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112年度重訴字第278號

原      告  仟崎建設股份有限公司

法定代理人  林俞綺 

訴訟代理人  張樹萱律師

被      告  永岩行銷有限公司

法定代理人  賴信榤 

訴訟代理人  蔡順雄律師

            鄭凱威律師

上列當事人間請求給付代墊費用等事件，經本院於民國113年9月10日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣9,353,762元，及自民國111年8月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔93%，餘由原告負擔。

四、本判決第一項，於原告以新臺幣3,100,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣9,353,762元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘之假執行之聲請駁回。

壹、程序部分：

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）10,227,538元，及自民國111年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第9頁）。嗣於112年10月26日以民事準備㈡狀減縮原第㈠項聲明之金額至10,063,969元（見本院卷一第333頁），經核原告上開所為係減縮應受判決事項之聲明，依照前揭規定，應予准許。

貳、實體部分：　

一、原告主張：

　㈠原告於新北市林口區開發興建地上13層、地下3層之住宅建案「仟葉美」(下稱系爭建案)，為辦理系爭建案之預售屋銷售作業，原告於110年12月8日與代銷業者即被告簽訂「委託銷售契約書」（下稱系爭契約），約定由被告以「包銷」之方式銷售系爭建案，系爭建案進行銷售之相關成本費用均應由被告負擔。嗣系爭建案之建造執照於111年2月17日核准，並於111年3月2日領照。被告進行銷售系爭建案預售屋期間，原告多次向被告請求由原告先行墊付如附表所示接待中心租金、水電費用及接待中心設計、裝修等費用約共10,063,969元，惟被告雖允諾支付，卻始終拖延付款，並於111年8月5日逕行停止代銷工作，原告遂於111年8月9日寄發存證信函催告被告進行系爭建案之銷售，未於函到三日內進行銷售則以此存證信函為終止系爭契約表示，亦催促被告給付代墊款10,063,969元；於111年8月18日、同年10月4日再寄發存證信函通知被告給付代墊款10,063,969元，並重申終止系爭契約之意，被告均有收受上開存證信函，並於111年8月12日、8月26日以推諉卸責之詞回覆。

　㈡縱認原告未受委任，並無義務而為被告管理承租、裝修接待中心等事務，惟原告為系爭建案之業主，先選擇合適的接待中心地點予以承租，及支付委託設計、裝修接待中心等費用，係為爭取系爭建案進行銷售時兩造能獲取最佳利益，則原告亦得依據民法第176條第1項無因管理規定，請求被告支付該等已支出如附表所示共10,063,969元之費用，並以被告收受原告111年8月9日存證信函之日（即111年8月10日）為利息請求之起算日。爰依系爭契約約定、民法176條第1項規定提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告10,063,969元，及自111年8月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠系爭契約第10條僅就銷售期間所衍生之水、電、電話等費用明確約定應由被告負擔，接待中心之設計、裝修、租金等費用之支出並未約明由被告負擔。

　⒈就租金部分，系爭接待中心租約之承租人為原告，則原告本負有支付租金予出租人之義務，且該租約簽訂日期為110年10月28日，系爭契約根本尚未簽立，可知接待中心租金、接待中心租約房仲佣金均非由被告負擔。再被告從未與原告簽訂任何租賃契約，未曾針對租金數額有所合意，依系爭接待中心租約所示，原告與出租人所約定之租金為每月225,000元，然原告卻以每月租金256,003元作為其請求（包含所謂二代健保、所得稅等費用，然此乃原告所應繳納），顯非有理。縱原告有支付租金予出租人，亦係管理自己之事務，而非管理被告之事務，不構成民法第172條之無因管理。另依被證8、10對話紀錄可知，原告實質負責人乙○○前有表示有與原告登記負責人甲○○討論，同意111年3月前之租金由原告自行負擔，則原告再請求110年12月至111年3月之租金，應無理由。

