裁判書系統

111年度重訴字第631號

原      告  陳劉敏   

            賴松貴   

            林春吉   

            謝明義   

            李銀謀   

            陳阮寶貴 

            阮松田   

共      同

訴訟代理人  謝庭恩律師

複  代理人  簡欣柔律師

被      告  東記股份有限公司 

法定代理人  賴忠和 

訴訟代理人  吳啟瑞律師

複  代理人  許富寓律師

上列當事人間因請求拆屋還地等事件，本院於民國112年9月8日

言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將坐落在新北市○○區○○段000○0地號土地上如附圖所示暫編地號387之1(1)部分之建築物（面積518.57平方公尺）拆除，並將占用土地騰空返還予原告。

二、被告應給付如附表一第㈣欄所示金額予如附表一第㈠欄所示之原告。及自民國111年12月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自民國111年12月16日起至返還第一項土地之日止，按月給付如附表一第㈥欄所示金額予如附表一第㈠欄所示之原告。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣7,554,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣22,661,509元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項前段於原告各以附表三「假執行供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表三「免假執行之擔保金額」欄所示金額各為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項後段所命各期已到期部分，於原告各以附表四「假執行供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表四「免假執行之擔保金額」欄所示金額各為原告預供擔保，得免為假執行。

八、原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：一、被告應將新北市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭387之1地號土地）如附件所示範圍之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予全體共有人。二、被告應給付原告新臺幣（下同）1,262,798元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告28,761元。三、願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國112年3月29日具狀變更聲明為：一、被告應將坐落在系爭387之1地號土地上如附圖所示暫編地號387之1(1)部分，面積518.57平方公尺之建築物(下稱系爭地上物)拆除，並將占用土地騰空返還予原告。二、被告應給付原告1,320,606元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告30,077元。三、願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷第171頁)。又於112年8月24日具狀變更第2項聲明為：被告應給付原告1,349,350元，及自111年12月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自111年12月15日起至返還上開土地之日止，按月給付原告30,077元(見本院卷第485頁)。經核原告就聲明第一項所為更正面積部分，僅係於測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確，非為訴之變更或追加，於法並無不合，自應准許；又就聲明第二項請求核定不當得利數額有所增加，應係擴張應受判決事項之聲明，經核於法亦無不符，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：

　㈠原告為系爭387之1地號土地之所有權人，被告未經原告之同意，於其上興建系爭地上物而無權占有系爭387之1地號土地，已嚴重侵害全體共有人對系爭387之1地號土地之使用及收益權。

　㈡被告無權占用系爭387之1地號土地，受有使用該部分土地之利益，致原告受有損害。系爭387之1地號土地附近繁榮鄰近南樹林火車站，捷運萬大中和樹林線第二期，亦將行經南樹林火車站周邊，周圍有各大便利商店、頂好超市、彭厝市場，鄰近學校為山佳國小，交通便利，並因台鐵、捷運皆行經此處而工商業繁榮。故原告併依民法第179條、土地法第97條、第105條，請求被告自107年11月19日起至111年12月15日之不當得利總計共1,349,350元，並請求自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭387之1地號土地之日止，按月給付使用補償金30,077元。爰依民法第767條第1項前段中段、第179條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應將坐落在系爭387之1地號土地上之系爭地上物拆除，並將占用土地騰空返還予原告。⒉被告應給付原告1,349,350元，及自111年12月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自111年12月15日起至返還上開土地之日止，按月給付原告30,077元。⒊、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠被告早於60、70年間即經系爭387之1地號土地之所有權人即賴氏家族同意行使地上權並興建系爭地上物，縱認無法證明已得所有權人明示同意，被告於系爭387之1地號土地上興建系爭地上物時，土地所有權人皆未有反對之意思，且系爭地上物多年來皆未遭拆除，可證明系爭387之1地號土地之所有權人已默示同意被告行使地上權甚明。再被告主觀上以行使地上權之意思，客觀上在他人土地上建築房屋，且時間超過40年，當時系爭387之1地號土地所有人明示或默示同意被告行使地上權建造系爭地上物，可徵被告係以和平、公然、繼續占有系爭387之1地號土地，被告已時效取得系爭387之1地號土地之地上權登記請求權，自屬有權占有。

