建保證金共計新台幣壹仟陸佰壹拾萬元整。1.於本約成立同時由乙方先行無息交付新台幣捌佰零伍萬元整。（雙方同意於103年5月1日支付）、2.俟建照核准時再由乙方無息交付新台幣捌佰零伍萬元整，作為本約保證金。」，足見系爭契約之保證金分兩期給付。

　⒉被告於107年6月8日領得新北市政府工務局所核發之107重建字第142號建築執照，有新北市政府工務局建造執照、申領單在卷可參（見本院卷一第89至93頁）。惟系爭契約於108年7月15日後已終止，系爭契約隨即終止並向後失效，業如前述。縱系爭契約終止前被告依系爭契約第6條第1項第2款已應交付第二期保證金（共8,050,000元）而未交付，惟雙方就系爭契約之權利義務，於系爭契約終止後，概以系爭契約第6條第3項後段約定之內容取代之，是原告已不得依系爭契約第6條第1項第2款再請求被告給付第二期保證金。

　⒊綜上，原告李堯洲依系爭契約第6條第1項第2款對被告請求給付系爭契約第二期保證金2,837,867元（計算式：8,050,000元×298878/846000＝2,837,867元），原告李知穎依系爭契約第6條第1項第2款對被告請求給付系爭契約第二期保證金1,182,411元（計算式：8,050,000元×298878/846000＝1,182,411元），均為無理由，應予駁回。

　㈥原告得否依系爭契約第11條請求分擔地價稅：

　⒈系爭契約第11條第1款：「有關本合作興建房屋之稅捐負擔雙方同意如下：一、地價稅、工程受益費在簽約前由甲方負責繳納，簽約後依照雙方分配比例各自負擔繳納。」、系爭契約書第2條：土地及房屋之分配一、「依照建築法規定所核准建築棟（坪）數甲乙雙方係為立體方式分配抽取，依分配價值選屋，地面層由甲方抽得百分之五十二，乙方抽得百分之四十八，地下各層甲方抽得百分之五十二，乙方抽得百分之四十八。建築之配置依照乙方之建築師設計之配置位置參考圖，經雙方同意抽取各比例數。」。是依上開條文，被告依系爭契約應負擔地價稅48％。

　⒉原告主張自104年起至110年止，原告李堯洲已繳納地價稅32,7721.77元，原告李知穎已繳納地價稅11,844.91元，業據原告提出地價稅課稅明細表等證據在卷可證（見本院卷一第129至161頁）。惟系爭契約於108年7月15日後已終止，系爭契約隨即終止並向後失效，業如前述，系爭契約終止後之地價稅被告自無庸負擔。縱系爭契約終止前被告依系爭契約第11條第1款已應負擔之地價稅而未給付原告李堯洲、李知穎，惟雙方就系爭契約之權利義務，於系爭契約終止後，概以系爭契約第6條第3項後段約定之內容取代之，是原告已不得依系爭契約第11條第1款再請求被告給付地價稅。

　⒊綜上，原告李堯洲依系爭契約第11條第1款對被告請求給付地價稅負擔157,306元（327,721.77元×48％＝157,306元），原告李知穎依系爭契約第11條第1款對被告請求給付地價稅負擔53,206元（11,844.91元×48％＝ 53,206元），均為無理由，應予駁回。

　㈦被告得否就對382-1地號土地所獲容積對原告請求回復原狀、償還價額或返還不當得利：

　⒈系爭契約第6條第3項後段約定：「如乙方不履行本約時，乙方所付甲方之保證金由甲方沒收外，並另備壹倍於保證金之金額付與甲方作為違約金，已施工之建物全部歸甲方所有。」，觀諸系爭契約第6條第6項規定：「本合建乙方若申請容積移轉時係由乙方購買公共設施保留地辦理容積移轉，因此所增加之房屋坪數按甲方擁有土地與實際可興建之面積比例回饋10％與甲方，其餘歸乙方所有」等語，足見容積移轉與建物興建息息相關，參酌系爭契約前後文義，堪認系爭契約第6條第3項後段約定「已施工之建物全部歸甲方所有」足以涵攝乙方即被告所辦理之容積移轉。