　⒉接待中心裝修及設計款部分：原告與傢綺室內裝修公司(下稱傢綺公司)之登記負責人均為甲○○，於系爭契約簽訂後原告即介入接待中心之設計及裝修，並指定由傢綺公司進行裝修，接待中心之裝修工程約於111年1月底開始施作，約於同年4月底施作完成，原告直至裝修完畢後之111年6月間才提出估價單予被告，期間被告自無從就接待中心之工程施作、價金等與傢綺公司達成合意甚或簽訂任何工程合約；被告亦從未委託宇寬公司設計，就設計契約之內容、價金等契約必要之點亦未與原告或宇寬公司達成合意，前述工程之施作亦非利於被告且違反被告之意思，則原告主張依民法第176條第1項之規定請求已支出必要費用，亦屬無據。縱認被告應負擔接待中心之裝修費用，然原告僅提出「接待中心裝修請款單及明細」、支票作為其已支付裝修等費用證明，並未見有提出發票、款項確實存入傢綺公司金融帳戶之證據，無法證明款項已真實支付。　　

　㈡縱認被告須償還原告已支出之必要費用，然被告有另行起訴請求原告支付系爭契約期間未給付之報酬、獎金及因終止系爭契約所生之損害共計14,886,174元，經本院以111年度重訴617號事件受理之(下稱另案)，故被告應得以此對原告之請求依民法第334條第1項之規定主張互為抵銷，被告自毋庸再給付任何費用。又系爭契約終止後，原告仍於同址改以「敘日」之案名銷售建案），可知原告有繼續沿用原接待中心，如認原接待中心之裝修費用應由被告負擔，則原告繼續使用該等由被告出資之裝潢設備顯屬無法律上原因而受有利益（原告所稱設計費42萬元、裝修款750萬元），被告亦得以此對原告之請求依民法第334條第1項之規定主張互為抵銷。再如認被告業就接待中心之裝潢設備已使用3個月，故應扣除該期間之折舊始屬原告所實際受有之利益，依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，房屋附屬設備【其他】之耐用年數為10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為1/10，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，上開接待中心之裝潢設備被告僅使用3個月，則扣除折舊後開接待中心之裝潢設備之價值應估定為7,435,734元【計算方式：⒈殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即7,608,658元÷(10+1)≒691,696元（小數點以下四捨五入）；⒉折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(7,608,658元－691,696元)×1/10×（0+3/12）≒172,924元（小數點以下四捨五入）；⒊扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即7,608,658元－172,924元＝7,435,734元】，被告仍得依此（原告所稱設計費420,000元及扣除折舊後接待中心裝潢設備之價值7,435,734元，共7,855,734元）對原告之請求依民法第334條第1項之規定主張互為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件不爭執事項：

　㈠原告委託被告銷售系爭建案，兩造於110年12月8日簽訂委託銷售契約書。

　㈡系爭建案於111年2月17日經核准建照執照，並於同年3月2日領照。

　㈢原告於111年8月9日寄發存證信函催告被告進行系爭建案之銷售，未於函到三日內進行銷售則以此存證信函為終止契約表示。

　㈣原告於111年8月18日、同年10月4日再寄發存證信函通知被告給付代墊款10,063,969元。被告均有收受上開存證信函。

　㈤原告有承租新北市○○區○○路000號1樓、2樓作為系爭建案之接待中心使用，每月租金225,000元。

　㈥被告於111年8月5日撤離上開接待中心。

　㈦原告有支出接待中心設計費用42萬元、接待中心租金(110年12月8日至111年7月)1,990,217元、管理費25,593元(110年12月8日至111年1月)、電費912元(110年12月8日至111年2月)、房仲佣金8萬元、接待中心裝修款750萬元、111年6月至111年8月5日水電費共47,247元。