　㈡被告基於系爭387之1地號土地所有人同意而行使地上權，原告等人購買系爭387之1土地時並無通知被告優先承購，使被告無從依照土地法第104條之規定依同一價格主張優先承購權，原告取得系爭387之1地號土地程序上顯有瑕疵。

　㈢本件系爭387之1地號土地周遭均為工廠，並非商業區，樹林區發展相較板橋與中永和緩慢，故原告以申報地價10%計算不當得利顯然過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其等為系爭387之1地號土地之所有權人，系爭地上物占用系爭387之1地號土地如附圖所示暫編地號387之1(1)部分，面積為518.57平方公尺等情，有系爭387之1地號土地地籍圖謄本、土地登記公務用謄本、地籍異動索引及土地登記簿（見本院卷第35頁、第333頁至335頁、第339至473頁），並經本院勘驗現場，囑託新北市樹林地政事務所（下稱樹林地政）製有附圖可憑（見本院卷第159頁），堪信為真實。　

四、原告主張被告之系爭地上物無權占有系爭387之1地號土地，應將之拆除返還占用土地予原告，並給付相當租金之不當得利，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭地上物占有系爭387之1地號土地有無正當權源？㈡原告依民法179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？若有，金額若干？茲分述如下：

　㈠系爭地上物占有系爭387之1地號土地有無正當權源？

　⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所  有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土  地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有  人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法  院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查原告為系爭387之1地號土地之所有權人，被告之系爭地上物有占用系爭387之1地號土地乙情，既如前述，依上說明，自應由被告舉證證明系爭地上物占用系爭387之1地號土地有何正當權源。　　

　⒉被告抗辯於60年間已得系爭387之1地號土地所有權人同意等語。然查，被告先主張係得訴外人賴聰同意等語(見本院卷第183頁)，嗣經本院調閱系爭387之1地號土地自70年迄今之土地異動索引，查悉系爭387之1地號土地之原始所有權人並非單一人(詳下述)，被告始更易主張表示係得賴氏家族同意於系爭387之1地號土地行使地上權，並興建系爭地上物等語(見本院卷第522頁)，其前後陳述明顯不一，已難採信。再系爭387之1地號土地係於107年12月26日分割自新北市○○區○○段000地號土地（下稱387地號土地），而387地號土地於87年5月2日重測登記前之地號為新北市（原臺北縣○○鎮○○○○段○○○○段000地號土地（下稱295地號土地），有387地號土地、系爭387之1地號土地之土地登記公務用謄本及地籍異動索引、295地號土地之人工作業登記「臺灣省臺北縣土地登記簿」各1份在卷可參（見本院卷第325頁至第473頁、第499、501頁）。復觀之295地號土地之土地登記簿所載（見本院卷第451至461頁），295地號土地於35年間登記之共有人有賴全、賴邁、賴阿興、賴興化、賴陳由、賴聰及不知名之賴姓人士、余姓人士共8人；而賴聰於65年7月23日過世，由訴外人賴林聰仁以繼承為原因而取得其持分(45/100)；賴邁於19年10月11日死亡，由賴瑞康繼承其持分(10/100)；再依卷附異動索引及土地登記書所示(見本院卷第353至373、511至513頁)，賴全於24年7月11日過世、賴阿興則於44年6月4日過世，賴全之繼承人於101年辦理繼承登記時已達40人；賴阿興之繼承人於101年辦理繼承登記時亦高達65人，且原告阮松田、賴松貴、陳阮寶貴均為賴阿興之繼承人等情。而占有共有物特定部分使用，屬共有物之管理行為，依98年修正前民法第820 條第1 項規定，應由共有人共同管理，是被告於60年間於系爭387之1地號土地興建系爭地上物，應得斯時全體共有人之同意，然被告並未得原告阮松田、賴松貴、陳阮寶貴之同意，且亦未提出於60年間取得包含賴聰、賴全之全體繼承人、賴阿興之全體繼承人以及其餘共有人均同意之證據以實其說，自難逕憑其空言而遽認其有取得全體共有人同意而有合法占有系爭387之1地號土地之合法權源。