　⒉被告係依雙方所訂系爭合建契約第2條第6項及第13條第7項等約定購買公共設施保留地辦理容積移轉並已移入原告所有之系爭382-1地號土地（下稱系爭容積移轉），關此由新北市政府城鄉發展局112年12月29日：「…另依內政部98年3月2日台內營字第0980029408號函釋容積移轉量永久有效之原意，原核准容積移轉量為5,063.07平方公尺應繫於前開12筆地號土地。今382地號分割為382及382-1地號，故新增之382-1地號應保有該部分之容積移轉量，亦即382-1地號土地面積(266.25平方公尺）乘以基準容積40％之容積，為255.6平方公尺。」，原告業因系爭容積移轉使渠等所有382-1地號土地所獲得之容積共計243.41平方公尺（按系爭382-1地號土地所獲得之容積原為255.6平方公尺，扣除地主林志忠捐贈之土地所獲得之容積量4.76％，被告所應取得之本案容積比例為95.24％,故255.6平方公尺×95.24％＝243.41平方公尺），固有合建土地購入容積明細表及土地買賣契約、新北市政府城鄉發展局111年8月12日、112年6月30日、112年12月29日函、新北市政府112年2月18日函、新北市政府工務局112年12月26日函在卷可證（見本院卷第一第443至583頁、第623至625頁、本院卷二第37至38頁、第57至71頁）。

　⒊惟系爭契約第6條第3項後段約定係被告即乙方可單獨行使之契約終止權，一旦行使該終止權，系爭契約隨即終止並向後失效，且雙方就系爭契約之權利義務，於系爭契約終止後，概以系爭契約第6條第3項後段約定之內容取代，且系爭契約第6條第3項後段「已施工之建物全部歸甲方所有」足以涵攝系爭容積移轉，則原告自不得再依民法第259條第1款規定請求返還或民法第259條第6款規定償還價額。再者，原告就382-1號土地保有系爭容積移轉亦具法律上原因（即系爭契約第6條第3項後段約定），則被告自亦不得依民法第179條規定請求返還不當得利。從而，系爭容積移轉原告既無庸返還或償還價額，被告自無從據此對原告為同時履行抗辯或抵銷抗辯甚明。

　⒋綜上，被告不得就系爭容移移轉對原告請求回復原狀、償還價額或返還不當得利，亦不得據此對原告為同時履行抗辯或抵銷抗辯。被告該部分所辯尚非可採。

四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金，係以給付金錢為標的，無約定期限或利率，則其請求自起訴狀繕本送達被告翌日即111年5月24日（見本院卷一第167頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。

五、從而，原告依系爭契約第6條第3項後段規定，請求被告應給付原告李堯洲5,687,867元，及自111年5月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應給付原告李知穎2,362,133元，及自111年5月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核與法律規定均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

乙、反訴部分：

壹、程序方面：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號、98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。查反訴被告於本訴依系爭契約對反訴原告請求給付第二期保證金、違約金及分擔地價稅，反訴原告則以其因系爭契約購買容積及辦理移轉而使反訴被告所有382-1地號土地獲得容積（共計243.41平方公尺），於系爭契約解除後應依民法第259條第1款規定回復原狀，倘無法回復原狀亦應依民法第259條第6款規定償還價額或民法第179條規定返還不當得利，並據此於本訴為同時履行抗辯、抵銷抗辯。又查反訴原告於反訴則先位依民法第259條第1款規定請求反訴被告告返還前揭382-1地號土地所獲容積，備位依民法第259條第6款規定或民法第179條規定就前揭容積請求償還價額或返還不當得利。經核本件反訴係與本訴標的及其防禦方法有牽連關係，依上說明，反訴原告自得提起反訴。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查反訴原告原反訴聲明為：㈠反訴被告李堯洲應給付原告19,045,514元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡反訴被告李知穎應給付原告7,908,228元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第371頁）。嗣將上開聲明列為備位聲明，並追加先位聲明：反訴被告李堯洲及反訴被告李知穎應將新北市政府核准移入（核准文號為：107年5月8日新北府城開字第1070816879號函）渠等二人所有坐落新北市○○區○○○段00000地號土地之容積243.41平方公尺返還予反訴原告（見本院卷一第649頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、反訴原告主張：

　㈠李昭利與原告李堯洲確於103年4月8日就系爭土地合建事宜有簽署系爭契約書，被告並於103年5月間交付付保證金8,050,000元予李昭利、原告李堯洲(李昭利取得5,200,000元、原告李堯洲取得2,850,000元)。後因李昭利將其名下系爭土地之持分於分別移轉予家人蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉、及原告李知穎五人（蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉受讓持分均為105750/846000，原告李知穎受讓持分為124122/846000），並由上開五人承擔系爭契約之法律關係，並簽署系爭補充條款。