　㈧被告應負擔管理費25,593元(110年12月8日至111年1月)、

　　電費912元(110年12月8日至111年2月)、111年6月至111年8月5日水電費共47,247元。

四、本件爭點：

　　兩造間合作模式是否為包銷方式？即被告是否應負擔銷售成

　　本包含接待中心設計費、裝修款、房仲佣金以及租金等項？

　㈠兩造間合作模式是否為包銷方式？

　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。且解釋契約應通觀全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。次按一般代銷公司與建商的合作模式，有「包銷」及「純企畫」兩種。所謂的包銷，係由代銷之廣告公司先支出廣告設計與銷售現場費用（包括銷售人員薪資），以處理下列事務：規劃房屋基本坪數、室內隔局、中庭規劃、公共設施、設置接待中心、樣品屋、決定廣告媒體、準備現場銷售道具、建立形象公共關係等，再向建設公司領取一定比例的佣金以賺取利潤。故銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔；純企劃指的則是代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責，兩者主要差別在於後者並不負責銷售率，且價格主導權在建商，而包銷則係由建商開出底價與代銷公司，該底價即係建商所能接受之最低價格，至於建案之開價即對外廣告銷售時所預定之表價為何，則係由負責廣告銷售之代銷公司決定，代銷公司並就超出底價之部分尚得請求超價獎金。

　⒉依系爭契約第4條銷售底價及表價，第1項約明各樓層之銷售底價；第2項約明：乙方(即被告)　應於本契約簽立同時，依本條第一項之平均底價訂定各戶個別之銷售價及底價，且經雙方同意簽認後確定執行之；系爭契約第5條銷售服務費用及超價獎金，第1項約明：雙方同意本案乙方銷售之服務費用以第4條約定之銷售底價之6%計算請領；若乙方售價低於銷售底價時，則依實際售價計算銷售服務費；若售價高於底價時，則以底價計算銷售服務費，超價部分金額不得請領服務費，則記入總超價金額並於結案時請領；第2項則約定：超價獎金按以第4條第2項之銷售底價計算，總成交售價高於總成交底價計算，並於本案結案時，超價總金額扣除低總金額後之餘額，以甲方分得50%，乙方分得50%；第7條服務費及超價獎金請款方式，第1項約明乙方於每月10日前向甲方遞送當月售出戶別之請款明細表及發票憑證予甲方核對，經甲方審核無誤後於當月25日給付，由甲方開立50%現金，50%60天支票交付乙方；系爭契約第10條委託廣告期間內銷售企劃、廣告費、獎金、管銷費用之支付約定：一、銷售企劃範圍包括各項廣告企劃設計、製作發包、刊登媒體及各項銷售前之銷售業務準備、執行及內外接待中心(含樣品屋)設計施工及管理事項；二、預售階段外接待中心(含樣品屋)預售期間之水、電、電話等概由乙方(即被告)負責申請設置付費，日後銷售期間所衍生之費用皆亦由乙方負擔。……七、本契約(附件二)銷售相關費用包含下列項目：(一)企劃部分：企劃費、廣告設計製作及攝影費；(二)現場部分：1.警衛保全服務費；2.現場外部燈光租金；3.羅馬旗、燈旗、現場內外旗幟等；4.現場帆布及銷售軟體製作；5.現場接待中心及樣品屋空調機租金、水電費、電話費、雜支及餐費等；6.廣告物罰款及可歸責乙方之罰款；7.現場茶水設備、客戶飲品及點心費用；8.搭建及拆除接待中心、實品屋；9.接待中心(含樣品屋)之傢俱、飾品、租金、養護及維護費用等；10.社區整體環境維護清潔。……。依契約之約定可知，被告受原告委託銷售系爭建案，除房屋銷售外，尚包含設置接待中心、樣品屋、決定廣告文宣、媒體、現場銷售道具、人員等項均由被告負責，被告再依代銷所得成果，向原告領取一定比例之報酬，足證兩造訂立系爭契約，約定由被告代為銷售系爭建案，被告再視銷售情形，分階段向原告請領佣金，核其性質屬於「包銷」方式，可以認定。是原告主張相關銷售成本包含接待中心設計費、裝修款、房仲佣金以及租金等項，均應由被告負擔，尚屬有據。