　⒊被告再主張系爭地上物占有已有40餘年，可認系爭387之1地號土地所有權人已默示同意被告之占有行為等語。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。又知悉並不等同於同意，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之，縱房屋已建築多年，倘未能積極證明土地所有人同意建築，不能因建築多年即認為土地所有人已同意使用（最高法院29年上字第762號判例，及95年度台上字第2952號、69年度台上字第462號等判決意旨參照）。查，被告對於同意其使用系爭387之1地號土地之人、所協議使用範圍為何，俱未能具體說明，除興建系爭地上物占用系爭387之1地號土地外，未具體陳明或舉證證明系爭387之1地號土地所有權人有何舉動或其他情事，足認所有權人，多年來對被告占有系爭387之1地號土地有所同意且未予干涉等情事，而認有默示同意存在，參以土地所有人數十年未行使任何權利，或基於情誼、甚或基於權利之消極不行使，然權利之不行使原因多端，單純不行使權利，尚不足以證明所有權人間就系爭387之1地號土地有默示同意被告使用存在。被告既未能證明系爭地上物原係基於系爭387之1地號土地所有人同意供被告劃定範圍建築使用，已難認有默示同意之存在，復未證明有特別情事，足資認土地所有人默許同意繼續使用，自不得僅以系爭地上物占用系爭387之1地號土地多年，無人干涉反對，即認有默示同意之情事。

　⒋被告復又主張已時效取得地上權登記請求權等語。然按因行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人已登記之不動產，雖時效完成，僅得依民法第772條準用第769條、第770條之規定，請求登記為地上權人，非即取得地上權，在未依法登記為地上權人前，自不能向土地所有人主張其非無權占有。又占有人因時效取得地上權登記請求權，向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提（最高法院89年度台上字第1370號裁定意旨參照）。是我國民法物權編，係採登記生效主義，凡主張因時效而取得之地上權者，依民法第772條規定，仍以登記為要件，而系爭387之1地號土地並無任何地上權設定登記（見本院卷第333至第337頁），被告亦自陳其並未登記取得地上權，僅係有地上權登記請求權（見本院卷第523頁），是縱認被告有上開請求權，其既未完成地上權設定登記，則在其等聲請登記為地上權人以前，尚不能以取得時效對抗原告（最高法院69年度台上字第3708號判決意旨參照）。故被告抗辯已因時效取得地上權請求權，有權占用系爭387之1地號土地云云，亦不可取。

　⒌又被告辯稱出售系爭387之1地號土地於原告時，並未踐行土地法第104條之通知，可徵原告取得系爭387之1地號土地之程序顯有瑕疵等語。惟按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項分別定有明文。承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，具租賃關係為前提；且應於租賃關係存續中，始得行使此項權利。倘承租人占有基地無租賃契約之正當權源，自無基地優先承買權（最高法院105年度台上字第1437號判決參照）。基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明上述基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院105年度台上字第1168號判決參照）。查本件被告未登記為387之1地號土地之地上權人，已如前述，其復未提出其就系爭387之1地號土地有何租地建屋租賃關係或其他租賃關係存在，難認被告為系爭387之1地號土地之承租人或地上權人，自無適用土地法第104條第1 項、民法第426 條之2 第1 項規定主張優先承買系爭387之1地號土地之餘地。且縱認其具優先承購權，亦與其是否具有使用權源無涉，自難據此認定其為有權占有。

　⒍綜上，被告未舉證證明系爭地上物占有系爭387之1地號土地，已取得系爭387之1地號土地共有人同意；又被告亦未聲請登記為地上權人，不能以之對抗系爭387之1地號土地所有權人，此外，被告並未舉證證明其於系爭387之1地號土地興建系爭地上物，有何正當權源。故原告主張被告之系爭地上物，係無權占用系爭387之1地號土地，即屬有據。從而，原告主張被告所有系爭地上物無權占用系爭387之1地號土地，訴請被告拆除系爭地上物並返還占有土地為有理由，應予准許。