　㈡惟因部份地主老邁或死亡，及簽約後適逢房地產低迷，被告遂與多數合建地主商量土地先辦理銀行信託及延期興建，以利全體地主與被告整體之利益，故被告提出之條件並無原告所稱不利地主之情事，且被告尚將原合約應分配與原告之停車位，由機械車位變更為平面車位，對原告無不利可言，惟原告仍不同意，且趁機擬以每坪高達1,400,000元之高價出售其所有之土地予被告，並要求被告在新北市三重區光復路已興建之建案以85折之價格出售，此實不合理，經被告多次與原告協商，然原告仍持己見，被告不得已只能依雙方所簽訂之系爭合約書第6條第3項之約定選擇不履行系爭合約書，被告遂於108年7月15日以存證信函通知原告及蕭雅云、李冠樺、李柔吟、李宜蓉依系爭契約書第6條第3項規定解除雙方所定系爭契約之關係。

　㈢被告係依雙方所訂系爭合建契約第2條第6項及第13條第7項等約定購買公共設施保留地辦理容積移轉，並已移入原告所有之系爭382-1地號土地，關此由新北市政府城鄉發展局112年12月29日：「…另依內政部98年3月2日台內營字第0980029408號函釋容積移轉量永久有效之原意，原核准容積移轉量為5,063.07平方公尺應繫於前開12筆地號土地。今382地號分割為382及382-1地號，故新增之382-1地號應保有該部分之容積移轉量，亦即382-1地號土地面積(266.25平方公尺）乘以基準容積40％之容積，為255.6平方公尺。」等語，觀之自明，故兩造解約後，依上開民法第259條第1款規定，被告自有權請求原告返還渠等二人所有系爭382-1地號土地所獲得之容積共計243.41平方公尺（按系爭382-1地號土地所獲得之容積原為255.6平方公尺，扣除地主林志忠捐贈之土地所獲得之容積量4.76％，被告所應取得之本案容積比例為95.24％,故255.6平方公尺×95.24％＝243.41平方公尺）。

　㈣惟倘上開容積無法再移出返還予被告供其他建案基地使用，因被告為與原告李堯洲、原告李知穎、及蕭雅云、李冠樺、李柔吟丶李宜蓉等六人合建，依系爭合建契約第2條第6項之約定，已替渠等購得53,907,484元之容移，按整體合建土地之而積為5274.04平方公尺，惟因地主即訴外人林志忠就其提供合建土地即坐落三重區五谷王段380地號土地應有部分3/12（按380地號土地面積為963.47平方公尺，林志忠持分為3/12)業由自行捐贈容移之土地即坐落三重區三和段308地號土地之112.55平方公尺，扣除該筆土地已由林志忠捐贈容移之土地面積後，其餘合建土地面積為5033.17平方公尺（計算式：5274.04平方公尺－【963.47平方公尺×3/12】＝5033.17平方公尺），而被告就林志忠以外之合建土地共購買62筆土地之容移，總價金為509,522,529元，原告李堯洲、原告李知穎、及蕭雅云、李冠樺、李柔吟丶李宜蓉等六人提供合建土地面積為532.49平方公尺，占合建土地比例0.1058（計算式：532.49平方公尺÷5033.17平方公尺＝0.1058），依比例計算，被告替原告李堯洲、原告李知穎、及蕭雅云、李冠樺、李柔吟丶李宜蓉等六人購得之容移金額應為53,907,484元(計算式：509,522,529×0.1058＝53,907,484），按持分比例計算，原告李堯洲受有19,045,514元之不當得利、被告李知穎受有7,908,228元之不當得利。民法第259條第6款或民法第179條之規定，原告就此等部分應各負回復原狀義務或不當得利返還義務。