　⒊被告雖辯稱依系爭契約第10條僅就銷售期間所衍生之水、電、電話等費用明確約定應由被告負擔，接待中心之設計、裝修、租金等費用之支出並未約明由被告負擔。然查，系爭契約第10條第1項明確約定銷售企劃範圍包含各項廣告企劃設計、製作發包、刊登媒體及各項銷售前之銷售業務準備、執行及內外接待中心(含樣品屋)設計施工及管理事項；同條第2項約明相關水電設備由被告負責設置並支應費用，其餘銷售期間衍生費用亦由被告負擔；並於同條第7項約定銷售相關費用包含現場接待中心搭建、接待中心傢俱、飾品等，以及租金、水電費、電話費等費用，並於同條項第5點以概括條款約定其他因促進本案銷售所應支付之費用亦包含於銷售費用等字句，佐以系爭契約第10條標題載明為委託廣告期間內銷售企劃、廣告費、獎金、管銷費用之支付以節，可知系爭契約第10條即是規範委託期間被告應負擔之規劃內容及各項費用，此由第1項、第7項文義清楚載明被告應負責之銷售規劃範圍及各項銷售費用範疇包含接待中心搭設、規劃及承租相關場地等細項即可知悉，被告逕擷取第2項水電費之約定為其有利之解釋，顯不足採。

　⒋再依被告提出其與乙○○於111年1月11日之LINE對話紀錄所示：早安，鄭董，上週跟你報告的接待中心和樣品屋不曉得進度如何？還請您多幫忙一下讓我們可以趕快進行；乙○○則回：收到，昨還在跟管委會盧1樓看板的事，我下午把宅急便搞定可能才會有結論；被告則回覆：好的，那接待中心和樣品屋今天能不能先給我們估價單，讓我們趕快訂下來作業，不然房租一直在損失等語(見本院卷一第237頁)；同年6月10日之對話紀錄所示，被告稱：董事長報價出來了，接待中心就要將近900萬，加上房租將近280萬元，可能要請董事長幫忙一下等語(見本院卷一第239頁)；於111年6月22日之LINE對話紀錄所示，乙○○向被告法定代理人稱：賴兄，我覺得下午跟小吳的會議你還是來參加一趟較好，明確表達永岩之立場。幾個討論重點我建議由你提出，不然小吳會誤會：1.本案室內實際施作的坪數、拆分實品屋、示意廊道、1樓接待區、2樓接待區、休息室等，應有不同的單價；2.實品屋單價過高；3.接待區設定過大；飾品回收不計價；被告法定代理人則回應：董事長早安，遵照您的指示，下午您跟小吳的會議是幾點？乙○○回應：2點；被告法定代理人進而回覆：感謝董事長，謝謝董事長的幫忙，我們會繼續努力目標完銷等語(見本院卷一第231頁)，可知被告於系爭契約簽署後，持續向原告及乙○○索討接待中心之估價單，並於取得估價金額後，要求乙○○向估價公司議價，並於乙○○建議後同意親身參與具體議價項目及磋商金額，顯見被告對於接待中心設置規劃、施作範圍、單價等項十分關注並有置喙之權限；參以證人乙○○到庭證述：我是原告公司之監察人，系爭契約係由我代表原告公司，與被告公司法定代理人賴信傑討論，因為我是中立角色，所以會由我與被告公司協商，我請被告參加與裝修公司之會議，因以我的立場並不適合提建議，我是私下教賴信傑降低價格之方式，此建案在開始時係由原告方先行施作接待中心，後來被告承攬而承接，是我介紹被告公司來承接系爭建案，當時有提到本件是包銷制，包銷制即相關銷售成本均由代銷公司負責，故依照包銷慣例接待中心是由代銷公司負責，因本件原告已開始委託裝潢公司施作接待中心，故等到接待中心作完確定全部費用後，才與被告請款，此款項是包含在6%的費用，有與賴信傑討論過費用，賴信傑沒有拒絕否則不會繼續進行契約，接待中心施作之內容，被告在承接時是知道接待中心施作內容，才會簽立系爭契約，一般業者施作樣品屋大概需要700-800萬元，因為被告知道樣品屋接待中心之施作內容及大小，所以會知道大概的行情等語(見本院卷二第20至29頁)，與前述乙○○與被告法定代理人賴信傑之對話紀錄所示賴信傑自簽約後之111年1月持續與乙○○詢問接待中心、樣品屋之施作進度與報價乙情相吻合，足徵被告於簽約時已知悉系爭建案之接待中心、樣品屋之規劃已由原告方先行進行，並同意對於後續之具體施作內容及價額，由被告接續與裝潢公司、乙○○進行商討，並負擔此部分費用，否豈需多次詢價並請求議價降低價額之理。足證接待中心之設計、裝潢費用係由被告負擔乙情，洵堪認定。