　㈡原告依民法179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？若有，金額若干？

　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念。本件被告無權占有如附圖所示暫編地號387之1(1)之部分，面積為518.57平方公尺之土地，因而獲得占有系爭387之1地號土地之利益，而原告等人分別於104年3月16日、104年8月3日、107年11月1日、107年11月15日取得系爭387之1地號土地應有部分，故原告依上開規定，請求被告給付自107年11月19日起無權占有系爭387之1地號土地相當於租金之不當得利，自屬有據。

　⒉按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。土地法第97條所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。至所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算（最高法院46年度台上字第855號參照）。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院94年度台上字第1094號、68年度台上字第3071號判決參照）。經查，系爭387之1地號土地位於新北市樹林區，鄰近南樹林火車站，周遭多為工廠，有一長照中心，有原告提出之現場照片及GOOGLE街景圖各1份在卷可參（見本院卷第147頁至第155頁、第535頁），並審酌被告占有興建之系爭地上物係供工廠使用、系爭387之1土地之位置、工商繁榮程度等情狀，本院認以系爭387之1土地申報地價年息5％計算相當於租金之不當得利為適當。

　⒊系爭387之1地號土地於107年度、108年度、109年度、110年度、111年度之公告地價依據為7,700、7,700、7,800、7,800、8,700元，有公告地價查詢資料附卷可參(見本院卷第43頁)，依公告地價80%計算，其申報地價依序為每平方公尺6,160元、6,160元、6,240元、6,240元、6,960元。而系爭建物占有系爭387之1地號土地內之面積為518.57平方公尺，已如前述，是以上開申報地價為基準，原告請求被告給付自107年11月19日起至111年12月15日止之不當得利數額，及自111年12月16日起至被告返還系爭387之1地號土地之日止之每月不當得利數額，在如附表一第㈣欄及第㈥欄所示金額之範圍內（第㈣欄之計算式詳參附表二），洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，即非允當，應予駁回。原告雖請求自起訴狀繕本送達翌日即111年12月15日（見本院卷第81頁）起按月計算之不當得利，然111年12月15日已計入其開不當得利數額之計算，是其後按月計算之始日應自111年12月16日起算，始無重複計算之虞，併予敘明。

　⒋另按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。查被告係於111年12月14日收受本件起訴狀繕本，有本院送達證書可稽（見本院卷第81頁），被告經此請求後，迄未給付，應負遲延責任，是原告就其得請求被告給付如附表一第㈣欄所示之未定期限債務，併請求自111年12月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，應屬有據。

五、綜上所述，原告依第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭地上物並騰空返還系爭387之1地號土地予原告，並依民法第179條規定，請求被告給付如附表一第㈣欄所示金額，及自111年12月15日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自111年12月16日起至返還系爭387之1地號土地之日止，按月給付如附表一第㈥欄所示金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、原告、被告均陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行之宣告，原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併駁回。

七、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。原告僅就請求不當得利部分一部敗訴，則原告敗訴部分為遲延利息屬於附帶請求，本就不併計裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，本件訴訟費用仍應由被告負擔。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。被告雖聲請本院函詢行政院農業委員會林務局農林航空測量所提出60年迄今295地號土地之歷史航空影像（見本院卷第531頁）。然航照圖內容至多可認定系爭387之1地號土地有地上物存在，縱該地上物為系爭地上物，非謂即得取得地上權。被告長期使用系爭387之1地號土地，與被告究否與土地所有權人間存有地上權法律關係，應屬二事，並無必然關聯，而被告既未能證明其為有權占有，業已如前所述，是被告上開請求，核無必要。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　28　　日

                  民事第六庭  法  官  陳幽蘭 

附表一：（民國/新臺幣）

附表二（民國/新臺幣）

附表三（新臺幣）

附表四（新臺幣）

以上正本證明與原本無異。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　28　　日

                              書記官  李淑卿