　㈤爰先位依民法第259條第1款之規定；備位依民法第259條第6款、第179條（擇一關係），提起反訴等情。並①先位聲明：㈠反訴被告李堯洲及反訴被告李知穎應將新北市政府核准移入（核准文號為：107年5月8日新北府城開字第1070816879號函）渠等二人所有坐落新北市○○區○○○段00000地號土地之容積243.41平方公尺返還予反訴原告。②備位聲明：㈠反訴被告李堯洲應給付原告19,045,514元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡反訴被告李知穎應給付原告7,908,228元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：系爭契約沒有解除契約之約定，反訴原告何來解約之權？縱認系爭契約第6條第3項後段得解釋為反訴原告可以選擇不履行合約，法理解釋上應生「契約終止權」，是契約自終止後消滅，並非解除契約溯及既往回復到契約訂定前之狀態而使雙方有互相找補之義務。故於契約終止下，反訴被告無須返還容積移轉之不當得離，方符合文義解釋等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

　㈠系爭契約第6條第3項後段約定：「如乙方不履行本約時，乙方所付甲方之保證金由甲方沒收外，並另備壹倍於保證金之金額付與甲方作為違約金，已施工之建物全部歸甲方所有。」，觀諸系爭契約第6條第6項規定：「本合建乙方若申請容積移轉時係由乙方購買公共設施保留地辦理容積移轉，因此所增加之房屋坪數按甲方擁有土地與實際可興建之面積比例回饋10％與甲方，其餘歸乙方所有」等語，足見容積移轉與建物興建息息相關，參酌系爭契約前後文義，堪認系爭契約第6條第3項後段約定「已施工之建物全部歸甲方所有」足以涵攝乙方即被告所辦理之容積移轉。

　㈡被告係依雙方所訂系爭合建契約第2條第6項及第13條第7項等約定購買公共設施保留地辦理容積移轉並已移入原告所有之系爭382-1地號土地（即系爭容積移轉），關此由新北市政府城鄉發展局112年12月29日：「…另依內政部98年3月2日台內營字第0980029408號函釋容積移轉量永久有效之原意，原核准容積移轉量為5,063.07平方公尺應繫於前開12筆地號土地。今382地號分割為382及382-1地號，故新增之382-1地號應保有該部分之容積移轉量，亦即382-1地號土地面積(266.25平方公尺）乘以基準容積40％之容積，為255.6平方公尺。」，原告業因系爭容積移轉使渠等所有382-1地號土地所獲得之容積共計243.41平方公尺（按系爭382-1地號土地所獲得之容積原為255.6平方公尺，扣除地主林志忠捐贈之土地所獲得之容積量4.76％，被告所應取得之本案容積比例為95.24％,故255.6平方公尺×95.24％＝243.41平方公尺），固有合建土地購入容積明細表及土地買賣契約、新北市政府城鄉發展局111年8月12日、112年6月30日、112年12月29日函、新北市政府112年2月18日函、新北市政府工務局112年12月26日函在卷可證（見本院卷第一第443至583頁、第623至625頁、本院卷二第37至38頁、第57至71頁）。

　㈢惟系爭契約第6條第3項後段約定係被告即乙方可單獨行使之契約終止權，一旦行使該終止權，系爭契約隨即終止並向後失效，且雙方就系爭契約之權利義務，於系爭契約終止後，概以系爭契約第6條第3項後段約定之內容取代，且系爭契約第6條第3項後段「已施工之建物全部歸甲方所有」足以涵攝系爭容積移轉，則原告自不得再依民法第259條第1款規定請求返還或民法第259條第6款規定償還價額。再者，原告就382-1號土地保有系爭容積移轉亦具法律上原因（即系爭契約第6條第3項後段約定），則被告自亦不得依民法第179條規定請求返還不當得利。從而，系爭容積移轉原告既無庸返還或償還價額，被告自無從據此對原告為同時履行抗辯或抵銷抗辯甚明。

　㈣綜上，就系爭容移移轉，原告尚不得依民法第259條第1款規定請求回復原狀，亦不得依民法第259條第6款規定請求原告償還價額或依民法第179條規定請求被告返還不當得利。

四、從而，反訴原告先位依民法第259條第1款之規定，請求反訴被告李堯洲及反訴被告李知穎應將新北市政府核准移入（核准文號為：107年5月8日新北府城開字第1070816879號函）渠等二人所有坐落新北市○○區○○○段00000地號土地之容積243.41平方公尺返還予反訴原告；備位依民法第259條第6款、第179條（擇一關係）請求㈠反訴被告李堯洲應給付原告19,045,514元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡反訴被告李知穎應給付原告7,908,228元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為無理由，應予駁回，並駁回原告假執行之聲請。

丙、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

丁、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日

　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　胡修辰

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　11　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇莞珍