　⒌再依兩造不爭執之對話紀錄所示，111年6月2日原告之法定代理人稱：等你澎湖回來順便會把房租等代墊款項明細給你呦，可能還需要後半的租金支票要開立；被告法定代理人賴信傑則回應：了解等語(見本院卷一第173頁)；同年6月23日原告之法定代理人再稱：下星期房租支票我們小姐會聯絡你們開立，已支付的再請你們匯款；被告法定代理人則回覆：好的等語(見本院卷一第175頁)，可知被告對於原告表示其先行支付之租金乃係代被告墊付，被告對此並無任何異議，反係表示了解，並於原告表示其先行支付租金須由被告匯款與原告，被告亦表示同意，可知被告對於接待中心之租金係由其負擔乙情，早已知悉並同意負擔，是原告主張被告應負擔接待中心之承租費用，亦屬可採。

　⒍綜上，循兩造以及乙○○與被告法定代理人之對話紀錄可知，被告對於其需負擔系爭接待中心、樣品屋及租金部分，均已知悉甚明，而銷售期間所生之水電費用等節由被告負擔，亦為被告所不爭執，此情與前述系爭契約第10條之所規範之銷售費用範疇相互吻合，足徵系爭契約係屬包銷制，由被告負擔銷售期間之相關支出甚明。是原告主張銷售成本包含接待中心設計費、裝修款、房仲佣金以及租金等項均由被告負擔，應堪屬實，可以採信。

　㈡本件原告得請求之金額若干？

　⒈管理費、水電費部分：

　　原告主張其支出110年12月8日至111年1月之管理費25,593元、110年12月8日至111年2月之電費912元、111年6月至111年8月5日水電費共47,247元，該等款項應由被告負擔等語，業據其提出管理費繳費通知單、轉帳憑據、台灣電力公司繳費通知單(繳費憑證)、台灣自來水公司各向費款繳費憑證等件為證(見本院卷一第119至126頁、第155至167頁)，且為被告所不爭執，是原告請求被告給付管理費25,593元、電費912元、水電費47,247元，均屬有理由，應予准許。

　⒉接待中心設計費42萬元、裝修款750萬元部分：　

　⑴原告主張其支付接待中心設計費42萬元、裝修款750萬元，業據其提出宇寬設計事業有限公司出具之設計費明細、轉帳憑證、仟葉美接待中心裝修請款單、統一發票、代付款明細、支票、存摺等件為證(見本院卷一第99、101頁、第131至153頁、第317、319、321、327、329、331頁)，此部分事實，先予認定。而接待中心之設計費用、裝修費用應由被告負擔，已如前開認定，是原告請求此部分費用，亦屬有據，應予准許。

　⑵被告雖辯稱其自始未就接待中心之工程施作、價金等與傢綺公司達成合意甚或簽訂任何工程合約等語。然查，依卷附兩造之Line對話紀錄所示(見本院卷二第63至69頁)，乙○○於110年11月29日將被告法定代理人賴信傑加入名為「仟崎/仟葉美接待中心」之群組，於同年12月10日被告之員工並表示：「預告稿面(接待中心左側、基地前後圍籬共3面)，和企劃理總監設計2款如下方檔案，請長官過目」；111年1月16日被告員工並於上開群組表示：「展板空間示意，線段可配合企劃設計需求或部分保留，目前和室內設計師已討論，右側公園意象，用燈箱或電視會崁入木作約8公分，線段會取消設計面的上緣至地面」，被告法定代理人則回應：「ok」」；同年1月25日被告公司員工在上開群組再傳送：「今日會議與接待中心施工圖片，請各位長官參考，感謝感謝。」，可知被告於簽約後持續與設計公司等商討接待中心之施作進度與內容，並於兩造群組回報設計樣式，此與證人即原告法定代理人甲○○於另案證述：系爭接待中心於111年1月底開始裝潢，於同年4月底裝潢完成，當時裝潢並未與被告簽訂裝潢合約，有先說先由原告公司進行施作，價格部分於施作完畢後由賴信傑、乙○○進行多次議價，施作過程中，賴信傑與設計師溝通，每次會議提案上也是由他們提出討論的結果，我們只是將他們討論過後的結果施作，施作後報價等語(見本院卷一第359頁)俱屬一致，益徵被告對於接待中心、樣品屋之施作進度、內容均有知悉，並同意由原先規劃之裝潢公司繼續施作，縱認其與裝潢公司無再行簽立契約，亦無礙其等已合意由傢綺公司施作之意思表示，被告事後再行辯稱其對此毫無所悉，顯不可採信。

　⒊租金部分：

　⑴原告主張其自110年12月1日，以每月225,000元向訴外人曹秀枝、楊素真、林培林承租新北市○○區○○路000號1樓即系爭接待中心所在地，自110年12月8日起至111年7月31日止共支出租金1,990,217元乙節，業據其提出住宅租賃契約書等件為證(見本院卷一第103至117頁)，而被告應負擔租金部分，業如前開認定，是原告請求被告支付系爭接待中心之承租租金，自屬有據。

　⑵惟據兩造不爭執之被告與乙○○之對話紀錄所示，乙○○稱：賴兄，昨與林小姐討論完，同意房租自今年3月起算永岩的，3月前由仟崎自行繳付；被告則回應：董事長謝謝您的幫忙等語(見本院卷一第241頁)，而系爭建案之相關銷售準備事宜均由乙○○代表原告與被告商議乙情，業如前開認定，是兩造就111年3月起之房租負擔由被告負擔乙節，已達成合意，是原告請求被告支付111年3月起至111年7月31日止之房租，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據。原告雖辯稱乙○○並無代表原告公司商議租金給付期間之權限等語，然乙○○就系爭建案為代表原告與被告溝通之窗口，此據證人乙○○證述如前，且據原告法定代理人於另案證述：乙○○為原告公司具有決策權利之人等語(見本院卷一第358頁)，顯見乙○○就兩造間就系爭契約之相關事宜具有決策之權，可以認定。原告事後空言否認，自屬無據。

　⑶再被告稱租金為每月225,000元，然原告卻以每月租金256,003元作為其請求（包含所謂二代健保、所得稅等費用，然此乃原告所應繳納），顯非有理等語。查，依系爭租約第6條約定：本契約有關稅費，依下列約定辦理，……三、其他稅費及其支付方式：本租約之租金為未稅價格等語(見本院卷第一第109頁)。又依財政部48年1月1日48臺財稅發字第01035號令規定，承租人因履行納稅義務或債務等而支付之代價，與支付現金租金之性質完全相同，則承租人於辦理扣繳稅款時，應以包括扣繳稅款及其他代出租人履行其他債務在內之給付總額為所得計算基礎。因租金收入補充保險費費基係依據所得稅法認定，爰參照前揭規定意旨，租賃雙方約定由扣費義務人代出租人負擔之補充保險費、扣繳稅款及房地稅金皆屬租金收入，應於代履行時，以前開規範之給付總額為費基扣取補充保險費。而本件系爭租約約定之225,000元為未稅價格，即房東實拿為225,000元，該金額為已扣除二代健保補充費用(2.11%)及租金扣繳稅額(10%)後之淨額，故以此推算原告實際支付之租金費用為225,000/87.89%(計算式：100%-二代健保補充保費率2.11%-租金稅額扣繳率10%=87.89%)=256,002元，是原告以此主張每月租金為256,002元，應屬有據，逾此範圍，則為無理由。

　⑷基此，原告請求111年3月起至111年7月31日止，每月256,002元之租金，共計1,280,010元(計算式：256,002x5=1,280,010)，為有理由，應予准許。逾此範圍，則為無理由，應予駁回。

　⒋房仲服務費8萬元：

　　原告主張其支出房仲服務費8萬元，業據其提出統一發票、轉帳憑據為證(見本院卷一第127至129頁)，而上開服務費為促進銷售系爭建案應支出之費用，依系爭契約第10條之約定同屬銷售費用之一部分，揆諸前揭說明，應由被告負擔至明，是原告此部分主張，亦屬有據。

　⒌基此，原告得請求之費用應為9,353,762元(計算式：25,593元+912元+47,247元+42萬元+750萬+1,280,010元+8萬元=9,353,762元)。　

　㈢被告主張抵銷有無理由？

　⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；且其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，此觀民法第334條第1項前段、第335條第1項之規定自明。次按主張抵銷之對待請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，不得更行主張，民事訴訟法第三百九十九條第二項（現為第四百條第二項）定有明文，被上訴人既於另案請求上訴人賠償損害，尚未確定，為兩造所不爭，復以同一請求權於本件訴訟中主張抵銷，有違民事訴訟法第二百五十三條一事不再理之規定」（最高法院50年台上字第2853號判決意旨參照）。

　⒉被告主張以另案對原告請求之系爭契約報酬為抵銷等語。查，被告對原告另案起訴請求給付銷售獎金、佣金及超額獎金等，經本院以111年度重訴字第617號判決本件原告應給付107萬3,312元及利息，嗣被告不服提出上訴，現繫屬臺灣高等法院而未確定，有另案判決書附卷可參，並為兩造所不爭執，是本件被告主張抵銷之金額，仍於另案審判中，尚不確定，其復在本件主張抵銷，揆諸上引最高法院判決意旨，顯

　　違一事不再理之規定，被告抵銷之主張，不予准許。

　⒊被告再以原告於系爭契約終止後繼續使用系爭接待中心而受有使用利益，以該利益主張抵銷等語。然查，系爭契約約明銷售期間為自契約簽立後，直至建造執照取得日起算銷售期8個月止，系爭契約第2條委託銷售期限約定在案，而系爭建案於111年2月17日經核准建照執照，並於同年3月2日領照，如前開認定，是系爭契約之銷售期限應至同年11月2日，是系爭接待中心在銷售期限內為供系爭建案使用乙情，應為兩造所得預見，是原告依約使用系爭接待中心，難認非無法律上原因，被告自行於111年8月5日撤離系爭接待中心，事後再行以原告於其離場後使用系爭接待中心而受有利益，自難認有據，是被告此部分抵銷抗辯，亦屬無理由，應予駁回。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金等事件，係以支付金錢為標的，又未約定利率，揆諸前開規定，應以被告受催告之時起負遲延責任。而原告於111年8月9日寄發存證信函通知被告應於文到3日內給付上開代墊款項，被告已於111年8月10日收受上開信函仍拒不履行(見本院卷一第57頁)，揆諸前開說明，原告請求自111年8月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依系爭契約之約定請求被告給付9,353,762元，及自111年8月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　18 　　日

　　　　　　　　　民事第六庭　法　官　陳幽蘭　　

附表

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日

　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